Hausgeld bei einer WEG-Eigentumswohnung

Jeder Besitzer einer WEG-Eigentumswohnung muss Hausgeldzahlungen leisten. In diesen Beitrag bekommen Sie praxisnahe Antworten zum Hausgeld – nicht nur in Bezug auf die Festlegung und Höhe, sondern auch auf die Frage, ob es umlagefähig ist.

Wer sich zum ersten Mal eine Eigentumswohnung kauft, und diese entweder selbst bewohnt oder diese vermietet, wird sich mit dem Thema Hausgeld auseinandersetzen müssen. Typische Fragen sind: “Was bedeutet Hausgeld?”,“Wie hoch ist das Hausgeld?”, “Wer legt die Hausgeldhöhe fest?” oder “Kann ich das Hausgeld auf meinen Mieter umlegen?” Jede Immobilie, ob Eigenheim, Eigentumswohnung oder Miethaus bzw. Mietwohnung, kostet im Unterhalt Geld und dieses muss der Mieter bzw. der Eigentümer aufbringen. Gibt es bei Mietwohnungen die Kaltmiete sowie die Warmmiete, wobei sich letztere als Kaltmiete plus Nebenkosten versteht, muss der Besitzer einer Eigentumswohnung natürlich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nur die Nebenkosten (plus Beiträge zur Instandhaltungsrücklage) entrichten. Diese Kosten bezeichnet man als Hausgeld oder Wohngeld. Kommen wir nun dazu, wie sich das Hausgeld in einer WEG zusammensetzt und ob dieses zu 100 % umlagefähig ist!

► Hier geht es direkt zur Infografik rund um das Hausgeld!

Hausgeld: Die Definition

Unter Hausgeld versteht man eine Vorschusszahlung des einzelnen Wohnungseigentümers an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das Hausgeld dient der Finanzierung aller Kosten für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der WEG und wird üblicherweise monatlich gezahlt.

Muss man das Hausgeld monatlich oder jährlich bezahlen?

Das Hausgeld wird monatlich bezahlt und es handelt sich dabei um einen anteiligen Vorschuss auf die jährlichen Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Betrieb der Immobilie.

Hausgeld wird grundsätzlich monatlich gezahlt und zwar im Voraus. Es handelt sich um Vorschusszahlungen, die sich an dem in einer Eigentümerversammlung genehmigten Wirtschaftsplan ausrichten. Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bedeutet dies, dass der Wirtschaftsplan die folgenden Bestandteile beinhaltet:

1. Einnahmen und Ausgaben für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (voraussichtlich, abgeschätzt).
2. Anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung.
3. Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der Instandhaltungsrücklage.

Das Hausgeld setzt sich dabei aus den Punkten 2 und 3 zusammen, also kurz gefasst, aus den laufenden Kosten der WEG plus der Instandhaltungsrücklage, die angespart wird, um größere Vorhaben aus dem Bereich der Instandhaltung begleichen zu können. Da es sich um Vorauszahlungen handelt, ist es auch klar, dass diese monatlich zu überweisen sind. Empfänger ist die Hausverwaltung bzw. eigentlich die WEG, denn zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört ein offenes WEG-Konto (WEG-Eigenkonto), das auf den Namen der WEG eingerichtet ist. Man kann das Hausgeld also letztendlich auch mit den Abschlagzahlungen, wie man sie beispielsweise von den Energieanbietern her kennt, vergleichen.

Was beinhaltet das Hausgeld für eine Eigentumswohnung und wie setzt es sich zusammen?

Bei allen Bestandteilen des Hausgeldes handelt es sich um Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum entstehen. Den Strom für Ihre Wohnung bzw. für Ihr Sondereigentum und sonstige Kosten, die Sie persönlich verursachen, müssen Sie natürlich selbst bezahlen. Dazu gehören ebenso Reparaturen wie die Heizung, sofern die WEG über keine Zentralheizung verfügt.

Das Hausgeld für eine Eigentumswohnung setzt sich immer aus mehreren Positionen zusammen, die dem gültigen Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft zu entnehmen sind. Grundsätzlich erhalten Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung natürlich von der Hausverwaltung ein Schreiben, mit denen Ihnen die Höhe des Hausgeldes sowie die entsprechenden Kontodaten mitgeteilt werden. Zahlen Sie Hausgeld, bedeutet dies, dass Sie Ihrer wesentlichen Pflicht als Miteigentümer einer WEG nachkommen!

Aufgrund der unterschiedlichen Betriebskosten und der Miteigentumsanteile laut Teilungserklärung ist das Hausgeld immer eine sehr individuelle Sache. Zudem unterliegt das Hausgeld von Jahr zu Jahr Schwankungen, die von öffentlichen Gebühren, Dienstleistungsverträgen und der Höhe der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage abhängen. Gehen die Hausgeldkosten von Jahr zu Jahr deutlich in die Höhe, sollten Sie trotzdem ganz genau hinschauen! Durchschnittliche Werte für das Hausgeld dürften derzeit zwischen € 3,00 und € 4,00 pro Quadratmeter liegen, was jedoch nur ganz grob zur Abschätzung dienen kann.

Bestandteile Hausgeld

• Übliche Betriebskosten (Wasser, Müllabfuhr, Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum, Gartenpflege, Reinigungskosten, Winterdienst, Schornsteinfeger usw.).
• Heiz- und Stromkosten für das Gemeinschaftseigentum (z. B. Treppenhäuser, Tiefgaragen).
• Kosten für die Hausverwaltung (Gebühren Hausverwalter, Kontoführungskosten etc.).
• Kosten für kleinere Reparaturen, die nicht von der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden (z. B. defektes Schloss, kaputte Glühbirnen, defekte Rauchwarnmelder).
• Beiträge zur Instandhaltungsrücklage (Prinzip des Ansparens).

Je kostenintensiver die Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums ist, umso teuerer fällt anteilig auch das Hausgeld an. Immobilien mit Hausmeisterservice, Aufzügen, umfangreichen Gemeinschaftsgaragen sowie Saunen oder gar Swimmingpools haben für die Eigentümer in der Regel deutlich höhere Hausgeldzahlungen zur Folge. Bevor Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden, sollten Sie also immer den Faktor Hausgeld in Ihre Kaufentscheidung miteinbeziehen. Dies gilt auch dann, wenn Sie die Wohnung vermieten möchten, denn Wohnungen mit unverhältnismäßig hohen Mietnebenkosten sind bei Mietern nicht unbedingt beliebt. Es gibt sogar Fälle, in denen das Hausgeld einer Eigentumswohnung teurer als die Warmmiete einer vergleichbaren Wohnung ist. In einem solchen Fall sollte man sich gut überlegen, ob man sich in eine solche Wohnungseigentümergemeinschaft einkaufen möchte!

 

 

Infografik zum Hausgeld: Alles Wissenswerte für Eigentümer im Überblick

 

Wie wird das Hausgeld für Ihre Eigentumswohnung festgelegt?

Das Hausgeld für Ihre Eigentumswohnung erschließt sich aus den Miteigentumsanteilen, die Sie mit dem Kauf der Wohnung erworben haben.

Nicht jede Liegenschaft verfügt über Eigentumswohnungen gleicher Größe, sodass sich die Frage stellt, welcher Eigentümer, welche Kosten für das Gemeinschaftseigentum zu tragen hat. Somit muss in der Folge auch das Hausgeld mit der Wohnungsgröße variieren. Wenn man eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt man vielmehr Miteigentumsanteile (MEA) sowie das Nutzungsrecht am Sondereigentum, also an einer Wohnung. Die Immobilie einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine feste Anzahl an Miteigentumsanteilen, die auf die einzelnen Wohnungen – je nach Größe – verteilt werden. Dazu werden ebenso Faktoren wie ein möglicher Tiefgaragenstellplatz berücksichtigt. Die Miteigentumsanteile werden immer mit der Teilungserklärung festgelegt. Die Summe aller Miteigentumsanteile beträgt dabei immer eine gerade Zahl wie beispielsweise 100, 1.000, 10.000 oder 100.000. Haben Sie in etwa 1.750 MEA von 10.000 MEA, müssen Sie sich mit Ihrem Hausgeld an 1.750 MEA / 10.000 MEA = 17,5 % der Ausgaben der WEG gemäß Wirtschaftsplan beteiligen.

Wie viel Hausgeld ist normal?

Die Bandbreite eines als „normal“ zu bezeichneten Hausgeldes liegt zwischen monatlich € 2,00 und € 5,00 pro Quadratmeter. In den meisten Fällen dürfte der Wert bei ca. € 3,00 liegen. Die Höhe des Hausgeldes für eine konkrete Eigentumswohnung ist nicht nur von der Wohnfläche, sondern auch vom Bauzustand des Gemeinschaftseigentums sowie von der finanziellen Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) abhängig.

Umlagefähig oder nicht?! Was Sie als Vermieter über das Hausgeld wissen müssen.

Auch, wenn Sie eine Eigentumswohnung mit der Absicht, diese zu vermieten, kaufen, ist es sinnvoll, sich mit dem Thema Hausgeld auszukennen. Die Vermietung soll sich lohnen und die Rentabilität hängt unter anderem von der Höhe des Hausgeldes ab.

Zahlungspflichtiger beim Hausgeld sind Sie als Miteigentümer – auch dann, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten und einen Mietzins zusammen mit den Nebenkosten monatlich überwiesen bekommen. Sie müssen dabei berücksichtigen, dass Sie natürlich auch dann Hausgeld zahlen müssen, wenn Ihre Eigentumswohnung nicht bewohnt wird. Leerstand kann auf Dauer also recht teuer werden und für die meisten Vermieter bedeutet dies, dass sie sich bemühen müssen, einen solchen zu vermeiden. Zudem ist der Betrag für das Hausgeld immer höher als die Nebenkosten, die Sie vom Mieter Ihrer Wohnung auf monatlicher Basis erhalten. Die Ursache hierfür ist der Umstand, dass nicht alle Bestandteile des Hausgeldes durch den Mieter zu bezahlen sind. Man spricht auch von umlagefähigen sowie nicht umlagefähigen Kosten. Hieraus ergibt sich eine bestimmte Differenz, die zu Ihren Lasten geht, denn die Mietnebenkosten enthalten beispielsweise keine Reparaturkosten. Die Kaltmiete stellt also noch lange nicht den Gewinn dar, den Sie aus der Vermietung Ihres Eigentums erwirtschaften.

Das Hausgeld wird einmal pro Jahr abgerechnet: Die Jahresabrechnung.

Im Rahmen der Jahresabrechnung wird das Hausgeld mit den tatsächlichen Kosten verrechnet. Hieraus ergibt sich für Sie als Wohnungseigentümer entweder ein Guthaben oder eine Forderung.

Da es sich beim Hausgeld um Vorauszahlungen handelt und die Kosten für ein kommendes Wirtschaftsjahr durch die Hausverwaltung nur abgeschätzt werden können, sind in der Regel Nachzahlungen oder Rückerstattungen erforderlich. Die Verwaltung zieht dazu den Wirtschaftsplan sowie die tatsächlichen Kosten heran und verrechnet diese miteinander. Eine solche Abrechnung, die auch unter der Bezeichnung Hausgeldabrechnung bekannt ist, erhält jeder Eigentümer für sein Sondereigentum bzw. für seine Miteigentumsanteile. Der Abrechnungszeitraum beträgt normalerweise ein ganzes Kalenderjahr, beginnend mit dem 1. Januar und endend mit dem 31. Dezember. Sind die Guthaben oder Forderungen recht hoch, kann eine Anpassung des Wirtschaftsplans für die nächste Abrechnungsperiode angezeigt sein. Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, müssen sich die umlagefähigen Positionen aus der Jahresabrechnung natürlich in der Mietkostenabrechnung wiederfinden. Mögliche Guthaben sind auszubezahlen, während Forderungen durch den Mieter an Sie zu entrichten sind.

Wenn ein Miteigentümer das Hausgeld nicht zahlt: Es geht zu Lasten der Gemeinschaft!

Leider gibt es WEGs, in denen einer oder mehrere Miteigentümer, aus welchen Gründen auch immer, das Hausgeld nicht regelmäßig oder vielleicht auch gar nicht zahlen. Sie geraten in Zahlungsverzug. Hält dieser Zahlungsverzug über mehrere Monate an, können teilweise recht beachtliche Summen entstehen, die der Hausverwaltung zur Bewirtschaftung der Immobilie fehlen. Ziel des Verwalters muss es sein, im Sinne der WEG, die ausstehenden Forderungen geltend zu machen und entsprechende Schritte einzuleiten. Auf Dauer können zahlungsunfähige oder zahlungsunwillige Miteigentümer der WEG und damit auch Ihnen anteilig einen finanziellen Schaden zufügen. Es muss also rechtzeitig und zielführend durch den WEG-Verwalter gehandelt werden. Für die Eskalation im Falle ausstehender Hausgeldzahlungen stehen mehrere Optionen offen, die ein erfahrener Verwalter kennen wird. Zahlungsunwillige Wohnungsbesitzer bedeuten also immer auch höhe Kosten für die anderen Miteigentümer!

 

 

Das Hausgeld im Fazit: Ein genaues Hinschauen lohnt sich, wenn die Höhe nicht stimmt!

Ziel eines kompetenten und engagierten WEG-Verwalters kann es nur sein, eine geeignete Höhe des Hausgeldes zu finden, damit zu hohe Abweichungen zwischen dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung vermieden werden. Über Guthaben freut man sich in aller Regel, doch bei Nachzahlungen sieht die Sache schon wieder ganz anders aus.

Das Hausgeld gehört fest zur Eigentumswohnung und stellt die Grundlage für den Betrieb und den Erhalt des Gemeinschaftseigentums dar. Dabei hängt die genaue Höhe für Ihre Wohnung von der Anzahl der Miteigentumsanteile sowie von der Höhe der Betriebskosten ab. Nicht vernachlässigen darf man als Eigentümer die Fixkosten, die zusätzlich zum Hausgeld entstehen. Ein guter Verwalter wird versuchen, Dienstleistungsverträge mit einem guten Kosten-Nutzen-Faktor für die WEG abzuschließen, um so das Hausgeld möglichst gering zu halten. Ein zu hohes Hausgeld kann verschiedene Ursachen haben, wobei eine von diesen eben in überteuerte Dienstleister- und Handwerkerrechnungen bestehen kann. Hier müssen Sie genau hinschauen und prüfen, ob die Höhe des Hausgeldes berechtigt ist. Dazu steht Ihnen die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen ebenso als Mittel zur Verfügung wie die Diskussion auf einer Eigentümerversammlung. Letztendlich sind es die Eigentümer selbst, die mit ihrer Zustimmung oder Ablehnung des von der Hausverwaltung vorgeschlagenen Wirtschaftsplans über die Höhe des Hausgeldes befinden.
In diesem Zusammenhang muss jedoch auch ein niedriges Hausgeld hinterfragt werden – und zwar in Bezug auf die Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Spart die Wohnungseigentümergemeinschaft zu wenig, kann es passieren, dass in Zukunft eine unerwartete und mitunter teuere Sonderumlage erhoben wird. So etwas kommt dann vor, wenn eine umfangreichere Reparatur- bzw. Instandsetzungsmaßnahme erforderlich wird und die WEG nicht ausreichend Reserven auf dem Konto der Instandhaltungsrücklage hat, um diese zu bezahlen. Dies ist der Fall, wenn ein Dach undicht wird oder die Baufälligkeit eines Balkons zur Einsturzgefahr führt. Bei der Instandhaltungsrücklage sollte eine jede WEG also einen vernünftigen Kompromiss bezüglich der Höhe der Instandhaltungsrücklage finden. Ein kompetenter Hausverwalter wird mit dem Wirtschaftsplan eine vernünftige Größe ansetzen.

Gravierende Änderungen des Hausgeldes sind oftmals ein Indikator dafür, dass etwas mit der Hausverwaltung nicht stimmt! Ein guter Hausverwalter wird versuchen, einen möglichst realistischen und für die WEG günstigen Wirtschaftsplan aufzustellen. Trotzdem hat er keinen Einfluss auf mögliche Kostenerhöhungen von Dienstleistern wie der Müllabfuhr.

Tipps und wichtige Informationen zum Hausgeld

• Klären Sie, ob Sie das Hausgeld auf ein WEG-Eigenkonto oder auf ein Treuhandkonto des Verwalters überweisen sollen! Im letzteren Fall ist unbedingt Handlungsbedarf seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegeben! Nicht immer können oder wollen Banken zu den Kontoarten Auskunft geben.
• Behalten Sie die Entwicklung des Hausgeldes für Ihre Eigentumswohnung immer im Blick.
• Bei größeren Änderungen des Hausgeldes sollten Sie sich über die Ursachen informieren und prüfen, ob diese plausibel sind.
• Klären Sie als Eigentümer, ob die Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ausreichend ist, da eine zu niedrige Rücklage zukünftige Sonderumlagen zur Folge haben könnte.
• Schauen Sie sich den vom Verwalter vorgeschlagenen Wirtschaftsplan genau an, und machen Sie sich mit den einzelnen Positionen vertraut, bevor Sie in der Eigentümerversammlung dafür oder dagegen stimmen.
• Prüfen Sie Ihre Jahresabrechnung ganz genau und vollziehen Sie alle Kosten nach.
• Bei Unklarheiten lohnt es sich, den Verwalter und / oder den Beirat zu kontaktieren.

Dieser Beitrag wurde am 28.06.2021 aktualisiert.

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