Ein Nichteigentümer als Verwaltungsbeirat: Geht das?!

Darf ein Nichteigentümer Verwaltungsbeirat in einer WEG sein?

In vielen WEGs ist die ehrenamtliche Tätigkeit des Verwaltungsbeirat sehr unbeliebt, sodass sich oft nur wenige oder gar keine Kandidaten zur Wahl stellen. Da könnte man doch als WEG vielleicht einen Nichteigentümer mit dieser Aufgabe betrauen, wenn dieser Interesse daran zeigt? Oder etwa nicht?

In einem vorherigen Blogpost hatten wir bereits über die Bedeutung des Verwaltungsbeirates für eine WEG berichtet und dessen Aufgaben sowie Pflichten im Detail beleuchtet. Dabei wurde festgestellt, dass eine WEG am besten nur solche Personen in den Verwaltungsbeirat wählt, welche die entsprechenden fachlichen wie persönlichen Voraussetzungen mitbringen. Wer beruflich mit Verwaltungsangelegenheiten oder rechtlichen Fragestellungen zu tun hat, dürfte in der Regel die erste Wahl sein, wenn es um die Wahl eines geeigneten Beirates geht. Dies ist jedoch nicht zwingend Voraussetzung, denn auch Miteigentümer mit einem anderen Hintergrund können durchaus die Aufgaben eines Verwaltungsbeirates sehr gut wahrnehmen und vor allem die vermittelnde und beratende Rolle ausfüllen. In der Regel wohnen in WEGs jedoch auch Nichteigentümer, ob es sich nun um Familienmitglieder oder Lebensgefährten handelt. Ebenso nehmen in nicht wenigen Eigentümerversammlungen, vorausgesetzt die anwesenden Miteigentümer haben dagegen keine Einwände, die Ehepartner teil. Was ist aber nun, wenn ein Nichteigentümer in den Verwaltungsbeirat einer WEG gewählt werden soll? Ist das grundsätzlich möglich und zulässig?

Das gilt es bei Nichteigentümern als Verwaltungsbeirat zu beachten!

Maßgeblich für die Bestellung des Verwaltungsbeirates ist zunächst das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – und zwar § 29 WEG Abs. 1 mit dem Wortlaut:

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„Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.“

Geeignete Miteigentümer und Nichteigentümer für die Wahl des Verwaltungsbeirates einer WEG.
Nur selten haben Sie eine große Auswahl an Kandidaten, wenn es um die Wahl des Verwaltungsbeirates geht. So kann es passieren, dass ganz grundsätzlich nur ein Nichteigentümer zur Verfügung steht, weil kein anderer Zeit und Lust hat. Doch ist das überhaupt zulässig? Teilweise ja…

Das WEG lässt es also nicht zu, dass ein Nichteigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt wird. Wie kann es da sein, dass es in der eigenen WEG eine solche Konstellation gibt? Dies liegt entweder an einer Gemeinschaftsordnung, welche die Wahl eines Nichteigentümers zum Beirat gestattet oder durch eine entsprechende Vereinbarung, die selbstverständlich eine Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erfordert, und am besten schriftlich fixiert wird. Trotzdem gibt es noch immer WEGs, die einen Beirat haben, der zumindest aus einem Nichteigentümer besteht. Hier ist es so, dass ein entsprechender Beschluss in einer Eigentümerversammlung gefasst wurde, der zwar anfechtbar ist, aber innerhalb der Anfechtungsfrist nicht angefochten wurde. Dieser ist nicht automatisch nichtig.

Der Beschluss zur Wahl eines Nichteigentümers zum Mitglied des Verwaltungsbeirates ist nicht per se nichtig, sondern anfechtbar.

Es ist ebenfalls möglich, eine WEG ohne Beirat zu verwalten bzw. keinen Wohnungseigentümer oder Nichteigentümer zu wählen.
Manchmal ist es als Besitzer einer Eigentumswohnung besser, die Füße stillzuhalten und dafür zu plädieren, keinen Beirat zu wählen. Eine inkompetente Person in der Funktion eines Verwaltungsbeirates kann teilweise mehr Schaden anrichten als ein nicht vorhandener Beirat. Grundvoraussetzung dafür ist jedoch, dass Sie Ihrer Hausverwaltung trauen können.

Es gibt also Gemeinsamkeiten hinsichtlich der Fassung von Beschlüssen zu baulichen Veränderungen, denen nicht alle Eigentümer zustimmen. „Wo kein Kläger da kein Richter!“ gilt also auch in Bezug auf die Wahl eines Nichteigentümers zum Mitglied oder Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates einer WEG. Gleichzeitig reicht jedoch die Anfechtungsklage eines einzigen Miteigentümers einer WEG aus, um einen Nichteigentümer im Verwaltungsbeirat zu verhindern. Dies ist mit Kosten für die WEG verbunden, sodass es nur dann sinnvoll ist, einen Nichteigentümer als Verwaltungsbeirat zu wählen, wenn klar ist, dass die gesamte WEG damit einverstanden und sich dieses Umstandes bewusst ist.

Bei Beschlüssen sollte man immer auf Nummer sicher gehen – so auch bei der Wahl des Verwaltungsbeirates. Eine Aussage nach der Art „Das haben wir schon immer so gemacht!“ ist hier nicht zulässig und zeugt von einem falschen Verständnis des Wohnungseigentumsgesetzes sowie der Anfechtbarkeit von Beschlüssen.

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Warum es Nachteile haben kann, wenn ein Nichteigentümer Verwaltungsbeirat ist!

Ob eine WEG einen Nichteigentümer zum Verwaltungsbeirat wählt, bleibt ihr überlassen. Der Beschluss ist aber anfechtbar.
Bei der Wahl des Verwaltungsbeirates sollten Sie sich in der Regel immer mehrere Fragen stellen. Ist der Kandidat fachlich wie persönlich geeignet, um die Aufgaben des WEG-Verwaltungsbeirates korrekt wahrzunehmen?

Wichtig für einen funktionierenden Verwaltungsbeirat ist vor allem der Umstand, dass die einzelnen Mitgliedern ihre Aufgabe ernstnehmen, sorgfältig arbeiten und sich im Umgang mit dem WEG-Verwalter sowie den Anwohnern der Gemeinschaftsimmobilie umsichtig zeigen. Ein Verwaltungsbeirat, der sich förmlich daneben benimmt und seine Kompetenzen falsch verseht, ist schließlich mehr als eine Belastung als ein Vorteil für eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Mitglied des Verwaltungsbeirates mit der notwendigen Sorgfalt an seine Aufgabe herangeht, steigt natürlich mit dessen innerer Bindung zur Immobilie bzw. Eigentumswohnung. Diese dürfte vor allem dann am größten sein, wenn man das eigene Geld darin investiert hat oder vielleicht sogar noch ein Darlehen bedienen muss.

Wer Geld und Zeit in etwas investiert hat oder sein Eigentum noch abbezahlt, der hängt in der Regel deutlich mehr daran, als jemand, dem es kostenlos zur Verfügung steht. Es ist also grundsätzlich zu vermuten, dass ein Eigentümer eine stärkere Bindung zur Eigentumswohnung und damit zur WEG aufweist. Wem würden Sie die verantwortungsvolle Position eines Verwaltungsbeirates eher anvertrauen wollen?

Mögliche Probleme mit einem Verwaltungsbeirat, der aus Nichteigentümern besteht.
Wissen Sie, wie es um die Beziehung Ihrer Nachbarn steht? Eigentlich ist dies reine Privatsache. Problemantisch kann es sein, wenn ein Nichteigentümer Verwaltungsbeirat ist. Dessen Bindung zur WEG besteht lediglich aus der Partnerschaft heraus. Wie verhält sich dieser, wenn es zur Trennung kommt? Es kann Probleme geben, muss aber nicht.

Und genau da kann eine Problem liegen: Nichteigentümer zu sein bedeutet oftmals, dass die entsprechende Person mit keinem eigenen Vermögen an der Eigentumswohnung und damit an der WEG beteiligt ist. Beziehungen können kaputt gehen und Ehen werden geschieden. Was ist, wenn ein Nichteigentümer Verwaltungsbeirat ist und sich von seinem Ehepartner oder Lebensgefährtin trennt? Wie groß ist dann das Bedürfnis, die Aufgabe als Verwaltungsbeirat vollumfänglich mit dem entsprechenden Zeitaufwand wahrzunehmen, wenn der eigene Umzug kurz bevorsteht oder bereits vollzogen ist? Charakterlich schwache Personen könnten gar auf den Gedanken kommen, ihrem früheren Partner einen Schaden zufügen zu wollen, indem sie sich als Verwaltungsbeirat daneben benehmen oder sich einfach nicht mehr kümmern, um der WEG Probleme zu bereiten, die dann auf den Partner zurückfallen. Dies ist in der Praxis durchaus schon vorgekommen! Besonders ungünstig ist es, wenn der WEG-Verwalter gleichzeitig als unseriös einzustufen ist.

Als Miteigentümer einer WEG müssen Sie für sich selbst entscheiden, ob alle Voraussetzungen gegeben sind, um bei der Wahl des Verwaltungsbeirates für einen Nichteigentümer abzustimmen.

Was tun, wenn man Ärger bzw. Probleme mit dem WEG Verwaltungsbeirat hat.
Einen Beirat, der Ärger verursacht, ist nun wirklich das allerletzte, was eine WEG braucht. Das Thema Hausverwaltung ist meistens schon kompliziert genug.

Dies muss natürlich alles nicht der Fall sein und es gibt mit Sicherheit Nichteigentümer, die auch nach einer Trennung vom eigentlichen Wohnungsbesitzer als Verwaltungsbeirat bis zu der offiziellen Beendigung dieser ehrenamtlichen Tätigkeit verantwortungsbewusst handeln. Aber können Sie als Miteigentümer da auf Nummer sicher gehen? Diesen Aspekt sollten Sie bedenken, wenn sich in Ihrer WEG keine Kandidaten für die Wahl zum Verwaltungsbeirat finden und nur Nichteigentümer sich dafür bereit erklären. In manchen WEG-Konstellationen ist es tatsächlich am besten, keinen Verwaltungsbeirat einzurichten, wenn alles dafür spricht, dass man es mit einer seriösen Hausverwaltung zu tun hat.

Es ist natürlich ebenfalls sinnvoll, dass der Verwaltungsbeirat in der Anlage der WEG wohnt, da er so einen besseren Überblick über die Themen der WEG vor Ort hat und auch als Ansprechpartner leichter zu erreichen ist.

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