Das ewige Thema Balkon – was gehört zum Sondereigentum und welche Teile zum Gemeinschaftseigentum?

Die Außenteile des Balkons gehören zum Gemeinschaftseigentum der WEG, andere zum Sondereigentum.

Ein sehr beliebtes Thema in Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Frage, ob ein Balkon nun zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gezählt wird. Kann man selbst Verschönerungen oder Modernisierungen durchführen – und wenn ja, an welchen Teilen des Balkons? Ab wenn benötige ich einen Beschluss und was gehört genau zum Gemeinschaftseigentum?

Besonders, wenn eine Sanierung oder eine Veränderung seitens der Eigentümer ansteht, gehen die Diskussionen in den Eigentümerversammlungen los: Viele Wohnungseigentümer, deren Balkon keine Sanierung benötigt oder jene Miteigentümer, die keinen Balkon besitzen, sind der Auffassung, dass sie sich nicht an den anfallenden Sanierungskosten des Gemeinschaftseigentums beteiligen müssen. Nicht immer lassen sich renitente Miteigentümer oder Verwaltungsbeiräte von klaren Fakten überzeugen, sodass derartige Gesprächsrunden in den ordentlichen oder in den außerordentlichen Eigentümerversammlungen unangenehm verlaufen können. Das muss nicht so sein, aber Balkone und deren Sanierung oder Modernisierung sind ein fruchtbares Thema für Fachanwälte für Immobilienrecht oder eben für endlose Diskussionen in Eigentümerversammlungen.

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Früher oder später ist eine Debatte um abbröckelnden Putz oder kaputte und unansehnliche Beläge unausweichlich, wenn die Bausubstanz in die Jahre kommt.

Richtig Fahrt auf nimmt das Thema Balkon in Wohnungseigentümergemeinschaften meist auch dann, wenn eine mögliche Sonderumlage diskutiert wird. Geld wie etwa die Sache mit den Kosten für die Verwaltung ist so oder so stets ein müßiges Thema, sobald man wirtschaftlich mit anderen Menschen verbunden ist, wie es in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nun einmal der Fall ist. Besonders intensiv werden dann die Höhe der Instandhaltungsrücklage und nötige Kosten diskutiert, da in der Regel parallel mehr oder weniger dringend anstehende Reparaturen zu erwarten sind. Warum es wichtig ist, die Zuteilung des Balkons zum Sondereigentum oder in Abgrenzung dazu zum Gemeinschaftseigentum zu kennen, wird langsam deutlich.

Die Sache mit den Kosten und den Zuständigkeiten für den Balkon!

Wer zahlt für das Sondereigentum, wer für die Teile des Balkons, die zum Gemeinschaftseigentum gehoeren ist unausweichlich.
Die Frage wer zahlt was an den Balkonen ist unausweichlich und die Ursache, dass sich Diskussionen in Eigentümergemeinschaften in die Länge ziehen. Nicht jeder Eigentümer kann Sonder- von Gemeinschaftseigentum im Detail unterscheiden. Schauen Sie in Ihrer Teilungserklärung sowie in aktuelle Gerichtsurteile, was in Ihrer WEG dem Sondereigentum und was genau dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet wird!

Müssen also nur die betroffenen Wohnungseigentümer für die Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten aufkommen, oder betrifft die Zahlung alle Mitglieder der WEG? Wie schlägt sich das im Wirtschaftsplan nieder? Und was sagt die Hausverwaltung, wenn ich einen anderen Bodenbelag auf meinem Balkon wünsche? Kann man die Frage nach dem Sondereigentum so einfach beantworten, oder sind etwa Teile des Balkons zum Gemeinschaftseigentum zugehörig und andere wiederum nicht? Nicht allein der Unsicherheitsfaktor der Kostenbeteiligung wird irgendwann aktuell, sondern natürlich auch die nach der Zuständigkeit: Was darf ich als Eigentümer denn nun allein am Balkon verändern? Gelten für den Beirat andere Regeln? Was muss mit der Gemeinschaft abgestimmt werden respektive welche Anteile eines Balkons gehören zum Gemeinschaftseigentum? In § 5 WEG Absatz 1 und 2 wird ansatzweise definiert, was zum Sondereigentum einer Wohnung gehört. Auch die Teilungserklärung liefert oft detaillierte Hinweise zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum, sodass von WEG zu WEG unterschiedliche Regelungen etwa hinsichtlich der Garagen existieren. In Ergänzung zu diesen Quellen hält die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung einer WEG leider aber manchmal weiterführende und nicht ganz eindeutige Informationen, etwa, „dass Rolläden, auch wenn Sie zum Sondereigentum gehören, in Bezug auf den Außenanstrich wie Gemeinschaftseigentum zu behandeln sind”. Viel Licht ins Dunkle bringen diese Angaben oft nicht. Welche Teile des Balkons werden nun zum Gemeinschaftseigentum gezählt?

Nachfolgend eine Übersicht, welche konkreten Teile des Balkons um Gemeinschaftseigentum gehören:

  • Sämtliche konstruktiven Teile eines Balkons, die z.B. der Sicherheit dienen, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Daraus ergibt sich eine sogenannte Kostentragungsverpflichtung für alle Eigentümer – also auch für jene ohne Balkon. Balkonstützen etwa sind klar Teil des Gemeinschaftseigentums
  • Ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum gehören die Balkonbrüstung und deren Belag, das Balkongitter sowie die Balkongeländer
  • Trennmauern des Balkons sind kein Sondereigentum, sondern auch zum Gemeinschaftseigentum zugehörig
  • Balkontüren
  • Balkonfenster
  • Bodenplatten sowie die darunterliegende Isolationsschichten oder Abdichtungen
  • Balkondecken

Teile des Balkons, die zum Sondereigentum gehören, sind die folgenden:

  • Der innere Balkonraum, also etwa auch der Innenanstrich allgemein sowie der Innenanstrich z.B. der Balkontür
  • Die Fliesen bzw. ein anderer Oberbelag nebst Fugen
  • Steckdosen und Energie- oder Wasserversorgung im Innenbereich des Balkons
  • Nicht fest installierte Blumentöpfe wie z.B. Pflanzentröge

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum – und die Sache mit der Haftung!

Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum ist oft durch Balkone verursacht und ein Thema auf Eigentümerversammlungen.
Vom Vorzeigeobjekt bis zur Ruine – das Thema der Balkone und der Haftung am Sonder- und Gemeinschaftseigentum beschäftigt viele Hausverwalter. Lassen Sie es nicht zum Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum kommen!

Auch dann, wenn alles geregelt scheint, müssen sich Wohnungseigentümer darüber im Klaren sein, dass sie laut § 14 WEG für alle Gebäudeteile des Sondereigentums die Haftung übernehmen. Im Fazit bedeutet dies, dass Schäden, die von dem Sondereigentum eines Eigentümers auf das Gemeinschaftseigentum übergehen, nicht von der Gemeinschaft getragen werden. Der Eigentümer ist in der Haftung: Verursacht beispielsweise ein sanierungsbedürftiger Bodenbelag einer Wohnung aufgrund eindringender Feuchtigkeit einen Schaden im Wohnbereich eine Etage tiefer, dann ist klar, wer zahlt. Aus den oben genannten Schilderungen wird deutlich, dass eine eindeutige Zuordnung zu Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum je nach aktueller Rechtsprechung und Angaben in der Teilungserklärung nicht immer ganz allgemein möglich ist. Muss der Bodenbelag wie etwa die Fliesen erneuert werden, weil das sich darunter befindliche Drainagesystem das eigentliche Problem verursacht, dann zahlt die Gemeinschaft, was sich wiederum oft in einem höheren Hausgeld niederschlägt. Befassen sich Verwalter und WEGs mit Fragen rund um die Balkonsanierung, ist vorher stets genau zu klären, ob es sich um den jeweiligen Teil, um den es geht, wirklich um Sondereigentum oder um Teileigentum handelt. Leider ist nicht jeder Hausverwalter 100%ig fit in diesen Fragen, was dann schwierig wird, wenn auch der Beirat im Trüben fischt. Von ordnungsgemäßer Verwaltung sind viele Liegenschaften weit entfernt.

Steht also bei Ihnen in der WEG eine Sanierung an oder ist es zu einem Schaden am Balkon gekommen, ist ein gründliches vorheriges Informieren wichtig.

Die grundsätzliche Instandhaltungsverpflichtung, die jeder Eigentümer kennen sollte, sieht vor, dass Schäden unverzüglich der Hausverwaltung gemeldet werden und behoben werden  müssen. Das sieht in der Praxis jedoch leider in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften anders aus. Dort werden Probleme ausgesessen und unter Umständen deutlich verschlimmert, da viele Eigentümer aus Angst vor möglichen Sonderzahlungen Mängel am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum einfach nicht melden. Auch kann es passieren, dass auf einer Eigentümerversammlung ein Beschluss zur dringenden Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, in diesem Fall die Balkonpfeiler, hauptsächlich mit Gegenstimmen herbeigeführt wird. Ein derartiger Beschluss kann und sollte innerhalb eines Monats angefochten werden. Lassen Sie es lieber nicht zu Sanierungsstau kommen.

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Verschönerungen des Balkons – was ist erlaubt am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Der Innenraum eines Balkons wird meist zum Sondereigentum gezählt, doch Elemente wie das Abfluss- oder Stützsystem gehören dem Gemeinschaftseigentum an.
Verschönerungen, nur ein bisschen Dekoration oder doch schon eine dauerhafte bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum? Beim Thema Balkon kommen oft Streitigkeiten hoch.

Es gibt kaum eine WEG mit Balkonen, in welcher die Thematik mit den Rechten und Möglichkeiten der Balkongestaltung nicht irgendwann aufkommt. Ein Eigentümer plant eine Verglasung, der andere möchte pinke Außenwände und eine Außentreppe, der nächste plant ein neues Regenrinnensystem.

Wie geht man also vor, wenn man Ärger vermeiden möchte?  Um ganz sicher zu gehen, ob die Verschönerung oder die Sanierung des Balkons dauerhaft bleiben kann, empfiehlt es sich, vorher unbedingt einen Beschluss der WEG einzuholen.

Das Einholen eines nachträglichen Beschlusses ist heikel! Viele Eigentümer wissen aufgrund der Vielzahl an Faktoren, die bei einer baulichen Veränderung des Sondereigentums oder des Gemeinschaftseigentums mitspielen nicht, wie sie vorgehen sollen und führen alles auf eigene Faust durch. Auch werden die einzelnen Elemente des Balkons teilweise nicht richtig dem Sondereigentum zugeordnet. Jetzt wird deutlich, wie wichtig es ist, bei Balkonen zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Innenbereiche der Balkonbrüstung etwa sind in der Regel problemlos von den Eigentümern oder Mietern in Eigenregie zu streichen. Auch kann, wenn die Teilungserklärung nicht anderes sagt, meist ein Belag nach Wahl ausgewählt werden – es sei denn, Ihr Balkon hat ein darunterliegendes Entwässerungssystem, sodass nicht per se jeder Bodenbelag infrage kommt. Ist tatsächlich nur das Sondereigentum wie etwa die Innenseite der Balkone betroffen, kann ein Eigentümer die Handwerker beauftragen oder selbst den Pinsel in die Hand nehmen. Anders sieht es bei Teilen des Balkons, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, aus.

Zur baulichen Veränderung des Balkons im Gemeinschaftseigentum:

Die Innenteile des Balkons einer WEG sind oft sondereigetumsfähig und Diskussionspunkt in Eigentümerversammlungen.
Bodenbeläge auf Balkonen in Wohnungseigentümergemeinschaften haben schon ganze Abende gefüllt bei den Diskussionen in den Eigentümerversammlungen. Dabei geht es um Fragen nach der Zuständigkeit für das Sondereigentum, wer was streichen und erneuern darf – und natürlich auch, wer in der WEG für welche Kosten aufkommt.

Wichtig wird das Wissen über die Frage, welche Teile zum Sonder- und welche dann zum Gemeinschaftseigentum gehören, wenn Sie oder andere Eigentümer eine WEG eine dauerhafte bauliche Veränderung herbeiführen möchten. Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums wie etwa die eines Balkons beeinflusst das äußere Erscheinungsbild einer Liegenschaft ganz grundsätzlich. Gerne legen Eigentümer auch einfach für sich selbst fest, ob sie mit ihren eigenen Installationen und Pinselwerken eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum initiieren oder nicht. Unter Umständen ist der Schaden hinterher groß. Aufgrund der unvermeidbaren persönlichen Befindlichkeiten in den meisten WEGs ist der Maßstab für die eigene Arbeit natürlich stets ein anderer. Sicher kennen Sie die Sätze „Das haben wir hier schon immer einfach so neu bepinselt” oder auch, immer wieder beliebt, „Das ist keine tragende Wand, das hab ich schlichtweg entfernt, weil es mich nervte”. Letzteres selbstverständlich ohne je einen Statiker gefragt zu haben.

Zu diesen sogenannten baulichen Veränderung von Balkonen im Gemeinschaftseigentum gehören unter anderem die folgenden Dinge:

  • Das Entfernen oder Installieren einer tragenden Wand bzw. einer Balkontrennwand
  • Die Installation einer festen Sonnenschutzmarkise am Balkon
  • Das Errichten einer Balkonverglasung
  • Die Installation von Außenlampen an der Außenseite des Balkons
Bauliche Veränderungen am Balkon im Bereich des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums sind mit Beschluessen und Kostenvoranschlaegen verbunden.
Durchgängige Einheitlichkeit ohne Abweichung oder ein fröhliches Durcheinander? Hinsichtlich der Einheitlichkeit und Beeinträchtigung durch bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind sich viele WEGs nicht wirklich einig. Zudem wissen viele Verwalter leider nicht, welches Mehrheitsverhältnis für welche Abstimmung nötig ist.

Plant Ihre WEG oder wünschen einzelne Miteigentümer eine Veränderung an den Balkonen, ist vorher zu schauen, ob es sich grundsätzlich um Änderungen am Gemeinschaftseigentum oder um Veränderungen des Sondereigentums handelt, was wirklich nicht immer ganz so eindeutig ist, denn nicht jeder Verwalter schaut auch in die Teilungserklärung oder kennt aktuelle Gerichtsurteile. Ist die Frage nach Sonder- oder Gemeinschaftseigentum geklärt, gibt es immer noch mehrere Fragen zum Balkon: Liegt eine sogenannte erstmalige Herstellung vor? Handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzung, um eine bauliche Veränderung oder um eine Modernisierung? Die zahlreichen Optionen, die sich durch diese Fragen ergeben, sind alleine schon undurchsichtig genug. Gerade Neukäufer einer Eigentumswohnung, die vielleicht gleichzeitig noch mit einem unseriösen Verwalter und mit einem unfähigen Beirat konfrontiert werden und eigentlich nur vermieten wollten, haben dann unter Umständen viel mehr Fragen als Antworten zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum.

Möchten Sie beispielsweise eine der oben genannten Veränderung des Gemeinschaftseigentums herbeiführen, dann benötigen Sie einen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung. Bedenken Sie auch, dass Sie darüber hinaus die Zustimmung jener Eigentümer benötigen, die gegebenenfalls einen erheblichen Nachteil durch die bauliche Veränderung hätten wie etwa Ihre direkten Balkonnachbarn. Dazu müssen Sie den Tagesordnungspunkt fristgerecht bei Ihrer Verwaltung einreichen, am besten schon bevor Sie den Termin der eigentlichen Eigentümerversammlung kennen.

Wenn die Zustimmung aller Wohnungseigentümer nötig ist, gilt als Faustregel die Frage nach einer möglichen optischen Beeinträchtigung bezogen auf den Gesamteindruck der Liegenschaft.

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Balkone und die Problematik des Gemeinschaftseigentums im Fazit!

Information rund um den Balkon als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum vor einer baulichen Veränderung ist ein Muss.
Geht es um das Sondereigentum, haben Eigentümer freie Hand. Zahlreiche Teile des Balkons sind jedoch dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, sodass es ohne die Abstimmung mit den anderen und ohne fundierte Informationen nicht geht.

Aus den Praxisbeispielen wird deutlich, dass Wohnungseigentümer bereits vor der Planung sämtlicher baulicher Maßnahmen am Balkon Informationen bezüglich der Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum einholen müssen. Leider gibt es viele Verwalter, die gar nicht wissen, was zum Sondereigentum und welche Teile des Balkons zum Gemeinschaftseigentum gehören. Erschwerend kommt hinzu, dass je nach Veränderungswunsch andere Mehrheiten zu den unumgänglichen Beschlüssen erforderlich sind. Ein kompetenter WEG-Verwalter oder auch ein Beirat mit Erfahrung wird Ihnen diese Fragen ohne Weiteres beantworten können. Dies setzt aktuelles Fachwissen und einen entsprechenden Kenntnisstand besagter Personen voraus, was Sie als (Neu)Eigentümer, der noch nie mit diesen Angelegenheiten konfrontiert wurde, vielleicht nicht direkt einschätzen können. Das Thema ist nahezu unerschöpflich, da viele Faktoren wie Informationen aus der Teilungserklärung Ihrer Liegenschaft, aktuelle Gerichtsurteile und das benötigte Mehrheitsverhältnis eine Rolle spielen! Zudem existiert nach § 16 Absatz 4 WEG noch die Möglichkeit einer sogenannten abweichenden Kostenverteilung, die in einem separaten Beitrag behandelt werden wird.

2 Kommentare

  1. Vielen Dank für diesen informativen Beitrag. Jedoch habe ich noch eine Frage bezüglich Estrichbelag auf dem Balkon.
    Gehört nun Estrichbelag zum Sonder oder Gemeinschaftseigentum?
    Bei uns ist der Estrichbelag auf dem Balkon stellenweise porös und hat kleine Risse.
    Dieser müsste repariert oder saniert werden in welcher Form auch immer.
    In der Teilungserklärung ist nichts genau definiert außer ein Verweis auf §10-29 weg
    Vielleicht können Sie mir dazu eine Rückmeldung geben.
    Für ihre Bemühungen vielen Dank
    Mit freundlichen Grüßen
    Matthias Dietz

    1. Hallo Herr Dietz! Der Estrich [sowie Isolierplatten/Isolierschichten] eines Balkons ist meines Wissens nach immer dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, die darüber liegenden Bodenbeläge nicht. In der Teilungserklärung steht nicht immer etwas dazu.

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