Die bauliche Veränderung: Bitte nur nach einer WEG-Zustimmung per Beschluss!

Eine bauliche Veränderung innerhalb einer WEG ist von Instandsetzung, Instandhaltung sowie modernisierende Instandsetzung und Modernisierung zu unterscheiden.

Bauliche Veränderungen stellen immer wieder ein typisches Streitthema in Wohnungseigentümergemeinschaften dar. Oftmals ist es reine Unkenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen, die hierbei zu Problemen führen – selten ein reiner Machtanspruch einzelner Eigentümer.

Nicht wenige Besitzer einer Eigentumswohnung sind handwerklich begabt oder verspüren den Wunsch, ihre Wohnung oder gar die Gemeinschaftsimmobilie zu verschönern. Eine bauliche Veränderung könnte gar aus rein objektiver Sicht einen klaren Mehrwert darstellen und sogar zu Vorteilen in der Nutzung des Gemeinschaftseigentums führen. Als Beispiel einer baulichen Veränderung könnte die angestrebte Verglasung eines Balkons dienen. Diese beabsichtigte Baumaßnahme hätte nicht nur Vorteile für den entsprechenden Wohnungseigentümer, der dadurch seinen Balkon im Winter nutzen könnte und vermutlich auch Heizkosten durch die zusätzliche Isolierung sparen würde. So wäre durch den Balkon durchsickerndes Wasser zum Balkon einer Etage tiefer ebenfalls vermutlich ein Problem der Vergangenheit. Warum also nicht eine solche bauliche Veränderung selbst durchführen oder einen Handwerker damit beauftragen, da diese Maßnahme ja Vorteile für sich selbst und andere Miteigentümer bringt? So einfach ist es leider nicht, wenn man Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind. Was bei einem Haus als Eigenheim oftmals ohne Weiteres möglich ist, bedarf bei einer Eigentumswohnung bestimmten Voraussetzungen. Wie eine bauliche Veränderung im Bereich des WEG genau zu verstehen ist und wie eine solche vorbereitet werden kann, das erfahren Sie in diesem Blogpost.

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Was ist mit einer baulichen Veränderung, einer Modernisierung und einer modernisierenden Instandsetzung im Bereich WEG gemeint?

Eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum einer WEG erfordert die Zustimmung der WEG mit einer qualifizierten Mehrheit.
Wer als Besitzer einer Eigentumswohnung eine bauliche Veränderung anstrebt, muss sich die Zustimmung der betroffenen Miteigentümer einholen. Dafür ist ein Beschluss auf einer Eigentümerversammlung das richtige Mittel.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt je nach Bauvorhaben unterschiedliche Mehrheiten vor, was zu beachten ist. Mit einer einfachen Mehrheit lassen sich Instandsetzung und Instandhaltung sowie eine modernisierende Instandsetzung beschließen. Die Maßstäbe für eine reine Modernisierung oder gar eine bauliche Veränderung sind deutlich höher angesetzt. Die rechtliche Grundlage für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung findet sich in § 21 WEG.

Die Begriffe im WEG sind nicht immer eindeutig und werden nicht selten miteinander verwechselt. So ist es auch hinsichtlich der baulichen Veränderung, schließlich gibt es noch die Modernisierung sowie die modernisierende Instandsetzung. Für diese drei Formen von Vorhaben benötigen WEGs im Rahmen der Hausverwaltung unterschiedliche Mehrheiten.

Übersicht – Bauvorhaben (Instandsetzung / Instandhaltung, modernisierende Instandsetzung, bauliche Veränderung)

  1. Instandsetzung und Instandhaltung: Werterhalt des Gemeinschaftseigentums; Vermeidung sowie Behebung von baulichen Schäden; Beispiele: undichtes Dach, defekte Haustür, Wasserschaden; einfache Mehrheit ist ausreichend (und somit mehr als 50 % der auf der Eigentümerversammlung vertretenen Stimmen).

    Die Unterschiede zwischen einer (modernisierenden) Instandsetzung und ordnungsgemäßen Instandhaltung sowie einer Modernisierung.
    Ein Bauvorhaben muss man zunächst richtig einordnen. Eine bauliche Veränderung ist auf Dauer angelegt und verändert das Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums. Zudem muss eine bauliche Veränderung keinen Schaden als Grundlage haben.
  2. Modernisierende Instandsetzung: Werterhalt des Gemeinschaftseigentums, aber unter Berücksichtigung des aktuellen technischen Standes; mehr als eine reine Instandsetzung; sinnvoll im Rahmen des Kosten-Nutzen-Verhältnisses (technisch und wirtschaftlich besser als die alte Lösung); Beispiele: Wärmedämmung nach neuestem Standard bei Reparatur des Dachs, wartungsfreier Wasserfilter bei Tausch des defekten alten Filters; einfache Mehrheit ist ausreichend (mehr als 50 % der auf der Eigentümerversammlung vertretenen Stimmen).
  3. Modernisierung: dient der Erhöhung des Gebrauchswertes, ohne Notwendigkeit einer Instandsetzung; die Art der Gemeinschaftsimmobilie und -anlage wird nicht verändert; Beispiele: Einbau einer neuen Video-Türsprechanlage, Einbau einer modernen zentralen Heizanlage zur Einsparung von Heizkosten, Tausch der Fassadenverkleidung aus Holz mit modernem Holzimitat aus langlebigem Plastik; doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich (75 % aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer).
  4. Bauliche Veränderung: alle Baumaßnahmen, die nicht unter die Punkte 1 bis 3 fallen; Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums; Veränderung geht deutlich über eine Instandsetzung oder Instandhaltung hinaus; alle betroffenen Eigentümer müssen zustimmen (in der Regel bedeutet dies 100 % Miteigentumsanteile).
Das Streichen der Fassade einer WEG als beispiel für eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die einer Zustimmung bedarf.
Ein Wechsel der Fassadenfarbe der Gemeinschaftsimmobilie stellt bereits eine bauliche Veränderung dar. Es mag sich zwar „nur“ um die Optik handeln, aber ein Farbwechsel der Fassade kann aus rechtlicher Sicht einem Nachteil für Wohnungseigentümer darstellen.

Alle oben genannten Maßnahmen erfordern also den Beschluss einer Eigentümerversammlung. Die Vorgaben, welche Art von Beschluss für eine bauliche Veränderung erforderlich ist, kann durch eine Vereinbarung auf Dauer geändert werden. Auch ist eine Teilungserklärung denkbar, die für bauliche Veränderungen lediglich eine einfache Mehrheit als Voraussetzung festlegen. In der Praxis ist es jedoch nicht immer ganz einfach zu bestimmen, wann genau eine bauliche Veränderung vorliegt – und wann nicht.

Beispiele für bauliche Veränderungen

  • Anstrich der Fassade der Gemeinschaftsimmobilie in einer anderen Farbe (z. B. in Gelb statt dem bisherigen Dunkelrot).
  • Veränderung des Fassadenputzes der Gemeinschaftsimmobilie oder Versehen einer nachträglichen Verkleidung.
  • Einbau einer Sauna oder eines Schwimmbads im Keller der Wohnanlage.
  • Verglasung bestehender Balkone oder Einfügen neuer Fenster (beispielsweise in einer Dachgeschosswohnung).
  • Völlige Neugestaltung des bestehenden Gartenbereichs (z. B. Zen-Garten mit Springbrunnen).
Eine unterlaubte bauliche Veränderung durch einen Miteigentümer bzw. Wohnungsbesitzer / Nachbar ohne Beschluss kann zu Schadensersatzansprüchen führen.
Es gibt sie leider in vielen WEGs: selbsterklärte „Handwerkerprofis“, die ohne Beschluss eigene Projekte am Gemeinschaftseigentum umsetzen. In vielen Fällen liegt hier schlichtweg Unwissenheit vor. Manche Wohnungsbesitzer interessieren sich auch einfach nicht für das WEG, schließlich sind sie ja „Eigentümer“. Wer unerlaubte bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornimmt, kann dafür haftbar gemacht werden. Es gibt keinen vernünftigen Grund, ohne Beschluss mit Bauarbeiten zu beginnen oder diese eigenmächtig zu beauftragen, sofern nicht ein Notfall vorliegt.

Eine bauliche Veränderung wirkt sich also immer auf die äußere Erscheinung des Gemeinschaftseigentums aus und ist dauerhaft angelegt. Selbst eine rein optische Veränderung des Gemeinschaftseigentums kann als möglicher Nachteil für solche Eigentümer gewertet werden, die an der alten Optik festhalten und keine Veränderung wünschen. Es verwundert also nicht, dass das Wohnungseigentumsgesetz hohe Anforderungen an die Stimmmehrheit legt, da keinem Wohnungseigentümer etwas aufgezwungen werden soll, was er bei Kauf seiner Eigentumswohnung nicht absehen konnte. Es soll also der Bestandsschutz gewahrt werden sowie kein Eigentümer mit zusätzlichen Kosten belastet werden, die nicht erforderlich sind, um den Werterhalt des Gemeinschaftseigentums sicherzustellen. Hierbei sollte nicht vergessen werden, dass üblicherweise kein WEG-Verwalter die Ausgaben für eine bauliche Veränderung in einem Wirtschaftsplan (siehe Hausgeld) integriert, sodass eine beschlossene bauliche Veränderung nicht selten eine Sonderumlage nach sich zieht. Die Minderheit wird also im Falle einer von der Mehrheit der Miteigentümer gewünschten baulichen Veränderung mit konkreten Hürden geschützt.

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Wohnungseigentümergemeinschaften sollten sich vor bauwütigen Hobbyhandwerkern hüten, die ständig auf der Suche nach neuen Bauprojekten sind. Als Besitzer einer Eigentumswohnung müssen Sie es nicht hinnehmen, wenn solche Nachbarn unerlaubt bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen. Zeigt sich der Miteigentümer unbelehrbar, empfiehlt sich eine Kontaktaufnahme mit der Hausverwaltung.

Wer trägt die Kosten für bauliche Veränderungen in einer WEG?

Es ist verständlich, dass die Miteigentümer zunächst die Frage nach der Kostenverteilung stellen, bevor ein Beschluss zu einer baulichen Veränderung gefasst wird.

Tipps und Hinweise zur Zahlungspflicht bzw. Kostenverteilung bei einer baulichen Veränderung innerhalb einer WEG.
Eine bauliche Veränderung ist in der Regel mit Kosten verbunden. Wer muss zahlen? Eine Zahlungspflicht besteht nur für jene Miteigentümer, die dem Beschluss zu einer baulichen Veränderung zugestimmt haben.

Innerhalb einer WEG stellt sich bei Maßnahmen, die mit Ausgaben einhergehen, die Frage wie die Kosten verteilt werden. So ist es gerade bei baulichen Veränderungen, die finanziell über den Wirtschaftsplan hinausschießen. Wer also eine bauliche Veränderung anstrebt, von der er nur selbst profitiert, muss auch die vollständigen Kosten tragen. Dies ist verständlicherweise auch die Grundlage für die Zustimmung zu einem entsprechenden Beschluss seitens der anderen Eigentümer. Dies sollte am besten auch im Beschlusstext eindeutig festgehalten werden, damit im Nachhinein keine Unklarheiten aufkommen und sich im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung bewegt. Es geht dabei nicht nur um die Kosten der eigentliche baulichen Veränderung, sondern ebenfalls um Kosten, die hinsichtlich Instandhaltung und Instandsetzung oder möglicher Schäden am Gemeinschaftseigentum in Zukunft entstehen sollten. Denken Sie nicht nur an das Jetzt, sondern an die Zukunft! Wer als Teil einer WEG einer baulichen Veränderung nicht zustimmt, ist ohnehin von den Kosten befreit. Eine namentliche Abstimmung im Rahmen der Beschlussfassung ist also an dieser Stelle erforderlich. Sollte ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, von dieser gezwungenermaßen ebenfalls profitieren, muss dieser trotzdem keine Kosten dafür anteilig tragen. Als Beispiel sei hier eine Veränderung eines einwandfreien Fußweges durch den Tausch nicht baufälliger Bodenplatten mit breiteren, teuren Gehwegplatten aus Naturstein. Nichtzustimmende Wohnungsbesitzer wären hier natürlich ebenfalls gezwungen, diese zu nutzen. Die Kosten für den neuen Gehweg müssten nur jene Eigentümer tragen, die dieser baulichen Veränderung zugestimmt haben.

Eine unerlaubte bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums kann zu Problemen führen!

Bevor Sie mit dem Bauen beginnen, sollten Sie zunächst den Verwalter kontaktieren und nachfragen, ob Sie dies dürfen. Mögliche Konflikte lassen sich durch einen Beschluss direkt vermeiden. Baustellen nach Gutdünken am Gemeinschaftseigentum zu errichten, ist nicht zulässig und unter keinen Umständen zu empfehlen. Eigentumswohnungen sind nicht immer für Menschen geeignet, die viel Freude am Bauen und Verändern haben.

Besser einen Beschluss fassen, bzw. durch die WEG eine bauliche Veränderung genehmigen lassen, als eine unerlaubte bauliche Veränderung vornehmen.
Unerlaubte bauliche Veränderungen können regelrecht „wehtun“, wenn die WEG auf Schadensersatz bzw. auf einen Rückbau besteht. Zudem kann die Stimmung innerhalb der WEG durch ein solches Vorgehen dauerhaft gestört werden. Wenn sich alle Miteigentümer an die entsprechenden Regeln halten, ist das Potenziel für Konflikte deutlich niedriger. In der Praxis ist das nicht immer sehr wahrscheinlich. Als Wohnungseigentümer sollte man immer auf Nummer sicher gehen und sich einen Beschluss holen. Zudem ist es empfehlenswert, Bauvorhaben nur dann selbst durchzuführen, wenn man wirklich über die erforderlichen handwerklichen Fertigkeiten verfügt. Es gibt genügend Hobbyhandwerker, die bereits die ein oder andere Gemeinschaftsimmobilie „verschlimmbessert“ haben.

In der Praxis wissen viele Wohnungseigentümer nicht, dass bauliche Veränderungen eines entsprechenden Beschlusses bedürfen. Manche Miteigentümer wollen frei nach dem Motto „Ich bin Eigentümer und nicht Mieter!“ auch nicht wahrhaben, dass sie sich als Teil einer WEG an bestimmte Regeln halten müssen. Mit diesen gibt es in der Regel immer Schwierigkeiten – insbesondere, wenn sie sich für hervorragende Handwerker halten und eine private Baustelle nach der nächsten eröffnen, dabei Wege aufreissen oder gar selbst gebastelte Baugerüste am Gehweg aufbauen. So kann beispielsweise ein Rückbau erforderlich werden, was ebenfalls mit Zeit und Geld verbunden ist. Wer sieht schon gerne, dass die eigenen Bauwerke eingerissen bzw. zunichtegemacht werden? Solche „wilden“ Bauvorhaben haben zudem das Potenzial, den Frieden innerhalb einer WEG nachhaltig zu stören und auch Schadensersatzansprüche nach sich zu ziehen, sollte sich jemand aufgrund einer nicht korrekt gesicherten und gekennzeichneten Baustelle verletzen oder andere gefährden.

Wenn Sie selbst eine bauliche Veränderung anstreben, müssen Sie also einen entsprechenden Beschluss der WEG herbeiführen. Im Vorfeld kann es sinnvoll sein, mit den anderen betroffenen Miteigentümern die Pläne kurz anzusprechen. So erhält man bereits vorher eine grobe Einschätzung dafür, ob man die erforderliche Zustimmung erhält. Probleme in einer WEG lassen sich erfahrungsgemäß oftmals durch ein vorausschauendes Handeln im Keim ersticken. Wer gerne baut und kontinuierlich bauliche Veränderungen vornimmt, sollte vielleicht besser auf ein Eigenheim zurückgreifen. Das Leben innerhalb einer WEG bedeutet immer konkrete Rechte, aber auch Pflichten, die einen in der Nutzung der Eigentumswohnung möglicherweise gefühlt zu sehr einschränken.

Wenn Sie eine bauliche Veränderung ohne volle Zustimmung durchsetzen möchten.

Eine Baustelle in einer WEG für eine bauliche Veränderung muss korrekt abgesichert sein, damit keine Haftung entsteht.
Wer selber eine bauliche Veränderung vornimmt, muss die Baustelle entsprechend sichern. Es kann teuer werden, wenn diese nicht korrekt gekennzeichnet wurde und jemand zu Schaden kommt. Darüber hinaus sollte eine WEG wissen, dass es Probleme mit den Gewährleistungsansprüchen geben kann, wenn ein Miteigentümer Arbeiten für die Gemeinschaft übernimmt. Wie sieht es eigentlich mit dem Versicherungsschutz aus? Bei einem gewerblichen Dienstleister ist es oftmals leichter, Gewährleistungsansprüche durchzusetzen.

Eine Genehmigung einer baulichen Veränderung kann ebenfalls durch einen lediglich mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss, der nicht angefochten wird, herbeigeführt werden. Wie das geht, erfahren Sie hier!

Ihr Wunsch nach einer baulichen Veränderung kann aus objektiver Sicht völlig nachvollziehbar und mit keinerlei Beeinträchtigung anderer Miteigentümer verbunden sein – es gibt WEGs, in denen wenige oder mehrere Eigentümer immer etwas dagegen haben und prinzipiell gegen alles stimmen. Demzufolge könnte man meinen, dass man dann in der Praxis auch keine Aussicht hat, das gewünschte Bauvorhaben zu starten. Dem ist nicht so, denn 2009 hat der Gesetzgeber durch Anpassung des WEG eine Vorgehensweise ermöglicht, die über einen nicht einstimmigen Beschluss führt.
Hierfür müssen Sie zunächst einen entsprechenden Tagesordnungspunkt für die nächste Eigentümerversammlung beim Verwalter einreichen. Im Rahmen der Eigentümerversammlung stimmen nicht alle betroffenen Miteigentümer der baulichen Veränderung zu, es gibt lediglich eine einfache Mehrheit. Nun muss der Beschluss nur noch den Anfechtungszeitraum von einem Monat überstehen und schon ist dieser bestandskräftig und die entsprechenden Baumaßnahmen können beginnen. Problematisch wird es nur, wenn einer oder mehrere nicht zustimmende Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage initiieren. Viele Wohnungseigentümer schrecken jedoch gerade davor zurück, da eine solche Anfechtung eines Beschlusses mit unüberschaubaren Kosten und Mühen verbunden ist. Zudem muss bei einer Anfechtungsklage relativ zeitnah gehandelt werden, da ein Monat sehr kurz sein kann, wenn man erst einmal einen geeigneten Fachanwalt für Immobilienrecht finden muss. Eine Garantie zur Durchsetzung einer baulichen Veränderung ist dies jedoch nicht, da es in manchen WEGs auch äußerst streit- und klagefreudige Eigentümer gibt, die man im Alltag zurecht als Querulanten bezeichnen würde.

Vorgehensweise – bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit

Zustimmung zu einer baulichen Veränderung per einfacher Mehrheit.
Ein wenig Taktik kann auch im Bereich WEG sinnvoll sein: Wenn Sie eine bauliche Veränderung anstreben, jedoch schon vorher wissen, dass einzelne Miteigentümer dagegen stimmen werden, können Sie auf den Faktor Zeit setzen. Ein Beschluss mit einfacher Mehrheit ist für Ihr Bauvorhaben oftmals ausreichend, denn dieser wird nach einem Monat rechtskräftig. Geht bis dahin keine Anfechtungsklage ein, können Sie alle Maßnahmen zur Durchführung der baulichen Veränderung einleiten.
  1. Tagesordnungspunkt beim WEG-Verwalter einreichen und auf die TOP-Liste setzen lassen.
  2. Abstimmung der betroffenen Miteigentümer in der nächsten Eigentümerversammlung abwarten.
  3. Bei einfacher Mehrheit für den Beschluss zur baulichen Veränderungen den Anfechtungszeitraum verstreichen lassen.
  4. Liegt keine Anfechtung des Beschlusses vor, kann nun mit den Arbeiten begonnen werden.

Barrierefreiheit ist ebenfalls ein Thema, das mit baulichen Veränderungen innerhalb einer WEG verbunden sein kann.

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In Bezug auf die Bedeutung der Barrierefreiheit, haben zudem gehbehinderte Miteigentümer das Recht, bauliche Veränderungen, durch die ihnen erst überhaupt ein barrierefreier Zugang zu ihrem Sondereigentum sowie dem Gemeinschaftseigentum ermöglicht wird, vornehmen zu lassen. Als Beispiel sei hier eine Rampe für einen Rollstuhl an der Haustreppe zu nennen. Ohnehin stellt sich die Frage, wer einem Nachbarn eine solche Hilfestellung versagen möchte!

1 Kommentar

  1. Die rechtliche Lage ist für den Otto-Normalverbraucher mittlerweile so undurchsichtig und komplex geworden, dass in vielen Fällen es ungewollt zu Konflikten kommt. Wer steigt in dem ganzen juristischen Dschungel noch durch? Und da muss ich sagen, dass ich sehr froh bin, wenn ich als Leser einen Artikel dieser Qualität finde. Der Licht ins Dunkle bringt und mich als Eigentümer einer Wohnung in einer WEG tiefgehend und umfassend informiert!

    Nun weiß ich wenigstens was ich für eine bauliche Veränderung eine Zustimmung brauche oder nicht. Denn mein Plan war es eine Video-Türsprechanlage zu installieren. Und nun weiß ich laut dem Artikel, dass es eine Modernisierung darstellt. Recherche lohnt sich! Und es ist gar nicht so leicht sich für eine passende Anlage zu entscheiden, da es so viele Modelle gibt. Ich will nächstes Jahr nicht die Anlage austauschen oder so.

    Gut. Also vielen Dank für den sehr informativen Beitrag. Wie man meinen Zeilen entnehmen kann, konnte der Artikel mir weiterhelfen! Super. Beste Grüße.

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