Fenster in der WEG: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Wohnungseigentümer benötigen Beschluss für Fensteraustausch, Fensterreparatur und Fenstersanierung.

Ähnlich wie beim Thema Balkon gibt es auch bezüglich der Fenster und Balkontüren in Eigentümergemeinschaften häufig Diskussionen und Konflikte rund um finanzielle Zuständigkeiten und die konkrete Bezahlung von anfallenden Kosten. Fenster oder Balkontüren sind witterungsbedingt nicht ewig haltbar und nicht jahrelang ohne Weiteres in einem gutem Zustand. Das äußere Erscheinungsbild einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist darüber hinaus stark von der Einheitlichkeit der verbauten Türen und Fenster geprägt. Häufig ist es aber so, dass viele Wohnungseigentümer schnell einfach in Eigenregie einen Fensterbauer beauftragen und Balkon- und Terrassentüren und Fenster austauschen oder streichen lassen. Aber geht das eigentlich so ohne Weiteres? Und wenn nicht, warum nicht? Widmen wir uns in diesem Beitrag der Dauerfrage, ob Fenster in Eigentumswohnungen dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zugehörig sind und was das für Sie als Eigentümer auch nach der WEG-Reform 2020 konkret bedeutet.

Ein häufiges Szenario: Lange Diskussionen um Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Zähe und endlose Eigentümerversammlungen sind für viele Besitzer von Wohneigentum ein lästiges Übel. Das Thema Fenstersanierung und -reparatur trägt hin und wieder dazu bei, besonders im Hinblick auf die Kostenübernahme.

Einheitliche Fenster und Türen in WEGs als Gemeinschaftseigentum nur mit Beschluss veränderbar.
Einheitliche Türen und Fenster in Wohnungseigentümergemeinschaften bilden ein harmonisches Gesamtbild ab. Wie wäre es, wenn jeder selbst über die Fensterfarbe und das Material bestimmen dürfte?

Es geschieht sehr oft, dass eine Eigentümerversammlung stattfindet und die WEG-Verwaltung erst hinterher erfährt, dass ein Eigentümer neue Fenster eingebaut hat. Vielen Wohnungsbesitzern ist gar nicht bewusst, dass diese Vorgehensweise problematisch ist. Dabei ist die Vorgabe aus § 5 Abs. 2 des Wohnungseigentümergesetzes sehr eindeutig: Außenfenster werden immer zum Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft gezählt. Sie gehören somit der Gemeinschaft und es einzelne Wohnungseigentümer können somit nicht in Eigenregie schnell Handwerker zum Austausch beauftragen. Vor allem neuen Mitgliedern einer WEG ist oft gar nicht klar, welche Anteile ihrer Wohnung sie konkret gestalten dürfen wie sie möchten und welche nicht. Wer glaubt, einen Balkon oder Markisen beliebig selbst in Eigenregie verändern zu können, irrt. Lange Diskussionen und häufig hoch emotionale Eigentümerversammlungen, in denen die damit verbundenen Sichtweisen und finanzielle Zuständigkeiten erörtert werden, sind die Folge.

Fenster sind eindeutig Gemeinschaftseigentum

Abgeschlossen und einheitlich, so das Ideal: Wie aber würde eine Liegenschaft aussehen, in der jeder Eigentümer frei über Material und Farbe der Balkontüren und Fenster bestimmen könnte? Vermutlich würde die Optik leiden.

Aber was genau umfasst die Vorgabe, dass Fenster in Eigentümergemeinschaften zum

Fenster in Wohnungseigentümergemeinschaften sind nur auf der Innenseite in Teilen Sondereigentum.
Die Innenseite der Fenster in einer Eigentumswohnung wird dem Sondereigentum zugeordnet, sodass Holzfenster innen in der Regel von den Eigentümern selbst gestrichen und instand gesetzt werden dürfen.

Gemeinschaftseigentum gehören? Was bedeutet das für das Wohnen und für die Verwaltungsabläufe? Für sämtliche Änderungen an Fenstern, auch für Renovierungen wie Streichen oder das Anbringen von Außenjalousien, muss vorher zwingend ein Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen. Und Obacht, auch jedwede Änderungen an der Verglasung, der äußeren Fensterbänke und -simse, an Fensterläden sowie Fensterrahmen müssen via Beschluss abgesegnet werden. Folglich bestimmen die Eigentümer gemeinsam über die Erhaltung: Ist bisher alles aus Aluminium, dann dürfen sich einzelne Eigentümer keine preisgünstigen Fensterrahmen aus PVC aussuchen. Dies gilt auch für die Farbe von Fenstern, die nicht frei gewählt werden darf, sodass eine einheitliche Optik des Gebäudes gewährleistet wird. Die Fensterbänke innen sind hingegen Sondereigentum und Eigentümer sind hinsichtlich der Auswahl von Farbe und Material unabhängig von Beschlüssen.

Übersicht: zum Fenster gehöriges Gemeinschaftseigentum

  • Fensterläden
  • Verglasung
  • Fensterrahmen außen
  • Fenstersimse außen
  • Fensterbänke außen
  • Außenjalousien und Markisen

Übersicht: Zum Fenster gehörendes Sondereigentum:

  • Innengriffe
  • Fensterbänke innen

Infografik – Fenster in der Eigentumswohnung

Diese Infografik zeigt, was Sie mit Fenstern ihren Fenstern in der Eigentumswohnung machen dürfen.

Wer zahlt für die Fenster in WEGs?

Auch hier wird wieder ersichtlich, wie wichtig eine dem Alter und dem Bauzustand entsprechende Erhaltungsrücklage für eine WEG ist. Fallen neben der Fenster- oder Balkontürsanierung noch weitere Instandhaltungsmaßnahmen an, handelt es sich mitunter um größere Summen.

Wer zahlt für Reparatur von Fenstern und Balkontüren in WEGs.
Das Thema Kostenübernahme für Reparaturen und Instandhaltungen beschäftigt viele Eigentümer in Wohnungseigentümergemeinschaften sehr: Wer zahlt wie viel für welche Arbeiten?

Steht ein Austausch, eine Reparatur oder das Streichen von Fenstern in einer WEG an, dann bestimmen die Eigentümer gemeinsam über die Details. Aber wer zahlt dafür? Es ist so dass im Regelfall alle Miteigentümer gemeinsam für die Aufwendungen an Balkon- und Terrassentüren sowie für Fenster aufkommen. Tauscht ein Eigentümer beispielsweise ohne Beschluss seine bestehenden Holzrahmen durch Alurahmen, bleibt er nicht nur auf den Kosten sitzen, sondern muss wieder auf Holzrahmen zurück bauen. Aber Achtung, die WEG-Reform 2020 brachte diesbezüglich eine weitere Option mit ins Spiel: Per einfachem Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung kann dafür gestimmt werden, dass lediglich jene Eigentümer zahlen, deren Fenster betroffen sind (siehe WEG § 16 Abs. 2).

Und wenn die Teilungserklärung etwas anderes sagt?

Die eigene Teilungserklärung gut zu kennen, ist für Eigentümer wichtig. Vorsicht ist jedoch bei dem Thema Fenster und der Zuordnung zum Sondereigentum geboten.

Die Teilungserklärung ordnet Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu, aber Achtung bei dem Thema Fenster.
Auch wenn die Teilungserklärung Fenster explizit als Sondereigentum ausweist, sprechen BGH-Urteile gegen eine solche Zuordnung. Wichtig ist auch der Umstand, ob in Ihrer WEG gemäß der Gesetzesnovelle ein Beschluss zur Kostenverteilung bei Fenstern gefasst wurde oder in Zukunft noch gefasst wird.

Es gibt Teilungserklärungen, die andere Zuteilungen von Sonder- und Gemeinschaftseigentum darlegen. Das bietet für Eigentümer wie unerfahrene WEG-Verwalter oft wiederkehrenden Ärger mit sich und ist eine typische Quelle von Missverständnissen: Selbst dann, wenn Teilungserklärungen Fenster als Sondereigentum deklarieren, hat die bisherige Rechtsprechung etwas dagegen. So urteilte der BGH (Urteil vom 14. Juni 2019 Az. V ZR 254/17) dass sowohl Fenster als auch Türen stets zum Gemeinschaftseigentum gehören. Eine andere Auslegung sei nicht mit den Schutz der anderen Wohnungseigentümer vereinbar, da sich ein irrender Miteigentümer beispielsweise die Instandhaltungskosten im Nachhinein von der Gemeinschaft erstatten lassen könnte. Auch an diesem Beispiel wird klar, wie wichtig es ist, dass Eigentümer, die sich selbst verwalten, sich mit dieser Thematik gut auskennen und WEGs, die einen Verwalter bestellt haben, auf Kompetenz setzen und nicht auf das günstigste Angebot. Ohne Zustimmung und Klärung der Kostenverteilung ist im Fazit keine Änderung an den Verglasungen, Fenstern, Balkontüren oder Außenjalousien möglich.

Nicht hinterher Maßnahmen absegnen lassen

Eigentümer, die auf eigene Initiative einen Fensterbauer beauftragen, ohne sich vorab einen Beschluss für die Maßnahme zu holen, bewegen sich auf dünnem Eis. Den Wenigsten ist dies bewusst.

Eigentümer tauschen Fenster oft selbst aus, lediglich eine Verpflichtung zur Reparatur ist gängig.
Denken Sie daran, das Thema Fenster rechtzeitig mit Ihrem WEG-Verwalter zu besprechen und ob ein Beschluss für die von Ihnen gewünschte Maßnahme erfolgen muss, bevor Sie auf eigene Faust tätig werden. Alles andere kann mitunter viel Ärger bedeuten.

Ganz wichtig für Neueigentümer und solche, die mit den Gegebenheiten der Abstimmung in einer Eigentümerversammlung nicht gut vertraut sind: Nichts auf eigene Faust unternehmen und hinterher absegnen lassen („Es wäre doch sowieso durchgegangen.“). Das kann gewaltig schiefgehen – Unstimmigkeiten bezüglich der wirtschaftlichen Situation in WEGs sind Dauerbrennerthemen und haben schon oft für Verwerfungen in der Gemeinschaft gesorgt. Ganz leicht bewegen sich die Beträge für Fensterreparaturen im vierstelligen Bereich. Auch wenn es mitunter ein langwieriger Prozess ist und ordentliche Eigentümerversammlungen, im Gegensatz zu außerordentlichen Veranstaltungen, nur einmal im Jahr stattfinden, sollten Sie als Eigentümer die Ihnen wichtigen Punkte rechtzeitig auf die TOP-Liste setzen lassen und, sofern Sie nicht teilnehmen können, eine Vollmacht abgeben. Gerade in größeren Liegenschaften sind Entscheidungsprozesse oft wirklich langwierig und können nicht schnell durch einen Umlaufbeschluss erledigt werden. Denken Sie bitte auch daran, dass nach dem neuen Wohnungseigentümergesetz die Eigentümerversammlung immer beschlussfähig ist!

Verpflichtung zur Pflege

Ein Blick in Ihre Teilungserklärung schafft Klarheit, ob dort gewisse Auflagen zur Pflege verschriftlich sind.

Was vielen Eigentümer oft nicht bewusst ist, ist der Umstand, dass es Teilungserklärungen gibt, welche eine Pflicht oder weitere dann näher bestimmte Auflagen beinhalten, die sich um die Pflege von Fenstern drehen. Dies kann beispielsweise ein Passus sein, der besagt, dass Holzinnenfenster zur Reduktion des Verrottungsrisikos von innen regelmäßig gestrichen werden müssen. Der finanzielle Aufwand wird nicht von der Gemeinschaft getragen, sondern obliegt dem Eigentümer. Achtung: Bei Glasschäden kann es durchaus sein, dass Teilungserklärungen die Beseitigung ebenfalls den Eigentümern auferlegen, unabhängig vom Verursacher. So müssen blinde oder trüb gewordene Glasscheiben auf eigene Kosten ersetzt werden (BayObLG NZM 2001, 1081). Gibt es in der Wohnungseigentümergemeinschaft große Glasfronten, sollte der Abschluss einer Glasbruchversicherung abgewogen werden.

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