Die Solaranlage in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Erfahren Sie die Besonderheiten von Solardächern bzw. PV-Anlagen bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Miethäusern.

In einem Einfamilienhaus sind die Entscheidungswege bekanntlich deutlich kleiner, in einer WEG wird alles gemeinschaftlich beschlossen. So verhält es sich auch mit dem Beschluss, eine Solaranlage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu installieren. Verbraucher leiden aktuell (September 2022) unter sehr hohen Energiepreisen und schauen sich mehr denn je nach Möglichkeiten um, von fossilen Energien unabhängiger zu werden: Anbieter von Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen erleben derzeit einen Ansturm von Nachfragen. Die Gesetzeslage zum Thema energetische Sanierung ändert sich zudem stetig, sodass sich WEG-Verwalter und Eigentümer in Selbstverwaltung gut informieren müssen, um auf dem neuesten Stand zu sein.

Warum gibt es so wenig Wohnungseigentümergemeinschaften mit Photovoltaik-Anlagen?

Oft sieht man Solaranlagen auf den Dächern von Eigentümergemeinschaften indes nicht. Die Gründe sind vielfältig. Häufig sind sich die Eigentümer uneins und besonders die bürokratischen Hürden in Bezug auf die Installation einer Solaranlage in einer WEG werden von vielen WEG-Verwaltungen aufgrund der Extraarbeit gescheut. Und bei denkmalgeschützten Gebäuden hat sich bisher keine einheitliche Regelung gefunden. Vor der eigentlichen Beschlussfassung über den Bau einer Photovoltaikanlage gibt es in der Regel viel zu erläutern. Hat eine Eigentümergemeinschaft ohnehin kein großes Budget und genug Instandhaltungsstau, schrecken einige Ansprechpartner bei dem Thema eher zurück.  Schließlich nimmt die Vorbereitung und die Planung einer Solaranlage einige Zeit in Anspruch. Da die Eigentümerversammlungen in der Regel nur einmal im Jahr anberaumt werden, geht ohnehin der ein oder andere Monat ins Land. Natürlich ist eine Solaranlage für eine WEG – unter Berücksichtigung zahlreicher Parameter wie Gebäudegröße, Lage, Einkommensstruktur usw. – mitunter kein Allheilmittel, aber eine Option zur Senkung der Wohnnebenkosten, die eine Überlegung wert ist. Aus welchem Grund die bürokratischen Hürden gegenwärtig so hoch sein müssen, können wir auch im Nachfolgenden leider nicht klären.

Solaranlagen und der Ausbau von Elektromobilität – in Mehrfamilienhäusern nicht einfach

Die bürokratischen Hürden und das Thema Steuern halten viele Immobilieneigentümer davon ab, Solardächer bzw. PV-Anlagen installieren zu lassen.
Warum einfach, wenn es auch besonders schwer geht? In Deutschland meint man mitunter, dass die Energiewende nicht wirklich gewollt ist. Bürokratie und Aufwand bei der Steuer schrecken viele Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilieneigentümer davon ab, sich für die Installation einer Photovoltaikanlage zu entscheiden.

Das eigene E-Auto mit günstigem Strom vom Dach laden? Für Eigentümer in einer WEG oft gar nicht so schnell umsetzbar. Ist eine Wallbox in einem Einfamilienhaus in der Regel rasch installiert, müssen bei größeren Liegenschaften häufig aufwendigere Änderungen wie längere Leitungen oder auch stärkere Hausanschlüsse in der finanziellen Planung berücksichtigt werden. In der Praxis ist somit die Förderung von Solarenergie und E-Mobilität vor allem im urbanen Raum schwierig. Dort besteht viel ungenutztes Potenzial in Mehrfamilienhäusern, das in Einfamilienhäusern schneller umgesetzt werden kann. Mieter wie Eigentümer könnten beide profitieren.

Warum einfach, wenn es auch kompliziert geht?

Neben der Planungszeit, die Wohnungseigentümergemeinschaften für die Installation einer Photovoltaikanlage aufbringen müssen, birgt das sogenannte Mieterstrommodell steuerliche Hürden. Lediglich dann, wenn die Photovoltaikanlage über eine installierte Leistung von weniger als 10 kWp verfügt, ist es möglich, diese von der Einkommenssteuerpflicht ausnehmen zu lassen. Dies geschieht in der Regel mit einem Antrag an das örtliche Finanzamt – ist aber für WEGs irrelevant, da die Solaranlagen einer Gemeinschaft in der Regel über eine größere Leistung verfügen. Befindet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zudem in einem denkmalgeschützten Gebäude, wird dem Denkmalschutz viel untergeordnet. Häufig wird das Argument herangezogen, dass Photovoltaikanlagen “das Stadtbild verschandeln”. Langwierige Antragsverfahren und detaillierte Prüfungen der baulichen und funktionalen Eigenschaften sind damit verbunden.

Endlich: Abbau bürokratischer Hürden bei Solaranlagen

Für Eigentümergemeinschaften in neueren Gebäuden gibt es jedoch aktuell (September 2022) gute Nachrichten! Um den Betrieb von mehr Solaranlagen auf den Dächern zu forcieren, soll der Betrieb von Solardächern nach dem am 14. September 2022 im Kabinett beschlossenen Vorschlag mit weniger bürokratischen und steuerlichen Aufwendungen möglich sein. Gemäß einem internen Papier des Bundesfinanzministeriums stünden viele Eigentümer, vor allem auf vermieteten Gebäuden, vor hohen bürokratischen Hürden. Aus diesem Grund sind Änderungen geplant, die viele Eigentümer freuen dürften: Offenbar ist die Befreiung von der Ertragssteuer bei Einnahmen bis zu einer gewissen Leistung im Entwurf vorgesehen; die Befreiung von der Ertragssteuer soll für Anlagen auf Einfamilienhäusern von bis zu 30 Kilowatt gelten. Für Mehrfamilienhäuser oder gemischt genutzte Häuser soll die Ertragssteuerbefreiung für eine Leistung von bis zu 15 Kilowatt je Wohn- oder Gewerbeeinheit gelten. Für Mitglieder von Lohnsteuerhilfevereinen, die deren Beratungsleistungen in Anspruch nehmen, gibt es ebenfalls eine positive Neuerung. Die bisherige Regelung besagt, dass die Lohnsteuerhilfevereine keine Beratungstätigkeit anbieten können, wenn umsatzsteuerpflichtige Umsätze entstehen. Zukünftig kann sich dies jedoch ändern und Mitglieder in Lohnsteuerhilfevereinen können dort bezüglich ihrer Photovoltaikanlagen beraten werden.

Wohnungseigentümergemeinschaften und die energetische Sanierung: Es gibt noch viel zu tun!

Das sind die aktuellen Entwicklungen in Bezug auf Photovoltaikanlagen für Immobilien wie WEGs und Mehrfamilienhäuser.
Nur die wenigsten Wohnungseigentümergemeinschaften verfügen über eine Solaranlage zur Stromerzeugung. Es besteht dringender Handlungsbedarf, die vielen Liegenschaften energetisch zu sanieren. Die aktuellen Entwicklungen lassen hier zumindest Immobilieneigentümer hoffen.

Nach Zahlen der Energieagentur Regio Freiburg leben 70% der Eigentümer in WEGs, die nicht energetisch saniert sind. Somit besteht ein großes Potenzial für entsprechende Maßnahmen, die gut geplant werden wollen. Die Vielzahl der Möglichkeiten energetischer Sanierung, die Gebäudetypen sowie nicht zuletzt die Persönlichkeiten und Budgets in den Eigentümergemeinschaften ergeben eine unübersichtliche Lage. Die gesetzlichen Neuerungen, die teilweise im Monatstakt den Eigentümern, WEG-Verwaltern und Mietern präsentiert werden, lassen die Optionen nicht weniger werden. Einen wirklich guten Leitfaden, wie eine WEG energetisch saniert werden kann, gibt es bei der Energieagentur Regio Freiburg. Dort gibt es hilfreiche Modellprojekte und Kostenbeispiele, welche Maßnahme welche Kosten verursacht.

Dieser Artikel wurde am 17.09.2022 veröffentlicht.

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