Den Verwalter nicht entlasten: Wann dies für eine WEG sinnvoll ist!

Wann man den Verwalter einer WEG nicht entlasten sollte.

Für viele Wohnungsbesitzer und WEG-Verwalter gehört es zur Routine: Auf der Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung steht der Tagesordnungspunkt (TOP) „Entlastung des Verwalters“, „Entlastung der Hausverwaltung“ oder so ähnlich. Es gibt dabei keine echte Diskussion zu dem Punkt, eventuell kommt es nicht einmal zu einer Empfehlung seitens des Rechnungs- bzw. Belegprüfers der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – sofern ein solcher oder ein Verwaltungsbeirat gewählt ist. Alle in der Eigentümerversammlung anwesenden Miteigentümer heben die Hände für die Entlastung des Verwalters und vielleicht liegen auch noch Vollmachten vor, mit denen ebenfalls für die Entlastung der Hausverwaltung gestimmt wird. In diesem Zusammenhang können Sie als informierter WEG-Miteigentümer sicher sein, dass die meisten der anderen Eigentümer eigentlich gar nicht wissen, worüber sie abstimmen und welche Auswirkungen dies auf die Finanzen der WEG haben kann. Einen Verwalter nicht zu entlasten, kann in vielen Fällen tatsächlich eine vernünftige Wahl sein. Gleiches gilt ebenfalls für die Entlastung, wenn eine Hausverwaltung sich als kompetent und seriös erwiesen hat. Vertrauen ist gut, Kontrolle wesentlich besser! In diesem Beitrag wird aufgezeigt, wann es sinnvoll sein kann, als Miteigentümer – und am besten als ganze WEG – gegen die Entlastung des Verwalters zu stimmen.

So kann ein WEG-Verwalter entlastet werden.

Ein Verwalter kann sich auch über den Beschluss zur Jahresabrechnung entlasten lassen.
Es gibt mehrere Wege, um als Verwalter von einer WEG entlastet zu werden. Besonders intransparent ist es, wenn man keinen entsprechenden Tagesordnungspunkt für die Eigentümerversammlung aufnimmt – und per Beschluss zur Genehmigung der Jahresabrechnung indirekt entlastet wird.

Grundsätzlich kann die Entlastung der Hausverwaltung auf zweierlei Wegen passieren, wobei diese jedoch immer mit einem entsprechenden Beschluss einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung verknüpft ist:

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  1. Es befindet sich kein Tagesordnungspunkt der Art „Entlastung der Hausverwaltung“ auf der Tagesordnung für die nächste Eigentümerversammlung. Der Verwalter wird dann durch die WEG entlastet, wenn diese die Jahresabrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr per Beschluss annimmt. Hier wird impliziert, dass die WEG mit der Verwaltungstätigkeit der Hausverwaltung zufrieden bzw. einverstanden war, sonst hätte sie ja nicht die Jahresabrechnung genehmigen können.
  2. Für die Entlastung der Hausverwaltung befindet sich ein entsprechender TOP auf der Tagesordnung – zusätzlich zum TOP bezüglich der Annahme der Jahresabrechnung.

Wenn ein Verwalter auf geschickte und nicht ganz ehrliche Weise entlastet werden möchte, lässt er einen Tagesordnungspunkt zur Entlastung einfach weg, sodass die Entlastung stillschweigend über den Beschluss zur Genehmigung der Jahresabrechnung herbeigeführt wird! Bitte passen Sie auf.

Die Entlastung bzw. Nichtentlastung eines WEG-Hausverwalters als Feedback auf die Verwaltungsleistung der Hausverwaltung.
Die Entlastung oder Nichtentlastung eines Verwalters kann man gewissermaßen auch als Feedback seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft sehen.

Wenn Sie als Wohnungsbesitzer für die Entlastung der Hausverwaltung stimmen, sollten Sie der Hausverwaltung und / oder der Rechnungsprüfung durch einen Miteigentümer ohne Einschränkungen vertrauen können. Ebenso steht es Ihnen frei, selbst Einsicht in die Verwaltungsunterlagen für Ihre WEG zu nehmen. Möchten Sie hingegen dazu beitragen, dass die Hausverwaltung nicht entlastet wird, sollten Sie einen entsprechenden Tagesordnungspunkt rechtzeitig für die bevorstehende Eigentümerversammlung beantragen. So lassen sich Entlastung und Jahresabrechnung voneinander entkoppeln, was der Transparenz sehr dienlich ist.

Wann Sie einen Verwalter nicht entlasten sollten!

Die Pflicht, als Miteigentümer einer WEG den bestellten Verwalter zu entlasten, besteht grundsätzlich nicht, sofern der Verwaltervertrag und / oder die Gemeinschaftsordnung nichts anderes festlegt. Man sollte sich dabei jedoch im Klaren sein, dass es fraglich ist, ob ein guter Verwalter eine stets ausbleibende Entlastung von Eigentümerversammlung zu Eigentümerversammlung nicht irgendwann die Rahmenbedingungen für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit infrage stellt. Dies könnte dazu führen, dass ein WEG-Verwalter, der gut im Geschäft ist, den Vertrag nicht verlängert, sondern auslaufen lässt.
Dennoch gibt es zahlreiche Situationen, in denen sich eine Verwalterentlastung geradezu verbietet.

Bitte entlasten Sie den Verwalter nicht, wenn… 13 Punkte!

Tipps, wann Sie den Verwalter Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht entlasten sollten.
In diversen Fällen wäre eine Entlastung des WEG-Verwalters nicht angemessen. Dies ist zumeist dann der Fall, wenn mit der Verwaltung offensichtlich etwas nicht stimmt. Wenn eine WEG wider besseren Wissens und trotz Unzufriedenheit mit der Verwaltungleistung eine Entlastung beschliesst, verzichtet die Gemeinschaft fahrlässigerweise auf Schadensersatzansprüche. Eine WEG, die durch einen unseriösen Verwalter betreut wird, kann über eine Entlastung nur verlieren.
  1. Die Jahresabrechnung und / oder der Wirtschaftsplan ist nicht nachvollziehbar und enthält offensichtlich Fehler.
  2. Sie müssen einen immens hohen Betrag nachzahlen, obwohl dem kein konkreter Gegenwert zugeordnet ist.
  3. Die Hausverwaltung hat Beschlüsse nicht umgesetzt.
  4. Das Gemeinschaftseigentum verfällt zunehmend und der Hausverwalter scheint sich nicht um den Werterhalt der Immobilie zu kümmern.
  5. Abnahmen von Handwerkerdienstleistungen erfolgen nicht und / oder es finden keinerlei Besichtigungen der Wohnanlage statt.
  6. Sie erfahren, dass mehrere gute Handwerker und / oder Dienstleister auf eine Zusammenarbeit mit Ihrem WEG-Verwalter verzichten, weil dieser bereits mehrmals unberechtigterweise „ausfällig“ wurde und Handwerker beschimpfte (siehe Merkmale eines unseriösen Verwalters).
  7. Die Beziehungen zwischen der Hausverwaltung und Handwerkern bzw. sonstigen Dienstleistern scheinen viel zu eng zu sein, sodass immer bestimmte Firmen Aufträge erhalten, ohne mehrere Angebote einzuholen.
  8. Die Gelder der WEG sind auf unsicheren Treuhandkonten und nicht auf WEG-Eigenkonten (offene Fremdgeldkonten) hinterlegt.
  9. Das Hausgeld soll laut Entwurf des Wirtschaftsplans unverhältnismäßig hoch ausfallen, ohne dass klare nachvollziehbare Gründe existieren.
  10. Sie haben das Gefühl, dass Verwalter und Verwaltungsbeirat zwecks gegenseitigen Vorteilen eine gemeinsame Front gegen andere Miteigentümer gebildet haben (siehe inkompetenter Verwaltungsbeirat).
  11. Der WEG-Verwalter unterdrückt stets sachliche Kritik und kritische Nachfragen.
  12. Sie haben kein Vertrauen in die Fähigkeiten und / oder in die Objektivität des Rechnungsprüfers bzw. Belegprüfers.
  13. Ihnen wurde seitens der Hausverwaltung keine Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gestattet.

Wer einen unseriösen Verwalter fahrlässigerweise entlastet, verzichtet unter Umständen unnötigerweise auf berechtigte Schadensersatzansprüche. Das Geld der WEG kann auch diese Weise geradezu „aus dem Fenster geworfen werden“. Wer verzichtet schon freiwillig auf Geld? Leider viel zu viele Wohnungseigentümergemeinschaften. Eine Entlastung der Hausverwaltung bedeutet zugleich, dass Abberufungsgründe entfallen können, die von der Entlastung gedeckt sind.

Zusammenhalt in einer WEG, sodass ein unseriöser Verwalter nicht entlastet wird.
Wenn Sie der Meinung sind, dass die Hausverwaltung keine Entlastung verdient hat, sollten Sie den Kontakt zu anderen vertrauenswürdigen Miteigentümern suchen. Der direkte Kontakt im Vorfeld kann bereits sehr positiv sein, wenn es darum geht, einen unseriösen Verwalter zu entlarven.

Positiv hinsichtlich der Entlastung einer Hausverwaltung ist jedoch wenigstens der Umstand, dass Straftaten sowie Ansprüche von einzelnen Eigentümern hinsichtlich ihres Sondereigentums nicht in diese Abstimmung eingeschlossen sind. Dies gilt übrigens auch für solche Tätigkeiten des WEG-Verwalters, die man trotz sorgfältiger Prüfung nicht hätte herausfinden können. Auch hier gilt also im Fazit das Motto „Eigentum verpflichtet!“. Wenn Sie der Meinung sind, dass eine Entlastung des Verwalters unangebracht wäre, sollten Sie dies im Vorfeld anderen Wohnungsbesitzern mitteilen und Ihre Gründe erläutern. Dies trifft auch dann zu, wenn Sie in etwa berechtigte Gründe sehen, den Verwaltungsbeirat nicht zu entlasten. Lassen Sie sich auch nicht Ihre Rederecht nehmen, wenn der WEG-Verwalter Ihre kritische Stimme auf der Eigentümerversammlung zu unterdrücken versucht. Es ist immer besser, dass die WEG als Gesamtes gegen die Verwalterentlastung abstimmt, als dass Sie eine unter Umständen teure Anfechtungsklage, deren Erfolgsaussichten vielleicht ungewiss sind, initiieren müssen. Die Entlastung eines Verwalters setzt Vertrauen und eine Prüfung der Situation unter der Berücksichtigung des gesunden Menschenverstandes voraus. Ist dieses Vertrauen gegeben, spricht nichts dagegen, Ihren WEG-Verwalter bei der nächsten Eigentümerversammlung zu entlasten!

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