Die Vereinbarung: Wenn sich alle in der WEG einig sind und eine grundsätzliche Änderung wünschen

Die Vereinbarung mit Vertragscharakter als Gegenstück zum Beschluss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Den Beschluss kennen alle Besitzer einer Eigentumswohnung, die Vereinbarung dürfte hingegen den wenigsten bekannt sein. Hier erfahren Sie die wichtigsten Informationen rund um die WEG-Vereinbarung.

Im vorherigen Artikel ging es um den Beschluss als Mittel einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), Entscheidungen hinsichtlich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu finden. Daneben existiert noch die Vereinbarung, die von der Wertigkeit her eine Ebene über dem Beschluss anzusiedeln ist. Dementsprechend selten kommt man mit der Vereinbarung in Kontakt, überwiegen doch die Eigentümerversammlungen mit zahlreichen Beschlüssen. Sollte eine Vereinbarung seitens der anderen Miteigentümer Ihrer WEG gewünscht sein, ist es wichtig, dass Sie genau wissen, was es mit Vereinbarungen in Bezug auf Wohnungseigentum auf sich hat.

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Die Vereinbarung ist von der Wertigkeit her oberhalb des Beschlusses angesiedelt.

Vereinbarungen und Beschlüsse unterscheiden sich deutlich voneinander. Grundsätzliches wird per Vereinbarung geklärt, Einzelheiten mittels Beschluss. Das ist die grobe Aufteilung beider Formen der Entscheidungsfindung innerhalb einer WEG.

Die Vereinbarung in einer WEG kann nur bei Einstimmigkeit, also wenn alle Eigentümer laut Grundbuch damit einverstanden sind.
Eine Vereinbarung innerhalb einer WEG setzt die Einstimmigkeit aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer voraus. Dies ist übrigens auch beim Umlaufbeschluss der Fall. Aufgrund dieser Voraussetzung sind Vereinbarungungen viel häufiger in kleineren WEGs anzutreffen als in größeren Gemeinschaften.

Mit einer Vereinbarung werden Sachverhalte geregelt, die einen grundsätzlichen Charakter haben und langfristig gelten sollen. Mit Beschlüssen werden hingegen Themen behandelt, die im „Verwaltungsalltag“ für die WEG eine Rolle spielen wie etwa im Bereich Sanierung und Renovierung. Vereinbarungen setzen dabei im Gegensatz zu Beschlüssen die Einstimmigkeit voraus. Bei einem Beschluss würde man von der sogenannten Allstimmigkeit sprechen, würden alle ins Grundbuch eingetragenen Anteilseigner der WEG dazu abstimmen. Bei einer Vereinbarung müssen also alle Wohnungseigentümer einverstanden sein. Es reicht im Fazit das „Nein“ eines einzelnen Miteigentümers aus, um eine Vereinbarung innerhalb einer WEG zu verhindern. Die Vereinbarung ist aus rechtlicher Sicht als ein Vertrag zu sehen und kann  auch in mündlicher Form getroffen werden. Ebenso ist eine Eigentümerversammlung als offizieller Rahmen nicht erforderlich, um eine Vereinbarung abzuschließen. Der Ort ist ebenso frei wählbar, sodass man sich als WEG in der Wohnung eines Miteigentümers, in der gemeinsamen Gartenanlage oder in einem Imbiss treffen könnte, um eine solche Vereinbarung abzuschließen. Trotz dieser vielfältigen Freiheiten ist eine schriftliche Fixierung einer Vereinbarung dringend anzuraten, sodass man sich als Wohnungseigentümer – falls in Zukunft erforderlich – auf einen genauen Wortlaut samt Datum berufen kann.

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Soll zur Sicherheit eine Vereinbarung in das Grundbuch eingetragen werden, kommen natürlich Kosten auf die WEG zu. Es handelt sich dabei um Ausgaben für den Notar, der die Erklärungen beurkundet sowie um Kosten für das Grundbuchamt, das die Eintragungen vornimmt. Aber: sicher ist sicher!

Die Merkmale einer Vereinbarung im Überblick

Bei einer WEG Vereinbarung werden meistens Nutzungsrechte neu geklärt oder Einzelheiten zur Eigentümerversammlung geändert.
Bei Vereinbarungen geht es meistens um die Klärung oder Änderung von Nutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum. Die Gartennutzung ist dabei ein Klassiker.
  • Mit einer Vereinbarung werden grundsätzliche Festlegungen getroffen, die für alle Miteigentümer der WEG bindend sind.
  • Eine Vereinbarung kann nur einstimmig von allen im Grundbuch eingetragenen Wohnungsbesitzern getroffen werden.
  • Eine Vereinbarung ist für neue Eigentümer nur dann bindend, wenn diese ins Grundbuch eingetragen wurde oder wenn sie die Wohnung per Erbschaft übernommen haben.
  • Eine Vereinbarung kann bei einem Notar getroffen werden oder auch per Umlaufschreiben (siehe Umlaufbeschluss) abgeschlossen werden.
  • Ist eine Vereinbarung nicht ins Grundbuch eingetragen worden, ist diese beim Verkauf einer Wohnung trotzdem gültig, wenn der neue Eigentümer Vorteile dadurch hat. Hätte ein neuer Wohnungsbesitzer Nachteile, verliert die Vereinbarung ihre Gültigkeit.
  • Eine Vereinbarung darf nicht gegen Gesetze und Vorschriften verstoßen, kann jedoch von manchen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) abweichen. Andere Teile des WEG sind zwingend umzusetzen und dürfen durch eine Vereinbarung nicht anders gehandhabt werden.
  • Die Vereinbarung ist das richtige Mittel, um Sondereigentum anders aufzuteilen oder um Sondernutzungsrechte zu regeln.
  • Die Gültigkeit erhält eine Vereinbarung direkt nach der Unterzeichnung.
  • Im Gegensatz zum Beschluss kann eine Vereinbarung nicht angefochten werden.

Beispiele für Vereinbarungen

  • Die Vereinbarung, dass bestimmte Entscheidungen, die per Beschluss geregelt werden, in Zukunft andere Stimmmehrheiten (z. B. qualifizierte Mehrheit) benötigen.
  • Ein Wohnungsbesitzer darf zukünftig den Gemeinschaftskeller als Hobbyraum nutzen, beteiligt sich dafür jedoch zu einem höheren Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten der WEG.
  • Regelungen rund um die Einladung zur Eigentümerversammlung.

Für wen gilt eine Vereinbarung, wenn diese durch alle Wohnungseigentümer getroffen wurde?

Eintragung einer WEG-Vereinbarung ins Grundbuch durch einen Notar.
In der Regel ist es sinnvoll, eine Vereinbarung in das Grundbuch eintragen zu lassen. Dazu ist ein Gang zum Notar erforderlich, der die Erklärungen der einzelnen Miteigentümer entgegennimmt.

Was passiert mit einer Vereinbarung, wenn eine Wohnung später verkauft wird? Muss der neue Eigentümer sich daran halten – oder bleibt es ihm allein überlassen, ob er sich an eine frühere Vereinbarung halten möchte?

Mit einer Vereinbarung sind die Wohnungseigentümer zunächst einen Vertrag untereinander eingegangen, der bindend ist. Eine Vereinbarung kann nur durch eine weitere Vereinbarung rückgängig gemacht werden. Doch nicht selten kommt es vor, dass eine Wohnung – also das Sondereigentum plus Miteigentumsanteile – verkauft wird und eine neue Person Teil der WEG wird. Eine Vereinbarung ist nur dann bindend, wenn sie ins Grundbuch eingetragen wurde oder wenn die Eigentumswohnung per Erbschaft in den Besitz übergegangen ist. Bei einem üblichen Verkauf, einer Schenkung oder bei dem Erwerb per Zwangsversteigerung ist dies nicht der Fall. Dem neuen Eigentümer steht es frei, die Vereinbarung einzuhalten – oder auch nicht.

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