Die Hausordnung einer WEG: Aber ich bin doch Wohnungseigentümer?!

Alle Infos rund um die Hausordnung für Wohnungsbesitzer und Vermieter einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Mit einer Hausordnung werden verbindliche Regeln für alle Wohnungseigentümer und Mieter festgelegt. Ohne Hausordnung gäbe es mit Sicherheit in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften das reinste Chaos.

Wer eine Eigentumswohnung kauft erwirbt Sondereigentum in Form der eigentlichen Wohnung sowie Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Dies ist immer mit konkreten Rechten (z. B. Nutzung des Sondereigentums) und bestimmten Pflichten (z. B. Zahlung des Hausgeldes) verbunden. Man wird de facto Teil einer Gemeinschaft. Eine Gemeinschaft funktioniert in der Regel nur dann, wenn ein bestimmter Konsens hinsichtlich der erlaubten und unerwünschten Verhaltensweisen gefunden wird. Dies geschieht mit der Hausordnung. Auch als Eigentümer gilt es, angemessene Rücksicht auf andere Miteigentümer sowie mögliche Mieter zu nehmen. Eine WEG würde schlichtweg nicht funktionieren, wenn einzelne Eigentümer sich „Kraft eigener Arroganz“ Sonderrechte herausnehmen würden, die man als rücksichtslos bezeichnen würde. Würde in einer WEG etwa Frieden herrschen, wenn ein Eigentümer um drei Uhr morgens regelmäßig die Technomusik aufdrehen würde, während ein anderer Miteigentümer sein Brennholz in der Waschküche lagert, weil er keinen Platz mehr im zugeordneten Kellerraum hat?

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Bei Konflikten rund um die Hausordnung gibt es ein paar Klassiker. In welcher WEG oder in welchem Mietshaus hat es noch keinen Ärger rund um das Thema Müll gegeben?

Konflikte in einer WEG können durch eine Hausordnung vermieden werden, auf die sich Besitzer von Eigentumswohnungen und Mieter berufen können.
Der Mülleimer ist nach wie vor ein häufiger Konfliktpunkt innerhalb von WEGs. Mag der eine Miteigentümer oder Mieter die Mülltrennung vielleicht wirklich zu locker zu sehen, pflegt der andere Wohnungsbesitzer unter Umständen eine pathologische Obsession zur Mülltonne und dessen ordnungsgemäßer Befüllung. Es gibt kaum eine WEG, die komplett konfliktfrei ist. Eine Hausordnung hilft, allgemeingültige Regeln aufzustellen, an die sich alle halten sollen.

Typische Konfliktpunkte in einer Wohnimmobilie sind zum Beispiel:

  • Reinigung des Hausflurs
  • Müll und Mülltrennung (der Klassiker schlichtweg!)
  • Kinderwagen im Hausflur
  • Sperrmüll im Keller
  • Feiern
  • Musizieren
  • Lärm
  • Grillen
  • Lagerung von Brennholz
  • Haltung von Haustieren

Die Hausordnung dient insbesondere dazu, ein möglichst konfliktfreies Zusammenleben in der Gemeinschaftsimmobilie der WEG sicherzustellen.

Ohne klare Vorgaben wäre ein gutes Auskommen miteinander also nicht möglich, da nicht alle Menschen über eine ausreichende innere Kontrolle verfügen, um anderen gegenüber rücksichtsvoll zu sein. Gleichzeitig soll eine Hausordnung natürlich nur in soweit Vorgaben machen, wie dies erforderlich ist. Die Rechte des Einzelnen sollen nur so wenig wie nötig eingeschränkt werden.

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Eine verbindliche Hausordnung ist wichtig für Eigentümer und Mieter zugleich!

Jeder Bewohner der Gemeinschaftsimmobilie muss sich an die Hausordnung halten. Sonderrechte für Eigentümer oder für Mitglieder des Verwaltungsbeirates gibt es nicht. Nimmt sich ein Teil des Verwaltungsbeirates in Ihrer WEG besondere Rechte aufgrund seiner Funktion heraus, können Sie davon ausgehen, dass diese dafür nicht geeignet sind. Ein seriöser Verwalter wird solche Miteigentümer des Verwaltungsbeirates in die Schranken weisen.

Für die Nutzung des Gemeinschaftseigentums gibt es gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schon klare Richtlinien, aber diese stellen noch keine Hausordnung im eigentlichen Sinne dar. Für das WEG gehört die Aufstellung einer Hausordnung zu der sogenannten „ordnungsgemäßen Verwaltung“ und ist damit verpflichtend umzusetzen. Nachlesen können Sie dies in § 27 Abs. 1 WEG. Das WEG schreibt jedoch nicht vor, wie eine solche Hausordnung auszusehen hat. Dies erklärt auch den Umstand, dass die Hausordnung von WEG zu WEG unterschiedlich aussehen kann.

Wer stellt die Hausordnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf?

Im Internet findet man viele kostenlose Muster für eine Hausordnung. Dabei sollte man bedenken, dass eine Hausordnung stets die spezifische Wohnanlage berücksichtigen sollte. Die Muster dienen eher als grobe Richtungsweiser, wenn die WEG eine neue Hausordnung beschließen möchte.

Erstellen eines Entwurfs einer Hausordnung mittels Muster durch die WEG-Hausverwaltung.
Die Hausordnung ist Sache der WEG – und nicht die der Hausverwaltung. Per Beschluss kann eine WEG jedoch die Hausverwaltung mit der Erstellung eines Entwurfs beauftragen, der dann anschließend mit einem weiteren Beschluss als gültige Hausordnung angenommen wird. Kaum ein Eigentümer oder ein Verwaltungsbeirat würde sich die Mühe machen wollen, eine geeignete Hausordnung im Entwurf zu erstellen. Die Umsetzung der Hausordnung fällt jedoch in den Zuständigkeitsbereich des WEG-Verwalters.

Man könnte zunächst meinen, dass der WEG-Verwalter die Institution ist, die für die Hausordnung verantwortlich ist. Dem ist aber nicht so, denn diese Aufgabe ist bei der WEG als Ganzes zu verorten. Die Hausverwaltung kann zwar in diesen Zusammenhang unterstützen, doch die Zuständigkeit liegt alleine bei der WEG. Der Verwalter kann zwar durch die Eigentümerversammlung mit der Erstellung eines Entwurfs für eine Hausordnung oder mit der Ausarbeitung von Änderungsvorschlägen per Beschluss beauftragt werden, doch den letztendlichen Beschluss, mit der eine Hausordnung angenommen wird, obliegt der Eigentümerversammlung und damit der WEG.

Eine Hausordnung kann dabei grundsätzlich auf verschiedenem Wege entstehen und anschließend eingeführt werden:

  • Die Hausordnung ist bereits Bestandteil der Teilungserklärung.
  • Die Hausordnung wird durch eine Vereinbarung etabliert.
  • Die Hausordnung wird durch einen Mehrheitsbeschluss auf einer Eigentümerversammlung beschlossen.

In den meisten Fällen wird der Mehrheitsbeschluss als Mittel genutzt, um eine verbindliche Hausordnung für eine WEG einzuführen. Dies bedeutet, dass die Eigentümerversammlung der richtige Anlass ist, um als WEG die Regeln für ein geordnetes und möglichst reibungsloses Zusammenleben mit möglichst wenigen Störungen zu bestimmen – sofern noch keine Hausordnung besteht.

Merkmale einer einwandfreien Hausordnung:

  • Die Besonderheiten der Gemeinschaftsimmobilie werden berücksichtigt.
  • Die Hausordnung betrifft vor allem das Gemeinschaftseigentum und schränkt nicht die Nutzung des Sondereigentums unnötig ein.
  • Es werden die Interessen der WEG als Ganzes berücksichtigt.
  • Der Hausordnung liegt das Prinzip der Rücksichtnahme zugrunde.
Wäsche waschen gem. Hausordnung für eine WEG, die sowohl für Wohnungsbesitzer als auch für Mieter gilt.
In einer Hausordnung sind Zeiträume für den Betrieb von Waschmaschinen denkbar. Ein generelles Verbot von Waschmaschinen in den einzelnen Wohnungen, also dem Sondereigentum, ist jedoch nicht zulässig.

Zusätzliche Pflichten, die über das Zahlen des Hausgeldes oder Entrichtung von Sonderumlagen hinausgehen, dürfen keinem Wohnungseigentümer mit der Hausordnung auferlegt werden. Ausgeschlossen sind also Arbeiten wie die Reinigung des Hausflures, die Schneeräumung oder das Rasenmähen. Diese können nur auf freiwilliger Basis wahrgenommen werden.

Typische Regelungen einer Hausordnung sind beispielsweise:

  • Zeiten für den Betrieb von Waschmaschinen oder für die Nutzung von Duschen / Badewannen.
  • Pflicht zum Abschließen von Haustüren nach einer bestimmten Uhrzeit.
  • Erlaubnis oder Verbot der Hundehaltung.
  • Verbot der Haltung von sogenannten Kampfhunden.
  • Ruhezeiten und Festlegung von Zeiträumen, in welchen Musik machen gestattet ist.
  • Untersagen von privaten Möbeln im Hausflur.

Inwieweit betrifft eine neu geänderte Hausordnung einen Mieter?

Ein Mieter hat einen Vertrag mit dem Vermieter und nicht mit der WEG. Dementsprechend muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass der Mieter die Hausordnung einhält. Auf Nummer sicher geht man mit einem entsprechenden Mietvertrag, der die Möglichkeit von Änderungen der Hausordnung berücksichtigt.

Tipps zur Hausordnung als Teil des Mietvertrages, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung an einem Mieter vermieten.
Als Vermieter sollte man darauf achten, dass die Hausordnung der WEG ein Teil des Mietvertrages wird und dass Änderungen vorbehalten sind. Dies liegt daran, dass der Mieter nichts mit der WEG zu tun hat –  und umgekehrt. Ansprechpartner sind immer Sie als Vermieter, solange Sie keine Mietverwaltung mit der Wahrnehmung dieser Aufgaben betraut haben.

Grundsätzlich sind die Angelegenheiten einer WEG getrennt von einem Mietverhältnis zu sehen. Der Miteigentümer der seine Wohnung, also sein Sondereigentum, vermietet, ist der Vertragspartner des Mieters – und umgekehrt. Als Vermieter fungiert man also als Schnittstelle, sofern man keine Mietverwaltung mit der Wahrnehmung der entsprechenden Aufgaben betraut hat. So ist es auch mit Fragen rund um die Hausordnung. Hält ein Mieter die gültige Hausordnung nicht ein, wird normalerweise der Vermieter durch die Hausverwaltung angesprochen und gebeten, dieses Problem abzustellen. Daher ist es für Vermieter sehr sinnvoll, im Mietvertrag eine Hausordnung – und zwar jene der WEG – zu vereinbaren. Ebenso wichtig ist es, Änderungen vorzubehalten, schließlich ist es denkbar, dass eine WEG eine Hausordnung mal anpasst oder ändert. Ohne einen solchen Punkt im Mietvertrag wäre der Mieter rein theoretisch nicht verpflichtet, die neue Hausordnung einzuhalten, da für sein Mietvertrag die alte Hausordnung gilt.

Was passiert, wenn Eigentümer oder Mieter gegen die Hausordnung verstoßen?

Die Hausverwaltung ist zunächst relativ machtlos, wenn es um die Durchsetzung einer Hausordnung geht. Rechtliche Schritte können erst dann eingeleitet werden, wenn ein entsprechender Beschluss auf einer Eigentümerversammlung gefasst wird.

Gespräch suchen zwecks Einhaltung der Hausordnung für die WEG durch Wohnungseigentümer und Mieter.
Um Probleme im Zusammenleben innerhalb einer WEG-Immobilie zu lösen, lohnt es sich in vielen Fällen, das Gespräch mit dem Störer zu suchen. Das gilt für Mieter wie Eigentümer gleichermaßen. Klappt dies nicht, kann eventuell ein Beschluss seitens der WEG angestrebt werden, um gegen renitente Miteigentümer oder Mieter vorzugehen.

Dem WEG-Verwalter obliegt die Pflicht, die gültige Hausordnung durchzusetzen, also darauf zu achten, dass diese durch alle Bewohner der Gemeinschaftsimmobilie eingehalten wird. Dies ist teilweise jedoch recht schwierig, wenn man die vielen Aushänge, die die Einhaltung der Hausordnung anmahnen, in manchen Wohnanlagen sieht. Gegen solche Miteigentümer und Mieter, welche die Hausordnung nicht einhalten und damit den Frieden stören, kann eine WEG nur per Beschluss vorgehen. Mit einem solchen Beschluss kann ein Verwalter damit beauftragt werden, Unterlassungsklagen und / oder Beseitigungsklagen einzuleiten. Die Umsetzung einer Hausordnung kann in der Praxis also aufwendig und teuer sein. Daher ist es oftmals empfehlenswert, zunächst das Gespräch mit dem Störer zu suchen und auf gütliche Weise eine Einhaltung der Hausordnung zu vereinbaren. Unter Umständen kann der Verwaltungsbeirat in einer solchen Situation eine vermittelnde Rolle einnehmen. Handelt es sich um einen charakterlich fragwürdigen Beirat, kann dieser sogar selbst ein Problem für die Einhaltung der Hausordnung bedeuten.

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