Die Eigentümerversammlung ist für jede Wohnungseigentümergemeinschaft ein wichtiges Mittel, um das Gemeinschaftseigentum zu verwalten. Man unterscheidet dabei zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Eigentümerversammlung. Die ordentliche findet in der Regel einmal pro Jahr statt, während Einladungen zur außerordentlichen Eigentümerversammlungen anlassbezogen erfolgen. In beiden Fällen stellt sich die Frage, wer eigentlich zu einer Eigentümerversammlung einladen darf und wer nicht. Dies klären wir in der Reihe „FAQ“ in kompakter Form. Mehr Infos zur Eigentümerversammlung
Einladung zur Eigentümerversammlung = Einberufung der Eigentümerversammlung
In § 24 WEG („Einberufung, Vorsitz, Niederschrift“) finden Sie die Regelungen rund um die Eigentümerversammlung.
Eine Eigentümerversammlung wird in offizieller Sprechweise „einberufen“ und zwar durch eine sogenannte berechtigte Person. Praktisch erhalten Sie als Wohnungseigentümer aber eine schriftliche Einladung. In aller Regel kommt diese vom Hausverwalter, der zur einmal jährlich stattfindenden „ordentlichen“ Eigentümerversammlung einlädt. Diese Eigentümerversammlung dient vor allem dazu, Beschlüsse zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan sowie ggf. zur Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates fassen zu können.
Außerordentliche Eigentümerversammlungen sind deutlich seltener und man wird als Wohnungsbesitzer vor allem dann zu einer solchen Veranstaltung eingeladen, wenn es ein Problem mit der Verwaltung der WEG gibt (z. B. dringender Instandsetzungsbedarf, Sonderumlage erforderlich, vorzeitige Abberufung und Kündigung des Verwalters etc.). Die Frist für die Einladung zur Eigentümerversammlung beträgt zwei Wochen. Nur bei besonderer Dringlichkeit darf hiervon abgewichen werden (z. B. undichtes Dach). Darüber hinaus muss das Einladungsschreiben natürlich diverse Informationen, wie etwa Ort und Datum sowie Uhrzeit, enthalten.
Einberufung der Eigentümerversammlung durch den Hausverwalter
Grundsätzlich kommen mehrere Personen für die Einberufung einer Eigentümerversammlung in Frage: Der Verwalter, Mitglieder des Verwaltungsbeirates und einzelne Eigentümer.
Zu den klassischen Aufgaben einer Hausverwaltung gehört die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen. Im Rahmen der Einladung zu einer ordentlichen Eigentümerversammlung erhalten Sie in der Regel die folgenden Unterlagen:
ggf. weitere Dokumente (Preisangebote, technische Zeichnungen etc.)
Auch für die außerordentliche Eigentümerversammlung muss die Tagesordnung mitgeliefert werden!
Einberufung der Eigentümerversammlung durch den Beirat
Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, ist der Verwalter dazu verpflichtet, eine solche abzuhalten. Erfolgt dies nicht, kann eine Einberufung auch durch den gewählten Beirat der WEG erfolgen.
Die Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung ist mit viel Arbeit verbunden – inbesondere, wenn man darin keine Erfahrung hat. Man muss unter anderem eine Tagesordnung erstellen, die Veranstaltung moderieren und das Protokoll erstellen sowie die Beschlusssammlung pflegen.
Eine Eigentümerversammlung kann auch durch einen Beirat einberufen werden, wenn die WEG aus verschiedensten Gründen ohne Verwalter ist – oder, wenn sich der Verwalter entgegen seinen Pflichten weigert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. In der Regel handelt es sich dann um eine außerordentliche Eigentümerversammlung, mit welcher der aktuelle Verwalter abberufen und ein neuer Verwalter berufen werden soll. Gerade unseriöse Hausverwaltungen versuchen, ihre Abwahl möglichst lange zu verhindern, indem sie einfach keine Eigentümerversammlung einberufen. Gemäß § 24 WEG reicht schließlich mehr als ein Viertel der Eigentümer aus, um eine Eigentümerversammlung zu fordern.
Die Einberufung kann sowohl durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates, als auch durch dessen Stellvertreter erfolgen. Hieran erkennt man, dass die Wahl eines Verwaltungsbeirates für eine WEG ab einer bestimmten Größe sehr sinnvoll ist. Jedoch muss man bedenken, dass die Einberufung einer Eigentümerversammlung immer mit einem gewissen Aufwand verbunden sein wird (Räumlichkeiten buchen, Einladung und Tagesordnung erstellen und versenden, Protokollführung etc.), sodass sich evtl. auch die Initiierung eines Umlaufbeschlusses lohnen kann.
Einberufung einer Eigentümerversammlung durch einen Eigentümer
Gibt es keine Verwaltung und keinen Beirat, kann jeder Eigentümer bei Gericht einen Antrag stellen, sich zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigen zu lassen.
Manchmal bleibt kein anderer Weg übrig, als eine außerordentliche Eigentümerversammlung ohne Verwalter einzuberufen. Dies kann eine wichtige Grundlage sein, damit es mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wieder bergauf geht.
Auch wenn der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates und dessen Stellvertreter fast immer Miteigentümer sind, wollen wir nun auf die Einberufung einer Eigentümerversammlung durch einen Eigentümer eingehen, der nicht selbst verwaltet und auch nicht Mitglied des Beirates ist. Wann ist dies möglich? Ein Eigentümer kann sich durch das zuständige Amtsgericht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung berechtigen lassen, wenn die WEG ohne Verwalter und ohne Beirat dasteht – oder, wenn sich der Verwalter pflichtwidrig weigert und kein Verwaltungsbeirat existiert. Dies ist sehr aufwendig und es kommt sogar vor, dass Gerichtsmitarbeiter mit einer solchen Anfrage schlichtweg überfordert sind. Sie kann jedoch das letzte Mittel sein, um eine sogenannte Zwangsverwaltung zu verhindern, denn eine WEG darf nicht ohne Verwalter sein!
Die Antwort kurz und knapp
Im Normalfall wird einmal jährlich durch den WEG-Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen, um die üblichen Beschlüsse zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan zu fassen. Außerordentliche Eigentümerversammlungen können ebenfalls durch den Verwalter einberufen werden. Hier ist es jedoch schon häufiger Usus, dass Verwaltungsbeiräte – und in viel selteneren Fällen einzelne Eigentümer – zu einer solchen Versammlung einladen. Dieses Recht hat der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates sowie der entsprechende Stellvertreter. Ein einzelner Eigentümer müsste sich dafür eine Ermächtigung beim Amtsgericht einholen.
Als Diplom-Ingenieur mit zusätzlichem MBA-Abschluss bringt Till Tauber die erforderlichen Kenntnisse mit, um wirtschaftliche und verwaltungstechnische Fragestellungen zur Immobilie aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten. Neben der Betreuung des Bewerbungsportals TT Bewerbungsservice schreibt er regelmäßig für Hausverwaltung-Ratgeber.de. Dabei stehen vor allem praxisnahe Tipps und Hilfen für Eigentümer sowie für Mieter im Vordergrund.
Wir haben eine besondere Situation: Durch Manipulationen des Verwalters ist die WEG massiv unterversichert. Wegen dieser (und anderen) Pflichtverletzung und zur schnellstmöglichen Korrektur der Versicherungsverhältnisse soll er abgerufen werden. Eine Mehrheit dafür ist sicher. Kann aufgrund der Eilbedürftigkeit der Beiratsvorsitzende eine außerordentliche Versammlung einberufen? Andernfalls müsste ja der untreue Verwalter aufgefordert werden, dies zu tun, was er mit Sicherheit nicht täte. Damit würde Zeit verloren und die nicht hinnehmbaren Versicherungsverhältnisse noch länger fortbestehen.
Besonders, wenn dies nicht möglich sein sollte stellt sich eine weitere Frage: Könnte bei dem Verdacht auf eine Straftat, als welche die genannten Manipulationen möglicherweise anzusehen sind, der Beiratsvorsitzender den Verwalter ohne formalen Beschluss aber mit der Gewissheit, die Mehrheit hinter sich zu haben, dem Verwalter sofort fristlos kündigen um nicht mehr Zeit zu verlieren?
Wir haben eine besondere Situation: Durch Manipulationen des Verwalters ist die WEG massiv unterversichert. Wegen dieser (und anderen) Pflichtverletzung und zur schnellstmöglichen Korrektur der Versicherungsverhältnisse soll er abgerufen werden. Eine Mehrheit dafür ist sicher. Kann aufgrund der Eilbedürftigkeit der Beiratsvorsitzende eine außerordentliche Versammlung einberufen? Andernfalls müsste ja der untreue Verwalter aufgefordert werden, dies zu tun, was er mit Sicherheit nicht täte. Damit würde Zeit verloren und die nicht hinnehmbaren Versicherungsverhältnisse noch länger fortbestehen.
Besonders, wenn dies nicht möglich sein sollte stellt sich eine weitere Frage: Könnte bei dem Verdacht auf eine Straftat, als welche die genannten Manipulationen möglicherweise anzusehen sind, der Beiratsvorsitzender den Verwalter ohne formalen Beschluss aber mit der Gewissheit, die Mehrheit hinter sich zu haben, dem Verwalter sofort fristlos kündigen um nicht mehr Zeit zu verlieren?