Der Sachkundenachweis für Hausverwalter – sinnvoll oder nicht?

Ein Sachkundenachweis für WEG-Verwalter ist wünschenswert, aber leider noch nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Ein Sachkundenachweis für Hausverwalter – ist dieser Pflicht? Welche Vorteile würde ein solcher Nachweis den Wohnungseingetümergemeinschaften bringen? Alles rund um das Thema Qualifikation und Nachweise hier im Nachfolgenden!

Wie schön es klingt – ein Gesetz über die Berufszulassung für Wohnimmobilienverwalter. Dieses Gesetz trat am 1. August 2018 in Kraft und betrifft Makler wie Immobilienverwalter gleichermaßen. Was sich zunächst diffus nach Verbrauchersicherheit und irgendwie nach Reglementierung anhört, überrascht beim genauen Durchlesen der Vorgaben. Was verbirgt sich genau hinter dem Gesetz und was hat oder hätte es mit einem Sachkundenachweise für Hausverwalter auf sich? Zahlreiche Verwaltungen schmücken sich schon lange vor der Diskussion rund um einen möglichen Sachkundenachweis mit Logos von Dachverbänden, die meist als eingetragene Vereine agieren, mit Siegeln von Institutionen und dergleichen. Wie schafft man es also, etwa bei der Suche nach einer geeigneten Hausverwaltung, auf die richtigen Fakten zu achten? Wie kann man sichergehen, dass eine WEG-Verwaltung, die nun einmal sehr große Summen und Vermögen verwaltet, kompetent und korrekt arbeitet? Nachfolgend bringen wir ein wenig Licht in die aktuelle Situation.

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Die aktuelle Situation zu der Qualifikation von Hausverwaltern

Ein Sachkundenachweis für Hausverwalter wäre wünschenswert, um die wirklich völlig ahnungslosen und inkompetenten WEG-Verwalter herauszufiltern.

Ein Sachkundenachweis für die Immobilienbranche und vor allem für WEG-Verwalter sichert Mindestqualifikationen.
Behangen mit zahlreichen Qualifikationen, Nachweisen und Mitgliedschaften ist so mancher Verwalter. Ein Sachkundenachweis würde einen Mindeststandard sichern, hält aber unseriöse Verwalter nicht von ihren Vorhaben ab. Die aktuellen rechtlichen Vorgaben sind völlig unzureichend.

Nach wie vor kann jeder, der möchte, einen Gewerbeschein beantragen, eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen und, nach Auskunft über Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse, mit seiner eigenen Hausverwaltung starten. Einen Sachkundenachweis brauchen Verwalter nicht. Laut der Gesetzesregelung gelten für Immobilienverwalter nun bestimmte Neuerungen und Auflagen, darunter:

  • Die Voraussetzung zu Zuverlässigkeit, geordneten Vermögensverhältnissen sowie eine Berufshaftpflichtversicherung, die WEG-Eigentümer bei Vermögensschäden absichert. Letztere beinhaltet eine Mindestsumme von € 500.000 pro einzelnem Versicherungsfall und von € 1.0 Mio. für die gesamten Versicherungsfälle pro Jahr.
  • Beantragung einer Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung für WEG- und Mietverwalter
  • Fortbildungspflicht von insgesamt 20 Stunden in drei Jahren. Diese gilt auch für die Mitarbeiter, welche unmittelbar bei der Verwaltertätigkeit mitwirken, jedoch nicht für beispielsweise Sekretariatsaufgaben. Haben die Verwalter eine einschlägige und anerkannte Ausbildung absolviert, etwa zum Immobilienfachwirt, dann müssen sie in den ersten drei Jahren keine Weiterbildung besuchen. Der Nachweis über die Fortbildungen ist fünf Jahre aufzubewahren und den Kunden auf Wunsch vorzulegen.

Mit dem Sachkundenachweis für Hausverwalter schwarze Schafe stoppen?

Formale Nachweise wie der Sachkundenachweis für WEG-und Mietverwalter ist mit Aufwand verbunden, aber wäre für Verbraucher wichtig.
Stetige Weiterbildung ist für gut Hausverwalter ohnehin selbstverständlich. Ein Sachkundenachweis sowie weitere strikte Auflagen wären aus Verbrauchersicht nicht nur wünschenswert, sondern dringend notwendig.

Eins gleich vorweg – mit den dem Gesetz über die Berufszulassung für Wohnimmobilienverwalter ist keine wirkliche Sicherheit geschaffen! Ein Verwalter, der nicht gut verwalten möchte und der keinerlei Fachkenntnis mitbringt, kann selbstverständlich weiterhin seinem Gewerbe nachgehen. Was nützt es denn, wenn Treuhandkonten nach wie vor von Verwaltern eingerichtet werden können? Und private Bildungsanbieter ihre Zertifikate gegen Geld aushändigen? Wer garantiert, dass das Wissen auch praxisnah und für – nicht gegen – die Wohnungseigentümergemeinschaften angewandt wird?

Wer kann die Qualifikation der Verwalter richtig einschätzen, selbst wenn diese jetzt mehr als die Mindeststundenanzahl absolvieren?

Ein Sachkundenachweis wäre eine überaus sinnvolle Sache gewesen und der richtige Schritt zu einer soliden Basis. Nun erfahren alle kompetenten Verwalter, die ihre Sache ohnehin gut machen, durch die seichte Gesetzeseinführung einen erhöhten Bürokratieaufwand – ohne jeglichen Mehrwert. Mindeststandards hinsichtlich der Qualifikation gibt es nicht. Schaut man sich an, welchen teilweise überaus komplizierten Sachverhalten juristischer, technischer und kaufmännischer Natur Hausverwaltungen nachgehen müssen, ist das Fehlen eines Sachkundenachweises kein gutes Signal. Gute Verwalter, darunter auch viele Quereinsteiger, werden ihren Job nach wie vor kompetent erledigen, die schwarzen Schafe unter den WEG-Verwaltern können einfach weitermachen. Im schlimmsten Fall entsteht Sanierungsstau und ein ruinöses Gebäude mit gefährdeter Rücklage. Eigentümern bleibt nur die Möglichkeit, sich gut zu informieren. Die Kombination inkompetenter Beirat, unseriöser Verwalter plus wenig informierte und/oder interessierte Eigentümer ist, unabhängig von einem Sachkundenachweis, fatal!

Ein Sachkundenachweis für WEG-Verwalter – Mindeststandards für die Verwaltung wünschenswert

Eine Vielfalt von Themen muss ein Verwalter bei dem Sachkundenachweis zeigen, dieser ist leider keine Pflicht bei WEG-Verwaltungen.
Schwierige Themen darf kein WEG- oder Miethausverwalter scheuen. Neben einem Sachkundenachweis wären weitere Instrumente zu Kontrolle wirklich nötig.

Das im August 2018 eingetretene Gesetz ist eine vertane Chance. Ein Sachkundenachweis hätte ein erster Schritt für mehr Verbraucherschutz sein können, der nach wie vor nur in recht seichter Umsetzung Auflagen für Verwalter bereitstellt. Die Berufszulassung für WEG- und Mietverwalter sollte, um endlich mehr Qualifikation zu garantieren, sehr viel mehr umfassen, als die nun geforderten 20 Stunden Weiterbildung in drei Jahren! Aber selbst wenn es einen Sachkundenachweis geben würde – was passiert danach im Tagesgeschäft? Die Frage, was einen guten WEG-Verwalter ausmacht, muss ganz anders gestellt werden. Seriosität oder ein guter Wille, das ihm anvertraute Vermögen und die Liegenschaft bestmöglich zu verwalten, lassen sich nicht durch gedruckte Scheine auf Papier belegen. Angenommen, ein WEG-Verwalter hat eine einschlägige Ausbildung zum Immobilienkaufmann absolviert und zahlreiche Weiterbildungen rund um juristische Angelegenheiten in WEGs, Kommunikation oder auch hinsichtlich Bautechnik. Wenn er dieses Wissen nicht anwenden will, gibt es keine Institution, die  – Sachkundenachweis und gute Qualifikation hin oder her – ihn dazu zwingen kann. In der Praxis gibt es viele auf dem Papier hervorragend ausgebildete Immobilienverwalter, die leider dennoch Sanierungsstau aufkommen lassen, keine drei Angebote bei großen Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums einholen oder auch auf mehrfachen Wunsch zahlreicher Eigentümer keine Bescheinigung für die haushaltsnahen Dienstleistungen ausweisen. Die Eigentümer können lediglich auf die ordnungsgemäße Verwaltung verweisen, der Rest ist leider nur meist zivilrechtlich einklagbar – etwa, wenn der Hausverwalter entgegen seines eigenen Vertrages Treuhandkonten eröffnete und unrechtmäßig Geld von diesen abgehoben hat. Im Fazit ist auch ein Sachkundenachweis nicht die Lösung für alles und viel mehr Transparenz und Verbraucherschutz in der WEG-Verwaltung zu fordern! Eine derartiger Nachweise könnte jedoch verhindern, dass zumindest die ganz ahnungslosen Gewerbetreibenden keinen weiteren Schaden anrichten.

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Warum ein Sachkundenachweis  für Verwalter nicht die alleinige Lösung ist

Lernen, weiterbilden und auf dem neuesten Stand bleiben müssen Hausverwalter mit oder ohne Sachkundenachweis.
Weiterbilden, Wissen aufbauen und aktualisieren – das muss jeder Verwalter, ob es sich um eine kleine WEG-Verwaltung handelt oder um ein großes Unternehmen.

Ein Sachkundenachweis für WEG- und Mietverwaltungen wäre ein guter Anfang ja. Es würde zumindest all die wirklich inkompetenten Verwalter herausfiltern, die gar nicht wissen, was sie da tun. Schaut man sich an, was in der BRD alles reglementiert, in irgendeiner Weise geregelt oder gleich streng verboten ist, verwundert es arg, dass es keinerlei Kontrollen für Hausverwaltungen und auch keinen Sachkundenachweis gibt. Wenn Hausverwalter so streng überwacht würden wie Chinaimbisse oder Strandzugänge, die man in der Saison mit Hund nicht betreten darf, wären wir in Sachen Verbraucherschutz schon sehr weit.

Folgende Gedanken zu der aktuellen Gesetzeslage und der Situation in Sachen WEG-Verwaltung und Erfahrungen/Fallbeispiele aus der Praxis:

  • Nach aktuellem Stand müssen sogenannte „geordnete Verhältnisse“ sowie „Zuverlässigkeit“ nachgewiesen werden. Das mag zum Zeitpunkt der Gewerbeanmeldung durchaus so gewesen sein. Wer überprüft, ob dies zwei oder drei Jahre später noch der Fall ist? Inzwischen kann die Lage bei einem WEG-Verwalter ganz anders aussehen. Passen die Verwaltungsbeiräte und die Miteigentümer nicht auf und wird trotz anderslautendem Vertrag ein Treuhandkonto eröffnet, ist die Rücklage in Gefahr!
  • Ein gut ausgebildeter Immobilienfachwirt mit umfangreichem Aus- und Weiterbildungsprofil startet motiviert seine eigene WEG-Verwaltung. Was anfangs gut läuft, leidet unter der Alkoholsucht der Verwalters. Briefe werden nicht mehr geöffnet, Protokolle nicht erstellt, Rechnungen für die WEG nicht mehr bezahlt und ein großer Sanierungsstau entsteht, da dringende Reparaturmaßnahmen nicht umgesetzt werden. Wenn die WEG keinen Beirat hat oder dieser ahnungslos ist und die restlichen Eigentümer sich nicht darum kümmern, ist der Ärger groß.
  • Eine renommierte Hausverwaltung, bestehend aus zwei Immobilienkaufleuten und Büropersonal, kommt in die Jahre. Man ist Mitglied in vielen Dachverbänden und hat viele Zertifikate im Büro ausgestellt, allerdings auch viele Liegenschaften bestens betreut. Beide sind Ende 70, einer erkrankt schwer und fällt dauerhaft aus. Die ganze Arbeit und die hohe Belastung, unter anderem durch renitente Eigentümer und die ständige Wochenendarbeit, wird dem verbleibenden Verwalter zu viel. Er trennt sich jedoch nicht von den WEGs, sondern verwaltet die bestehenden Liegenschaften weiter – und das mehr schlecht als recht. Haushaltsnahe Dienstleistungen werden auf Wunsch nicht ausgewiesen, es wird kein Wirtschaftsplan erstellt und es erfolgen keine Abnahmen von Sanierungsmaßnahmen mehr: Die Handwerker pfuschen und es wurden sogar Briefkastenfirmen beauftragt, die später nicht mehr auffindbar sind.
  • Eine Ehepaar, bestehend aus zwei Diplom-Verwaltungswirten (FH) mit viel Berufserfahrung aus unterschiedlichen großen Hausverwaltungen, beantragt ein Gewerbe und das Ganze geht etwa fünf Jahre gut, sogar richtig gut. Dann erfolgt die private Trennung und eine Schlammschlacht. Beide arbeiten nicht mehr so wie früher: Die Beschlusssammlung der WEG wird nicht geführt, kein Handwerker will mehr für dieses Unternehmen arbeiten, da Rechnungen nicht pünktlich gezahlt werden und es findet einfach keine Eigentümerversammlung mehr statt. Der übergriffige Beirat der WEG sieht sich in der Zwischenzeit genötigt, Bäume ohne Sicherheitsvorkehrungen auf dem Grundstück sowie auf dem Nachbargrundstück zu fällen und das Haus mehr schlecht als recht anzupinseln.

Hätten diese Beispiele aus dem Leben mit einem Sachkundenachweis verhindert werden können? Wissen und die reinen Fachkenntnisse aus Lehrgängen sind eine Sache und selbstverständlich wichtig, das Können und Wollen in der Umsetzung eine ganz andere. Wie kann man also sichergehen, dass eine ordnungsgemäße Verwaltung sichergestellt wird, die Rendite nicht durch mögliche Sonderumlagen gänzlich dahin ist und das Gebäude in einem angemessenen Bauzustand erhalten bleibt?

Eine reine Berufszulassung mit kleinen Auflagen wie jetzt schafft lediglich mehr Bürokratieaufwand. Eine gute Verwaltung der Liegenschaften sichert diese nicht.

Ein Sachkundenachweis für die Verwaltung von Eigentum und Mietwohnungen für den Immobiliensektor sollte Pflicht werden.
Um das Einfinden in all die vielen Themenbereiche rund um die ordnungsgemäße Verwaltung ist besonders für Beiräte unerlässlich. Verbraucher werden vor inkompetenten und unwilligen Verwaltern leider nur unzureichend geschützt. Andere Länder in der EU sind da schon viel weiter.

Bisher steht den Eigentümern in der Regel nur die zivilrechtliche Auseinandersetzung zur Verfügung. Das schreit nach überlasteten Amtsgerichten, teuren und leider nicht immer gut informierten Fachanwälten sowie nach vergeudeter Zeit, die man ganz anders hätte nutzen können. Leider bedeutet WEG-Verwaltung, unabhängig von Sachkundenachweisen, immer auch eine gewisse charakterliche Eignung, die nicht messbar ist, jedoch aber sehr deutlich über die Abwehr von Schaden entscheiden kann. Verwalter, die ihren Job sehr gut machen, bringen neben der rein fachlichen Qualifikation viele zwischenmenschliche Fähigkeiten mit, die einen reibungslosen Verwaltungsbetrieb und einen Werterhalt garantieren. Es müssen andere Ansätze her, eine seriöse und gut funktionierende WEG-Verwaltung sicherzustellen!

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Ein Blick in die Nachbarländer: Qualifikation von Verwaltern ein Muss!

In anderen Ländern der EU gelten sehr rigorose Vorschriften hinsichtlich der Berufszulassung für Verwalter. In Österreich regelt die Gewerbeordnung mit sehr strikten Vorgaben bereits, dass eine Anmeldung nur mit strengen Auflagen möglich ist. Verpflichtend sind die Nachweise einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, einer Ausbildung oder eines Studiums plus Praxiserfahrung. Eine Vertrauensschadenhaftpflicht ist ebenfalls nachzuweisen, und zwar um vorsätzliche Veruntreuungen oder Betrugsdelikte bis zu einer Summe von € 2,0 Mio. abzudecken. Diese Regelung ist für alle Verwalter in Österreich verbindlich. In Frankreich ist es sogar so, dass Verwaltungen ein hinreichendes finanzielles Polster nachweisen müssen, um im Konkursfall Geld für die WEGs zu haben.

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