Die Eigenbedarfskündigung – Wissenswertes für Vermieter und Mieter

Eine Eigentumswohnung wegen Eigenbedarf kündigen bedeutet zahreiche rechtliche Hürden.

Nur wenige Themen werden so intensiv diskutiert wie die Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters. Die Kündigungsart ist nur unter Einhaltung aller relevanten rechtlichen Vorgaben zulässig und Vermieter müssen dabei einige Aspekte beachten. Zudem gibt es in Bezug auf die unterschiedlichen Bundesländer, aber auch zwischen den Orten innerhalb eines Bundeslandes große Unterschiede bei den Fristen für die Kündigung wegen Eigenbedarf. Nachfolgend wird ersichtlich, welche Aspekte im Themenfeld der Eigenbedarfskündigung von Wichtigkeit sind und woran Mieter wie Vermieter denken müssen. Wie geht man also vor, wenn man beispielsweise eine Eigentumswohnung geerbt hat und zukünftig in dieser wohnen möchte? Was ist zu tun, wenn die pflegebedürftigen Eltern in die Einliegerwohnung des eigenen Hauses ziehen sollen? Lohnt es sich, eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen mit der Absicht, diese irgendwann selbst beziehen zu wollen? Und wenn ja, wie schnell geht das mit der Anmeldung von Eigenbedarf? Fragen über Fragen, denen wir uns hier im Folgenden nähern.

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Eine Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter ist natürlich nur bei Beachtung aller rechtlichen Vorgaben zulässig. Es ist wichtig, diese im Detail zu kennen. Einfach aufs Gratewohl Wohneigentum zu erwerben, welches bereits vermietet ist, und zu erwarten, dass man schnell ohne Weiteres einziehen kann, geht nicht

Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung: Wann darf ich Eigenbedarf anmelden?

Die Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung einer Eigentumswohnung nach Kauf oder Erbschaft müssen gut überlegt sein.
Stimmen die Voraussetzungen nicht, geht erst einmal gar nichts. Der Immobilienmarkt ist – besonders im Hinblick auf die Entwicklungen aufgrund von Covid-19 – nicht überall in Deutschland gleich dynamisch. Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung erworben oder geerbt haben, gilt es, die Voraussetzungen gut zu kennen, die Eigenbedarf ermöglichen. Dies gilt auch für Mieter, die von einem entsprechenden Schreiben überrascht werden.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine erfolgreiche Eigenbedarfskündigung stattfinden kann oder aber verhindert wird? Einem Wohnungsvermieter wird nach  § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB als sogenanntes „berechtigtes Interesse“ Eigenbedarf eingeräumt. Dies kann jedoch nur im Einklang mit den gültigen Rechtsvorschriften und formalen Gegebenheiten durchgesetzt werden. Zahlreiche kleine und größere Fallstricke im Bereich der Eigenbedarfskündigung sorgen also dafür, dass alle Parteien – Mieter, Vermieter, aber auch Makler – gründlich und genau vorgehen.

  1. Schriftliche Mitteilung mit Begründung

Ohne eine schriftliche Übermittlung der Absicht, Eigenbedarf anzumelden, geht nichts. Damit ist jedoch kein Fax und keine E-Mail gemeint, sondern nach wie vor ein klassischer Brief. Um sicher zu gehen, dass dieser den Empfänger auch erreicht, sollte – wie vorzugsweise immer in derartigen Angelegenheiten – das Einschreiben gewählt werden. Eine ausführliche schriftliche Begründung, warum Eigenbedarf angemeldet wird, ist unbedingt einzureichen. Ist kein Kündigungsgrund angegeben oder ist der Kündigungsgrund nur vorgetäuscht worden, haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz.

Das Anmelden von Eigenbedarf am Telefon oder via Messenger-App ist nicht verbindlich. Gerade die Formalitäten sind bei der Übermittlung der Kündigung wegen Eigenbedarf sehr genau einzuhalten.

Achtung Ausnahme: Sollten Vermieter und Mieter im gleichen Gebäude wohnen, dann muss der Vermieter im Kündigungsschreiben keinen berechtigten Grund geltend machen (§ 573a BGB). Es dürfen sich jedoch nicht mehr als zwei Wohnungen in dem betroffenen Gebäude befinden.

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  1. Den Personenkreis beachten

Wer am Ende die Wohnung benötigt, ist entscheidend. Eigenbedarf kann nur angemeldet werden, wenn ein Vermieter den Wohnraum wie folgt benötigt:

  • für sich selbst als natürliche Person (nicht jedoch als juristische),
  • für Angehörige gerader Linie respektive für Kinder, Geschwister, Eltern und Großeltern; zu dem Eigenbedarf für Verwandte zählen auch Nichten und Neffen sowie möglich ist des Weiteren Eigenbedarf für Haushaltsangehörige wie etwa Lebenspartner und deren Kind(er), ebenfalls Pflegekinder und Haushaltsangehörige wie Hausangestellte oder Pflegekräfte.

Neben der privaten Wohnungsnutzung gibt es natürlich auch die Eigenbedarfskündigung für berufliche Nutzung zur Einrichtung eines Büroraumes etwa. Dies lassen die Gerichte im Einzelfall zu, wodurch es jetzt etwas unpräzise wird. Sollte es keine Angehörige oder Haushaltsangehörige geben, ist zudem eine Anmeldung von Eigenbedarf für eine Zweitwohnung denkbar.

  1. So geht es nicht – rechtsmissbräuchliche Gründe bei der Anmeldung von Eigenbedarf

Es gelten weitere einschränkende Voraussetzungen, unter denen Eigenbedarf angemeldet werden kann. In der Regel ist der ganze Prozess für die Eigenbedarfskündigung nicht erfolgreich wenn unter anderem:

  • Die Wohnung nicht überhöhtem Wohnbedarf des Vermieters entspricht. Will dieser beispielsweise alleine eine Acht-Zimmer-Wohnung beziehen, in der momentan eine vierköpfige Familie wohnt, ist dies nicht mehr verhältnismäßig.
  • Gleiches gilt auch für den Nutzungsbedarf, der verhältnismäßig sein soll. Unglaubwürdig kommen Vermieter daher, die beispielsweise im Rollstuhl sitzen und Eigenbedarf für eine Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug anmelden.
  • Es sich um befristeten Eigenbedarf handelt, etwa bei gelegentlichen Übernachtungen, die der Vermieter für einige Tage im Jahr anvisiert.
  • Die vom Vermieter in der schriftlichen Begründung namentlich benannte Person die Wohnung nicht bezieht.

Schadensersatzansprüche für Mieter bei Eigenbedarfskündigungen

Schadensersatzansprüche stehen Mietern zu, wenn die Anmeldung des Eigenbedarfs nur vorgetäuscht ist.
Vermieter müssen transparent und ehrlich handeln: Das ist nicht immer selbstverständlich in der Praxis und viele Eigentümer täuschen Eigenbedarf nur vor. Dies kann Schadensersatzansprüche nach sich ziehen.

Es gibt eine Reihe von Gründen, die einem Mieter gestatten, Ansprüche auf Schadenersatz zu fordern. Diese umfassen unter anderem den Wegfall des Kündigungsgrundes.

Die Gründe für die Eigenbedarfskündigung müssen verbindlichen den Regeln folgen. Ein Vortäuschen etwa kann Schadensersatzansprüche nach sich ziehen.

Geht dem Mieter kein Schreiben zu, welches die Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Eigenbedarf erklärt oder fällt dieser Grund zwischenzeitlich weg, kann ein Mieter gegebenenfalls Anspruch auf Schadenersatz geltend machen. Dies gilt auch bei einer Vortäuschung des Kündigungsgrundes, wenn beispielsweise die Eltern des Vermieters gar nicht einziehen wollen oder können.

Anspruch kann somit unter Umständen geltend gemacht werden auf:

  • Ausgleich für höhere Miete bzw. Mietnebenkosten in der neuen Wohnung des Mieters
  • Kosten für den Umzug sowie für die Renovierung der neuen Mietwohnung

Aufgepasst: Einigen sich Mieter und Vermieter einvernehmlich über den Auszug des Mieters und zieht dieser dann freiwillig aus, etwa unter Zahlung eines Abstandes oder vergleichbar, dann erlischt das Recht auf eine Abfindung!

Mieterrechte

Mieter, die bereits vor der Umwandlung in Wohnungseigentum die betreffende Wohnung bewohnten, haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB für die gemietete Wohnung. Sofern dann im Folgenden die Eigentumswohnung nicht durch den bestehenden Mieter, sondern durch eine dritte Partei erworben wird, dann verfügt der Mieter über einen erhöhten Kündigungsschutz gegenüber dem neuen Eigentümer. Dieser darf das Mietverhältnis dann erst nach der im Bundesland bzw. der in der Stadt oder Region geltenden Sperrfrist wegen Eigenbedarf kündigen. Die Sperrfrist reicht von 3 Jahren bis zu einem Zeitraum von 10 Jahren. Die Landesregierungen haben die Möglichkeit der Ausweitung der Sperrfrist und es sind bestimmte Gebiete betroffen, bei denen die Bevölkerung kaum zu angemessenen Bedingungen mieten kann (§ 577a Abs. 2 BGB). Zieht ein Mieter aus, ist es sinnvoll, auf ein Wohnungsübergabeprotokoll zurückzugreifen – sowohl bei Einzug als auch bei Auszug.

Die Fristen für die Eigenbedarfskündigung

Für ein befristetes Mietverhältnis bzw. bei einem Zeitmietvertrag kann eine vorzeitige Kündigung lediglich im Falle besonderer Gründe erfolgen (siehe § 575a BGB). Mehr zum Thema Kündigung des Mietvertrags hier. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis hingegen kann im Einklang mit § 573c BGB eine Eigenbedarfskündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats eingereicht werden. Aber Achtung, je nach Länge des Mietverhältnisses sieht es mit der Verlängerung der Kündigungsfrist wie folgt für Vermieter aus:

  • nach mindestens fünfjähriger Mietdauer: 3 Monate
  • nach 5-8jähriger Mietdauer: 6 Monate
  • nach mindestens achtjähriger Mietdauer: 9 Monate

Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen

In einigen Fällen ist der Widerspruch gegen das Anmelden von Eigenbedarf des Vermieters durchaus erfolgreich.
Wie in vielen Situationen müssen sich Mieter jetzt gut in die Thematik einarbeiten und bei Aussicht auf Erfolg Widerspruch einlegen. Dies ist beispielsweise erfolgreich, wenn der Vermieter eine 7-Zimmer-Wohnung im 4. Stock ohne Aufzug für seine pflegebedürftige Mutter anmeldelt.

Widerspruch kann ein Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung unter gewissen Voraussetzungen natürlich einlegen. Dies ist dann möglich, wenn ein Auszug für ihn selbst, seine Familie oder weitere Haushaltsangehörige eine sogenannte besondere Härte darstellen würde. Gemäß der Sozialklausel § 574 BGB ist eine Eigenbedarfskündigung unter Abwägung der Interessen zu sehen. Klassische Beispiele aus der Praxis für besondere Härte sind:

  • Abwägung der Interessen, bei welcher die gesamten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. In der Regel fließen in die Rechtsprechung ganz unterschiedliche Aspekte in diese besondere Härte hinein, darunter Krankheit und Invalidität, Schwangerschaft, anstehendes Examen, hohes Alter oder ein Schulwechsel.
  • Wenn ein Ersatzwohnraum für den Mieter nicht unter zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann, liegt ebenfalls ein Beispiel für besondere Härte vor. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses kann so vom Mieter verlangt werden.

Wichtig: Der Widerspruch des Mieters muss schriftlich eingereicht werden – und zwar allerspätestens zwei Monate vor Fristablauf des Mietverhältnisses (siehe § 574b BGB).

Von der Mietwohnung zum Wohneigentum: Die Umwandlung

Die jeweiligen Bundesländer haben unterschiedliche Fristen für die Eigenbedarfskündigung.
Recht unterschiedlich sind die Fristen der jeweiligen Bundesländer oder sogar Regionen und Städte. Interessant wird die zukünftige Entwicklung!

Was ist eigentlich Wohnungseigentum konkret ? Ist es gleichzusetzen mit Wohneigentum oder können die Begriffe Unterschiedliches bedeuten? Obacht, es gibt einen Unterschied! Wohnungseigentum wird durch eine Eintragung in das Grundbuch begründet. Es ist ein rechtlicher Begriff, der eine Form des Eigentums an einer Wohnung benennt. Wohneigentum hingegen ist eine Bezeichnung für eine Eigentumswohnung oder für ein Haus, welche/s vom Besitzer selbst bewohnt wird. Wenn eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum umgewandelt wird, ermöglicht dies – unter Beachtung der jeweilig geltenden Kündigungssperrfrist – den Verkauf von Wohnungen an Privatkäufer. Im Wohnungseigentumsgesetz wird in den §§ 2 bis 9 die Begründung des Wohnungseigentums behandelt.

Sperrfristen zur Eigenbedarfskündigung in den einzelnen Bundesländern

577a Absatz 2 BGB ermächtigt die Regierungen der Bundesländer durch Rechtsverordnungen, die eine Laufzeit von bis zu zehn Jahren aufweisen dürfen, die dreijährige Kündigungssperrfrist auf maximal zehn Jahre auszuweiten. Voraussetzung hierfür ist, dass in der Landesverordnung diejenigen Gemeinden oder Gemeindeteile genau bezeichnet werden, in denen eine ausreichende Versorgung mit Mietwohnraum nicht gewährleistet ist. In verschiedenen Bundesländern liefen in der Vergangenheit entsprechende Rechtsverordnungen aus, ohne dass eine Verlängerung erfolgte.

Kündigungssperrfristen für Eigenbedarf nach § 577a BGB nach Bundesland

SperrfristBundeslandDauerGemeinde / Stadt / Region
10 JahreBayern01.07.2012 - 30.06.2011insges. 115 Gemeinden
10 JahreBerlin01.10.2013 - 30.09.2023gesamte Stadt Berlin
10 JahreHamburg01.02.2004 - 31.01.2024 gesamte Stadt Hamburg
8 JahreNordrhein-Westfalen10.02.2012 - 31.12.2021 Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster
5 JahreNordrhein-Westfalen10.02.2012 - 31.12.2021 Aachen, Alfter, Bad Honnef, Bedburg-Hau, Bornheim, Bottrop, Dortmund, Drensteinfurt, Emmerich, Hattingen, Herzogenrath, Kerken, Kranenburg, Langenfeld, Leopoldshöhe, Leverkusen, Lindlar, Mettmann, Monheim, Neukirchen-Seelscheid, Niederkassel, Niederkrüchten, Ostbevern, Paderborn, Ratingen, Rheinbach, Roetgen, Siegburg, Wachtberg, Waltrop, Weilerswist, Willich, Würselen
5 JahreHessen01.09.2004 - 31.12.2019 Darmstadt, Frankfurt am Main, Kelkheim, Kelsterbach, Kronberg im Taunus, Maintal, Oberursel im Taunus, Rüsselsheim, Schwalbach am Taunus, Wiesbaden

In den verbleibenden Bundesländern – also Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Sachsen sowie Schleswig-Holstein und Thüringen ist eine allgemeine Sperrfrist von 3 Jahren anberaumt.

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