Der Wirtschaftsplan: Ein Haushalt für die Wohnungseigentümergemeinschaft!

Der Wirtschaftsplan ist ein wichtiges Dokument im Rahmen der Hausverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit mehreren Eigentumswohnungen.

Ohne eine vorausschauende Planung geht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nichts. Als Besitzer einer Eigentumswohnung spielt der Wirtschaftsplan eine wichtige Rolle für Sie, schließlich bestimmt dieser die Höhe Ihrer Hausgeldzahlungen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) benötigt immer ausreichend finanzielle Mittel, damit die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums sichergestellt werden kann. Die vielen Ausgaben wollen durch jeden Wohnungsbesitzer anteilig getragen werden und zwar in Form von Hausgeld, auch Wohngeld genannt. Bei dem Hausgeld handelt es sich dabei um Vorauszahlungen, quasi Abschläge, auf die Kosten für das gesamte Wirtschaftsjahr. Eine jede WEG ist also auf einen Haushaltsplan angewiesen. Man spricht im Kontext der Hausverwaltung vom Wirtschaftsplan, den der WEG-Verwalter aufzustellen hat. Erfahren Sie in diesem Beitrag, was den Wirtschaftsplan genau ausmacht und worauf Sie als Eigentümer zu achten haben.

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So hängt der Wirtschaftsplan einer WEG mit der Jahresabrechnung zusammen.

Der aktuelle Wirtschaftsplan basiert auf der letzten Jahresabrechnung plus Prognosen zu den Ausgaben im kommenden Wirtschaftsjahr. Daneben begründet sich die nächste Jahresabrechnung wiederum auf dem aktuellen Wirtschaftsplan und stellt die tatsächlichen Ausgaben der WEG dar. Hierdurch kann die Hausverwaltung dann das Hausgeld mit den einzelnen Wohnungseigentümern abrechnen. Auf Null zu kommen ist in der Praxis kaum möglich, sodass die Jahresabrechnung für Sie immer mit einer Rückerstattung oder eine Nachzahlung verbunden sein wird.

Der Wirtschaftsplan prognostiziert die Einnahmen und Ausgaben einer WEG für das nächste Wirtschaftsjahr und bestimmt die Höhe des Hausgeldes, das mit der Jahresabrechnung abgerechnet wird.
Mit einem Wirtschaftsplan sollten sich die Einnahmen und Ausgaben einer WEG die Waage halten. Die bei weitem wichtigsten Einnahmen der WEG stellen die Hausgeldzahlungen der Wohnungseigentümer dar. Man sollte stets bedenken, dass es sich beim Wirtschaftsplan lediglich um eine Vorhersage handelt. Mit Vorhersagen kann man sich täuschen. Dennoch schaffen es gute Verwalter nicht selten, dass im Rahmen der Jahresabrechnung nur relativ geringfügige Abweichungen zum Wirtschaftsplan entstehen. Dies bedeutet, dass mögliche Nachzahlungen oder Rückerstattungen ziemlich gering ausfallen.

In einem früheren Beitrag hatten wir bereits die Jahresabrechnung sowie die dazugehörigen Einzelabrechnungen behandelt. Die Jahresabrechnung ist eine Konsequenz aus dem früheren Wirtschaftsplan und stellt gleichzeitig eine Grundlage für den aktuellen Wirtschaftsplan dar. Der Wirtschaftsplan enthält dabei eine Planung für ein gesamtes Wirtschaftsjahr, bei dem es sich meistens auch um das Kalenderjahr handelt. In diesem Dokument sind alle Kosten, die der WEG entstehen werden, in geschätzter Höhe enthalten. Die Kostenpositionen reichen dabei vom Hausstrom, über die Ausgaben für Garten- und Winterdienst bis hin zur geplanten Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Die Erstellung des Wirtschaftsplans gehört zu den Kernaufgaben eines WEG-Verwalters und über dessen Entwurf wird in der Eigentümerversammlung abgestimmt. Sobald ein Wirtschaftsplan per Beschluss durch die WEG angenommen wurde, ist dieser gültig und das Hausgeld wird zukünftig auf dieser Basis vom Verwalter gefordert.
Die folgenden Punkte wird ein WEG-Verwalter in der Regel berücksichtigen, wenn er einen Wirtschaftsplan erstellt:

  • Die Werte aus der aktuellen Jahresabrechnung.
  • Die Höhe der Instandhaltungsrücklage und beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen.
  • Zu erwartende Gerichtsverfahren und Anwaltskosten.
  • Absehbare Änderungen in Dienstleistungsverträgen.
  • Mögliche Schulden der WEG gegenüber Gläubigern.
  • Der Zustand der Immobilie und zu erwartende dringliche Reparaturen.
  • Bekannte Preissteigerungen (z. B. Energiekosten, Müllgebühren, Abwasserkosten).

Bedenken Sie, dass es sich beim Wirtschaftsplan immer um eine Schätzung bzw. um eine Prognose handelt. Niemand kennt die Zukunft – auch nicht der beste und engagierteste Verwalter. Als Wohnungsbesitzer kann man seine Energiekosten für das kommende Jahr auch nur grob schätzen und auf Erfahrungswerte setzen. Die Erstellung des Wirtschaftsplans ist gemäß § 28 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Pflicht des Verwalters.

Infografik zum Wirtschaftsplan einer Eigentümergemeinschaft.
Diese Infografik zeigt, was im Wirtschaftsplan enthalten sein muss. Prüfen Sie bitte den Ihnen vorgelegten Wirtschaftsplan genau, bevor Sie in der ordentlichen Eigentümerversammlung dafür stimmen.

Der Wirtschaftsplan setzt sich gemäß § 28 WEG aus den folgenden Punkten zusammen:

  • Die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die für die Verwaltung bzw. Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums entstehen.
  • Die Anteile der einzelnen Wohnungseigentümer an den Kosten der WEG.
  • Die anteilsmäßige Zuführung der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrücklage.

Ihre Miteigentumsanteile sind für den Wirtschaftsplan relevant, da Sie Ihren Anteil an den Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmen. Als Vermieter müssen Sie berücksichtigen, dass nicht alle Kostenpositionen im Wirtschaftsplan umlagefähig sind. Wann eine vermietete Eigentumswohnung rentabel ist, erfordert eine etwas umfangreichere Rechnung mit diversen Annahmen.

Der Wirtschaftsplan für das neue Wirtschaftsjahr wird durch den Verwalter im Entwurf vorgelegt, und durch die Eigentümerversammlung beschlossen.
Am besten wohnen oder vermieten lässt es sich mit einer WEG, die ihre Finanzen im Griff hat. Dabei spielt der Hausverwalter eine besondere Rolle, den mit seiner Erfahrung und den Erkenntnissen aus der vorherigen Jahresabrechnung ist dieser in einer guten Position, um einen maßgeschneiderten Wirtschaftsplan aufzustellen. Die Zukunft lässt sich nicht vorhersehen, aber dennoch muss die Höhe der Hausgeldzahlungen, bei denen es sich um Vorauszahlungen handelt, für das neue Wirtschaftsjahr festgelegt werden. Mit dem Wirtschaftsplan wird also den Haushalt der WEG aufgestellt. Was eine Regierung im Großen macht, tut eine WEG ebenfalls im Kleinen!

An den Ausgaben der WEG werden Sie gemäß den in Ihrem Besitz befindlichen Miteigentumsanteile beteiligt. Einen eigenen Haushaltsplan für Ihr Sondereigentum, also Ihre Eigentumswohnung, müssen Sie natürlich selbst aufstellen. Dazu gehören vor allem die Ausgaben für Strom und – sofern Sie über eine Etagenheizung verfügen – für Gas. Ihre Eigentumswohnung kostet in der Bewirtschaftung also das Hausgeld plus die spezifischen Ausgaben für Ihre Wohnung. Die Gesamtkosten für eine Eigentumswohnung können zum Beispiel dann recht niedrig sein, wenn die WEG über eine gemeinschaftliche Zentralheizung verfügt, deren Betriebskosten bereits im Hausgeld enthalten sind, da gerade die Gaspreise heutzutage nicht gerade als günstig zu bezeichnen sind. Möchten Sie Ihre Wohnung vermieten, sind für Sie als Vermieter im Wirtschaftsplan vor allem nur die nicht umlegbaren Ausgaben relevant. Dazu gehört beispielsweise der von Ihnen zu tragende Anteil an der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage oder Verwaltungskosten sowie Bank- und Kontoführungsgebühren. Der Betrieb einer Gasetagenheizung wird dann vom Mieter getragen.

Wann Sie beim Wirtschaftsplan besonders kritisch sein sollten!

Die Jahresabrechnung mit der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnung sollte vom Aufbau und Layout her nicht deutlich vom Wirtschaftsplan abweichen. So sind alle Dokumente der Hausverwaltung besser zu lesen und lassen sich auch leichter miteinander vergleichen. Bei deutlichen Unterschieden und offensichtlichen Unklarheiten sollten Sie beginnen, Fragen zu stellen.

Hausgelderhöhungen mit dem neuen Wirtschaftsplan sollten Sie näher prüfen.
Wenn sich das Hausgeld für Ihre Eigentumswohnung wie auf dem Bild entwickelt und sich nichts Wesentliches an Ihrer Gemeinschaftsimmobilie geändert hat, sollten Sie etwas genauer hinschauen. Manche unseriösen Hausverwaltungen interessieren sich nur für das eigene Geld und nehmen teuere Dienstleistungen für die WEG in Kauf, da es sich ja schließlich nicht um ihr eigenes Geld handelt. Sind jedoch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen mit dem Geld aus der Instandhaltungsrücklage erforderlich, weil die WEG früher das Thema „Erhalt der Baussubstanz“ fahlässigerweise vernachlässigt hat, ist es kein Wunder, wenn das Hausgeld steigen muss. Fehlt einer WEG Geld, muss der Hausverwalter unter Umständen auf eine Sonderumlage zurückgreifen, was in der Regel für alle Seiten unangenehm ist.

Vorsicht, wenn Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sich von Layout und von den jeweiligen Angaben bzw. Kostenpositionen her deutlich unterscheiden! Beide Dokumente kann man als Wohnungsbesitzer am besten verstehen und auswerten, wenn diese ähnlich aufgebaut sind. Es kann ein Indiz für eine unsaubere eventuell sogar unseriöse Hausverwaltung sein, wenn die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan für die WEG sehr unterschiedlich aussehen und nicht wie „aus einem Guss“ wirken. Die meisten Hausverwaltungen nutzen professionelle Verwaltungssoftware, die speziell für die Verwaltung von WEG-Eigentum konzipiert wurde. Dementsprechend sauber, übersichtlich und einheitlich sehen die Dokumente aus, die mit diesen Programmen erzeugt werden. Daher stellt sich bei unprofessionell oder uneinheitlich wirkenden Unterlagen immer die Frage, woran dies liegt. Vielleicht möchte der WEG-Verwalter die Ausgaben für ein professionelles Softwarepaket sparen. Unschön ist es, wenn dadurch etwas vertuscht werden soll.

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Die WEG fasst auf der Eigentümerversammlung einen Beschluss zum Wirtschaftsplan.

Ob ein Wirtschaftsplan gültig wird entscheidet die WEG in der Eigentümerversammlung. Vorsicht ist geboten, wenn das Hausgeld mit jedem Wirtschaftsplan immer höher angesetzt wird, ohne dass es klare Ursachen dafür gibt.

Mit dem Wirtschaftsplan wird auch die Höhe des Anteils am Hausgeld für die Instandhaltungsrücklage festgesetzt.
Letztendlich bestimmt die WEG darüber, wie hoch das Hausgeld zukünftig sein soll. Bis ein Beschluss gefasst worden ist, handelt es sich beim Wirtschaftsplan zunächst um einen Entwurf. Dennoch sollte man sich in Vorbereitung auf die Eigentümerversammlung gut damit auseinandergesetzt haben. Gerade die Frage nach der Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, also dem Ersparten der WEG, gibt es oftmals unterschiedliche Ansichten. Eine gut gefüllte Instandhaltungsrücklage ist nicht selten ein guter Schutz vor einer Sonderumlage.

Stimmen Sie für einen Wirtschaftsplan ab, zeigen Sie sich mit den darin enthaltenen Kosten einverstanden. Bedenken Sie, dass es sich bei dem vorgestellten Wirtschaftsplan zunächst um einen Entwurf des WEG-Verwalters handelt. Es können trotz bester Sorgfalt der Hausverwaltung immer Fehler darin enthalten sein. Das ist eher unproblematisch, wenn es frühzeitig erkannt wird. Viel ungünstiger ist es, wenn der Wirtschaftsplan nicht nachvollziehbar ist und das Hausgeld von Wirtschaftsplan zu Wirtschaftsplan steigt – ohne, dass es einen erkennbaren Grund gibt. Bereiten Sie sich daher rechtzeitig auf die Eigentümerversammlung vor und stellen Sie dem Verwaltungsbeirat ruhig Fragen zum Wirtschaftsplan, wenn dieser Unklarheiten verursacht. Zudem können Sie Fragen zum Wirtschaftsplan stets auch dem Verwalter im Rahmen der Diskussion vor der eigentlichen Abstimmung zur Beschlussfassung stellen. Als Wohnungseigentümer ist man später immer in einer ungünstigen Position, wenn man im Nachhinein ein zu hohes Hausgeld moniert, dass jedoch von Wirtschaftsplan zu Wirtschaftsplan immer erhöht worden ist. Fehlentwicklungen erstickt man am besten im Keim. Ein besonnenes Vorgehen wird an dieser Stelle trotzdem empfohlen, da man immer auf der sicheren Seite sein sollte, bevor man vermeintliche Probleme zu einem Vorwurf gegenüber der Hausverwaltung formuliert.

Das Durchwinken von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen nach dem Motto „Wird schon stimmen.“ ist unverantwortlich. Leider geschieht dies in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften viel zu häufig. Die Gründe hierfür sind vielfältig: Vielleicht ist es fehlendes WEG-Wissen, Angst vor Kritik durch andere Eigentümer oder ein dominanter Verwalter, der keinen Widerspruch duldet. Lassen Sie solche Ausreden nicht gelten, wenn Ihnen beim Wirtschaftsplan und bei der Jahresabrechnung etwas Spanisch vorkommt!

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Der Wirtschaftsplan wird in der Eigentümerversammlung diskutiert, bevor ein Beschluss gefasst wird, womit die zukünftige Höhe des Hausgeldes dann feststeht.
Verwaltungsangelegenheiten und Diskussionen in der Eigentümerversammlung können langweilig sein. Doch es geht gerade in Bezug auf den Wirtschaftsplan um Ihr Geld. Wer sich wenig für die Vorgänge in einer WEG interessiert und einen fragwürdigen Verwalter machen lässt, muss sich nicht wundern, wen das Hausgeld von Jahr zu Jahr ohne konkreten Gegenwert steigt. Mit einem günstigen Hausgeld macht das Wohnen und das Vermieten mehr Spaß!

Leider scheint es in manchen WEGs jedoch so zu sein, dass der Wirtschaftsplan auf ebenso unverantwortliche Weise durchgewunken wird wie die Jahresabrechnung (Gesamtabrechnungen plus Einzelabrechnungen) und man damit als Gemeinschaft dem Verwalter blind vertraut. Werden die Kosten für die Bewirtschaftung der Gemeinschaftsimmobilie dann zu einem späteren Zeitpunkt berechtigterweise moniert, wird der Verwalter in der Regel darauf verweisen, dass die Beschlüsse durch die WEG doch angenommen worden seien. Es kann sich also auch mal lohnen, sich bei der Abstimmung über einen neuen Wirtschaftsplan zu enthalten oder dagegen zu stimmen, wenn man berechtigte Gründe sieht. Wie gesagt: Es handelt sich zunächst nur um einen Vorschlag seitens des WEG-Verwalters und die WEG entscheidet, ob dieser angenommen wird – oder nicht. Gerade unseriöse Verwalter interessieren sich nicht selten ausschließlich für ihr eigenes Geld und versuchen den Arbeitsaufwand möglichst gering zu halten. Diesen ist es dann gleichgültig, ob eine der von ihnen betreuten WEGs Geld sparen könnten oder nicht.

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