Die Bedeutung der Gemeinschaftsordnung einer WEG – wichtig oder nur nettes Beiwerk?

Für Wohnungseigentümer ist die Gemeinschaftsordnung der WEG ähnlich wichtig wie die Teilungserklärung.

Oft stellt sich die Frage, ob die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) im Bereich der Hausverwaltung tatsächlich ein ernst zu nehmendes Dokument ist – oder einfach nur so flexibel aushandelbar ist wie eine Hausordnung. Welche Bedeutung eine Gemeinschaftsordnung für eine WEG hat, was sie von der Teilungserklärung unterscheidet und wer die Gemeinschaftsordnung einer WEG aufstellt, das verraten wir in diesem Artikel.

Die Inhalte der Gemeinschaftsordnung einer WEG

Gesunder Menschenverstand und ein Mindestmaß an Rücksichtnahme sowie eine kompetente Verwalter-Beirat-Kombination wären natürlich schön, sind aber nicht die Regel. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt schon viele Aspekte des täglichen Zusammenlebens, ebenso die Teilungserklärung.

So ganz ohne Regeln funktioniert das Zusammenleben in einer WEG wahrscheinlich nicht immer gut. Was für viele Eigentümer, Mieter und Nießbraucher völlig selbstverständlich erscheinen mag, ist für andere Mitbewohner oder für schwierige Verwaltungsbeiräte leider nicht immer ganz klar: Was braucht eine WEG, um das Miteinander vernünftig und verbindlich zu regeln?

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Die Rechte und Pflichten innerhalb einer WEG werden durch die Gemeinschaftsordnung und durch das WEG bestimmt.
Die Gemeinschaftsordnung legt zentrale Punkte für eine Wohnungseigentümergemeinschaft fest. Dementsprechend wichtig ist, diese zu kennen. Gleiches gilt für das Wohnungseigentumsgesetz, welches nicht durch Inhalte einer Gemeinschaftsordnung ausgehebelt werden darf.

In der Teilungserklärung ist ersichtlich, was zum Beispiel welche Teile der Immobilie zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum der einzelnen Miteigentümer gehören. Wie aber verhält es sich mit den Rechten und Pflichten der Eigentümer untereinander? Wie werden diese Regeln definiert und verbindlich dargestellt? Genau dies ist die Aufgabe der Gemeinschaftsordnung einer WEG! Die Gemeinschaftsordnung ist dabei zumeist ein Teil der Teilungserklärung einer und ist dementsprechend im Grundbuch eingetragen. Gründet sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft neu, so sollte sie in der Gemeinschaftsordnung bestimmte Inhalte aufnehmen, welche wir für Sie aufgelistet haben. Übernehmen Sie Eigentum durch Kauf, Erbschaft oder auf sonstigem Wege, ist die Gemeinschaftsordnung der WEG auch rechtlich bindend für Sie als neuen Wohnungseigentümer. Sie können sich nicht darauf berufen, die Gemeinschaftsordnung vor dem Abschluss des Kaufvertrages nicht gekannt zu haben.

Inhalte und Verbindlichkeiten der Gemeinschaftsordnung können folgende Themenschwerpunkte umfassen:

Aber Achtung: Durch die Gemeinschaftsordnung können einige im Wohnungseigentümergesetz (WEG) fest verankerten Punkte nicht einfach außer Kraft oder verändert werden – auch nicht dann, wenn alle Eigentümer sich tatsächlich darüber einig sind und eine Vereinbarung treffen wollen.

Die Gemeinschaftsordnung regelt Einzelheiten in Bezug auf die Hausverwaltung, beispielsweise Sonderrechte oder Vertretungsrechte auf der Eigentümerversammlung.
Mit einer Gemeinschaftsordnung dürfen diverse Fragen rund um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer WEG geklärt werden. Sondernutzungsrechte sind ein klassisches Beispiel. Andere Einzelheiten dürfen jedoch nicht verändert werden. Dazu zählt insbesondere das Verbot, auf eine Instandhaltungsrücklage zu verzichten. Eine Gemeinschaftsordnung darf also nicht gegen die Prinzipien einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen.

Eine WEG ist nicht frei in der Ausgestaltung einer Gemeinschaftsordnung. Die Grundlagen des Wohnungseigentumsgesetzes dürfen natürlich nicht ausgehebelt werden. Nur so kann eine ordnungsgemäße Verwaltung sichergestellt werden, die aus objektiver Sicht im Interesse der Eigentümer liegt.

Diese Festlegungen sind in einer Gemeinschaftsordnung nicht zulässig!

  • Die Auflösung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. deren Aufhebung ist nicht möglich.
  • Ausschluss eines Verwalters: Selbst wenn der Fall eintritt, dass die WEG beschließt, sich erst einmal selbst zu verwalten, kann in der Gemeinschaftsordnung nicht festgelegt werden, dass die Bestellung eines WEG-Verwalters ausgeschlossen wird.
  • Die Zustimmung der Hausverwaltung bei Wohnungskauf kann nicht grundsätzlich infrage gestellt werden. Nach wie vor gilt, dass die Zustimmung zum Erwerb einer Eigentumswohnung nur dann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, ausbleiben darf.
  • Unabhängig von der Gemeinschaftsordnung bleiben Beschlüsse aus dem Umlaufverfahren wirksam. Eine Möglichkeit zum Außerkraftsetzen von schriftlichen Zustimmungen zu Beschlüssen ist nicht vorhanden.
  • Treten mehr als ein Viertel der Miteigentümer an den Verwalter mit der Bitte um eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung heran, muss der Hausverwalter im Rahmen des Minderheitenrechts diesem Wunsch nachkommen. Diese Option kann nicht durch die Gemeinschaftsordnung außer Kraft gesetzt werden.
  • Ausgeschlossen von der Änderung der Gemeinschaftsordnung sind ebenfalls zahlreiche essenzielle Verwalterpflichten und -rechte, etwa im Hinblick auf die ordnungsgemäße Verwaltung. Zu dieser gehört auch immer die Gewährleistung eines angemessen Bauzustands oder die Veranlassung von Notmaßnahmen etwa bei Rohrbrüchen und dergleichen.

Was zunächst einmal abstrakt klingen mag, verhält sich im Alltag einer WEG vermutlich anders: Die Gemeinschaftsordnung ist ein wichtiges Element, da sie zentrale Punkte des Miteinanders regelt und auch zahlreiche Verbote aussprechen kann.

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Mit einer Gemeinschaftsordnung kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein Hundeverbot aussprechen.
Die Gemeinschaftsordnung ist insbesondere für Hundehalter sehr wichtig, denn diese kann ein Verbot der Tierhaltung bedeuten. Achten Sie unbedingt darauf, dass Hunde erlaubt sind, wenn Sie als Hundebesitzer eine Eigentumswohnung kaufen wollen!

Besonders heikle Themen wie die Tierhaltung werden eben auch in der Gemeinschaftsordnung einer WEG geregelt. Schauen Sie vor dem Kauf immer (!) in die Teilungserklärung und in die Gemeinschaftsordnung hinein. Viele Immobilienmakler kennen sich leider weder im Detail damit aus oder möchten sich gar nicht erst mit den Inhalten jeder einzelnen Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung auseinandersetzen. Bedenkt man zudem die Tatsache, dass die Gemeinschaftsordnung im Falle von unklaren Punkten vorranging vor der Teilungserklärung herangezogen wird, ist deren Bedeutung nicht zu unterschätzen! Wird Ihnen die Haltung eines großen Hundes etwa vom Makler oder von dem bisherigen Eigentümer mündlich zugesagt, heißt das erst einmal noch gar nichts. Nur ein genauer Blick in die Gemeinschaftsordnung bzw. in die Teilungserklärung der WEG verschafft Ihnen die notwendige Sicherheit, wenn Sie beispielsweise einen Hund besitzen, der selbstverständlich in ihre neue Wohnung mit einziehen soll. Interessant ist zudem die Einsicht in die Gemeinschaftsordnung auch dann, wenn Sie musizieren, von zu Hause aus einer gewerblichen Tätigkeit nachgehen oder über die Anschaffung eines (weiteren) Haustieres nachdenken. All diese Punkte können per Gemeinschaftsordnung tatsächlich untersagt sein!

Eine WEG ohne Gemeinschaftsordnung – geht das überhaupt?

Das Vorliegen einer Gemeinschaftsordnung ist nicht zwingend erforderlich, doch vermag Sie viele wichtige Punkte innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu regeln. Gerade größere WEGs verzichten nur selten auf eine Gemeinschaftsordnung.

Eine WEG muss nicht zwingend eine Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung haben, dennoch kann Sie eine solche vereinbaren, wenn alle Eigentümer mit ihren Miteigentumsanteilen dies wünschen.
Eine WEG muss nicht zwingend eine Gemeinschaftsordnung vereinbaren. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt, was geregelt werden muss. Wird jedoch eine Gemeinschaftsordnung durch die Eigentümer gewünscht, ist dies mit einem nicht zu unterschätzenden Aufwand verbunden. Ohne die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer sowie der notariellen Beglaubigung der Unterschriften geht nichts.

Ja, eine Gemeinschaftsordnung ist nicht zwingend für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vorgeschrieben. Gerade bei kleinen Einheiten kann man vielleicht auch ganz gut darauf verzichten, da die Notwendigkeit einfach nicht besteht. Ein Blick in die Teilungserklärung und in das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beantworten dann schon viele Fragen und lassen keine Unklarheiten aufkommen. Hat eine WEG keine Gemeinschaftsordnung und möchte sie zukünftig über eine solche verfügen, dann kann diese natürlich nachträglich erstellt werden – allerdings nicht „einfach so“. Die Eigentümer einer WEG können gemeinschaftlich eine Gemeinschaftsordnung für sich gestalten. Nicht ganz einfach läuft das dann bei sehr großen Wohnungseigentümergesellschaften ab: Die Gemeinschaftsordnung der WEG bedarf einer Beglaubigung durch einen Notar – und zwar müssen die Unterschriften aller Miteigentümer vorliegen. Die Einstimmigkeit ist also eine Grundvoraussetzung für das Einrichten einer Gemeinschaftsordnung!

Es ist aus praktischer Sicht nicht immer leicht, einen Gemeinschaftsordnung aufstellen zu lassen und den erforderlichen Eintrag ins Grundbuch vorzubereiten. Wie auch in anderen Bereichen des Wohnens sind mit einem solchen Vorhaben immer Kosten verbunden.

Die Zustimmung von Banken ist oftmals erorderlich, um eine Gemeinschaftsordnung ändern oder ins Grundbuch eintragen zu lassen.
Damit eine WEG eine Gemeinschaftsordnung einrichten oder eine bestehende auch nur ändern kann, ist die Zustimmung möglicher Kreditgeber erforderlich. Nur selten gibt es WEGs, in denen alle Eigentümer ihre Wohnung bereits ganz abbezahlt haben.

Dabei ist wichtig, dass mögliche Kreditgeber wie Banken ebenfalls ihre Zustimmung geben müssen, schließlich ist es der Regelfall, dass viele Wohnungseigentümer den Kaufpreis für Ihre Wohnung mittels Darlehen beglichen haben und sich damit noch in der Tilgungsphase befinden. Eine neu geschaffene und vereinbarte Gemeinschaftsordnung wird dann natürlich auch im Grundbuch eingetragen. Es ist folglich ein administrativer Akt, der mit Aufwand und insbesondere auch mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. „Mal eben“ eine Gemeinschaftsordnung aufstellen, das geht somit in der Praxis vor allem nur in kleineren WEGs, in denen sich die einzelnen Eigentümer einig sind. Ohne Grundbucheintragung ist eine Gemeinschaftsordnung nicht gültig. Das gilt im Übrigen auch dann, wenn nicht alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in notarieller Form übermitteln. Mehrheitsbeschlüsse z.B. für ein Tierhaltungsverbot sind somit auch nicht gültig.

Ganz wichtig für Tierbesitzer: Ein Tierhaltungsverbot kann nicht per Beschluss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eingeführt werden!

Die Gemeinschaftsordnung im Fazit: Ein wichtiges Dokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft!

Grundsätzlich ist es immer empfehlenswert, als Besitzer einer Eigentumswohnung hinsichtlich der Verwaltung der eigenen WEG informiert zu sein. Gerade der Inhalt der Gemeinschaftsordnung stellt einen nicht zu vernachlässigenden Faktor in Bezug auf die Rechte und Pflichten innerhalb einer WEG dar!

Die Gemeinschaftsordnung muss ins Grundbuch eingetragen werden, nachdem alle Eigentümer und Kreditgeber wie Banken zugestimmt haben.
Eine Gemeinschaftsordnung kann das Zusammenleben einer WEG deutlich vereinfachen und auch Klarheit in Sachen gemeinschaftliche Verwaltung schaffen. Ob die Gemeinschaftsordnung Ihrer WEG für Sie persönlich vorteilhaft ist, müssen Sie im Einzelfall selbst prüfen.

Im Fazit ist es wichtig, die Gemeinschaftsordnung der entsprechenden Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu kennen – besonders, wenn Sie eine Wohnung erwerben möchten und ein angenehmes Wohnen ohne Einschränkungen anstreben. Der genaue Blick in die Teilungserklärung bzw. in die Gemeinschaftsordnung ist für angehende Wohnungseigentümer wirklich Pflicht! Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie zudem in die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen sowie in die Beschlusssammlung schauen. Dort lassen sich viele interessante Informationen rund um die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ablesen: Ob Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, mögliche Rechtsstreitigkeiten oder ausstehende Hausgeldzahlungen eines säumigen Miteigentümers: Je mehr relevante Dokumente Sie vor dem Kauf sichten, desto besser. Auch wenn Sie bereits länger in einer WEG-Immobilie wohnen, ist ein Blick in die Gemeinschaftsordnung von Zeit zu Zeit nicht verkehrt – insbesondere, wenn wichtige Entscheidungen in Bezug auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums anstehen oder es erhebliche Probleme der Miteigentümer untereinander geht. So manch ein Eigentümer oder Verwaltungsbeirat hat dort schon die ein oder andere Überraschung erlebt!

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