Die Sondereigentumsverwaltung: Wohnungsverwaltung für Vermieter

Infos zur Sondereigentumsverwaltung: Aufgaben, Kosten, Konten

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, wird diese natürlich nicht immer selbst bewohnen, sondern oftmals auch vermieten. Ziel ist eine möglichst hohe Rendite, verbunden mit einem Werterhalt der Wohnung. Nicht immer hat man Zeit, sich selbst um die Vermietung der Wohnung zu kümmern – auch, wenn es mittlerweile spezialisierte Software für Vermieter gibt. Die Sondereigentumsverwaltung ist dabei klar von der WEG-Verwaltung zu trennen. Die Verwaltung einer WEG obliegt einem Verwalter, der von der Eigentümergemeinschaft per Beschluss bestellt worden ist und somit im Auftrag der Gesamtheit aller Miteigentümer handelt. Bei der Sondereigentumsverwaltung, die oftmals auch als Wohnungsverwaltung bezeichnet wird, ist der Besitzer der Wohnung Auftragsgeber. Die Sondereigentumsverwaltung hat zwar Schnittstellen zur WEG-Verwaltung, sie handelt jedoch allein im Auftrag und im Interesse eines einzelnen Eigentümers. In diesem Blogpost finden Sie alle wichtigen Informationen rund um die Sondereigentumsverwaltung, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten möchten und keine Zeit oder Lust für die damit verbundenen Verwaltungsaufgaben haben.

Werbung

Was ist Sondereigentum und warum will dieses verwaltet werden?

Sondereigentum gehört Ihnen zu 100%, das Gemeinschaftseigentum der WEG nur anteilig gemäß Ihren Miteigentumsanteilen, die auch Ihren Anteil an den Ausgaben der Gemeinschaft bestimmen (Höhe des Hausgeldes).

Sondereigentum kann verwaltet werden, Gemeinschaftseigentum muss verwaltet werden.
Während Sie Ihr Sondereigenum verwalten lassen können, muss das Eigentum der WEG (Gemeinschaftseigentum) verwaltet werden. Dazu wird per Beschluss ein Verwalter bestellt.

Der Begriff Sondereigentum klingt zunächst recht merkwürdig – insbesondere, wenn man sich zum ersten Mal eine Wohnung kauft. Im Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und des Wohnungseigentumsgesetz (Abkürzung ebenfalls WEG) gibt es Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum. Die Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum bzw. Teileigentum ist besonders wichtig. Beim Sondereigentum handelt es sich um die konkrete Wohnung, die Ihnen gehört. Das Gemeinschaftseigentum, wie etwa mögliche Gartenanlagen, die Fassade oder Wände, gehören der WEG gemeinschaftlich. Am Gemeinschaftseigentum haben Sie Miteigentumsanteile, die in Relation zu der Größe Ihrer Wohnung stehen. Soll eine Wohnung vermietet werden, geht dies der WEG zunächst nichts an und es ist auch nicht ihre Aufgabe, die damit verbundenen Verwaltungstätigkeiten zu erledigen. Im Zuge einer Wohnungsvermietung fallen vielfältige Aufgaben an und Sie müssen als Vermieter zahlreiche Gesetze sowie Regeln beachten.

Die Aufgaben in der Sondereigentumsverwaltung sind vielfältig

Eine gute Sondereigentumsverwaltung kann einem als Vermieter viel Arbeit abnehmen. Dies kostet natürlich etwas und schmälert die Rendite der Wohnung, da Sie die Kosten für die Wohnungsverwaltung nicht auf den Mieter umlegen können. Gleiches gilt für die Kosten der WEG-Verwaltung.

Es gibt viele Aufgaben, die zu erledigen sind, wenn man eine Eigentumswohnung vermieten möchte.
Die Vermietung einer Eigentumswohnung ist nichts, was man mal schnell nebenbei macht. Ein bestimmtes Maß an Verwaltungskenntnissen ist erforderlich. Wenn Sie vermieten möchten und sich dies nicht zutrauen, haben Sie die Option, eine Sondereigentumsverwaltung zu beauftragen.

Die Aufgaben in der Sondereigentumsverwaltung sind vielfältig und hängen beim Mietobjekt natürlich von dem ab, was mit dem Vermieter per Vertrag festgelegt worden ist. Grundsätzlich ermöglicht eine Sondereigentumsverwaltung es einem Vermieter, den Aufwand für die Mietwohnung so gering wie nur möglich zu halten. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Vermieter nur wenig Kenntnisse in Verwaltungsangelegenheiten hat oder wenn der Auftraggeber über ein großes Portfolio an Eigentumswohnungen verfügt, die er vom Umfang her einfach nicht mehr selbst vermieten kann. Bevor Sie sich als Vermieter für die Beauftragung einer Sondereigentumsverwaltung entscheiden, sollten Sie sich mit dem Aufgabenspektrum vertraut machen und für sich festlegen, welche konkreten Dienstleistungen Sie wirklich benötigen.

Sondereigentumsverwaltung – Aufgabenübersicht

WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung können vom identischen Anbieter wahrgenommen werden – müssen aber nicht. Ist die Verwaltung WEG weniger gut, lohnt es sich meistens, für die Wohnungsverwaltung auf einen anderen Anbieter auszuweichen. Der Sondereigentumsverwalter handelt schließlich in Ihrem Auftrag.

Werbung

Aufgaben in den Bereichen Mietvertrag und Organisatorisches

  • Vorbereitung und Abschluss des Mietvertrages
  • Suche geeigneter Mieter und Durchführung von Wohnungsbesichtigungen
  • Bonitätsprüfungen von Mietinteressenten
  • Unterstützung bei der Durchsicht von Wohnungsbewerbungen und bei der Entscheidung für einen konkreten Mieter
  • Abwicklung der Mietkaution (z. B. Eröffnung eines entsprechenden Mietkautionskontos)
  • Ausstellung der Wohnungsgeberbestätigung
  • Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsübergaben inkl. Protokollerstellung (z. B. Wohnungsübergabeprotokoll, Schlüsselübergabeprotokoll)
  • Umsetzung und Begleitung von Wohnungsräumungen

Aufgaben im Bereich Verwaltung und Kontoführung

Wahrnehmung der Verwaltungsaufgaben und Kontoführung für Sondereigentum.
Aufgaben in der Buchhaltung und in der Kontoführung gehören zu den „Klassikern“ in der Sondereigentumsverwaltung.
  • Anpassung der Miete (z. B. nach § 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierung)
  • Überwachung des Eingangs der Mietzahlung und ggf. Forderungsmanagement bei offenen Mietzahlungen (Versand von Mahnungen, Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens)
  • Verwaltung des Mietkontos
  • Begleichen von Rechnungen, die an den Vermieter gerichtet sind (z. B. Hausgeldzahlungen an die WEG, Grundsteuer etc.)
  • Erstellung und Versand der jährlichen Nebenkostenabrechnung
  • Überwachung des Bauzustandes der Mietwohnung und ggf. Beauftragung von Reparatur- oder Sanierungsarbeiten
  • Abnahme von Dienstleistungen
  • Sicherstellung der Umsetzung gesetzlicher Vorgaben (z. B. Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern)
  • Maßnahmen zur Kostenreduzierung (z. B. Auswahl von Handwerkern mit gutem Preis-/Leistungsverhältnis)
  • Ablesung von Zählerständen beim Mieterwechsel
  • Prüfung von Rechnungen (z. B. Jahresabrechnung der WEG, externe Dienstleister etc.)
  • Führen aller Unterlagen für die vermietete Wohnung

Aufgaben im Bereich der Kommunikation

Eine gute Verwaltung des Sondereigentums für Vermieter und Mieter.
Eine gute Hausverwaltung, welche Ihr Sondereigentum verwaltet, vermag professionell mit Mietern umzugehen und zu einem guten Mietverhältnis beizutragen.
  • Komplette Korrespondenz mit dem Mieter
  • Meldung von Schäden am Gemeinschaftseigentum an die zuständige WEG-Hausverwaltung
  • Abmahnungen im Namen des Vermieters
  • Erstellung von Auswertungen und Handlungsempfehlungen für den Vermieter (z. B. Mieterhöhung, Instandhaltungsbedarf, Modernisierungsoptionen)

Anhand der obigen Aufgaben wird klar, dass man dem Anbieter einer Sondereigentumsverwaltung Vertrauen entgegen bringen können muss. Genauso wie in der WEG-Verwaltung gibt es hier Verwalter mit unterschiedlichen Ansprüchen an ihre Arbeit. Eine schlechte Wohnungsverwaltung würde nur Ärger für Vermieter und Mieter bedeuten und könnte das Mietverhältnis nachhaltig stören, was zu einer Kündigung des Mietvertrages von beiden Seiten führen mag. Leerstand ist das letzte, was Sie als Vermieter wollen, da es zu Lasten der Rendite geht – schließlich müssen Sie monatlich das Hausgeld an die WEG zahlen.

Werbung

Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung und was für ein Konto wird genutzt?

Für weniger als € 20,00 pro Wohnung monatlich werden Sie vermutlich keinen Anbieter für eine Sondereigentumsverwaltung finden. Bitte bedenken Sie, dass – genauso wie bei WEG-Verwaltungen – der günstigste Anbieter nicht automatisch der beste sein muss!

Die Kosten für eine Sondereigentumsverwaltung bzw. Wohnungsverwaltung verringern natürlich die Rendite in der Vermietung.
Bei der Vermietung einer eigenen Wohnung hat man die Rendite im Blick. Der Aufwand soll sich lohnen. Eine Sondereigentumsverwaltung verursacht Kosten, welche zu Lasten der Rendite gehen. Bei dem Verwaltungsaufwand kann sich die Beauftragung einer professionellen Immobilienverwaltung aus Vermietersicht jedoch lohnen.

Eine Eigentumswohnung ist immer mit Kosten verbunden. Als Wohnungsbesitzer müssen Sie unter anderem Hausgeld, Grundsteuern und Betriebskosten zahlen. Dazu gehören auch Verwalterkosten für die WEG-Verwaltung und wenn Sie sich bei der Vermietung Ihrer Wohnung unterstützen lassen möchten, auch die Kosten für die Sondereigentumsverwaltung. Einen festen Wert anzugeben, was eine Sondereigentumsverwaltung pro Wohnung oder pro Quadratmeter Wohnfläche kostet, ist natürlich nicht leicht. Es gibt regionale Unterschiede und auch die Anbieter haben unterschiedliche Preisvorstellungen. Grundsätzlich kann man jedoch sagen, dass eine Sondereigentumsverwaltung monatlich ca. € 22,00 und mehr pro Wohnung aufwärts kostet. Manche Verwalterverträge sehen eine Vergütung vor, die sich prozentual an der Kaltmiete ausrichten. Hier liegt man meistens mit den Kosten bei etwa 5 % der Kaltmiete.

Bei der Wohnungsverwaltung (nicht WEG-Verwaltung!) kommen zwei Kontoformen zur Anwendung:

  1. Treuhandkonto (durch den Verwalter auf dessen Namen eröffnet mit Treuhandvermerk)
  2. Konto des Vermieters bzw. Auftraggebers (mit Verfügungsberechtigung für Verwalter)

Von Treuhandkonten ist eher abzuraten, da diese für Sie als Vermieter mit einem Risiko verbunden sind. Weitere Infos dazu finden Sie weiter unten im Fazit, mit dem wir die wichtigsten Punkte der Sondereigentumsverwaltung abwägen.

Software für die Sondereigentumsverwaltung: Als Vermieter die Wohnungsverwaltung selbst erledigen

Software für Vermieter und WEG-Verwalter gibt es mittlerweile standardisiert, z. B. von Wiso oder Quick.
Mit der richtigen Software haben Sie die passende Unterstützung, wenn Sie als Vemieter selbst verwalten wollen. Besonders dann, wenn Sie mehrere Objekte selbst vermieten möchten, ist eine Software ratsam.

Zum Glück gibt es heute gute Hausverwaltungssoftware, mit denen auch Anfänger selbst eine Wohnung vermieten können.

In der Regel wird Software immer erst für den professionellen Bereich entwickelt und gelangt dann in das Segment für Privatkunden. So ist es auch bei der Hausverwaltungssoftware, die mittlerweile auch privaten Vermietern in Form maßgeschneiderter Softwarepakete, die relativ einfach zu bedienen sind, zur Verfügung stehen. Besonders bekannt und etabliert sind die Programme von Wiso, die nicht nur die Vermietung von Wohnungen sondern ebenfalls die WEG-Verwaltung abdecken. Software für die WEG-Verwaltung ist als Option insbesondere für Miteigentümer einer WEG interessant, die im Rahmen der Selbstverwaltung zum Verwalter bestellt worden sind.

Bestseller Nr. 1
WISO Vermieter: Win 2020 - Mietneben- und Heizkosten korrekt abrechnen 2019|2020|1 Gerät|1 Jahr|PC|Disc|Disc in Standardverpackung
  • Wiso Vermieter 2020: immer aktueller Rechtsstand durch regelmäßige Online-Updates
  • Korrekte Abrechnung für Einliegerwohnung, Einfamilienhaus, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnung. Automatische Ermittlung aller Kostenanteile und Umlagen
  • Mietnebenkostenabrechnung, Heizkostenabrechnung, Zählerverwaltung, Berücksichtigung von Mieterwechseln, Auswertungen, Musterschreiben uvm
  • Erfassen Sie Zählerstände direkt vor Ort mit Ihrem Android-Tablet und übertragen Sie die Daten per Internet auf Ihren PC
  • Deutsche CD-ROM für Windows 7/8/10 - Inklusive Vermieter-Fachbuch
AngebotBestseller Nr. 2
WISO Vermieter 2019 - Mietneben- und Heizkosten korrekt abrechnen 2018
  • WISO Vermieter 2019: Immer aktueller Rechtsstand durch regelmäßige Online-Updates. Inklusive Vermieter-Fachbuch
  • Korrekte Abrechnung für Einliegerwohnung, Einfamilienhaus, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnung. Automatische Ermittlung aller Kostenanteile und Umlagen
  • Mietnebenkostenabrechnung, Heizkostenabrechnung, Zählerverwaltung, Berücksichtigung von Mieterwechseln, Auswertungen, Musterschreiben uvm
  • Erfassen Sie Zählerstände direkt vor Ort mit Ihrem Android-Tablet und übertragen Sie die Daten per Internet auf Ihren PC
  • Systemvoraussetzungen: Windows 7/8.1/10, Internet-Zugang
Bestseller Nr. 3
WISO Vermieter: Win 2020 - Mietneben- und Heizkosten korrekt abrechnen 2019 | PC Aktivierungscode per Email
  • WISO Vermieter 2020: Immer aktueller Rechtsstand durch regelmäßige Online-Updates.
  • Korrekte Abrechnung für Einliegerwohnung, Einfamilienhaus, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnung. Automatische Ermittlung aller Kostenanteile und Umlagen.
  • Mietnebenkostenabrechnung, Heizkostenabrechnung, Zählerverwaltung, Berücksichtigung von Mieterwechseln, Auswertungen, Musterschreiben uvm.
  • Erfassen Sie Zählerstände direkt vor Ort mit Ihrem Android-Tablet und übertragen Sie die Daten per Internet auf Ihren PC.
  • Windows 7/8.1/10 - Inklusive Vermieter-Fachbuch als PDF

Werbung

Die Wohnungsverwaltung durch eine professionelle Hausverwaltung im Fazit

Mit einer Sondereigentumsverwaltung spart man sich in der Vermietung einer Wohnung Arbeit und Zeit. Dafür kostet Sie jedoch Gebühren. Ob die Kosten Ihnen dies Wert sind, können nur Sie als Vermieter selbst entscheiden.

Die Sondereigentumsverwaltung setzt Vertrauen voraus und die Kosten müssen stimmen.
Die Beauftragung einer Sondereigentumsverwaltung setzt Vertrauen voraus. Sie würden nicht jeder x-beliebigen Person die Schlüssel für Ihre Eigentumswohnung einfach so aushändigen!

Überlegen Sie reiflich, ob Sie sich die Verwaltung der eigenen Wohnung als Vermieter selbst zutrauen oder ob Sie eine Sondereigentumsverwaltung mit diesen Aufgaben betrauen wollen. Auch wenn diese mit Kosten verbunden ist, können Sie sich als Vermieter damit viel Ärger und Zeit sparen. Das kann sich lohnen, denn die Rendite Ihres Mietobjektes kann trotzdem gut bis sehr gut sein und dies bei einem entsprechend geringen Arbeitsaufwand. Bei der Entscheidung für eine professionelle Hausverwaltung ist es jedoch wichtig, dass Sie einen guten und vertrauenswürdigen Anbieter auswählen. Schauen Sie sich die Angebote genau an und achten Sie auf das Preis-Leistungs-Verhältnis und auf Referenzobjekte. Alternativ können Sie Ihre Mietwohnung auch selbst verwalten, da entsprechende Software zu angemessenen Preisen zur Verfügung steht.

Schauen Sie im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung ganz genau auf das Konto: Es sollte kein Treuhandkonto sein, sondern Ihnen persönlich gehören!

Wie im Bereich des WEG auch, sollten Sie mit der Kontoart genau aufpassen. Die Verwendung von Treuhandkonten, welche die Sondereigentumsverwaltung für Sie einrichtet, ist mit einem realen Risiko verbunden. Geht das Unternehmen in die Insolvenz oder haben Sie einen unseriösen bzw. kriminellen Verwalter erwischt, kann Ihr Geld unter Umständen in Gefahr sein. Daher ist es sehr empfehlenswert für die Mietverwaltung direkt ein eigenes Konto einzurichten (vergleichbar mit einem WEG-Eigenkonto) und dem Sondereigentumsverwalter lediglich eine Verfügungsberechtigung zu erteilen. So bleiben ihre Mieteinnahmen auf Ihrem Konto.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.