Das Thema Grundbuchauszug war vor kurzem in den Medien überaus präsent, als es um den Kaufpreis für eine Berliner Villa des weitestgehend erfolglosen und zahlreichen Lobbyismusvorwürfen ausgesetzten Gesundheitsministers ging. Journalisten des “Tagesspiegels” hatten Einsicht in das entsprechende Berliner Grundbuch angefordert und die Kaufsumme für die Dahlemer Luxusimmobilie des noch amtierenden Ministers ermittelt. Dieser war jedoch der Meinung, dass die Journalisten kein Recht auf eine Einsichtnahme hätten und dass das Grundbuchamt die Kaufsumme für die Villa nicht hätte nennen dürfen. Zudem wollte er vom Grundbuchamt die Namen der anfragenden Journalisten genannt bekommen. Mag dieses Agieren des Gesundheitsministers ziemlich verwundern, wirft es jedoch eine wichtige Frage auf: Wer darf eigentlich einen Grundbuchauszug anfordern und wie bekommen Sie in Ihrem konkreten Fall Einsicht in das Grundbuch? Diese Frage klären wir in diesem Beitrag auf einfache Weise – ohne in eine juristische Fachsprache zu verfallen. Ebenso stehen Ihnen weiter unten im Text Mustervorlagen zur Verfügung, mit denen Sie selbst einen Grundbuchauszug beim entsprechenden Grundbuchamt anfordern können. Bitte beachten Sie, dass sich dieser Beitrag nicht auf das Wohnungsgrundbuch bezieht, welches für WEG-Wohnungen genutzt wird.
Was steht in einem Grundbuch und wie ist es aufgebaut?
Bei einem Grundbuch handelt es sich um ein Register – also quasi um eine Datenbank –, in dem Grundstücke enthalten sind. Es steht also auf einer Stufe mit anderen Registern wie etwa dem Handels- oder dem Vereinsregister. Auch wenn man beim Grundbuch von einem öffentlichen Register spricht, bedeutet dies nicht, dass jeder Anfagende einfach so Einsichtnahme bekommt. Ein jedes Grundbuch enthält alle wichtigen Informationen zu den darin enthaltenen Grundstücken. Dazu existiert pro Grundstück ein sogenanntes Grundbuchblatt, welches wie folgt aufgebaut ist:
Das gesamte Grundbuch besteht aus der Summe aller Grundbuchblätter. Diese haben einen festen Aufbau, den man als Eigentümer bzw. Käufer in Grundzügen kennen sollte.
1. Deckblatt (Aufschrift)
Auf dem Deckblatt des Grundbuchs sind das Amtsgericht, der Bezirk sowie die Nummer des Grundbuchblatts (Laufende Nummerierung) und das Datum der letzten Änderung hinterlegt.
2. Bestandsverzeichnis
Hier finden sich die Angaben zu Gemarkung, Flur und Flurstück sowie die Bezeichnung der Lage und Nutzungsart plus Größe.
3. Abteilung 1 (Eigentümer)
In diesem Abschnitt sind die Eigentumsverhältnisse aufgeführt. Dazu gehört die Auflistung aller Eigentümer mit Datum sowie Grund für die Eintragung (z. B. Auflassung, Erbfolge, Zuschlagserteilung, Zwangsversteigerung). Hier werden auch Anteile ausgewiesen, wenn es sich um das Eigentum mehrerer Personen – natürliche oder juristische – handelt. Erbengemeinschaften sind hier natürlich ebenfalls eingetragen, sollten sie Eigentümer sein.
4. Abteilung 2 (Lasten und Beschränkungen)
Hier sind alle Lasten sowie Beschränkungen aufgeführt. Hierzu gehören beispielsweise Dienstbarkeiten (Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten), Nießbrauch, Reallasten und Erbbaurechte. Als Beschränkungen kommen hingegen dingliche Vorkaufsrechte, Vormerkungen (siehe Artikel zur Auflassungsvormerkung) und Widersprüche gegen Eintragungen in den Abteilungen 1 und 2 in Frage. Ebenso sind mögliche Verfügungsbeschränkungen in der Abteilung 2 eingetragen.
In der Abteilung 3 sind sogenannte Grundpfandrechte vermerkt. Dabei handelt es sich um Grundschulden, Hypotheken, Sicherungsgrundschulden und Rentenschulden. Mögliche Widersprüche können auch hier eingetragen sein.
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchten, ist der Grundbuchauszug eine der erforderlichen Grundlagen. Verkäufer weisen damit aus, dass ihnen das Grundstück bzw. die Immobilie gehört und Käufer erkennen, ob Lasten vorliegen.
In der Praxis sind vor allem die folgenden Informationen aus dem Grundbuch besonders relevant:
Lage und Größe des Grundstücks
Der Eigentümer des Grundstücks bzw. der Immobilie
Belastung mit Grundschulden
Wegerechte
Nießbrauchrechte
Wohnrechte
Sind mehrere Rechte in den Abteilungen 2 und 3 eingetragen, ist vor allem auch die Rangfolge von besonderer Bedeutung, denn es muss klar sein, welches Recht höher einzustufen ist, wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt.
Wer darf das Grundbuch einsehen bzw. einen Grundbuchauszug anfordern?
Das Grundbuch ist quasi eine öffentlich gepflegte Datenbank, jedoch bedeutet dies nicht, dass es voll und ganz öffentlich zugänglich ist. Die Informationen im Grundbuch, und damit auch in einem Grundbuchauszug, sind, wie man oben erahnen kann, von vertraulichem Charakter. Wer möchte schon, dass beispielsweise ein neugieriger Nachbar sich darüber informieren kann, wie viel Geld man bei der Bank leihen musste, um die eigene Immobilie plus Grundstück kaufen zu können? Der Gesetzgeber möchte verständlicherweise Erscheinungen wie die des Besichtigungstourismus unterbinden. Dazu hat dieser festgelegt, dass nur solche Personen Zugriff auf Informationen aus dem Grundbuch erhalten, die ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ haben. Dieser Begriff ist natürlich, wie auch beispielsweise jener der ordnungsgemäßen Verwaltung, schwammig formuliert und nicht im Detail festgelegt. Dennoch weiß man, dass die Grundbuchämter bei den in der nachfolgenden Liste genannten Personen von einem „berechtigen Interesse“ ausgehen:
Das Grundbuch mag zwar öffentlich geführt sein, dies bedeutet jedoch nicht, dass es öffentlich zugänglich ist. Aufgrund der darin enthaltenen Informationen und Daten dürfen nur Personen mit einem “berechtigten Interesse” entsprechende Grundbuchauszüge erhalten.
dem Eigentümer des Grundstücks bzw. der Immobilie
Kreditgeber bzw. Banken, welche den Kredit absichern müssen
Gläubiger des Eigentümers, z. B. zwecks Zwangsversteigerung oder Wahrnehmung des Erbbaurechts
Eigentümer angrenzender Grundstücke
Mieter, etwa um festzustellen, ob der Vermieter auch wirklich Eigentümer der Immobilie / des Grundstücks ist
Behörden, Notare und Gerichte zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben
Vermessungsingenieure, die eine öffentliche Bestellung nachweisen können
die Presse im Rahmen der Pressfreiheit bzw. der Informationsfreiheit, wenn ein öffentliches Interesse vorliegt
Aber auch Bevollmächtigte der oben genannten Personen und Institutionen darf ein Grundbuchauszug nicht verwehrt werden. Die entsprechende Entscheidung trifft der zuständige Beamte im Grundbuchamt, der das Vorliegen eines „berechtigten Interesses“ zu prüfen hat.
Betrachtet man den Fall des derzeitigen Gesundheitsministers, so ist es naheliegend, dass auch Rechtslaien zu dem Fazit kommen, dass die Einsichtnahme der Journalisten in das Grundbuchblatt der neuen Berliner Villa nicht zu beanstanden war. Der Imageschaden war also schon vorab eigentlich recht leicht absehbar und man kann sich fragen, ob ein Fokus auf die Bewältigung der Coronapandemie nicht sinnvoller gewesen wäre.
Wofür benötigt man einen Grundbuchauszug?
Der häuftigste Fall für den ein Grundbuchauszug zu einer Immobilie oder zu einem Grundstück benötigt wird ist ein Verkauf. Üblicherweise nutzt der Notar hierfür das “Elektronische Grundbuch” und man muss sich als Verkäufer und Käufer nicht weiter darum kümmern.
Bei einem Grundbuchauszug handelt es sich also um eine Abschrift eines Grundbuchblattes. Diese kann entweder unbeglaubigt oder beglaubigt sein. Als Verkäufer oder Käufer wird ein Grundbuchauszug zur Beglaubigung des Kaufvertrages beim Notar benötigt. Der Verkäufer weist damit nach, dass ihm das Grundstück bzw. die Immobilie tatsächlich gehört und der Käufer erfährt über mögliche Lasten, die im Grundbuch eingetragen sind. Üblicherweise fordert der Notar, welcher den Kaufvertrag erstellt und beglaubigt, den erforderlichen Grundbuchauszug an, sodass man als Verkäufer wie auch als Käufer diese Aufgabe nicht selbst übernehmen muss.
Daneben ist vor allem auch die Bank zu nennen, wenn man als Käufer eine Immobilie oder ein Grundstück über ein Darlehen finanzieren möchte. Diese möchte natürlich genau wissen, was sie finanziert und sich zur Absicherung ins Grundbuch eintragen lassen.
Wie kann man einen Grundbuchauszug anfordern?
Sollten Sie einen Auszug aus dem Grundbuch benötigen, gilt es, zunächst das zuständige Grundbuchamt herauszufinden. Diese sind den Amtsgerichten zugeordnet, sodass Sie dieses ermitteln müssen. Die entsprechenden Kontaktinformationen finden Sie meistens auf der Website des Amtsgerichts. Dieses müssen Sie dann nur noch anschreiben, am besten per Post. Gleichzeitig besteht die Möglichkeit, persönlich beim Grundbuchamt vorbeizuschauen und dort den Auszug anzufordern. In diesem Fall müssen Sie jedoch daran denken, Ihren Personalausweis mitzunehmen. Ebenso gibt es das sogenannte „Elektronische Grundbuch“, also die Möglichkeit, Auszüge aus dem Grundbuch über das Internet zu erhalten. Hiervon bleibt die Notwendigkeit des Vorliegens eines „berechtigten Interesses“ natürlich unberührt. Zugriff auf dieses vergleichsweise modernen Verfahrens haben jedoch nur Behörden, Notare, Gerichte und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Da es sich beim Grundbuch um ein standardisiertes und häufig genutztes öffentliches Register handelt, sind die Kosten für einen Auszug sehr gering – unabhängig davon, ob es sich um eine unbeglaubigte oder beglaubigte Abschrift handelt.
Im Vergleich zu manch anderen offiziellen Dokumenten ist ein Grundbuchauszug vergleichsweise günstig. Ein unbeglaubigter Auszug kostet € 10,00, während für eine beglaubigte Ausfertigung € 20,00 in Rechnung gestellt werden, wenn Sie dieses Dokument direkt beim Grundbuchamt anfordern. Fordern Sie über einen Notar an, entstehen natürlich zusätzliche Kosten. Gleiches gilt, wenn Sie einen Onlineservice zur Wahrnehmung dieser Tätigkeit beauftragen. Welche Option sich für Sie lohnt und praktikabel, hängt von Ihrem konkreten Fall ab. Möchte man als Eigentümer aus Interesse heraus wissen, was im Grundbuch steht, reicht auch ein unbeglaubigter Grundbuchauszug. Bitte bedenken Sie, dass das Verwenden älterer Grundbuchauszüge, um Geld zu sparen, mit dem Risiko einhergeht, dass die darin enthaltenen Informationen und Daten veraltet sind und nicht mehr den aktuellen Tatsachen entsprechen.
Einen Grundbuchauszug anfordern: So lange dauert es
Bei dem „Elektronischen Grundbuch“ dauert die Erstellung des Grundbuchauszuges nicht sehr lange, sondern lediglich ein paar Minuten. Stellen Sie selbst schriftlich einen Antrag auf einen Grundbuchauszug, so müssen Sie mit einer Dauer von etwa zwei Wochen rechnen, bis Sie die Antwort per Post zugestellt bekommen. Erscheinen Sie persönlich beim Grundbuchamt, müssen Sie je nach Auslastung natürlich auch etwas Wartezeit mit einplanen. In Pandemiezeiten ist in der Regel natürlich vorher eine Anmeldung wichtig, welches jedes Grundbuchamt individuell regelt. Grundsätzlich ist das Anfordern eines Auszuges aus dem Grundbuch kein komplizierter Verwaltungsakt und damit recht leicht und schnell zu bewerkstelligen.
Liegt ein „berechtigtes Interesse“ vor, kommen Sie über das zuständige Grundbuchamt zu dem gewünschten Grundbuchauszug. Dort können Sie den Antrag schriftlich oder auch vor Ort stellen. Ansonsten kann auch ein Notar einen Grundbuchauszug für Sie anfordern. Vorlagen - Grundbuchauszug anfordern
Wie lange dauert es einen Grundbuchauszug zu bekommen?
Es dauert ca. zwei Wochen, bis Sie den gewünschten Grundbuchauszug bekommen, wenn Sie diesen auf dem Postweg angefordert haben. Ein Notar muss beim „Elektronischen Grundbuch“ nur wenige Minuten warten. Hinweise zum Grundbuchauszug
Kann man das Grundbuch online einsehen?
Ja, das Grundbuch kann online eingesehen werden. Dieses „Elektronische Grundbuch“ steht jedoch nur Behörden, Notaren, Gerichten und öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren zur Verfügung.
Kann jeder ins Grundbuch einsehen?
Ins Grundbuch kann gemäß Paragraf 12 Grundbuchordnung jede Person einsehen, die ein „berechtigtes Interesse“ nachwiesen kann.
Lisa Bönemann hat über mehrere Jahre hinweg als Eigentümerin die verschiedensten Hausverwaltungen kennengelernt: engagierte und kompetente Verwaltungen sowie leider auch weniger gute, bei denen die Post monatelang auflief. In dieser Zeit hat sie sich intensiv in das Thema Hausverwaltung einarbeiten müssen und festgestellt, dass es im Internet nur wenig Informationen für Wohnungseigentümer gibt. Um dies zu ändern, hat sie das Portal Hausverwaltung-Ratgeber.de gegründet.
