Der Aufteilungsplan: Zeichnungen in 1:100, um das Gebäude aufzuteilen

Der Aufteilungsplan gehört zur Teilungserklärung einer WEG und wird von der Abgeschlossenheitsbescheinigung ergänzt.

Was ein Aufteilungsplan ist, wird im Wohnungseigentumsgesetz definiert (§ 7 „Grundbuchvorschriften“). Es handelt sich um ein wichtiges Dokument, das von der zuständigen Baubehörde geprüft und freigegeben wird. Die Wichtigkeit resultiert daher, dass zum einen unter anderem ein Aufteilungsplan zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich ist, um WEG-Eigentum entstehen zu lassen und zum anderen, dass damit das Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum in einer Immobilie genau definiert wird. Somit sollte man sich als Interessent für eine zum Kauf angebotene Eigentumswohnung immer den Aufteilungsplan zusammen mit der Teilungserklärung sowie den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen, Jahresabrechnungen und dem aktuellen Wirtschaftsplan anschauen. Gemeinsam mit der Abgeschlossenheitserklärung schafft der Aufteilungsplan also in Bezug auf die Besitzverhältnisse Klarheit für alle Eigentümer und die Hausverwaltung. Ein Blick in die Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan kann nie schaden – auch nicht, wenn man bereits seit mehreren Jahren eine Wohnung sein Eigen nennt.

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Was beinhaltet der Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan muss von der Baubehörde genehmigt werden und gehört zur Teilungserklärung.
Mit dem Aufteilungsplan werden die Besitzverhältnisse innerhalb einer WEG geklärt: Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Teileigentum.

Der Aufteilungsplan, der unter anderem auch einfach nur Teilungsplan genannt wird, besteht aus den folgenden Zeichnungen:

  • Grundrisse
  • Schnitte
  • Ansichten

Für den Aufteilungsplan ist der Maßstab 1:100 aus gutem Grund vorgeschrieben. So sind die Pläne standardisiert und man kann sich als potenzieller Wohnungskäufer zwei Pläne von Wohnungen nebeneinander legen und deren Schnitt direkt miteinander vergleichen.

Aus dem Aufteilungsplan muss eindeutig hervorgehen, welche Teile des Gebäudes zu welchem Sondereigentum gehören. Eine Nummerierung ist hierfür natürlich erforderlich. Es geht um Größe, Lage und Standort. Sollten manche Teile des Gebäudes gemäß Aufteilungsplan für eine bestimmte Nutzung vorgesehen sein, ist dies mehr als Vorschlag zu sehen. Eine Verbindlichkeit folgt hieraus nicht.

Weitere Informationen zum Aufteilungsplan

Die Genehmigung eines Aufteilungsplans für die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Aufteilungsplan bzw. Teilungsplan wird von der Baubehörde oder von einem staatlich anderkannten Sachverständigen genehmigt. Die Kosten sind nicht sehr hoch.

Das Sondereigentum gehört Ihnen als Wohnungsbesitzer allein, während Sie als Miteigentümer einer WEG sogenannte Miteigentumsanteile halten. Welche dies sind, können Sie dem Aufteilungsplan entnehmen.

Sollte es im einem Aufteilungsplan Gebäudeteile geben, deren Zuordnung unklar ist, müssen Sie davon ausgehen, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, über das die Wohnungseigentümergemeinschaft nur gemeinschaftlich bestimmen darf. Die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist erfahrungsgemäß nicht immer einfach und viele Wohnungsbesitzer kennen sich damit nicht sehr gut aus. Vertrauen Sie als Kaufinteressent also nur der Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und nicht allein den Angaben im Exposé!

Wer genehmigt den Teilungsplan?

Die Genehmigung des Aufteilungsplanes kann analog zur Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht nur durch die Baubehörde, sondern landesspezifisch auch durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen erfolgen. Hier hängt es davon ab, in welchem Bundesland sich die Immobilie, die zu WEG-Eigentum werden soll, befindet.

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