Ein Miteigentümer Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt kein Hausgeld?

Hier erfahren Sie, wie eine Eigentümergemeinschaft handeln kann, wenn ein Miteigentümer das Hausgeld und / oder Sonderumlagen nicht bezahlt.

Jede Form von Immobilie ist im Rahmen der Bewirtschaftung mit Kosten verbunden, die auf monatlicher, vierteljährlicher oder jährlicher Basis anfallen. Zahlt man als Mieter einer Wohnung Nebenkosten, so ist es bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld. Jeder Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlt monatlich einen im beschlossenen Wirtschaftsplan für das laufende Wirtschaftsjahr festgelegten Betrag, der sich an den Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum richtet. Damit trägt man zur Bewirtschaftung sowie zum Werterhalt des Gemeinschaftseigentums bei. Dieses Prinzip funktioniert gut – vorausgesetzt, dass alle Eigentümer Ihrer Pflicht zur Entrichtung des Hausgeldes tatsächlich nachkommen. Was passiert jedoch, wenn ein Miteigentümer das Hausgeld nicht zahlt? Und welche Optionen hat eine WEG, hiergegen vorzugehen? Dies wollen wir Ihnen in diesem Beitrag erklären und Sie als Eigentümer über mögliche Handlungsoptionen informieren.

Die Zahlung des Hausgeldes ist eine Pflicht in einer WEG

Das Hausgeld zu zahlen, ist nicht optional, sondern eine Pflicht eines jeden Eigentümers. Nur so können die Kosten für das Gemeinschaftseigentum fair entsprechend den Miteigentumsanteilen von allen getragen werden.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft funktioniert nur dann, wenn alle Eigentümer ihren Verpflichtungen nachkommen und Ihr Hausgeld zahlen, denn das Gemeinschaftseigentum will bewirtschaftet und instandgehalten werden. Fällt ein Eigentümer mit der Hausgeldzahlung regelmäßig oder sogar dauerhaft aus, kann dies zu finanziellen Engpässen führen. Gerade die gestiegenen Nebenkosten und Energiepreise lassen (Stand November 2022) viele Menschen in finanzielle Schieflagen geraten. Jeder Eigentümer ist gemäß § 16 Abs. 2 WEG („Nutzungen und Kosten“) dazu verpflichtet, das mit dem Wirtschaftsplan beschlossene Hausgeld auf monatlicher Basis zu entrichten. Ausnahmen hiervon bestehen, wenn der Eigentümer einen entsprechenden rechtskräftigen Anspruch gegen die WEG hat oder wenn er selbst eine Notmaßnahme zur Gefahrenabwehr am Gemeinschaftseigentum finanziert hat. Eine solche liegt beispielsweise vor, wenn ein zum Gemeinschaftseigentum gehöriges Wasserrohr geplatzt, die Hausverwaltung nicht erreichbar ist und der Eigentümer einen Handwerker auf eigene Kosten kommen lässt. Für einen rechtskräftigen Anspruch ist ein Gerichtsurteil erforderlich. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gibt es für einen Eigentümer keine Basis, um das Hausgeld nicht zu zahlen.

Achtung: Ein nichtzahlender Eigentümer trifft also immer alle Miteigentümer der WEG und bei ungünstigen Konstellationen können auch andere Eigentümer dazu motiviert werden, das Hausgeld nicht oder nur teilweise zu entrichten. Ebenso können die ausfallenden Zahlungen andere Eigentümer der WEG selbst in Zahlungsschwierigkeiten bringen, wenn etwa Sonderumlagen fällig werden. Daher kann es nur im ureigensten Interesse der Eigentümer sein, die Situation zu bereinigen.

Warum zahlt der Eigentümer nicht? Häufige Gründe

In der Praxis kommen die verschiedensten Gründe in Frage, warum ein Eigentümer das Hausgeld nicht mehr zahlt oder nicht mehr zahlen kann. Diese gilt es stets herauszufinden, bevor entsprechende Maßnahmen durch Verwalter und WEG festgelegt werden.

Die Ursachen, warum ein einzelner Miteigentümer die Hausgeldzahlungen nicht vollständig tätigt oder diese gar gänzlich ausbleiben, sind überaus vielfältig. Jedoch kann man diese meistens in zwei verschiedene Gruppen einordnen:

  1. Finanzielle Gründe
  2. Persönliche Gründe
Hier werden Gründe besprochen, warum ein Eigentümer das Hausgeld nicht zahlt oder sich bewusst weigert.
Nicht immer müssen es finanzielle Probleme sein, wenn ein Eigentümer das Hausgeld oder auch eine Sonderumlage nicht zahlt. Verwalter, Beirat und Eigentümer müssen erst einmal herausfinden, was die Ursachen für das Nichtzahlen sind, bevor konkrete Schritte eingeleitet werden.

Um die Situation besser einschätzen zu können, ist es wichtig, die Motivation des nichtzahlenden Miteigentümers zu verstehen. Finanzielle Gründe können beispielsweise eine Überschuldung, ein zwischenzeitlicher Engpass oder der Verlust des Arbeitsplatzes sein. Bei den persönlichen Gründen kann die Ursache etwas vielschichtiger begründet liegen. Sehr häufig kommt es jedoch vor, dass der Miteigentümer mit dem Verhalten des Verwalters und / oder der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden ist und über das Nichtzahlen des Hausgeldes Druck ausüben möchte. Ebenso ist reines Querulantentum denkbar. Manchmal können die Gründe auch finanzieller und persönlicher Natur zugleich sein. Für den bestellten Verwalter wie auch für Sie als Miteigentümer ist es wichtig, die Gründe zu kennen, um entsprechend handeln bzw. bei der Beschlussfassung mitwirken zu können. Dies gilt auch für Eigentümergemeinschaften, die sich für eine Selbstverwaltung entschieden haben.

Achtung: Die Beweggründe eines Eigentümers, das Hausgeld nicht zu zahlen, können trotz des Fehlens einer Rechtsgrundlage jedoch auch ein Hinweis darauf sein, dass die WEG durch einen schlechten oder möglicherweise auch unseriösen Verwalter betreut wird und dieser diesen Umstand erkannt hat, während die Masse der Eigentümer – inklusive dem Verwaltungsbeirat – den Ernst der Lage nicht erkannt haben. Als Beispiele wären hier die Problematik des Treuhandkontos oder nicht nachvollziehbare Erhöhungen des Hausgeldes anzuführen.

Der erste Schritt: Das Gespräch mit dem Eigentümer suchen

Mit einem konstruktiven Ansatz lässt sich nicht selten eine unnötige und zeit- sowie kostspielige Eskalation vermeiden. Dazu ist der Kontakt mit dem zahlungsunfähigen/-unwilligen Eigentümer zu suchen. WEG-Verwalter und Verwaltungsbeirat sind hier zunächst gefragt.

Das Gespräch ist der Startpunkt, wenn ein WEG Miteigentümer das Hausgeld oder eine Sonderumlage nicht zahlt.
Manchmal lassen sich im Gespräch mit dem nichtzahlenden Eigentümer der WEG Missverständnisse klären. In jedem Fall sollte stets ein Gesprächsversuch unternommen werden, bevor der Verwalter im Namen der WEG entsprechende Maßnahmen gegen den Eigentümer einleitet.

In aller Regel ist es empfehlenswert, zunächst das Gespräch mit dem nichtzahlenden Eigentümer zu suchen, um die Situation besser verstehen zu können. Diese Aufgabe fällt zu den klassischen Pflichten des Verwalters einer WEG und sollte möglichst zeitnah erfolgen. Jedoch können auch zusätzlich Mitglieder des Verwaltungsbeirates oder engagierte Miteigentümer einen Versuch der Kontaktaufnahme unternehmen, um die Gründe des Eigentümers in Erfahrung zu bringen. Zahlt ein Eigentümer nicht, weil dieser Druck auf den Verwalter oder auf die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ausüben möchte, so kann man in der direkten Kommunikation auf die oben beschriebene Rechtslage und auf mögliche Konsequenzen hinweisen. Besteht eine vorrübergehende Zahlungsunfähigkeit, kann eine Stundung oder auch die Option einer Ratenzahlung erörtert werden. Unter Stundung versteht man in diesem Zusammenhang, dass der Zahlungszeitpunkt für die Hausgeldrückstände zu einem späteren Zeitpunkt, wenn der Eigentümer wieder flüssig ist, verschoben wird. Ist im Gespräch mit dem Eigentümer keine Einigung zu erzielen, muss schnell gehandelt werden, um den Schaden soweit wie möglich zu begrenzen.

Wenn das Gespräch nicht fruchtet: Weitere Eskalation durch den Verwalter

Die erste Form der Eskalation besteht entweder in einem Mahnverfahren oder direkt in einer Klage beim zuständigen Gericht. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile.

Konnte keine Klärung und konstruktive Lösung mit dem entsprechenden Eigentümer herbeigeführt werden, muss der WEG-Verwalter umgehend handeln und den nächsten Schritt gehen, um die Forderungen der Gemeinschaft durchzusetzen. Ein Beschluss ist nicht erforderlich. Im zweiten Schritt stehen prinzipiell zwei Mittel zur Verfügung:

  1. Einleitung eines Mahnverfahrens (Mahnbescheid)
  2. Einleitung einer Klage

Bei beiden Verfahren besteht das Ziel darin, einen vollstreckbaren Titel zu erwirken, mit dem die Hausgeldrückstände dann notfalls über einen Gerichtsvollzieher eingetrieben werden können. Das Mahnverfahren ist dann geeignet, wenn von keiner Reaktion des Eigentümers auszugehen ist. Manche Personen neigen bei finanziellen Schwierigkeiten beispielsweise dazu, die Post gar nicht mehr zu öffnen. Ist mit einem Widerspruch seitens des Eigentümers zu rechnen, würde das Mahnverfahren nur verzögernd wirken, sodass dann die Klage der einfachere Weg wäre. Kläger ist dann die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), in dessen Auftrag der Verwalter handelt. Wichtig für die WEG als Ganzes ist ein engagierter Verwalter, der die erforderlichen Schritte rechtzeitig und mit Nachdruck umsetzt.

Achtung: Schlechte oder gar unseriöse Verwalter haben nur selten ein Eigeninteresse daran, hier tätig zu werden, da es für sie einen Mehraufwand bedeutet und es nicht um ihr eigenes Geld geht. Einen solchen Verwalter sollten Sie schnellstens wechseln (siehe Tipps Verwalter abberufen).

Hartes Mittel gegen zahlungsunwillige Eigentümer: Die Versorgungssperre

Im Rahmen des Zurückhaltungsrechts kann eine WEG auf das Mittel der Versorgungssperre gegen zahlungssäumige Eigentümer zurückgreifen. Dieses ist in der Regel sehr wirksam.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann man gegen einen nichtzahlenden Eigentümer mit Hausgeldschulden eine Versorgungssperre verhängen.
Wenn die Voraussetzungen gegeben sind, kann eine Versorgungssperre gegen einen zahlungsunwilligen Eigentümer überaus wirksam sein. Es sollte jedoch klar sein, dass sich der Konflikt hierdurch deutlich verschärfen kann und es nicht mehr möglich ist, zu deeskalieren. So kann es zu unschönen Szenen und Zwischenfällen kommen.

Gerichtsverfahren und selbst Mahnbescheide ziehen sich und können sich natürlich nur auf bestehende Forderungen und nicht auf zukünftige Rückstände beziehen. Zwischenzeitlich und auch zukünftig können sich jedoch mitunter erhebliche Hausgeldrückstände ansammeln, sodass ein weiteres Mittel gegen einen zahlungsunwilligen Eigentümer in Betracht gezogen werden muss. Es handelt sich hier um die Versorgungssperre – eine Maßnahme, die sehr effektiv sein kann. Eine Versorgungssperre kann dann umgesetzt werden, wenn die folgenden Punkte erfüllt sind:

  • Die WEG erbringt gegenüber dem Eigentümer Versorgungsleistungen (z. B. Zentralheizung, keine Etagenheizung), wobei kein eigenständiges Vertragsverhältnis zwischen dem zahlungsunwilligen Eigentümer und dem Versorgungsunternehmen besteht (z. B. Etagenheizung bzw. Gastherme).
  • Der Zahlungsrückstand muss sich auf mehr als sechs Monate belaufen.
  • Es liegt ein Beschluss der WEG zur Durchführung einer Versorgungssperre vor.
  • Die Versorgungssperre muss schriftlich angedroht werden (am besten per Einschreiben), wobei dem Eigentümer erneut ermöglicht werden muss, die Schulden innerhalb einer angemessenen Frist auszugleichen.

Interessant ist in diesem Zusammenhang der Umstand, dass Gerichte in Einzelfällen auch eine Versorgungssperre zulassen, wenn ein direktes Vertragsverhältnis zwischen Eigentümer und Versorgungsunternehmen besteht, die WEG jedoch eine Möglichkeit hat, den dafür erforderlichen Versorgungsweg zu unterbrechen. Dies ist bei der Stromversorgung der Fall, wenn es eine technische Möglichkeit gibt, diesen – ohne Zutritt zur betroffenen Wohnung, also zum Sondereigentum – über die zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Leitungen zu sperren. Uneinheitlich haben die Gerichte bisher geurteilt, wenn es um die Zulässigkeit einer Versorgungssperre bei vermieteten Eigentumswohnungen geht. Klar ist, dass das Verhältnis zwischen Eigentümer und Gemeinschaft meistens endgültig gestört ist, wenn eine Versorgungssperre umgesetzt wurde.

Das allerletzte Mittel: Die Entziehung des Wohnungseigentums bzw. der Eigentumswohnung

In besonders schweren Fällen bleibt der Wohnungseigentümergemeinschaft keine andere Wahl, als dafür Sorge zu tragen, dass die Eigentumswohnung dem Eigentümer mit erheblichen Hausgeldschulden entzogen wird.

Die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums kann ein Weg für die WEG sind, um die Hausgeldschulden vom nichtzahlenden Eigentümer einzutreiben.
Manchmal bleibt nicht anderes als die Zwangsversteigerung übrig. Zahlungssäumige Miteigentümer haben nicht selten auch noch an anderer Stelle Schulden. Wichtig für die WEG ist, dass die vorrangigen Rechte rechtzeitig angemeldet werden, um nicht leer auszugehen. Der Vorgang sollte durch einen erfahrenen Rechtsanwalt begleitet werden.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat der Entziehung des Wohnungseigentums sogar einen eigenen Paragraphen mit drei Absätzen gewidmet: § 17 WEG („Entziehung des Wohnungseigentums“). Gemäß Absatz 1 kann die WEG dann eine Veräußerung der Wohnung verlangen, wenn sich dieser einer so schweren Verletzung seiner Verpflichtungen gegenüber anderen Eigentümern oder der Gemeinschaft schuldig gemacht hat, dass ein Verbleib in der WEG nicht mehr zumutbar ist. Hier gibt es Analogien zu den Voraussetzungen, die vorliegen müssen, um einen Verwalter mit sofortiger Wirkung abberufen zu können. In § 17 Abs. 2 WEG heißt es: “(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Absatz 1 und 2 obliegenden Pflichten verstößt.”

Ab Hausgeldschulden von mehr als 3 % des Einheitswerts der Eigentumswohnung kann dem nicht zahlenden Eigentümer das Wohnungseigentum entzogen werden. Ferner muss der Verzug mindestens 3 Monate betragen und die WEG aus mehr als zwei Eigentümern bestehen. Es reicht in diesem Fall ein Beschluss mit einfacher Mehrheit durch die Eigentümerversammlung (meistens wird es sich um eine außerordentliche handeln), um den Prozess in Gang zu bringen. Die Entziehung des Wohnungseigentums ist keine einfache Angelegenheit und wird am besten durch einen fachlich versierten Anwalt begleitet. Es handelt sich – auch für eine Hausverwaltung – um keine alltägliche Angelegenheit.

Die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung: Dringender Handlungsbedarf

Verschuldete oder zahlungsunwillige Wohnungseigentümer haben selten nur bei der Eigentümergemeinschaft Schulden. Andere Gläubiger können daher auch die Zwangsversteigerung initiieren. Hier geht es für die WEG darum, vorrangige Ansprüche zu sichern.

Neben einer Entziehung des Wohnungseigentums ist auch stets die Zwangsversteigerung im Rahmen von erheblichen Hausgeldzahlungen zu nennen. Eine private Insolvenz oder grundsätzliche Zahlungsunwilligkeit, basierend auf persönlichen Motiven, erstreckt sich nicht selten auf alle Lebensbereiche einer Person. So kommt es häufig vor, dass ein Eigentümer, der das Hausgeld nicht mehr oder nur teilweise zahlt, auch bei anderen Gläubigern Schulden ansammelt. Haben diese – vor allem bei Banken – eine bestimmte Höhe erreicht, kann es zur Einleitung der Zwangsversteigerung kommen. Eine Eigentümergemeinschaft kann ebenfalls den Antrag stellen, wenn ein entsprechender Titel erwirkt worden ist. Eine von einem Dritten eingeleitete Zwangsversteigerung ist für die WEG relevant, denn aus den Erlösen der Zwangsversteigerung werden die Gläubiger entsprechend eine festen Reihenfolge bedient. Nachrangige Gläubiger gehen dabei meistens leer aus. Hierzu möchten die Eigentümer einer WEG natürlich nicht gehören – und müssen es auch nicht. So räumt § 10 Abs. 2 ZVG („Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung“) der WEG ein Vorrecht – sogar vor den Banken – ein. Dieses ist jedoch auf 5 % des Verkehrswertes (nicht Einheitswert!) der Immobilie und auf einen Zeitraum von drei Jahren beschränkt. Die Ansprüche müssen durch die WEG natürlich als Ganzes angemeldet werden, also muss auch hier der bestellte Verwalter für alle Eigentümer tätig werden.

Fazit: Nichtzahlende Eigentümer sind ein erhebliches Problem

Dass man in einer WEG darauf angewiesen ist, dass alle Miteigentümer ihre Hausgelder gem. Wirtschaftsplan zahlen, ist ein prinzipieller Nachteil einer Eigentumswohnung. Als Eigentümer hat man selbstverständlich keinen Einfluss auf die Solvenz und Zahlungswilligkeit anderer Miteigentümer. Somit bleibt stets ein Restrisiko.

Es ist wichtig, dass die WEG über ihren Verwalter konsequent gegen nichtzahlende Miteigentümer vorgeht und die Hausgeldschulden eintreibt.
Der Schutz des Gemeinschaftseigentums über eine solide Finanzlage ist überaus wichtig für eine jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hausgeldschulden können da nicht toleriert werden und sollten schnellstmöglich entsprechend adressiert werden. Achten Sie darauf, dass Ihr WEG-Verwalter die entsprechenden Maßnahmen auch umsetzt.

Ein Zahlungsausfall beim Hausgeld ist ein potenzielles Risiko, dass jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) trifft und ein Nachteil des Konstrukts Eigentumswohnung als Immobilie sein kann. Interessiert man sich für eine Eigentumswohnung, die zum Verkauf steht, sollte man stets die Verwaltungsunterlagen prüfen und vor allem feststellen, ob es Zahlungsausfälle bzw. Hausgeldschulden gibt. Ist man Miteigentümer einer WEG und ein anderer Eigentümer zahlt sein Hausgeld nicht, sollte man darauf beharren, dass die erforderlichen Schritte gegen diesen eingeleitet werden. Hier ist ein engagierter Verwalter gefragt. Zunächst das Gespräch mit dem zahlungssäumigen Eigentümer zu suchen, ist fast immer sinnvoll. Besonders kritisch ist es, wenn ein Mehrheitseigentümer nicht zahlt. Manchmal offenbaren sich dabei auch gravierende Probleme in der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (z. B. Nutzung von unzulässigen Treuhandkonten, statt WEG-Eigenkonten zur Verwahrung der WEG-Gelder), auf die der Eigentümer durch die Nichtzahlung des Hausgeldes aufmerksam machen möchte. Ganz gleich, was der konkrete Grund sein mag: Es besteht dringender Handlungsbedarf. Dabei ist das ganze Spektrum von Gespräch über Mahnbescheid bis hin zum Entzug des Wohnungseigentums denkbar. Meistens erfolgt dies im Rahmen einer Eskalationsleiter, die abgearbeitet wird.

FAQ – Eigentümer zahlt das Hausgeld nicht

Wer zahlt Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?

Das Hausgeld für die jeweilige Eigentumswohnung (Sondereigentum + Miteigentumsanteile Gemeinschaftseigentum) zahlt der ins Grundbuch eingetragene Eigentümer auf monatlicher Basis. Mehr zu Hausgeldschulden hier

Was tun, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?

Wenn ein Eigentümer Ihrer WEG das Hausgeld nicht zahlt, sollte zunächst ein Gespräch gesucht werden. Eine Stundung oder Ratenzahlung des Hausgeldes sind Optionen. Bei Eskalation kommen Versorgungssperre und Zwangsversteigerung in Frage.

Bin ich verpflichtet, Hausgeld zu zahlen?

Ja, jeder Eigentümer einer WEG ist gemäß § 16 Abs. 2 WEG („Nutzungen und Kosten“) dazu verpflichtet, das Hausgeld gem. beschlossenem Wirtschaftsplan zu zahlen. Mehr zum Hausgeld

Wie wird man einen Miteigentümer los?

Ein Miteigentümer kann man gemäß § 17 WEG „Entziehung des Wohnungseigentums“ loswerden, wenn den anderen Eigentümer der WEG ein weiterer Verbleib nicht mehr zumutbar ist. Ebenso ist es, wenn Sie einen Verwalter loswerden möchten.

Dieser Artikel wurde am 30.11.2022 veröffentlicht.

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