Eine fehlerhafte Jahresabrechnung?! Darauf müssen Sie als Eigentümer achten!

Eine Jahresabrechnung, die Hausgeldzahlungen sowie die Zuführung zu Instandhaltungsrücklage enthält, ist nicht selten fehlerhaft, unvollständig oder gar falsch.

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erhält einmal im Jahr die Jahresabrechnung von ihrem Hausverwalter. Dieses Dokument ist aufgrund der aktuellen Rechtsprechung sehr umfangreich und kann auch gut und gerne einmal 10 Seiten umfassen. Zu den Pflichtaufgaben der Hausverwaltung gehörend, ist die Erstellung der Jahresabrechnung für die WEG in Verbindung mit der Vorlage zur Beschlussfassung eine sehr wichtige Angelegenheit. Bei der Darstellung der Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaften ist Transparenz oberste Pflicht: Die Jahresabrechnung der WEG muss unter anderem die geschuldeten sowie die tatsächlichen Zahlungen der Eigentümergemeinschaft auf deren Instandhaltungsrücklage sowohl in der Einzelabrechnung, als auch in der Jahresgesamtabrechnung abbilden. Sie werden als Wohnungseigentümer über mögliche Rück- oder Nachzahlungen informiert. Wichtig für Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten: Die Jahresabrechnung stellt die Grundlage für die für Mieter anzufertigende Betriebskostenabrechnung dar. Kommt die Jahresabrechnung der WEG jedoch zu spät, schafft dies nur Probleme für den vermietenden Eigentümer, der schließlich gesetzlich an die Abrechnungsfrist gegenüber seinem Mieter gebunden ist. Nicht immer übernimmt eine Mietverwaltung oder Miethausverwaltung die Abrechnung! Umlagefähige Betriebskosten, zu denen etwa die Grundsteuer gehört, muss der Vermieter mit seinem Mieter abrechnen. In der Praxis wird also klar, wie wichtig eine korrekte und fristgerechte Übermittlung der Jahresabrechnung an die Eigentümer ist – und welche Konsequenzen es hat, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft von einem unseriösen Verwalter betreut wird, der seine Pflichten vernachlässigt oder eine grottenschlechte Buchführung darbietet!

Keine Jahresabrechnung für die WEG oder nur eine lückenhafte Abrechnung?

Tipps, um die Jahresabrechnung für Ihre WEG bzw. für Ihre Eigentumswohnung auf Fehler zu überprüfen.
Um eine Jahresabrechnung eines WEG-Verwalters vernünftig zu prüfen, benötigt es mehr als einen Taschenrechner. Neben den laufenden Kosten gilt es, die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage nachvollziehen zu können.

Erstellt eine Hausverwaltung überhaupt keine Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft, dann entzieht diese sich einer ihrer konkreten Pflichten: Jeder Eigentümer hat laut Wohnungseigentümergesetz einen Anspruch auf die Jahresabrechnung. Und was passiert, wenn der Verwalter die Jahresabrechnung erstellt, diese jedoch sehr nachlässig zusammenschustert ist? Wer blickt dann noch genau durch, wenn es darum geht, die Zahlen akkurat zu prüfen?
Von den laufenden Konten kann ein geschickter Verwalter, der über viel kriminelle Energie verfügt, Gelder abzweigen – ohne, dass es auffällt! Die Möglichkeiten, Geld zu veruntreuen, sind schlichtweg vorhanden und aufgrund der Unübersichtlichkeit der einzelnen Positionen in der Jahresabrechnung gar nicht so leicht zu erkennen. Bei einer schlechten Buchhaltung samt Jahresabrechnung ist dann auch der unerfahrene Verwaltungsbeirat – oder eine andere Person, welche die Rechnungsprüfung durchführt, vielleicht schon restlos überfordert. Allein aufgrund des Umfanges kann es sogar für Miteigentümer aus einschlägigen Berufen wie etwa aus der Steuerberatung oder für Beiräte mit jahrelanger Erfahrung mitunter recht anspruchsvoll sein, für sich selbst und für die Miteigentümer Licht in das Dunkle zu bringen und in der Belegprüfung für Klarheit zu sorgen.

Zahlreiche Hausverwalter zweigen seit Jahren unentdeckt Gelder von ihren Kunden, also den Eigentümern, ab. Die Chancen, tatsächlich stichhaltige Beweise in den Verwaltungsunterlagen der WEG oder in der Jahresabrechnung zu finden, sind nicht sonderlich groß. Steuern Sie rechtzeitig dagegen, wenn Ihnen die Jahresabrechnung nicht plausibel vorkommt!

Wie unseriöse Hausverwalter bei der Jahresabrechnung die WEG austricksen!

Manche der üblichen Tricks unseriöser Hausverwaltungen bei der Jahresabrechnung sind natürlich bekannt, sodass es nie verkehrt ist, sich mit diesen auseinanderzusetzen, wenn man berechtigte Zweifel an der Seriosität des WEG-Verwalters hat. Ebenso kommen manche Fehler häufig vor, wenn die Jahresabrechnung nachlässig erstellt wird. Es passt eben nicht in die Strategie einer unseriösen Hausverwaltung, viel Arbeit und Mühe in die Erstellung von Verwaltungsdokumenten zu stecken.

Die typischen Fehler in der Jahresabrechnung für eine WEG im Überblick!

Tipps und Hilfe, um die Jahresabrechnung für Ihre Wohnung bzw. für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft auf Fehler hin zu überprüfen.
Als Wohnungseigentümer kann es einem durchaus passieren, dass man bei der Jahresabrechnung der Hausverwaltung einfach nicht durchblickt. Dennoch sollten Sie Ihre Einzelabrechnung sowie die Gesamtabrechnung für die WEG auf Plausibilität prüfen. Gerade unseriöse Verwaltungen sind dafür bekannt, Jahresabrechnungen mit vielen Fehlern an die Eigentümer zu verschicken. Dies kann schlichtweg der Bequemlichkeit geschuldet sein – schlimmstenfalls jedoch dem Versuch, Untereuhandlungen zu verschleiern.
  • Besonders beliebt: Zahlendreher! Schnell wird aus dem Betrag € 4.253,32 € mal eben € 4.523,32 – natürlich zu Ungunsten der WEG. Viele kleine Abzweigungen bei mehreren Dutzend oder sogar Hunderten von Eigentümergemeinschaften ergeben am Ende eben auch eine große Summe! Bei Zahlendrehern ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie entdeckt werden, recht gering.
  • Ständiges Hin- und Herbuchen zwischen unterschiedlichen Konten (siehe WEG-Eigenkonto). Am Ende kann bei so vielen Umbuchungen kaum jemand nachhalten, ob tatsächlich all das Geld wieder zurückgeflossen ist, welches ursprünglich entnommen wurde. Werden die Kontobestände z. B. am Anfang und am Ende eines Abrechnungsjahres nicht angegeben, so kann die Jahresabrechnung angefochten werden – wie immer bis zu einen Monat nach Beschlussfassung. Die Rechnung muss für jeden Eigentümer so verständlich und plausibel dargestellt werden, dass kein externer Berater notwendig ist, um diese zu durchdringen.
  • Es wird ein völlig falscher Abrechnungszeitraum genannt. Für das Wirtschaftsjahr 2017 etwa sind die Kontostände zum 1. Januar 2017 und zum 31. Dezember 2017 zu benennen!
  • Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage passt nicht zu den Einnahmen und es kommt zu einer sogenannten rechnerischen Unschlüssigkeit.
  • Sie wissen nach Erhalt der Jahresabrechnung Ihrer WEG nicht, ob Sie etwas nachzahlen müssen oder ob Ihnen sogar ein Guthaben zusteht.
  • Einer oder mehrere Verteilungsschlüssel wurden nicht korrekt angewandt und / oder Kosten wurden auf einen einzelnen Eigentümer abgewälzt (z. B. für eine Sanierung von Teilen des Gemeinschaftseigentums, die aber alle Eigentümer gemäß ihren Miteigentumsanteilen zu zahlen haben).
  • Die Belege z.B. zu den Handwerkerdienstleistungen sind in der Rechnungsprüfung nicht auffindbar oder die Zahlen weichen von den Angaben in der Jahresabrechnung ab.
  • Große wie kleine Beträge werden einfach von der Instandhaltungsrücklage abgebucht. Diese ist jedoch ein zweckgebundenes Bestandskonto, sodass z.B. laufende Zahlungen sowie finanzielle Engpässe der WEG keine Entnahme rechtfertigen. Wird in der Jahresabrechnung ersichtlich, dass immer wieder große Beträge aus der Instandhaltungsrücklage für laufende Kosten genutzt werden, müssen Sie wachsam sein – besonders, wenn die Instandhaltungsrücklage immer geringere Endstände aufweist, obwohl keine Sanierungsmaß
    So identifizieren Sie eine falsche Jahresabrechnung für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft (Einzelabrechnung, Gesamtabrechnung, Entwicklung der Instandhaltungsrücklage).
    Eine Jahresabrechnung für eine WEG kann mitunter sehr komplex sein und mehrere DIN A4-Seiten umfassen. Es ist dabei jedoch unerlässlich, dass Sie einen Überblick über die Finanzen Ihrer Eigentümergemeinschaft haben.

    nahmen durchgeführt worden sind.

  • Sie bekommen keine einzelne Abrechnung für Ihre Eigentumsanteile, sondern lediglich eine grobe Gesamtübersicht aller Einnahmen und Ausgaben der WEG zur Verfügung gestellt.
  • Es fehlen Gelder aus der Instandhaltungsrücklage, die schon für zukünftige Sanierungen abgezogen wurden. Die tatsächlich erfolgten Ausgaben und Einnahmen sind in der Jahresabrechnung aufzuführen, zukünftige Verbindlichkeiten jedoch nicht!
  • Die Jahresabrechnung enthält lediglich die an den Energieanbieter entrichteten Abschläge, aber nicht den tatsächlichen Verbrauch. Viele Verwalter nehmen in die Heizkostenabrechnung die gezahlten Abschläge statt der Kosten für die verbrauchten Brennstoffe auf. Das ist verständlich, wenn der Versorger abweichend vom Kalenderjahr abrechnet – aber unvereinbar mit der Heizkostenverordnung.
  • Hausgeldrückstände von insolventen oder nicht mehr zahlungsfähigen bzw. zahlungswilligen Miteigentümern werden nicht in der Jahresabrechnung erwähnt.
  • Die Verwaltung stellt der WEG mitten im Abrechnungsjahr eine höhere Verwaltervergütung in Rechnung, ohne die Eigentümer darüber zu informieren. Dabei liegt unter Umständen nicht einmal eine Erhöhungsklausel im Verwaltervertrag vor oder es wurde darauf verzichtet, die Erhöhung von der WEG mehrheitlich beschließen zu lassen.

Nehmen Sie an der großen Umfrage für Wohnungseigentümer von Hausverwaltung-Ratgeber.de teil.

Was kann man als Eigentümer gegen fehlerhafte Jahresabrechnungen tun?

Tipps zur Jahresabrechnung in Bezug auf die Instandhaltungsrücklage und deren Anlage auf einem WEG-Eigenkonto, anstatt auf einem Treuhandkonto.
Die Gelder einer WEG sollten auf sichere WEG-Eigenkonten angelegt sein. Diese Konten gehören der WEG und nicht dem Verwalter, wie dies etwa bei den nicht zulässigen Treuhandkonten der Fall ist. Eine seriöse Hausverwaltung würde im Jahr 2018 niemals mit Treuhandkonten arbeiten.

Enthält die Jahresabrechnung Ihrer WEG ganz grundlegende Fehler und widerspricht sie ordnungsgemäßer Verwaltung, dann ist sie anfechtbar. Wird in der Eigentümerversammlung über die Annahme der Jahresabrechnung abgestimmt, dann stimmen Sie nicht dafür, sondern äußern Sie Ihre Bedenken und legen Sie Beweise auf den Tisch. Erscheinen Ihnen und / oder dem Rechnungsprüfer viele Positionen nicht plausibel, ist die Jahresabrechnung auf unterschiedlichen Papieren und Programmen zusammengeschustert oder völlig chaotisch, dann sollten Sie hellhörig werden und der WEG Ihre Erkenntnisse mitteilen. Nehmen Sie zunächst vor dem Termin der Eigentümerversammlung Ihr persönliches Einsichtsrecht wahr, welches jedem Wohnungseigentümer zusteht. Zudem können Sie erst einmal Ihren Verwaltungsbeirat fragen, der im Normalfall vor der Eigentümerversammlung die Rechnungsprüfung für die WEG wahrnimmt, sofern kein anderer Rechnungsprüfer bestimmt wurde. Vereinbaren Sie einen Termin zur Einsichtnahme und fertigen Sie dann Fotos von allen Unterlagen an. Das kostet Zeit – unter Umständen wirklich sehr viel Zeit – hat aber den Vorteil, dass Sie die Verwaltungsunterlagen in Ruhe zu Hause durchsehen können. In den Räumen der Hausverwaltung will man Sie unter Umständen nicht in Ruhe arbeiten lassen. Eine Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen bei einer unseriösen Verwalter ist nicht selten überaus unangenehm und von einer sehr negativen oder gar aggressiven Stimmung geprägt.

Selbst wenn Sie in administrativen Angelegenheiten routiniert sind: Die Vielfalt der Positionen in einer möglicherweise fehlerhaften Jahresabrechnung sind nicht so schnell und gründlich zu durchleuchten. Eine gründliche Prüfung ist immer empfehlenswert!

Die Prüfung der Jahresabrechnung inklusive der Belege durch den in einer Eigentümerversammlung bestellten Rechnungsprüfer ist sehr wichtig.
“Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.”: Dieses Motto gilt auch für die Finanzen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie wissen nie, wie Ihr Verwalter die Jahresabrechnung erstellt hat und ob er dabei zu 100 % ehrlich war. Genau aus diesem Grund ist die Rechnungs- bzw. Belegprüfung im Rahmen der Jahresabrechnung überaus wichtig. Ein guter Verwalter ist dankbar, für sachliche Kritik, da ihm an eine einwandfreie Arbeitsweise gelegen ist. Ein fragwürdiger Verwalter wird hingegen immer wieder Ausreden finden, warum etwas in der Jahresabrechnung falsch ist oder warum die Belege nicht vollständig vorliegen. Ein kompetenter Rechnungsprüfer ist für eine WEG also Gold wert!

Jetzt wird auch klar, warum nicht jeder Eigentümer Mitglied des Verwaltungsbeirates werden sollte. In der Eigentümerversammlung ist es wichtig, bei den Fakten zu bleiben. Viele Fragen lassen sich bestimmt schon vorab ohne Weiteres klären, wenn der Hausverwalter seriös ist. Falls der negative Eindruck der Verwaltungsunterlagen nur durch ausweichende Antworten und unschlüssige Behauptungen seitens der Hausverwaltung nochmals verschlimmert wurde, dann erteilen Sie auf keinen Fall Entlastung! Die Problematik besteht nicht selten darin, dass der Großteil der Eigentümer sich voll und ganz auf den Beirat verlässt oder aber dem Verwalter blind vertraut. Genau davon leben unseriöse Hausverwalter, die für Ihre Liegenschaften fehlerhafte Jahresabrechnungen erstellen!
Ob überteuerte Handwerkerdienstleistungen von immer den gleichen Betrieben, bei denen nebenbei ein bisschen Extrageld für den Verwalter abspringt oder fehlende Einzelabrechnungen, die auf Ihren Anteil bezogen sind – es gibt sehr viele Ursachen für eine inkorrekte Jahresabrechnung.
Leider verstehen es zahlreiche fragwürdige Hausverwalter sehr gut, von den Fakten abzulenken und Augenwischerei zu betreiben. So wird den Wohnungseigentümern gerne einmal eine sehr detailliert erscheinende Jahresabrechnung übersandt, aus der wesentliche Aspekte wie die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage oder die Anfangs- und Endbeträge der Konten (hoffentlich nicht Treuhandkonten, sondern WEG-Eigenkonten!) nicht hervorgehen. Schlimmstenfalls bringt die Hausverwaltung zur Eigentümerversammlung die Unterlagen Ihrer WEG gar nicht mit – und ist auch nicht fähig oder willens, Fragen zur Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr im Ansatz zu beantworten.

Ein beliebter Trick: Mehrkosten in der Jahresabrechnung für Ihre WEG!

Tricks unseriöser Hausverwaltungen bei falschen Jahresabrechnungen.
Die Jahresabrechnung einer unseriösen Hausverwaltung kann ungerechtfertigte Kosten enthalten – beispielsweise, wenn der Verwalter sein Entgelt “einfach mal so” ohne Beschluss und unbemerkt erhöht. Doch es gibt Tätigkeiten, für die eine Verwaltung berechtigterweise Mehrkosten verlangen kann. Die Einzelheiten sind im Verwaltervertrag zwischen dem Hausverwalter und der WEG geregelt.

Es hat schon Verwalter gegeben, die eigenmächtig ein Sonderhonorar für die Aufstellung des jährlichen Wirtschaftsplanes und / oder für die Erstellung der jeweiligen Jahresabrechnung verlangt haben. Diese Tätigkeiten gehören jedoch ganz klar zu den Aufgaben und Pflichten des Verwalters und zählen laut Wohnungseigentümergesetz (WEG) zu den üblichen Verwaltungsaufgaben, die nicht extra in Rechnung gestellt werden dürfen. Führt der Verwalter für sich selbst in der Jahresabrechnung noch ein Honorar für weitere derartige Punkte – wie etwa für die Einholung von Handwerkerangeboten oder für die Durchführung von Beschlüssen in der Jahresabrechnung auf, stimmt in der Regel etwas mit Ihrer Hausverwaltung nicht. Die Verwaltung ist nicht ordnungsgemäß.
Es gibt dennoch zahlreiche Tätigkeiten, die ein Hausverwalter gesondert in Rechnung stellen darf und dann in der Jahresabrechnung in Ergänzung zu seinen Verwalterkosten aufführen kann. Genaueres dazu finden Sie in dem Verwaltervertrag, den Ihre WEG mit der Hausverwaltung abgeschlossen hat. Meist handelt es sich um folgende Tätigkeiten eines WEG-Verwalters:

  • Teilnahme an Gerichtsterminen, etwa bei einem nicht-zahlenden Miteigentümer
  • Mehraufwand durch das Mahnwesen, z.B. bei ausstehenden Zahlungen eines Eigentümers
  • Durchführung von außerordentlichen Eigentümerversammlungen
  • Begleitung von komplexen Sanierungsmaßnahmen
  • Zustimmung zum Verkauf einer Eigentumswohnung
  • Mehraufwand durch die Bescheinigung von haushaltsnahen Dienstleistungen / der Mehrwertsteuer

Manche Tätigkeiten kann eine Hausverwaltung den Eigentümern in Rechnung stellen. Das ist gut so und auch absolut berechtigt, wenn man den Aufwand berücksichtigt, der dafür erforderlich ist. Man denke hier nur an die Begleitung sehr aufwendiger Sanierungsvorhaben für eine WEG.

Tipps für Wohnungseigentümer in Bezug auf die Jahresabrechnung und auch mögliche Fehler in der Hausverwaltung.
Es ist grundsätzlich immer empfehlenswert, als Besitzer einer Eigentumswohnung mit den wichtigsten Grundlagen der Verwaltung vertraut zu sein. Es ist keine Selbstverständlichkeit, durch einen kompetenten und engagierten Hausverwalter betreut zu werden!

Der Vertrag einer WEG mit einer Hausverwaltung regelt also de facto individuell, was der Verwalter der WEG in Rechnung stellen darf und was nicht. Grundlegende Tätigkeiten wie die Erstellung der Jahresabrechnung gehört jedoch zu den Kernaufgaben einer WEG-Verwaltung und dürfen daher nicht zusätzlich zum Verwalterentgelt berechnet werden.
Schauen Sie bei der Jahresabrechnung also besser zweimal hin, sollten sich dort nicht plausible Positionen wiederfinden. Oft regelt sich alles vorab mit einem Blick in den Verwaltervertrag – muss es aber nicht.
Die Lösung für z.B. große Wohnungseigentümergemeinschaften, bei denen es um sehr hohe Rücklagen sowie um überaus vielschichtige Dokumente und Sachverhalte geht, könnte in der Bestellung eines externen Fachmannes liegen. Das ist keine günstige Alternative, wenn die Kosten jedoch auf viele Eigentümer verteilt werden, kann es unter Umständen jedoch eine sehr sinnvolle Investition sein!

Über den Autor

17 Kommentare

  1. Die Jahreabrechnung enthält z. B. für ‘Lfd. Instandhaltung’ nur einen Gesamtbetrag. Der Verwalter sagt, eine Auflistung der Einzelleistungen sei mit der benutzten Software nicht möglich. Die Einzelleistungen können nur in seinen Räumen aus den Kontoblättern ersehen werden. Der Software-Ersteller sagt, die Kontoblätter sind nicht für die Abrechnung vorgesehen und gesonderte Abrechnungen mit Einzelleistungen erstelle er nicht. Der Eigentümer muss aber die Einzelleistungen erfahren, schon alleine um sie zu überprüfen. Um z. B. überhöhte Preise für Fahrten zur Deponie erkennen zu können. Der Verwalter, gefragt, ob er solche Rechnungen prüft (zumindest auf Glaubhaftigkeit) oder sie einfach verbucht, sagt, das müsse er. So wird es unmöglich, Fehler zu erkennen. Wo liegt hier der Fehler?

  2. Der Software-Ersteller ist nicht Vertragsmitglied zwischen den Eigentümern und dem Verwalter, sondern lediglich Helfer des Verwalters. Kann eine Software daher solche Angaben nicht liefern ist der Verwalter verpflichtet, hier dem Eigentümer klare Angaben ( z.B. durch selbst erstellte Tabellen) vorzulegen. Beachte aber, die Erstellung der Einzelleistungen gehören nicht in die Jahresabrechnung. Jeder Eigentümer hat vor der Beschlussfassung in der WEG-Versammlung das Recht der Einsichtnahme. Hier kann dann jeder Eigentümer die Rechnungen und ggfs. die Auflistung der Einzelrechnungen einsehen und ggfs. fotokopieren oder mittels Smartphone zu fotografieren.

  3. Ich bin immer wieder erstaunt, wie sorglos man mit den “Erträgen- Hausgeldzahlungen” umgeht. M. E. gehört zu einer seriösen Jahresabrechnung die Cent- genaue Hausgeldzahlung eines jeden Miteigentümers. In der Praxis (d.h. auch in der Software) sieht es ganz anders aus. Der Verwalter nennt unter “Hausgeldzahlung” einen einzigen Betrag: die Gesamtsumme der individuell unterschiedlichen Hausgeldzahlungen. Hier wird “Tür und Tor” geöffnet für Manipulationen. Anders ausgedrückt: was nützt schon die penible, exakte Überprüfung der langen Reihe von “Ausgaben”, wenn dieser nur eine einzige Zahl als “Erträge” (Hausgeld) gegenübersteht !

  4. Kann die Ehefrau des Verwaltungsbeirats die Jahresabrechnung- vom Verwalter vorgelegt- vorgelegt i.V. mit unterschreiben. Es gibt 3 gewählte Verwaltungsbeiräte und 1 Ersatzmitglied.

  5. Ich habe mal mehrere Fragen, da mein Fall extrem kompliziert ist. Ich bin Eigentümer einer Wohnung seit 7 Jahren in einem
    Mehrfamilienhaus bestehend aus 14 Wohneinheiten, davon gehören alleine 7 Wohnungen Person A, 2 dem Bruder von Person A, und die restlichen je eine Wohnung anderen Personen. Gemäß Teilungserklärung ist das Stimmrecht nach Wertprinzip geregelt. Und genau da ist das Problem.
    Person A machte bis vor kurzem die Hausverwaltung, und man kann es schon ahnen, es wurde nur gemacht was er wollte. Er wurde auch mal abberufen, hat sich aber dann selber neu gewählt. Wie auch immer, war vor meiner Zeit. Mittlerweile ist es so, dass sein Sohn die Hausverwaltung macht seit 2019, natürlich haben wir alle Eigentümer dagegen gestimmt, aber Person A mit seinem Bruder haben die Mehrheit. Jetzt ist es so, dass in 2019 keine Eigentümerversammlung stattgefunden hat, und kurz vor Weihnachten die Nebenkostenabrechnung für 2018 per Mail geschickt worden sind. Da es keine Versammlung gab, gibt es auch keinen Beschluss zur Nebenkostenabrechnung.
    Beispielsweise hatte Person A in 2 Wohnungen Leerstand gehabt für einige Monate und hat für die Monate auch keine Hausreinigung, Gartenarbeit etc. Bezahlt, was ich bemängelt habe. Es wurde NICHT korrigiert. So haben beispielsweise die Mieter falsche Abrechnungen bekommen. Ahja, ich wohne selber in der Immobilie. Außerdem gibt es auch keinen Wirtschaftsplan seit dem der Sohn die Hausverwaltung macht. Auf ganz viel Druck soll nun im Juli oder August die jährliche Eigentümerversammlung stattfinden. Eine Abberufung macht keinen Sinn, da Person A + der Bruder den Sohn erneut wählen. Es gibt noch diverse andere Themen, aber die schreibe ich mal wann anders hier… 😉
    Habt ihr eine Idee wie ich/ wir vorgehen sollen?

    Liebe Grüße
    Dixiklo

  6. In der Hausgeldabrechnung erscheint unter Allgemeinstrom ein höherer Betrag, als der Rechnungsjahresbetrag des Energieliferanten für das Abrechnungsjahr (1.1.-31.12).
    Der Verwalter addiert alle an den Energielieferanten gezahlten Beträge, die im Abrechnungsjahr überwiesen wurdnen und da ist dann auch der Ausgleichsbetrag für Vorjahres enthalten, der erst im Abrechnungsjahr gezahlt wurde / werden konnte, weil die Jahresabrechnung erst im Januar vorliegt / vorliegen kann.
    Ist das so erlaubt?

  7. Hallo,

    ich suche vergeblich eine Liste oder einen Link zu Softwarelösungen zur Eigenverwaltung von “kleinen” WEGs.

    Gruß
    HJFey

    1. Guten Abend Herr Fey, zur Selbstverwaltung finden Sie in einem weiteren Artikel detailliertere Informationen. In aller Regel ist zu vermuten, dass Sie mit einer Softwarelösung von Wiso in Ihrem Anwendungsfall nichts falsch machen.

  8. In der Teilungserklärung sind es 11 Wohneinheiten. Ein Wohnungseigentümer mit 3 Wohneinheiten. 2 weitere Eigentümer mit je 2 Eigentumswohnungen. Eine Wohnungseigentümerin/Beirätin mit 2 Eigentumswohnungen zahlt seit 2004 nur 1 Verwaltergebühr. Eine Begründung in Protokoll von 2004 fehlt. Im Beschluss 2018 fallen Kosten für eine Steuerbescheinigung 20,23 € ab 2019/Jahr an. Auch diese Eigentümerin mit den 2 Wohnungen braucht nur 1 × die Gebühr Steuerbescheinigung und nicht für ihre Wohnungen zahlen. Der Verwalter schweigt seit dem Sommer 2020 bis heut. Ich bekomme von ihm keine Antwort auf meine vielen schriftlichen Anfragen Für 2019 habe ich den Verwalter im Sommer 2020 aufgefordert die Hausgeldabrechnung 2019 auf tatsächlich 11 Einheiten Verwaltergebühr und 11 Einheiten Kosten Steuerbescheinigung aufzustellen.

    Am 23.09.2020 kam Hausgeldabrechnung 2019 wieder nur mit 10 Einheiten und keine 11 Einheiten. Er teilte mit, die Abrechnung wurde zum 31.10.2020 fällig gestellt trotz Ausfall der Eigentümerversammlung und ohne Beschluss. Das ist falsch. Am 22. Februar 2021 habe ich die Hausverwaltung mit Einschreiben aufgefordert bis zum 31.03.2021 die Hausgeldabrechnung 2019 zu berichtigen auf 11 Einheiten Verwaltergebühr und 11 Einheiten Kosten Steuerbescheinigung. Der Verwalter wird dem nicht nachkommen. Er bevorzugt die Eigentümetin/Beirätin. Ich habe dem Verwalter mitgeteilt, wenn bis zum 31.03.2021 keine Berichtigung kommt oder kein Schreiben mit einer Begründung gehe ich nach dem 01.04.2021 zum Rechtsanwalt.

    Meine Frage: Was kann ein Rechtsanwalt tun, damit die Hausverwaltung noch in diesem die Hausgeldabrechnung 2019 mit 11 Einheiten aufstellt, denn die Eigentümerversammlung fiel im letzten Jahr aus und wird in diesem Jahr machgeholt, wegen Corona.

  9. 11 Wohneinheiten nach der Teilungserklärung

    Von 11 Wohneinheiten nach der Teilungserklärung zahlen 10 Einheiten eine Verwaltergebühr seit 2004. Nach einem Beschluss von 2018 pro Teileigentumseinheit 11 zahlen eine eine Sondergebühr für die Aufstellung der Steuerbescheinigung pro Jahr ab 2019 nur 10 Einheit.

    Nach Auforderung an die Hausverwaltung die Hausgeldabrechnung 2019 für das Jahr 2020 zur Eigentümerversammlung mit 11 Einheiten bleibt er bei der Aufstellung von 10 Einheiten.

    Er wollte ohne Eigentümerversammlung 2020 die Abrechnung zum 31.10.2020 fällig stellen.

    Ich habe ihn schriftlich bis zum 31.03.2021 aufgefordert die Hausgeldabrechnung 2019 vom Oktober 2020 auf 11 Einheiten Verwaltergebühr und auf 11 Einheiten Kosten Steuerbescheingung zu berichtigen.

    Da ich 100 % vermute er macht das nicht, wie kann taktisch weiter vorgehen gegen den Verwalter? Zum Rechtsanwalt gehen?

    Ich würde über einen Tipp freuen.

    Vielen Dank für einen Tipp.

  10. Hallo.
    das hört sich alles gut an.
    In der Hausgeldabrechnung wird gegen Verteilerschlüssel verstoßen, ungeplante Kosten ohne Eigentümerbeschluss abgerechnet und und,
    Der Richter haut mir die Anfechtungsklage schon vorab um die Ohren. Rät zur Klagerücknahme.
    Begründung: In die Hausgeldabrechnung sind alle Ausgaben und Einnahmen aufzunehmen, unabhängig vor deren Richtigkeit.
    Die Hausgeldabrechnung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

    Das heißt, der Verwalter kann alles abrechnen. Die Kosten sind enstanden. Die Buchung muß sein. Ich kann dagegen nichts machen.

  11. Wir haben als Eigentümer die Frage, ob es richtig ist, wenn der Hauswart gleichzeitig seit Jahren kommissarischer Leiter des Beirates ist. Wir sind in der Eigentümergemeinschaft drei Teil- WEG. Ist er da nicht eigentlich sein eigener Kontrolleur mit? Und muss unter allen Umständen ein Berät für jede Teil- WEG gewählt werden oder reicht nicht eben ein Beirat für alle drei- Teil- WEG? Um sich eine jährliche finanzielle Beihilfe beschliessen zu lese, wird nun ein Beschluss vorgelegt, der 300 € für jeden der drei Beiräte vorsieht, unabhängig wieviel Mitglieder in dem jeweiligen überhaupt sind; d.h. wenn nur ein Beiratsmitglied ist, bekommt er die 300 € allein, wenn 2 sind, teilen sie sich die 300 €. Unsere Beiratsmitglieder haben bereits vier Verwalter überstanden, ist es da nicht an der Zeit, sie abzulehnen für diese Arbeit; denn Routine ist da. Die Beiratsmitglieder kann man auch nicht fragen, sie haben nie eine Antwort.
    Für eine Antwort wären ich sehr dankbar.

  12. Guten Tag,
    Ich habe letztes Jahr eine neue Wohnung gekauft, hatte bis zum 10 Oktober noch keinen offiziellen Zugang zur Wohnung und im Grundbuch bin ich erst seit November eingetragen.
    Der Verwalter meinte aber ich müsse sofort (seit September letzen Jahres) alle Kosten tragen (Hausgeld und Instandsrücklage) und hat mir dementsprechend eine Rechnung zukommen lassen.
    Zahlen muss ich doch erst von dem Moment an wo ich auch offiziell Eigentümer bin, gegebenfalls im Grundbuch eingetragen bin?

  13. Hallo,
    ich habe einen Tiefgaragenplatz. In der WEG waren 54 Eigentümer. Davon haben 10 oder 11 ihren Platz abgegeben, da sie die Sanierungskosten nicht bezahlen wollten/ konnten. Die Sanierung hat ca. 800.000€ gekostet und wurde Oktober 2021 fertiggestellt. Ich habe von unserem Beirat erfahren, dass sie bis dato keine Rechnungen einsehen konnten. Eine Abrechnung wurde immer noch nicht erstellt und wir haben schon November. Wir können also unsere Steuererklärung nicht machen. Da es sich um eine beträchtliche Summe handelt, habe ich und auch andere Eigentümer mehrmals nachgehakt. Erst hieß es, dass sie als Verwaltung viele Objekte haben und einige Sanierungen gemacht haben und deswegen die Abrechnung noch nicht erstellt werden konnte und jetzt heißt es, die Sanierung von 2021 können wir sowieso nicht für das Jahr 2021 abrechnen lassen. Scheinbar wissen es einige Steuerberater nicht und machen es trotzdem und die Finanzämter lassen es durchgehen. Daraufhin wurde ich auf das Einkommenssteuergesetz Paragraf 11 verwiesen und dass sie nach der Sanierung ein komplettes Geschäftsjahr Zeit haben für die Abrechnung. Nebenbei hat er noch erwähnt, dass Rechnungen erst jetzt eintrudeln und das hat mich jetzt stutzig gemacht, da letztes Jahr im Mai die Sanierung gestartet ist und im Oktober fertig war. Wie kann es sein, dass erst jetzt Rechnungen ankommen?
    Stimmt das, was mir erzählt worden ist? Von dem Paragrafen konnte ich es nicht ganz entnehmen, habe es aber auch nicht zu 100% verstanden.
    Wäre über Rat sehr dankbar!
    Schönen Abend.

  14. Hallo,

    wir haben seit dem 01.12.21 einen neuen Verwalter. Obwohl er nur einen Monat in 2021 verwaltet hat, musste er die Abrechnung 2021 erstellen.
    Er hat das auch gemacht, aber der Anf-EUR-Bestand 01.01.2021 ist ungleich Endbestand 31.12.2020. Er begründet, wegen ungeklärte Differenzen aus der Vorverwaltung musste er das machen, also anpassen. Es geht um ca. 400 EUR.
    Ich bin der Auffassung „Der Anfangsbestand sollte dem Endbestand der letzten Abrechnung entsprechen.” Es ist irgendwo gesetzlich vorgeschrieben? Darf man solche Korrekturen vornehmen?

    Vielen Dank!

  15. Verwalter erstellte die Abrechnung vom 01.01.21 – 31.12.21 im Dezember 2022 ohne einen detaillierten Beleg für die Ablesung der einzelnen Messungen. Die Abrechnung ist unübersichtlich und unverständlich.
    Außenstände sind ebenfalls reichlich und unerklärlich. Da der Verwaltervertrag von ihm im Oktober zum Dezember 22 ausläuft, ist eine Übergabe bisher nur zögerlich.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert