Die Verkehrssicherungspflicht – was ist das und warum ist das wichtig?

Die Verkehrssicherungspflicht gilt für Eigentümer und betrifft Bäume, Gehwege, Baustellen, Grundstück und Spielplätze sowie Dächer.

Meist trifft man erst dann auf das Thema Verkehrssicherungspflicht, wenn es schon zu spät ist. Die letzten Stürme und weitere Ereignisse mit Schadenspotenzial haben exemplarisch gezeigt, warum das Thema wichtig ist. Anwohner in schneereichen Gebieten oder dort, wo Sturmfluten für Unruhe sorgen, haben häufiger mit dem Begriff der Verkehrssicherungsplicht zu tun. Zahlreichen Eigentümern ist gar nicht bewusst, wie viele Gefahrenquellen tatsächlich auf dem Grundstück vorhanden sind und welche Maßnahmen ergriffen werden sollten. Die Rechtsgrundlagen in diesem Zusammenhang sind unter anderem die Straßenreinigungssatzung, die Trinkwasserverordnung oder auch die Richtlinie zu Feuerstätten. Aber wen betrifft die Verkehrssicherungspflicht eigentlich grundsätzlich und was müssen Vermieter wie Eigentümer dazu wissen? Kurz vorab: Mit der WEG-Reform in 2020 hat sich tatsächlich einiges geändert.
Allgemein formuliert bedeutet die Verkehrssicherungspflicht, dass Gefahren von Dritten abgewendet werden müssen. Die Pflicht, Gefahrenquellen zu sichern, ist für jeden von Bedeutung, der diese unterhält oder überhaupt erst schafft. Das klingt zunächst ein wenig abstrakt, ist aber vor allem für Erbengemeinschaften, Vermieter oder auch für WEGs interessant, die sich selbst verwalten. Aber auch Immobilienbesitzer, die beispielsweise im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Grundstück oder ein Haus erworben haben, sollten wissen, was es mit der Verkehrssicherungspflicht auf sich hat. Für Wohnungseigentümergemeinschaften wie auch für Mietwohnungen gelten mitunter andere Regelungen, die im Nachfolgenden ebenfalls erläutert werden.

Definition: Unter der Verkehrssicherungspflicht versteht man die Pflicht zur Abwehr von Gefahrenquellen, deren Unterlassung Schadensersatzansprüche gem. § 823 BGB nach sich ziehen kann. Sie ist relevant für Immobilien- und Grundstückseigentümer.


Bei der Verkehrssicherung sind das BGB und sogar das Grundgesetz relevant

Die Verkehrssicherungspflicht bezieht sich für Immobilieneigentümer insbesondere auch auf das Dach sowie auf die Dachziegel.
Die Verkehrssicherungspflicht betrifft Immobilieneigentümer. Dies gilt seit der WEG-Reform in 2020 umso mehr. Lose Dachziegel – wie im Bild zu sehen – kombiniert mit Untätigkeit wären beispielsweise eine klassische Pflichtverletzung.

Ganz konkret taucht die Verkehrssicherungspflicht in keinem Gesetz auf. Die nachfolgenden zwei Gesetze bilden jedoch die Basis:

  1. § 823 BGB (1): “Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.”
  2. Artikel 14 Absatz 2 des Grundgesetzes. “Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.”

Auch wenn sich viele (große) Immobilienbesitzer hierzulande gedanklich stark von Punkt 2 entfernt haben dürften, bleibt der Absatz erst einmal im Raum. Für Grundstücks- oder Immobilieneigentümer bedeutet die Verkehrssicherungspflicht, dass Gefahrenquellen wie beispielsweise ein Lüftungsschacht ohne Gitter oder ein marodes Treppengeländer mit zumutbaren und notwendigen Vorkehrungen gesichert werden müssen.

Was gehört zur Verkehrssicherungspflicht?

Was muss gesichert werden und was fällt im Allgemeinen unter die Verkehrssicherungspflicht? Betroffen sind sämtliche zugängliche Bereiche einer Wohnanlage oder eines Grundstücks. Neben der allseits bekannten Räum- und Streupflicht, auf die später noch einmal genauer eingegangen wird, beinhaltet die Pflicht noch viele weitere Dinge: Spielplätze, Bäume, Dächer und Fassaden, Gehwege, aber auch Beleuchtung und Wasseranlagen. Im Einzelnen bedeutet dies für:

Treppenhäuser: Beleuchtung, Treppengeländer sowie die Stufen sollten regelmäßig überprüft werden.

Balkone: Wer schon einmal vor einem maroden Wohnhaus stand, ahnt, wie viele Gefahren von Balkonen ausgehen können. Lose Teile, herunterfallende Balkonkästen und wackelige, fest installierte Sonnenschirme können zur Gefahrenquelle werden. Passanten dürfen nicht gefährdet werden, wenn sie unter einem Balkon entlang laufen.

Geh- und Zugangswege: Unebenheiten z. B. durch Wurzelwerk, Bodenlöcher, lose Steine oder Eis und Schnee. Angemessen beleuchtet sollten die Wege ebenfalls sein.

Bäume und Grünanlagen: Abknickende Äste, unter anderem aufgrund der vielen Stürme der letzten Zeit, sind ein großes Thema für viele Eigentümer und Eigentümergemeinschaften. Aber auch komplett entwurzelte Bäume, meist von Flachwurzlern wie beispielsweise Fichten, stellen oft ein Problem dar. Trockenheit und Stürme haben den Bäumen sehr zugesetzt, was viele Grundstückseigentümer nun merken. Giftige Pflanzen wie der Bärenklau sollten ebenfalls entfernt werden.

Zur Verkehrssicherungspflicht gehört das Schneeräumen sowie das Streuen von Gehwegen im Winter.
Im Winter müssen die Eigentümer dafür Sorge tragen, dass die Gehwege keine Gefährdung darstellen. Das bedeutet Schneeräumen und Streuen – ob selbst oder durch einen Dienstleister wie einen Hausmeisterservice.

Spielplätze: In die Jahre gekommene oder mangelhaft bzw. gar nicht gewartete Spielgeräte sind für die Verkehrssicherungspflicht ein Thema. Das gilt auch für den Spielsand, falls vorhanden: Scherben und sonstiger Unrat bilden schnell Gefahrenquellen.

Fassaden: Lose Teile wie Schindeln werden rasch zur Gefahr. Das gilt vor allem für ältere Häuser, aber auch für solche, die sich in der Sanierung befinden oder vernachlässigt werden.

Dächer: Antennen und Satellitenschüsseln sind in vielen Häusern zwar überflüssig geworden, befinden sich dennoch auf zahlreichen Dächern. Locker sitzende Dachschindeln auf alten Häusern oder in die Jahre gekommene Regenrinnen und Regenrohre haben häufig bei Sturm und Wettereignissen arg gelitten. Die Folge sind Gefahren für Dritte.

Stell- und Müllplätze: Überdachungen und Einfassungen aus Holz oder Beton sind nicht unüblich, aber auch ihr guter Zustand ist nicht von unendlicher Dauer. Auch Müllplätze sind natürlich in der Verkehrssicherungspflicht inkludiert.

Aufzüge: Betriebsbereitschaft und Sicherheit obliegen dem Vermieter bzw. der WEG.

Die Verkehrssicherungspflicht umfasst des Weiteren ebenfalls den sachgemäßen Umgang und die Wartung von Gas- und Feuerungsanlagen sowie unter anderem Wasserflächen und Trinkwasseranlagen. Maßgeblich ist hier die Trinkwasserschutzverordnung, die Wohnungseigentümer und Verwalter in die Pflicht nimmt, für ein legionellenfreies, sauberes Trinkwasser zu sorgen. Ein BGH-Urteil vom 6. Mai 2025 (VIII ZR 161/14) stellte dies noch einmal klar.

Die Infografik zum Thema

Diese Infografik vermittelt alle wichtigen Punkte rund um die Verkehrssicherungspflicht.

Eigentümer dürfen sich bei der Verkehrssicherung nicht auf andere verlassen

Die Verkehrssicherungspflicht bezieht sich auch auf Spielplätze, die man nicht selten bei größeren WEGs vorfindet.
Auch Spielplätze unter liegen der Pflicht zur Verkehrssicherung. Keiner möchte Kinder durch Glasscherben oder Hundekot in der Sandkiste gefährden.

Die oben genannten Beispiele zeigen, wie wichtig es ist, in einer gut verwalteten Immobile zu wohnen. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst so viele Bereiche, die gerade in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften und bei älteren Gebäuden, gut betreut werden müssen. Sich grundsätzlich damit zu befassen, ist auch für WEGs in Selbstverwaltung wichtig sowie für Vermieter, die noch neu in der Rolle sind. Auch Erbengemeinschaften, die eine Immobilie geerbt haben, müssen sich um die Verkehrssicherungspflicht kümmern, auch wenn dies häufig zu (weiteren) Unstimmigkeiten führt. Dies gilt vor allem für Häuser, die weit entfernt vom Wohnort liegen oder für WEGs, in denen klagefreudige (Mit-)Eigentümer wohnen.

Der Winterdienst und die Verkehrssicherungspflicht

Auch wenn Schnee für viele Immobilienbesitzer kein großes Thema ist: Es gibt sie durchaus, die Gegenden, in denen Schneefall für Diskussionen rund um die Verkehrssicherungspflicht sorgt. Nicht jede Eigentümergemeinschaft hat zwingend einen Winterdienst engagiert, dessen finanzieller Aufwand sich natürlich auch im Hausgeld niederschlägt. Vor allem kleinere Eigentümergemeinschaften verzichten häufig auf eine solche Dienstleistung. Aber: Die Räum- und Streupflicht ist sowohl unumgänglich, als auch als Konzept ein früher Vogel: Ab 7 h werktags beginnt sie und endet um 20 h. Schnee und Eis müssen zu diesen Zeiten von Gehwegen und Zugängen befreit sein (BGH-Urteil vom 20.11.1984, VI Z 169/83); an Sonn- und Feiertagen startet die Räum- und Streupflicht in der Regel eine Stunde später. Eine Besonderheit kommt noch auf all jene zu, die in einem Geschäftshaus wohnen, welches bis 22h für Kunden geöffnet hat. Ist dies der Fall, endet die Pflicht zur Räumung nicht um 20h. Neben dem eben genannten BGH-Urteil gibt es weitere Urteile, welche die Räumungspflicht dahingehend konkretisieren, dass bei entsprechendem Schneefall mehrmals am Tag gestreut und geräumt werden muss. Die Breite ist dabei ebenfalls klar definiert: Ein Streifen von etwa 1,20 m Breite reicht aus, denn so finden zwei aneinander vorbei gehenden Passanten Platz. Hochfrequentierte Bereiche wie ein Innenstadtbereich müssen komplett geräumt und gestreut werden. Anders sieht es in ländlichen Gegenden aus und überall dort, wo nur wenige Passanten entlang laufen – 50cm sind dann ausreichend, um der Verkehrssicherungspflicht bei Schneefall nachzukommen. Auch in der Straßenreinigungsverordnung (auch: Straßenreinigungssatzung) kann es Hinweise auf Maßnahmen geben, die von Eigentümern getroffen werden müssen. Und: Wer arbeitet, muss dafür sorgen, dass jemand anders schaufelt.

Schneebedeckte Dächer und die Verkehrssicherungspflicht

In Bezug auf die Verkehrssicherungspflicht sollten Sie auch im Winter an Dächer Ihrer Immobilie denken.
Von Dächern gehen vielfältige Gefahren aus. Im Winter sind es Dachlawinen und Eiszapfen oder Eisbrocken, wenn man nicht entsprechende Vorkehrungen trifft.

Wenn Schnee fällt, dann kommt neben den zu räumenden Gehwegen und Zugängen noch der Schnee auf dem Dach hinzu und oft auch die Gefahr von Dachlawinen. Grundsätzlich ist die Verkehrssicherungspflicht dabei nach der Zumutbarkeit ausgerichtet, aber Achtung: Gerichte bewerten die Verkehrssicherungspflicht im Hinblick auf Dachlawinen ganz unterschiedlich. All diese Einzelfallentscheidungen aufzuführen, sprengt den Rahmen. Zur groben Orientierung gilt, dass die Umstände (Schneegebiet oder nicht, Ausnahmewinter) die Maßnahmen definieren. Das auf dem Schnee befindliche Dach muss daher nicht zwingend von Schnee befreit werden. In welchem Umfang Eigentümer sich um die Verkehrssicherungspflicht bei schneebedeckten Dächern kümmern und z. B. ein Schneefanggitter installieren müssen, ist nicht nur abhängig von der Region, sondern eben auch von lokalen Sonderbestimmungen, dem Neigungswinkel des konkreten Dachs oder der Bauordnung. Steht also ein Umzug an, sollten Sie vorher in die Verordnung schauen, was genau für Vorgaben für die neuen Örtlichkeiten gelten.

Verkehrssicherungspflicht – Wissenswertes für Eigentümer und Vermieter

Schadensersatzpflichtig machen sich Eigentümer, welche die Verkehrssicherungspflicht missachten (siehe § 823 BGB). Auch bei der Vermietung einer Immobilie bleibt der Eigentümer verkehrssicherungspflichtig. Entsprechende Pflichten können durch konkrete Regelungen im Mietvertrag sowie in der Hausordnung auf den Mieter übertragen werden, allerdings besteht weiterhin die Pflicht zur Kontrolle, ob die Verkehrssicherungspflicht durch den Mieter Sorge getragen wird. Ist ein Mieter zu krank oder alt um z. B. Schnee zu räumen, muss er dies dem Vermieter mitteilen. In der Rolle des Vermieters ist ein Eigentümer zudem dazu angehalten, seine Mietsache in einem geeigneten Zustand zu erhalten. Grundsätzlich, und sofern keine Sondereigentums- oder Mietverwaltung mit der Aufgabe betraut ist, sollte ein Vermieter die Mietsache respektive die Wohnung oder das Haus in regelmäßigen Abständen auf den Zustand und auf potenzielle Gefahren überprüfen (z. B. marode Balkonbrüstung).

Verkehrssicherungspflicht und die bestellte WEG-Verwaltung

Die Verkehrssicherungspflicht von Hausverwaltungen wurde im Rahmen der WEG Reform 2020 zu ungunstern der Eigentümer geändert.
Achten Sie bei Beschlüssen darauf, wer für die Überwachung von Dienstleistern zu Herstellung der Verkehrrsicherungspflicht zuständig ist. Wie immer sind es die kleinen Details im Vertrag, hier im Verwaltervertrag sowie in den Beschlüssen.

Verwaltet eine WEG-Verwaltung eine Eigentümergemeinschaft, dann hat diese bis zur WEG-Reform ihre Verkehrssicherungspflichten in der Regel an die Verwaltung abgetreten. Es ist wichtig, diesem Punkt bei der Vertragsunterzeichnung des Verwaltervertrags ausreichend Beachtung zu schenken und sich mit der Änderung nach der Gesetzesnovelle zu befassen: Eine Eigentümergemeinschaft kann die Verkehrssicherungspflicht nicht mehr voll und ganz auf den Verwalter übertragen. Gemäß der neuen Gesetzeslage ist eine WEG-Verwaltung lediglich die ausführende Stelle als gesetzliche Vertretung der WEG.
Was bedeutet dies genau? Was passiert, wenn ein Gast oder ein Anwohner zu Schaden kommt? Es Ersatzansprüche bestehen nicht mehr gegen den Verwaltern, sondern gegen die Eigentümergemeinschaft und zwar seit der WEG-Reform nur noch gegen diese. Wenn ein Dienstleistungsunternehmen beauftragt wurde, beispielsweise für die Schneeräumung zu sorgen, ist Folgendes ratsam: Fügen Sie als WEG bei der Beschlussfassung der Dienstleisterbeauftragung direkt hinzu, dass die Verwaltung den Dienstleister stichprobenartig kontrollieren soll. Die WEG-Reform hat schlussendlich dazu geführt, dass die Eigentümer stärker auf vermeintliche Kleinigkeiten in der Beschlussfassung und in den Verwalterverträgen achten müssen. Auch wird deutlich, für wie viele Dinge eine gute Verwaltung zuständig ist und dass besonders in größeren Anlagen einiges zu tun ist. Gerade Gebäude und Anlagen, die in die Jahre gekommen sind, können schlagartig Handlungsbedarf auslösen.

Verkehrssicherungspflicht auf den Punkt gebracht: Eigentümer müssen sich kümmern

Die Verantwortung für die Verkehrssicherungspflicht liegt eindeutig bei den Eigentümer einer Immobilie und nicht automatisch bei der Hausverwaltung.
Ist es zum Personen- oder zum Sachschaden gekommen, hilft es als Eigentümer meistens nicht, auf andere zu zeigen. Man muss nachweisen können, dass man das Thema Verkehrssicherungspflicht ausreichend geprüft und beachtet hat.

Im Fazit: Regelmäßige Wartungen und Ortsbegehungen sind tatsächlich wichtig und nötig, um viele Probleme rund um die Verkehrssicherungspflicht im Zaum zu halten. Liegenschaften, in denen lange nichts mehr instandgesetzt wurde, sehen nicht nur unschön aus, sondern verursachen langfristig hohe Kosten, wenn der Sanierungsstau erst einmal besteht – von den Themen Barrierefreiheit sowie Schadensersatzansprüche einmal ganz abgesehen. Auch die WEG-Reform nimmt Eigentümer genauer in die Pflicht. Wer in einer gut verwalteten Immobilie wohnt, ist klar im Vorteil; Wohnungseigentümergemeinschaften, die einen Beschluss zur Beauftragung eines Dienstleisters fassen, sollten zudem – wie immer – die Kleinigkeiten in der Formulierung des Beschlusses beachten.

FAQ rund um die Verkehrssicherungspflicht

Was gehört alles zur Verkehrssicherungspflicht?

Diese Infografik vermittelt alle wichtigen Punkte rund um die Verkehrssicherungspflicht.

Immobilien- und Grundstückseigentümer sind im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht dazu verpflichtet, Gefahren für Dritte abzuwenden. Dazu gehören beispielsweise:

  • Gehwege
  • Dächer
  • Bäume
  • Spielplätze
Hier finden Sie eine Übersicht

Wann besteht eine Verkehrssicherungspflicht?

Zur Verkehrssicherungspflicht gehört das Schneeräumen sowie das Streuen von Gehwegen im Winter.

Eine Verkehrssicherungspflicht besteht dann, wenn man für eine Gefahrenquelle verantwortlich ist, eine solche unterhält oder schafft, durch die Dritte zu Schaden kommen können. Dies kann beispielsweise eine Baustelle, ein Gehweg oder ein Baum sein. Mehr zur Verkehrssicherungspflicht hier

Wer ist für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich?

Verantwortlich für die Verkehrssicherungspflicht ist grundsätzlich der Eigentümer der Immobilie bzw. des Grundstücks.

Wann wird die Verkehrssicherungspflicht verletzt?

In Bezug auf die Verkehrssicherungspflicht sollten Sie auch im Winter an Dächer Ihrer Immobilie denken.

Die Verkehrssicherungspflicht wird verletzt, wenn man bei bekannten Gefahren nicht tätig wird oder Dienstleister, die mit dieser Pflicht betraut worden sind, nicht überwacht.

Dieser Artikel wurde am 12.06.2022 veröffentlicht.

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