Welche Aufgaben und Pflichten hat ein WEG-Verwalter?

Das sind die Aufgaben und Pflichten eines Verwalters im Rahmen der WEG-Hausverwaltung.

Der Hausverwalter ist ein Dienstleister, der f├╝r Ihre WEG gegen Bezahlung zahlreiche Aufgaben wahrnimmt. Als Wohnungseigent├╝mer, der das Verwalterentgelt anteilig bestreitet, sollten Sie ├╝ber die grundlegenden Aufgaben des Verwalters Bescheid wissen.


Wenn Sie zum ersten Mal eine Eigentumswohnung gekauft haben, sind viele Abl├Ąufe und Prozesse rund um die WEG-Hausverwaltung vermutlich neu. Man wei├č zwar, dass es eine Hausverwaltung bzw. einen WEG-Verwalter gibt, kennt jedoch noch nicht die entsprechenden Zust├Ąndigkeiten. So stellen sich viele frische Wohnungsbesitzer die obige Frage, die rundum berechtigt ist ÔÇô schlie├člich bekommt der Verwalter f├╝r seine T├Ątigkeit von der WEG ein Verwalterentgelt, dass Sie mittels ihrer Hausgeldzahlungen mitfinanzieren. Sie und die anderen Eigent├╝mer nehmen also eine Dienstleistung wahr und dabei ist es nie verkehrt, den genauen Leistungsumfang zu kennen. Manche Aufgaben der Hausverwaltung sind verhandelbar, w├Ąhrend andere gem├Ą├č dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unbedingt zu erf├╝llen sind. Hierbei handelt es sich um die Verwalterpflichten, die auch nicht durch einen Verwaltervertrag ausgeschlossen werden k├Ânnen. Aber welche Pflichten hat eigentlich ein Verwalter nach der Gesetzesreform? Was bringt das neue WEG mit sich? Eine verbindliche Liste, was genau der WEG-Verwalter zu tun hat, gibt es mit der Gesetzesnovelle und den die WEG-Verwaltung verbunden ┬ž 21 Abs. 1 Nr 1 nicht ÔÇô lediglich von Ma├čnahmen der ordnungsgem├Ą├čen Verwaltung ist die Rede.

Mit seiner Bestellung ├╝bernimmt der Hausverwalter viele Zust├Ąndigkeiten

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt eine ordnungsgem├Ą├če Verwaltung vor. F├╝r den WEG-Verwalter ergeben sich daraus konkrete Aufgaben. Besonders bekannt d├╝rfte die Zust├Ąndigkeit des Hausverwalters f├╝r die Erstellung des Wirtschaftsplans sowie f├╝r die Jahresabrechnung sein.

Die Aufgaben eines Verwalters im Rahmen der ordnungsgem├Ą├čen Verwaltung f├╝r die WEG-Hausverwaltung.
Die T├Ątigkeit eines WEG-Verwalters ist mit einem gro├čen Aufwand verbunden. Die Sicherstellung einer reibungslosen Hausverwaltung, die alle Pflichten ber├╝cksichtigt, kann man ohne Einschr├Ąnkungen als beeindruckende Leistung anzusehen. Seri├Âse Verwalter m├╝ssen daher zwangsweise viel Organisationstalent mitbringen und ├╝ber eine einwandfreie Terminkoordination verf├╝gen. Wer mehrere tausend Wohneinheiten betreut, hat keine Zeit, sich mit Problemen rumzuschlagen, die aus einer vernachl├Ąssigten Pflichterf├╝llung resultieren. Einen guten Verwalter zu entlasten, kann durchaus ein sinnvoller Vertrauensbeweis sein.

Wenn eine WEG einen neuen Verwalter bekommt, wird dieser einerseits bestellt, also offiziell mit der Aufgabe betraut, und zum anderen wird ein Verwaltervertrag mit diesem abgeschlossen. Zusammen mit seiner Bestellung, die von entsprechenden Vollmachten, im Namen der WEG zu handeln, begleitet wird, geht die Person des Hausverwalters konkrete Pflichten ein, die sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ergeben. Das WEG schreibt vor, wie eine ordnungsgem├Ą├če Verwaltung auszusehen hat und welche einzelnen Ma├čnahmen hierzu erforderlich sind. Nur, wenn Sie diese als Eigent├╝mer kennen, wissen Sie auch, ob alles mit Ihrer Hausverwaltung stimmt, oder ob der Verwalter Ihrer WEG m├Âglicherweise wichtigen Pflichten nicht nachkommt.
Ist letzteres der Fall, k├Ânnte es sein, dass Sie das Pech haben, von einem unseri├Âsen WEG-Verwalter betreut zu werden, der es unter Umst├Ąnden nicht sonderlich gut mit Ihnen und den anderen Wohnungseigent├╝mern meint. Sieht es f├╝r Sie nach Faktenlage so aus, als w├╝rden durch die Hausverwaltung die Vorgaben der ordnungsgem├Ą├čen Verwaltung im Kern verletzt, sollten Sie der Sache nachgehen und zun├Ąchst pr├╝fen, ob nicht einfach ein Missverst├Ąndnis vorliegt. Als Ansprechpartner k├Ânnte hier beispielsweise der Verwaltungsbeirat dienen, wenn Sie dessen Mitgliedern vertrauen oder diese f├╝r kompetent halten.Ein fragw├╝rdiger Beirat ohne jegliche Ahnung von Verwaltung ist daf├╝r weniger geeignet.
Nun aber zu den konkreten Pflichten bzw. Aufgaben des WEG-Verwalters, f├╝r deren Wahrnehmung dieser entsprechend den Einzelheiten seines Verwaltervertrags von der WEG bezahlt wird.

Die Grundlage f├╝r die Verwalteraufgaben stellt vor allem ┬ž 27 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dar, der nicht umsonst ÔÇ×Aufgaben und Befugnisse des VerwaltersÔÇť hei├čt. Der WEG-Verwalter ben├Âtigt schlie├člich auch konkrete Befugnisse, um seine Aufgaben erledigen zu k├Ânnen. Die Zust├Ąndigkeiten f├╝r die Aufstellung des Wirtschaftsplans sowie f├╝r die Rechnungslegung werden mit ┬ž 28 WEG geregelt.

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Die 10 wichtigsten Verwalterpflichten / -aufgaben in der ├ťbersicht

Eine ├ťbersicht mit den wichtigsten und typischen Aufgaben eines Verwalters im Bereich WEG.
Die Liste mag zwar nur 10 Punkte enthalten, doch die wichtigsten Aufgaben eines Hausverwalters unterteilen sich in eine Vielzahl an Teilaufgaben. Nur mit einem guten System wird der Verwalter bei mehreren tausend Wohneinheiten in der Lage sein, seinen Pflichten angemessen nachzukommen. F├╝r Sie als Wohnungseigent├╝mer ist es wichtig, dass Ihnen die grundlegensten Verwalteraufgaben gel├Ąufig sind und dass Sie die ├╝blichen Strategien unseri├Âser Hausverwalter kennen. Nur so k├Ânnen Sie ein Gesp├╝r daf├╝r entwickeln, ob in Ihrer WEG alles in Ordnung ist.
  1. Das Einberufen sowie die Leitung von Eigent├╝merversammlungen.
  2. Die Aufstellung des Wirtschaftsplans.
  3. Die Erstellung der Jahresabrechnung, inklusive der Einzelabrechnungen f├╝r jeden einzelnen Wohnungsbesitzer.
  4. Die Durchf├╝hrung von Beschl├╝ssen, die von der WEG gefasst worden sind sowie das F├╝hren der Beschlusssammlung, mit der alle Beschl├╝sse der WEG archiviert werden.
  5. Daf├╝r zu sorgen, dass die Hausordnung eingehalten wird.
  6. Eine ordnungsgem├Ą├če Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu gew├Ąhrleisten (siehe auch bauliche Ver├Ąnderung).
  7. Das Ergreifen zeitnaher Gegenma├čnahmen, wenn dringendes Handeln gefragt ist (z. B. schwerwiegender Wasserschaden).
  8. Die Erledigung der Geldangelegenheiten f├╝r die WEG unter Verwendung von WEG-Eigenkonten (offene Fremdgeldkonten, getrennt von seinem eigenen Verm├Âgen = keine Treuhandkonten!).
  9. Die ├ťbernahme von rechtlichen Angelegenheiten der WEG (u.a. Informationspflicht bei Rechtsstreitigkeiten, Einhaltung von Fristen, Vermeidung von rechtlichen Nachteilen f├╝r die WEG, Anspr├╝che der WEG gegen├╝ber Dritten geltend machen, Durchf├╝hrung von Vollstreckungsverfahren, Beauftragung eines Anwalts zur Vertretung der WEG).
  10. Die Erteilung einer notariell beurkundeten Zustimmung beim Verkauf einer Wohnung (Sondereigentum) der WEG.
Die Zust├Ąndigkeiten und Aufgaben eines Verwalters in der WEG Hausverwaltung.
W├Ąhrend gute Hausverwalter in der Regel einen vollen Terminplan haben, werden unseri├Âse WEG-Verwalter zumeist mehrere Kernaufgaben vernachl├Ąssigen. Bei einigen fragw├╝rdigen Hausverwaltungen kann es auch sein, dass diese f├╝r die Vermittlung von Versicherungen mehr Motivation aufbringen als f├╝r ihre eigentliche T├Ątigkeit ÔÇô die Hausverwaltung. Die To-Do-Liste im Bereich der Hausverwaltung wird dann immer k├╝rzer, w├Ąhrend sich der Fokus immer mehr in Richtung Versicherungsverkauf bewegt.

Wichtig: Die WEG-Verwaltung ist der unumschr├Ąnkte gesetzliche Vertreter der Gemeinschaft, und zwar mit uneingeschr├Ąnkter Wirkung f├╝r das Au├čenverh├Ąltnis ÔÇô mit Ausnahme von Darlehensvertr├Ągen sowie Vertr├Ągen zum Grundst├╝ckskauf, zu deren Abschluss eine Verwaltung nicht berechtigt ist. Gem├Ą├č ┬ž 27 Abs. 2 WEG ist es den Eigent├╝mern m├Âglich, die Befugnisse im Innenverh├Ąltnis zu beschr├Ąnken. Dies kann in der Praxis jedoch viele Fragen aufwerfen. Der Hausverwalter ist immer der Vertreter der gesamten WEG und nicht einzelner Eigent├╝mer ÔÇô auch nicht der des Verwaltungsbeirates. Die WEG bildet ihre Meinung ├╝ber beschlussf├Ąhige Eigent├╝merversammlungen, bei denen Entscheidungen zu bestimmten Sachverhalten via Einreichung von Tagesordnungspunkten getroffen werden. Eine gute Hausverwaltung wird dies respektieren und immer im Sinne der WEG handeln.

Der Hausverwalter ├╝bernimmt mit seiner Bestellung die Vertretung der WEG nach au├čen und nach innen. Dies ist eine verantwortungsvolle Funktion, die mit vielen Einzelaufgaben einhergeht. Manche Details k├Ânnen mit einem individuellen Verwaltervertrag geregelt werden, andere sind hingegen aufgrund des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verbindlich.

Nach der Abberufung muss der WEG-Verwalter die Verwaltungsunterlagen herausgeben!

Wenn ein Verwalter ÔÇô aus welchen Gr├╝nden auch immer ÔÇô abberufen wird, ist dieser nat├╝rlich verpflichtet, die Verwaltungsunterlagen der WEG an diese herauszugeben. Da die WEG in der Regel dann von einem neuen Hausverwalter vertreten wird, gehen die entsprechenden Ordner mit allen Dokumenten von der Hand des einen Verwalters in die die Hand des anderen. Bei seri├Âsen WEG-Verwaltern verl├Ąuft dies reibungslos, w├Ąhrend fragw├╝rdige Vertreter dieses Berufsstandes oftmals ein Chaos hinterlassen, mit dem sich dann der neue Verwalter herum├Ąrgern muss.

FAQ zu den Aufgaben und Pflichten eines Verwalters im Bereich WEG

Was macht ein WEG-Verwalter?

Ein WEG-Verwalter wird per Beschluss bestellt und k├╝mmert sich um die Bewirtschaftung sowie um den Werterhalt des Gemeinschaftseigentums. Dazu erledigt er Aufgaben technischer, administrativer sowie finanzieller Natur. Weitere Informationen

Was darf ein WEG-Verwalter?

Gem. ┬ž 27 WEG darf ein Verwalter nicht nur Beschl├╝sse umsetzen, sondern ist dazu verpflichtet. Ebenfalls ist er f├╝r die Umsetzung der Hausordnung verantwortlich. Weitere Hausverwalteraufgaben im ├ťberblick

Wie wird man WEG-Verwalter?

├ťblicherweise wird man WEG-Verwalter ├╝ber eine entsprechende Ausbildung in der Immobilienwirtschaft und erste Berufserfahrung in einer professionellen Hausverwaltung. Ein WEG-Verwalter wird stets von einer Wohnungseigent├╝mergemeinschaft (WEG) per Beschluss bestellt. Tipps, um eine Hausverwaltung zu gr├╝nden

Wie funktioniert eine WEG ohne Verwalter?

Eine WEG kann man auch in Selbstverwaltung durch einen Eigent├╝mer verwalten.

Eine jede WEG ben├Âtigt einen bestellten Verwalter. Dies kann im Falle der Selbstverwaltung auch ein Eigent├╝mer sein. Ist eine WEG ohne Verwalter, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates eine Eigent├╝merversammlung zu Wahl eines Verwalters einberufen. Mehr zur Selbstverwaltung

Dieser Beitrag wurde am 04.05.2022 aktualisiert.

├ťber die Autorin

6 Kommentare

  1. Ich wusste gar nicht, dass sich die Hausverwaltung auch um die Einberufung der Eigent├╝merversammlung k├╝mmert. Eine Freundin hat Eigent├╝merversammlung am Wochenende. Sie meinte, dass der Hausverwalter sich darum k├╝mmert, dass die Bausch├Ąden ausgebessert werden. Sie hat einen Neubau gekauft.

  2. Nach dem Sturm vor ein paar Tagen hatte ich gemerkt, dass es im obersten Stockwerk, neben der W├Ąscherei, die mit den anderen Eigentumswohnungen geteilt ist, eine Wasserpf├╝tze gab. Bei den kleinen Regenf├Ąllen die folgten, wurde mir klar, dass es von einem Ziegel kam, der sich auf dem Dach bewegt hatte. Wir haben die Hausverwaltung wiederholt alarmiert, ohne eine Antwort zu bekommen. Gut zu wissen, dass diese Art Sch├Ąden, die eine dringende Reparatur brauchen, zu Ihren Aufgaben geh├Ârt. Danke

  3. Interessant, mehr zu lesen ├╝ber die Aufgaben und Pflichten von einer Hausverwaltung. Sie haben eine List von den 10 wichtigsten Aufgaben gemacht. Welche Aufgabe ist am schwersten?

  4. Ich habe k├╝rzlich eine Eigentumswohnung erworben und informiere mich derzeit intensiv zum Thema Hausverwaltung. Vielen Dank f├╝r die Auflistung der wichtigsten Verwalterpflichten. Diese werde ich bei meiner weiteren Recherche zu ber├╝cksichtigen wissen.

  5. Wir haben Ende 2018 einen neuen Verwalter gesucht und es hatte sich einer vorgestellt und genommen. Anfang Januar wurde uns von ihm mitgeteilt, dass er in einem Verband ist und er uns einer neuen Firma weitergegeben hat. Diese hatten wir dann ungef├Ąhr ein Jahr und auch diese hat uns innerhalb des Verbandes einfach weitergegeben, wir wurden immer erst informiert wenn die Firma schon verkauft war. Mittlerweile ist es die vierte Firma und jetzt geht keiner mehr ans Telefon, alle haben entweder gek├╝ndigt oder sind auf unbestimmte Zeit krankÔÇŽ..
    Geht sowas eigentlich oder wie kann man sich da wehren?
    Es scheint keine Firma mehr ├╝brig und Geld soll auch fast keines mehr da sein.
    Also Vorsicht vor Verb├Ąnden.­čžÉ

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