Eigentümerversammlung – Tipps und Hinweise

Die Eigentümerversammlung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit vielen Tipps und Hinweisen.

Die Eigentümerversammlung ist ein Mittel, mit dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft seinen Willen hinsichtlich der Hausverwaltung findet und Entscheidungen treffen kann. Diese Veranstaltung wird vom Verwalter geleitet und verläuft nach demokratischen Prinzipien. Somit ist auch Ihre Stimme als Wohnungseigentümer gefragt!

Als Wohnungseigentümer haben Sie Miteigentumsanteile sowie das Recht zur Nutzung von Sondereigentum gekauft und sind somit Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geworden. Damit sind Pflichten wie beispielsweise die Zahlung des Hausgeldes verbunden, aber auch Rechte, zu denen, neben der Nutzung Ihrer Wohnung, vor allem die Teilnahme an Eigentümerversammlungen gehört. Jeder Wohnungseigentümergemeinschaft ist seit einem Urteil des Bundesgerichtshofes vor mehr als zehn Jahren die Teilrechtsfähigkeit zugestanden worden. Das bedeutet, dass die WEG nach außen Verträge schließen und in möglichen Gerichtsverfahren als Kläger oder Beklagte in Erscheinung treten kann – genauso wie Sie als Privatperson. Als Privatperson können Sie für sich selbst Entscheidungen treffen, also beispielsweise einen konkreten Vertrag mit einem Gartendienst oder mit einer Versicherung abschließen. Auch steht es Ihnen frei, wegen eines Sachverhaltes vor Gericht zu ziehen.

Hinweise, Tipps und Infos zur Eigentümerversammlung für Wohnunsbesitzer mit vielen praktischen Tipps und Hinweisen rund um Einberufung, Ablauf, Beschlussfähigkeit und Rederecht.
Viele Wohnungseigentümer haben eine Vielzahl an Fragen hinsichtlich der Eigentümerversammlung. Es geht vor allem um den Ablauf, das Rederecht sowie darum, warum diese Versammlung so wichtig ist.

Doch bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich zunächst die Frage, wer überhaupt eigene Entscheidungen treffen darf: Der Verwalter? Der Verwaltungsbeirat? Der Eigentümer mit den meisten Miteigentumsanteilen (MEA)? Diese Antworten sind allesamt falsch, denn die Entscheidungen obliegen der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus allen Miteigentümern besteht. Zur Entscheidungsfindung der WEG dient die Eigentümerversammlung. Im Rahmen einer solchen Veranstaltung treffen die Anwesenden Miteigentümer im Einklang mit der Aufteilung der Miteigentumsanteile und des zur Anwendung kommenden Abstimmungsprinzipes konkrete Entscheidungen, die man Beschlüsse nennt. Der bestellte Verwalter einer WEG ist immer dazu verpflichtet, Beschlüsse umzusetzen, sofern sie nicht gegen das geltende Recht verstoßen. Man kann sich also eine Eigentümerversammlung gewissermaßen auch als ein kleines Parlament vorstellen, dass nach demokratischen Grundsätzen arbeitet.
Somit ist es wichtig, dass auch Sie sich mit Ihrer Stimme an der Verwaltung der Gemeinschaftsimmobilie beteiligen, was über eine Teilnahme an einer Eigentümerversammlung oder über die Vergabe einer Vollmacht möglich ist. Nehmen zu wenige Eigentümer teil, ist eine Versammlung mitunter nicht beschlussfähig. Trotz der Bedeutung der Eigentümerversammlung für die Hausverwaltung wissen nur die wenigsten Eigentümer in Deutschland genau, welche Rechte sie in einer Eigentümerversammlung haben. In diesem Artikel geht es daher um die wichtigsten Fragen rund um die Eigentümerversammlung und zwar in einfacher und verständlicher Form.

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Die Einberufung einer Eigentümerversammlung: Es gibt Voraussetzungen und Fristen

Informationen zur Einladung bzw. Einberufung sowie zum typischen Ablauf einer WEG Eigentümerversammlung.
Wenn Ihr WEG-Verwalter eine Eigentümerversammlung einberuft, muss er diverse Punkte beachten, um aus rechtlicher Sicht unangreifbar zu bleiben. Eine Frist ist dabei zu beachten. Sie sollten die Einladung spätestens zwei Wochen vor dem anberaumten Termin schriftlich erhalten.

Wenn ein Verwalter eine Eigentümerversammlung einberuft, ist er dazu angehalten, eine zweiwöchige Frist zu wahren und zugleich einen Versammlungsort in der Nähe der Gemeinschaftsimmobilie festzusetzen. Die Eigentümerversammlung hat zu einer Uhrzeit stattzufinden, die auch berufstätigen Miteigentümern zuzumuten ist. Der Teilnehmerkreis einer solchen Versammlung ergibt sich aus den Einträgen im Grundbuch.

Aufgrund der Bedeutung der Eigentümerversammlung für die Hausverwaltung gibt es konkrete Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit eine Eigentümerversammlung aus rechtlicher Sicht einwandfreie und damit verbindliche Beschlüsse fassen darf. Dies beginnt bereits mit der Einladung zur Eigentümerversammlung, die bestimmte Kriterien erfüllen muss. Die Aufgabe, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, obliegt im Normalfall (bei einer ordentlichen Eigentümerversammlung) dem Verwalter, der die entsprechenden Maßnahmen vorbereitet. Er darf dies nach § 24 Abs. 1 WEG. Eine ordentliche Eigentümerversammlung findet dabei mindestens einmal pro Jahr statt.

Die Frist für die Einladung zur Eigentümerversammlung

Auf der Eigentümerversammlung wird über die Jahresabrechnung sowie über den neuen Wirtschaftsplan per Beschluss abgestimmt.
Für die Vorbereitung einer Eigentümerversammlung muss ein WEG-Verwalter diverse Vorarbeiten tätigen. Dazu gehört unter anderem die Erstellung der Jahresabrechnung sowie des Wirtschaftsplans für das nächste Jahr. Die Einhaltung der Ladungsfrist ist für die meisten Hausverwaltungen mit der geringsten Arbeit verbunden.

Vorgeschrieben ist eine Frist von zwei Wochen für die Einladung zur Eigentümerversammlung. Und zwar zählt der Zugang der Einladung beim Eigentümer, also dem Zeitpunkt des Einwurfs in den Briefkasten unter Berücksichtigung der Umstände (z. B. läuft die Frist erst ab dem Montag, wenn die Einladung am Sonntagvormittag durch den Verwalter oder einen Boten eingeworfen wird). Eine mögliche Krankheit bei Ihnen oder ein Aufenthalt an einem anderen Ort aufgrund von Urlaub oder Dienstreisen führt zu keiner Verlängerung der Frist. Nur, wenn ein Sachverhalt in Bezug auf die Hausverwaltung für die Gemeinschaftsimmobilie eine besondere Dringlichkeit erfordert, darf von dieser Frist abgewichen werden. Dies könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn Teile der Immobilie baufällig werden und eine erhebliche (finanzielle) Gefahr droht, wenn nicht zeitnah gehandelt wird. Warum hat der Gesetzgeber diese Frist vorgesehen? Die Antwort darauf besteht insbesondere darin, dass der einzelne Wohnungseigentümer ausreichend Zeit haben soll, sich mit den Tagesordnungspunkten der kommenden Eigentümerversammlung auseinanderzusetzen und eine eigene Meinung dazu bilden zu können. Insbesondere sollten die Eigentümer die Möglichkeit erhalten, die Jahresabrechnung sowie den Entwurf des neuen Wirtschaftsplans zu prüfen. Hier geht es schließlich um die korrekte Abrechnung, das zukünftige Hausgeld und die Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Dennoch gilt zu bedenken, dass die Frist von zwei Wochen lediglich eingehalten werden „soll“ aber nicht „muss“. Nur unseriöse Verwalter mit fragwürdigen Absichten werden diese Frist bewusst unterschreiten, um sich selbst unfaire Vorteile gegenüber der WEG zu verschaffen. Gerne werden dann auch Vormittagstermine unter der Woche angesetzt, damit möglichst wenige Personen teilnehmen können. Ansonsten ist es aus praktischer Sicht auch nicht schlimm, wenn das Einladungsschreiben vielleicht einen oder zwei Tage zu spät zugestellt wird.

Wie muss die Einladung zur Eigentümerversammlung aussehen?

Der richtige Ort und eine passende Zeit ist für die Eigentümerversammlung genauso wichtig wie die Feststellung der Beschlussfähigkeit.
Damit es mit der Eigentümerversammlung überhaupt losgehen kann, muss der Verwalter im Voraus einen geeigneten Ort finden. Dieser muss nahe bei der Wohnanlage liegen. Gleichzeitig ist von der Hausverwaltung ein geeigneter Zeitpunkt zu finden, der auch berufstätigen Miteigentümern zugemutet werden kann.

Wenn ein Verwaltung zu einer Eigentümerversammlung einlädt, man spricht offiziell auch von der Einberufung, so muss dies gemäß WEG in schriftlicher Form geschehen. Dazu kommt vor allem der klassische Brief infrage. Das Schreiben für eine ordentliche Eigentümerversammlung muss die folgenden Punkte beinhalten:

  • Den Ort der Eigentümerversammlung.
  • Den genaue Termin der Eigentümerversammlung (Uhrzeit, Wochentag, Datum).
  • Hinweis auf die Einberufung einer Zweitversammlung, direkt im Anschluss an die Erstversammlung, wenn diese nicht beschlussfähig ist (zur Sicherstellung der Beschlussfähigkeit der erschienenen Wohnungseigentümer).
  • Tagesordnung (beinhaltet die Beschlussthemen).
  • Jahresabrechnung und Einzelabrechnung (Hausgeld) sowie den Entwurf des Wirtschaftsplans für das nächste Jahr als Anlage, wenn darüber abgestimmt werden soll (Normalfall).

Eine Einberufung der Eigentümerversammlung per E-Mail ist rechtlich ebenfalls möglich, dürfte jedoch eher selten vorkommen, da es in nicht wenigen Wohnanlagen noch ältere Menschen gibt, die eine postalische Korrespondenz bevorzugen, weil sie keine E-Mail-Adresse haben oder im Umgang mit den entsprechenden Programmen nicht versiert sind. Für einen WEG-Verwalter dürfte eine Einberufung zur Eigentümerversammlung zudem unattraktiv sein, da E-Mail-Adressen schnell mal falsch aufgeschrieben werden oder E-Mails mit Fehlermeldung zurückkommen, weil E-Mail-Fächer überfüllt sind.

Ein seriöser Verwalter kennt sich mit allen Regeln zur Einladung und Durchführung einer Eigentümerversammlung für Wohnungseigentümergemeinschaften aus. Einer solchen Hausverwaltung unterlaufen höchstens Flüchtigkeitsfehler, welche diese dann gerne zügig berichtigt.

Typische Fehler bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung im Überblick

  • Wie oben erwähnt, wurde die Einladungsfrist nicht eingehalten.
  • Es wurde versäumt, die Tagesordnung mit den einzelnen Tagesordnungspunkten mitzuteilen.
  • Einer oder mehrere stimmberechtigte Miteigentümer haben keine Einladung erhalten.
  • Eingaben zur Tagesordnungspunkten bzw. Beschlüssen seitens der Miteigentümer sind entweder gar nicht oder falsch berücksichtigt worden.
  • Ort und Zeit der Eigentümerversammlung sind der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht zumutbar.
  • Die Einladung erfolgte nicht wie vorgesehen in Form eines Textes, sondern in einer anderen Art und Weise (z. B. mündlich oder per Aushang im Flur).

Wie bereite ich mich auf eine Eigentümerversammlung vor?

Tipps für die Vorbereitung einer Eigentümerversammlung für Wohnungseigentümer.
Es ist immer sinnvoll, sich auf eine bevorstehende Eigentümerversammlung vorzubereiten. Dazu sollten Sie sich vor allem die Jahresabrechnung und den neuen Wirtschaftsplan genau anschauen. Fällt Ihnen hier etwas auf, sollten Sie den entsprechenden Punkt genauer unter die Lupe nehmen.

Wenn Sie eine Einberufung zur Eigentümerversammlung erhalten haben, sollten Sie sich unbedingt die Jahresabrechnung mit der Einzelabrechnung für Ihre Miteigentumsanteile sowie den vorgeschlagenen Wirtschaftsplan anschauen. Prüfen Sie auch kurz die Liste der Tagesordnungspunkte, ob dort ein auffälliger Punkt enthalten ist, der eine Relevanz für Sie persönlich haben könnte.

Sie bereiten sich als Wohnungseigentümer am besten auf eine Eigentümerversammlung vor, indem Sie die Jahresabrechnung genau betrachten, um diese nachvollziehen zu können. Dies gilt ebenso für den neuen Wirtschaftsplan für Ihre WEG. Sobald Unklarheiten entstehen, sollten Sie diese notieren. Entsprechende Fragen lassen sich eventuell im Vorfeld durch einen anderen Miteigentümer, mit dem Sie sich gut verstehen, klären oder auch durch den Verwaltungsbeirat. Ansonsten sollten Sie bei offensichtlichen Fehlern in Ihrer Abrechnung die Hausverwaltung kontaktieren und um Klärung bitten. Empfehlenswert ist es immer, dies schriftlich zu tun. Meistens reicht hier eine E-Mail, wenn Sie diese Form der Kommunikation bevorzugen. Ansonsten sollten Sie sich im Hinblick auf eine bevorstehende Eigentümerversammlung natürlich die Frage stellen, ob Sie konkrete Punkte haben, die Sie ansprechen möchten. Wenn diese Ihnen ein wichtiges Anliegen sind, sollten Sie fristgerecht einen entsprechenden Tagesordnungspunkt bei der Hausverwaltung einreichen. Andernfalls bietet sich oftmals der TOP „Sonstiges“ an, um kleine Angelegenheiten zu klären, ohne diese unnötig zu formalisieren.
Wenn Sie mit einer sehr konfliktbehafteten Eigentümerversammlung rechnen, lohnt es sich, relevante Schriftstücke sowie Notizen zu den Sachverhalten vorzubereiten, um diese zur Hand zu haben, wenn es in die Diskussion geht. Nicht jeder Miteigentümer, mit dem Konflikte auf einer Eigentümerversammlung zu erwarten ist, hat Belege für seine Behauptungen, sodass Sie diese oftmals mit konkreten Fakten und Schriftstücken widerlegen können. Dies trägt oft immens zur Klärung von Sachverhalten bei.

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Der typische Ablauf einer Eigentümerversammlung

Informationen zu dem typischen Ablauf einer Eigentümerversammlung mit Beschlussfassung, u.a. zur Jahresabrechnung sowie dem Wirtschaftsplan.
Die Eigentümerversammlung soll den Miteigentümern einer WEG die Möglichkeit geben, die Geschickte der Hausverwaltung zu bestimmen und Sachverhalte offen und demokratisch zu diskutieren. Wenn Sie ein Anliegen haben, sollten Sie sich bei dem relevanten Tagesordnungspunkt zu Wort melden und Ihre Meinung in sachlicher Weise kundtun.

Die Eigentümerversammlung richtet sich nach einem konkreten Ablauf, der nur in besonderen Fällen abgewandelt wird.

  1. Begrüßung der Eigentümer durch den Versammlungsleiter bzw. Verwalter.
  2. Sichtung und Auswertung der Vollmachten: Wer vertritt abwesende Eigentümer?
  3. Ausgabe und Kontrolle der Anwesenheitsliste.
  4. Abstimmung über die Genehmigung der Anwesenheit von Gästen: Alle anwesenden Eigentümer müssen zustimmen, damit ein Gast anwesend bleiben darf, da es sich um eine nichtöffentliche Veranstaltung handelt.
  5. Feststellung der Beschlussfähigkeit: Mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile müssen vertreten sein, wobei Vollmachten ebenso zählen.
  6. Versammlungseröffnung und Besprechung der Geschäftsordnung.
  7. Abhandlung der einzelnen Tagesordnungspunkte und Durchführung der Abstimmungen.
  8. Unterzeichnung des Protokolls durch drei Personen (Verwalter, Vorsitzender des Verwaltungsbeirates, weiterer Eigentümer).
  9. Abschluss der Eigentümerversammlung und Verabschiedung.

Gerade, wenn es sich um eine außerordentliche Eigentümerversammlung aus einem besonderen Anlass handelt, kann der Ablauf anders aussehen und die Versammlung wird nicht unbedingt von dem WEG-Verwalter geleitet.

Was darf ich auf einer Eigentümerversammlung – was nicht?

Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung ist das Mittel, mit dem die WEG die Hausverwaltung bestimmt.
Mit den richtigen Beschlüssen kann eine gute Hausverwaltung gewährleistet werden, mit eher schlechten Entscheidungen ist es möglich, dass sich selbst einen Schaden zufügt. Mit der Summe der Eigentümerversammlungen entscheidet die WEG, in welche Richtung es mit dem Gemeinschaftseigentum gehen soll.

Die Versammlungsleitung liegt, sofern es sich nicht um einen Sonderfall handelt, beim Verwalter, der von der WEG bestellt ist. Er ist für die Durchführung der Eigentümerversammlung verantwortlich und erteilt auch einzelnen Eigentümern das Wort. Ferner ist es seine Aufgabe, die erforderlichen Abstimmungen zu leiten. Dementsprechend dürfen Sie sich als Wohnungseigentümer melden, wenn Sie etwas zu einem Punkt sagen möchten. Mit anderen Regeln wäre bei vielen WEGs die praktische Durchführung einer Eigentümerversammlung kaum zu bewältigen, da jeder durcheinander reden und sich die Veranstaltung nur unnötig in die Länge ziehen würde. Es handelt sich bei der Eigentümerversammlung um eine formale Veranstaltung und im Übrigen um das wichtigste Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die beiden anderen Organe sind der Verwalter sowie der Verwaltungsbeirat.

Tipps zur Wahrnehmung Ihres Rederechts

Bleiben Sie unnachgiebig, wenn der Verwalter Ihnen das Rederecht entziehen möchte, um mögliche Kritik zu unterdrücken.
Machen Sie sich unangreifbar, indem Sie stets sachlich bleiben und mit Fakten argumentieren. Reden Sie klar und deutlich sowie mit der erforderlichen Lautstärke. Nehmen Sie notfalls die Lautstärke des Verwalters an, wenn dieser Sie anbrüllt.
Mit vorgefertigten Notizen fallen Ihnen mündliche Ausführungen zu einem Sachverhalt deutlich leichter.

Nur unseriöse Verwalter greifen auf das Mittel zurück, einem oder mehreren Wohnungseigentümern die Redezeit oder gar das Wort zu entziehen. Selbst wenn Sie als Miteigentümer aus objektiver Sicht zu sehr abschweifen oder unsachlich werden, würde ein guter Verwalter einen Konflikt auf andere Weise lösen.

Streit in der WEG kann dazu führen, dass eine Eigentümerversammlung sehr zäh wird und lange dauert.
Oftmals entscheidet die Stimmung innerhalb einer WEG, wie angenehm und kurz die Eigentümerversammlung wird. In nicht wenigen Gemeinschaften gibt es Streit zwischen einzelnen Miteigentümern.

Beispiel: „Herr xyz, ich verstehe zwar, dass Sie wegen dieser Sache besorgt sind, aber Sie haben sich jetzt mehr als 10 Minuten geredet. Die Eigentümergemeinschaft dürfte Ihre Argumente hinreichend verstanden haben. Auch Frau zyx möchte gerne etwas in dieser Angelegenheit sagen, sodass ich ihr jetzt das Rederecht erteile.“

Der Entzug des Rederechts stellt immer das letzte Mittel bei renitenten Eigentümern dar und wird durch einen erfahrenen Verwalter nur in absoluten Ausnahmefällen genutzt, um einen für die Mehrheit der anwesenden Eigentümer unerträglichen Verlauf der Eigentümerversammlung zu korrigieren. Fragwürdige Verwalter, deren Hausverwaltung aus sachlicher Sicht angreifbar ist und somit keine ordnungsgemäße Verwaltung, wie vom WEG gefordert, gewährleistet, sind natürlich bestrebt, jede Form von Kritik im Keim zu unterdrücken. Fakten werden sie unterdrücken wollen. Nicht selten bleibt es nur beim Entzug des Rederechts, denn oftmals wird diese unzulässige Unterdrückung von Meinungen auf der Eigentümerversammlung durch das Aufwiegeln der anderen Wohnungseigentümer begleitet. Dann kann eine Eigentümerversammlung sehr schnell den Charakter einer Kaffeefahrt gewinnen, inklusive der damit verbundenen Gruppendynamik. Lassen Sie es nicht dazu kommen!

Welches Stimmrecht habe ich bei einer Eigentümerversammlung?

Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung kennt drei Varianten: Kopfprinzip, Realprinzip,Wertprinzip.
Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung richtet sich nach der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung. Mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird das Kopfprinzip als Standard definiert. Dies soll vermeiden, dass eine Person mit vielen Miteigentumsanteilen (MEA) die anderen Miteigentümern bei Abstimmungen den Willen aufzwingen kann. Sie können also bei den Abstimmungen in der Eigentümerversammlung immer nur einmal aufzeigen. Wenn Sie über Vollmachten von anderen Miteigentümern verfügen, müssen Sie diese natürlich bei der Beschlussfassung vertreten.

Die Hausverwaltung in Deutschland kennt verschiedene Formen des Stimmrechts, die deutliche Auswirkungen auf die Fassung von Beschlüssen haben können. Es ist wichtig, dass Sie als Wohnungseigentümer wissen, welches Abstimmungsprinzip in Ihrer WEG zum Tragen kommt.

Abstimmungsprinzipien in Wohnungseigentümergemeinschaften

  • Kopfprinzip – hier hat jeder Miteigentümer eine Stimme, unabhängig von der Anzahl der Miteigentumsanteile und Wohneinheiten.
  • Wertprinzip – hier werden die Stimmen nach Miteigentumsanteilen gewichtet → größere Wohnung = mehr Miteigentumsanteile = höherer Stimmanteil.
  • Realprinzip – jedes Sondereigentum hat eine Stimme, sodass Eigentümer mehrerer Wohnungen entsprechend viele Stimmen ansammeln können.

Bei der Abstimmung hinsichtlich der einzelnen Beschlüsse in der Eigentümerversammlung müssen Sie auch noch den Fall beachten, wenn Sie sowie Ihr/e Partner/in ebenfalls in das Grundbuch eingetragen ist, Sie also beide gemeinsam Wohnungseigentümer sind. Sie haben dann gemeinsam nur eine Stimme. Fehlt der Ehepartner als Eigentümer, muss eine Vollmacht auf den anderen ausgestellt sein.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht von sich aus das Kopfprinzip vor. Hiervon darf jedoch in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung für Ihre Anlage abgewichen werden. Das Wertprinzip ist besonders häufig anzutreffen.

So können Sie während der Eigentümerversammlung abstimmen

Bei der Abstimmung über einen Beschluss können Sie als Eigentümer mit „Ja“ oder „Nein“ abstimmen, wobei Ihnen auch die Option der Stimmenthaltung zur Verfügung steht.

Infomationen zum Abstimmen in einer Eigentümerversammlung für eine WEG, mit der diese die Hausverwaltung bestimmt.
Sofern Ihr Stimmrecht nicht ruht, können Sie mit „Ja“ oder „Nein“ abstimmen. Eine Stimmenthaltung ist im Rahmen der Beschlussfassung natülich ebenfalls möglich.

Bei einer Abstimmung haben Sie die Möglichkeit, mit „Ja“ für einen Beschluss zu stimmen und mit „Nein“ dagegen. Gleichzeitig ist es Ihnen gestattet, sich Ihrer Stimme zu enthalten. Der Verwalter darf den Abstimmungsprozess nicht beeinflussen und es ist ihm ferner untersagt, die Abstimmung als gesamtes und die einzelnen Stimmen zu kommentieren. Die Abstimmung erfolgt nahezu ausschließlich offen und per Handzeichen oder Zuruf. Eine geheime Abstimmung ist zwar möglich, aber kommt aus praktischen Gründen (Aufwand, Kosten) nahezu nie zur Anwendung. Das Stimmrecht kann unter bestimmten Umständen auch ruhen, sodass ein Miteigentümer zwar an der Eigentümerversammlung teilnehmen darf, jedoch von der Stimmabgabe ausgeschlossen ist. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Miteigentümer mehr als einen Monat mit seinen Hausgeldzahlungen im Rückstand ist oder wenn die Eigentümergemeinschaft per Beschluss rechtliche Schritte gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer einleiten möchte.

Was tun, wenn ich keine Zeit für eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung habe?

Vollmachten kommen oft in Eigentümerversammlungen zum Einsatz, da nicht anwesende Miteigentümer ebenfalls die Richtung der Hausverwaltung mitbestimmen möchten.
Wenn Sie es nicht zur Eigentümerversammlung schaffen, jedoch mitbestimmen möchten, können Sie eine Vollmacht unterschreiben. Viele Hausverwaltungen leben ein entsprechendes Muster ihren Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung bei.

Auch dann, wenn Sie keine Zeit haben, um die nächste Eigentümerversammlung zu besuchen, können Sie zu den Ihnen bekannten Tagesordnungspunkte (TOP) abstimmen und zwar in Form einer Vollmacht. Sie dürfen eine solche einem anderen Eigentümer oder dem Verwalter ausstellen. Zudem ist es sinnvoll, Ihre Wünsche hinsichtlich der Abstimmung zu den einzelnen TOPs schriftlich festzuhalten und Ihrem Vertreter zu überreichen. Damit ist dieser verbindlich verpflichtet, so abzustimmen, wie sie es möchten. Ansonsten geben Sie mit Ihrer Vollmacht einen Freibrief für den Miteigentümer oder Verwalter, den dieser nach eigener Maßgabe nutzen kann. Geht es jedoch um die Abwahl des Verwalters, darf dieser von möglichen Vollmachten keinen Gebrauch machen. Sind Ihnen die Themen der bevorstehenden Eigentümerversammlung nicht wichtig, kann es auch empfehlenswert sein, der Veranstaltung fern zu bleiben und trotzdem keine Vollmacht auszustellen. Das Protokoll mit den Ergebnissen der Eigentümerversammlung steht Ihnen ohnehin innerhalb der entsprechenden Frist zur Verfügung, sodass Sie sich nachträglich über die Beschlüsse informieren können.

Die Eigentümerversammlung im Fazit: Nehmen Sie nach Möglichkeit daran teil!

Gründe für die Teilnahme an der Eigentümerversammlung Ihrer WEG.
Viele gute Gründe sprechen für eine Teilnahme an den regelmäßigen Eigentümerversammlungen Ihrer WEG. Nur so können Sie Ihre Rechte wahrnehmen und bestimmen die Rahmenbedingungen für die Verwaltung der Gemeinschaftsimmobilie mit. So lässt es sich in der Regel besser in der eigenen Wohnung leben.

Der Besuch einer Eigentümerversammlung mag zwar viel Zeit in Anspruch nehmen und Verwaltungsthemen sind auch nicht für jeden Anwesenden spannend, doch kann man nur dazu raten, daran teilzunehmen. Als Wohnungseigentümer bleibt man so auf dem Laufenden, was die Hausverwaltung für die eigene Liegenschaft angeht und kann zudem mit der eigenen Stimme deren Geschicke mitbestimmen. Aufgrund der sehr demokratischen Ausgestaltung des WEG und der Rechtssprechung haben Sie genügend Möglichkeiten, um Einfluss bei der Fassung und bei der Anfechtung von Beschlüssen zu nehmen. Sie können beispielsweise Tagesordnungspunkte (TOP) für eine Eigentümerversammlung vor Ablauf der Frist einreichen, damit diese besprochen werden oder sich zu anderen TOPs äußern und diese mit den anderen Miteigentümern ausdiskutieren. Nur durch die regelmäßige Teilnahme an Eigentümerversammlungen nehmen Sie Ihre Rechte wahr und bleiben gut informiert. Denn: Unseriöse Verwalter haben es vor allem dann leicht, wenn die Eigentümer der von ihnen betreuten Immobilien kein Interesse an den Details der Hausverwaltung haben und die Wichtigkeit der Eigentümerversammlung nicht erkannt haben. In solchen Fällen wird dieses wichtige Organ der WEG zu einer Veranstaltung degradiert, bei der nur eine Liste der Form halber abgehakt wird. WEG-Verwalter mit unseriösen Machenschaften erhalten so freie Hand und können ihr Unwesen über mitunter über mehrere Jahre treiben ohne aufzufallen. Die Masse der Eigentümer fungiert dann für einen solchen Hausverwalter nur noch als sogenanntes „Stimmvieh“, das man in die gewünschte Richtung lenken kann. Bedenken Sie, dass die WEG der Kunde ist und die Hausverwaltung ein Dienstleister. Ich kann Sie nur ermutigen, zu der nächsten Eigentümerversammlung zu gehen oder eine Vollmacht an eine Person abzugeben, der Sie vertrauen.

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2 Kommentare

  1. Danke für die guten Tipps zum Wohnungseigentum. Wegen der niedrigen Zinsen überlegen Bekannte, ob sie von der Miete auf eine Eigentumswohnung umsteigen. Auf viele Jahre gerechnet, lohnt sich das sicher.

  2. Mein Freund hat sich kürzlich mit einer Hausverwaltung selbstständig gemacht. Jetzt muss er zum ersten Mal zu einer Eigentümerversammlung einladen. Die Hinweise zu Fristen und anderen Vorschriften werden ihm sicher nützlich sein. Danke und viele Grüße

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