Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft: Durch Gemeinschaftseigentum miteinander verbunden!

Wer eine Wohnung kauft, wird automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft, was mit verschiedenen Rechte und Pflichten einhergeht. Der Kauf umfasst dabei die Wohnung in Form von Sondereigentum sowie Anteile am Gemeinschaftseigentum, den sogenannten Miteigentumsanteilen. Diese sind die Grundlage für das Hausgeld und für die Höhe Ihrer Haftung, wenn die WEG in die Zahlungsunfähig hereinrutscht.

Alle wichtigen Informationen und Tipps rund um die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Jede Eigentumswohnung, die Sie kaufen können, ist mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft verknüpft. Als Besitzer einer Wohnung gehört Ihnen das Sondereigentum plus Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Es gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mit seinen Vorgaben für eine ordnungsgemäße Verwaltung.

Eine Eigentumswohnung zu erwerben, hört sich für viele Menschen erst einmal sehr gut an: Endlich Eigentum und vor allem der eigene Herr in den eigenen vier Wänden?! Sicherlich sind mit einer Eigentumswohnung oftmals mehr Freiheiten verbunden als mit einer Mietwohnung, doch bedeutet der Kauf einer Wohnung zunächst, dass Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geworden sind. Sie sind nun ein Miteigentümer und verfügen über alle damit einhergehenden Rechte, sind aber auch in die Pflichten eingebunden. Inwieweit es sich dann tatsächlich um eine Gemeinschaft handelt, die intern respektvoll miteinander umgeht und Entscheidungen trifft, die nach objektiven Kriterien sinnvoll und vorausschauen sind – das stellt sich oftmals erst nach den ersten Eigentümerversammlungen und im täglichen Zusammenleben heraus. Dabei kann im Vorfeld des Wohnungskaufs auf dem Papier durchaus alles gut und unauffällig ausgesehen haben.

Was versteht man genau unter einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist dann rechtlich begründet, wenn der erste Eigentümer in das Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht eingetragen wurde. Grundlage einer jeden WEG ist die Teilungserklärung, mit der das Eigentum aufgeteilt wird. Einige Menschen bezeichnen die Teilungserklärung auch als Bibel für den Hausverwalter. Es gibt dabei drei Formen des Eigentums: Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Teileigentum. Sondernutzungsrechte können ebenfalls in einer Teilungserklärung festgeschrieben werden.

Die Zusammensetzung einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus verschiedenen Miteigentümern mit unter Umständen unterschiedlichen Interessen hinsichtlich der Hausverwaltung.
Nur selten handelt es sich bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft um eine homogene Gruppe. So trifft man in der Regel auf die verschiedensten Charaktere. Das kann gut gehen – muss es aber nicht! Überlegen Sie dies, bevor Sie sich beispielsweise zur Wahl als Verwaltungsbeirat aufstellen lassen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus allen Besitzern von Wohnungen (Sondereigentum) sowie Räumlichkeiten einer WEG-Immobilie, die als Teileigentum geführt werden. Hierzu bedarf es eines Vertrages, mit dem das Sondereigentum (Wohnungen) sowie das Teileigentum (z. B. Ladenlokal, gewerbliche Räume) zugewiesen wird. Solange die WEG-Immobilie noch nicht fertiggestellt ist und kein Eintrag im Grundbuch erfolgte, spricht man von einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die einzelnen Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft besitzen immer Sonder- oder Teileigentum plus Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Entsprechend dieser Anteile müssen sich die Miteigentümer an den Ausgaben der WEG beteiligen. Genau diesen Zweck erfüllt das Hausgeld, für das monatliche Vorauszahlungen entsprechend der jeweiligen Miteigentumsanteile zu leisten sind. Was man also üblicherweise als Hausgeld bezeichnet, ist in Wirklichkeit eine Abschlagszahlung auf die Kosten zur Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Abgerechnet wird ein Wirtschaftsjahr dann im Rahmen der Jahresabrechnung, die aus einer Gesamtabrechnung für die WEG sowie aus Einzelabrechnungen – jeweils eine für jeden Miteigentümer – besteht. Für diese werden dann die tatsächlichen Kosten mit jenen aus dem Wirtschaftsplan, der eine Abschätzung bzw. Prognose darstellt, verrechnet und es kommt entweder zu einer negativen oder einer positiven Abrechnungsspitze. Hinter diesem Begriff aus dem Bereich der Buchhaltung steckt eigentlich etwas ganz simples: Mit einer negativen Abrechnungsspitze ist eine Nachzahlung gemeint, während eine positive Abrechnungsspitze mit einem Guthaben gleichzusetzen ist.

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Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Achten Sie bitte stets darauf, dass das Geld Ihrer WEG auf sicheren offenen Fremdgeldkonten (WEG-Eigenkonten) angelegt ist – und nicht auf Treuhandkonten, deren Inhaber der Verwalter ist. Dies entspricht nicht den Vorgaben an eine ordnungsgemäße Verwaltung!

Die Teilrechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat mehrere Folgen, beispielsweise das WEG-Eigenkonto als offenes Fremdgeldkonto.
Die Teilrechtsfähigkeit bedeutet für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), dass diese unter anderem Konten im eigenen Namen führen darf. Die Zeiten der Treuhandkonten sind dank unseriöser Verwalter und inkompetenter Verwaltungsbeiräte leider noch längst nicht vorbei. Mit der Teilrechtsfähigkeit hat eine WEG Rechte, aber auch Pflichten.

Besonders wichtig ist der Umstand, dass Wohnungseigentümergemeinschaften seit der Novellierung des Gesetzes (Wohnungseigentumsgesetz → Abkürzung: ebenfalls WEG) im Jahr 2007 teilrechtsfähig sind. Dies bedeutet, dass diese sowohl Rechte, als auch Pflichten hat. So kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft Verträge mit Dienstleistern (z. B. Hausverwaltung, Energieversorger, Handwerker etc.) eingehen sowie eigene Konten eröffnen. Auch ist es WEGs möglich, sogenannte WEG-Eigenkonten bzw. offene Fremdgeldkonten zu besitzen, deren Inhaber sie selbst ist und nicht der Hausverwalter. Das Führen solcher Konten ist ein wesentliches Merkmal der ordnungsgemäßen Verwaltung. Nutzt Ihr WEG-Hausverwalter dennoch Treuhandkonten, sollten Sie sich die Frage nach dessen Seriosität stellen. Nur unseriöse oder inkompetente Verwalter greifen zur Anlage des WEG-Vermögens auf unsichere Treuhandkonten zurück. Dabei muss man berücksichtigen, dass die Instandhaltungsrücklage einer WEG teilweise sehr hohe Geldsummen enthält.

So könnte man sich eine gut funktionierende Wohnungseigentümergemeinschaft vorstellen!

Es gibt in Deutschland mit Sicherheit viele tolle Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen ein sachlicher Umgangston gepflegt wird und die sich für eine vernünftige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einsetzen. Wird eine solche WEG durch einen kompetenten und seriösen Hausverwalter betreut, kann man sich als Miteigentümer sehr glücklich schätzen.

Eine gute Wohnungseigentümergemeinschaft zeichnet sich durch eine vernünftige Diskussionskultur, ein angemessenes Hausgeld und einen guten baulichen Zustand der Gemeinschaftsimmobilie aus.
Man muss ja nicht gleich enge Freundschaften mit allen Miteigentümern aufbauen, doch gibt es WEGs, in denen die Stimmung passt – und solche, bei denen das Hausgeld eine angemessene Höhe hat. Wichtig ist, dass es eine offene Diskussionskultur gibt, die von gegenseitigem Respekt geprägt ist. Auch die kritischen Stimmen unter den Miteigentümern müssen zu Wort kommen.

Eine jede WEG ist eine Gruppe unterschiedlicher Menschen mit verschiedenen Charakteren. Dies bedeutet oftmals, dass verschiedene Interessen und Vorstellungen aufeinandertreffen. Nicht zwingend müssen unterschiedliche Meinungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu Problemen führen, wenn eine gute Diskussionskultur vorherrscht. Vor allem die regelmäßige und mindestens einmal im Jahr stattfindenden Eigentümerversammlungen sind der Anlass, um sich als Gemeinschaft mit den Fragen rund um die Verwaltung der WEG-Immobilie auseinanderzusetzen und gemeinschaftlich- demokratisch Entscheidungen in Form von Beschlüssen zu treffen. Das Wohnungseigentumsgesetz bietet dafür eine sehr gute Grundlage und ist teilweise auch sehr praxisnah. In einer gute funktionierenden WEG müssen nicht alle Eigentümer einer Meinung sein, doch herrscht eine positive Stimmung, in welcher sich jeder Miteigentümer an der Verwaltung der Anlage in konstruktiver Weise beteiligt. Auch kritische Stimmen werden gehört. Es gibt keinen Verwaltungsbeirat, der seine Funktion als Machtmittel versteht und seine Pflichten überschreitet und in die Distanzlosigkeit abrutscht. Ebenso werden Bedenken einzelner Miteigentümer gehört und ernst genommen. Zu dem Hausverwalter sowie sonstigen Dienstleistern wird ein kooperatives Verhältnis gepflegt, ohne diesen jedoch blind zu vertrauen. Die Verwaltungsunterlagen werden somit auch jährlich durch eine kompetente Person im Rahmen der Rechnungsprüfung eingesehen und geprüft. Das Hausgeld ist folglich angemessen und die Rücklagen der WEG sind sicher auf WEG-Eigenkonten bzw. offenen Fremdgeldkonten angelegt. Soweit die Optimalvorstellung einer WEG für den einzelnen Wohnungsbesitzer! Doch die Realität sieht leider oftmals völlig anders aus…

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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft als „Diktatur der Dummheit“…

Gerade finanzielle und verwaltungstechnische Angelegenheiten erfordern ein Mindestmaß an Intelligenz. Ist dieses nicht gegeben, dafür jedoch ein großes Ego, so kann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft vieles völlig falsch laufen. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn ungeeignete Personen den Verwaltungsbeirat der WEG bilden und unbedarften Eigentümern ihre Meinung aufzwingen.

Inkompetente Verwaltungsbeiräte und unfähige, aggressive Miteigentümer können einer Wohnungseigentümergemeinschaft geradezu schaden.
Leider gibt es genügend Wohnungseigentümergemeinschaften, deren Miteigentümer durch Inkompetenz und Unfähigkeit gekennzeichnet sind. Ein Einkauf lässt sich nicht immer vermeiden, sodass einige frischgebackenen Wohnungsbesitzer geradezu einen Schock auf der ersten Eigentümerversammlung bekommen.

Im schlimmsten Fall bedeutet eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Praxis eine „Diktatur der Dummheit“, in welcher die die Vernunft nicht zählt und in der inkompetente Miteigentümer die Oberhand haben. Dann fallen die Eigentümer auch reihenweise auf die bekannten Tricks unseriöser Verwalter herein. Wenn nicht die Vernunft, sondern persönliche Befindlichkeiten die Handlungsgrundlage darstellen, haben Sie sich leider in eine sehr ungünstige WEG eingekauft. Die Auswirkungen können durch einen seriösen WEG-Verwalter zwar aufgefangen und die Stimmung in eine sinnvolle Richtung geführt werden, doch eine Garantie dafür gibt es nicht. Wird Ihre Immobilie jedoch zusätzlich noch von einer unseriöse Hausverwaltung betreut, vermag eine ungünstige Wohnungseigentümergemeinschaft erst recht ihr volles Potenzial zu entfalten – und zwar im Negativen. Meistens ist dies mit unnötigen Kosten und viel zu hohen Ausgaben verbunden, die Sie als Miteigentümer anteilig tragen müssen – auch, wenn Sie es selbst besser gemacht hätten.
Unseriöse Verwalter freuen sich in der Regel über Gemeinschaften, in denen die persönlichen Motive vor rationalen Argumenten gestellt werden– denn sie wissen diese meist optimal für eigene Zwecke anzusprechen. Als Beispiel sei hier ein inkompetenter und übergriffiger Verwaltungsbeirat zu nennen, der regelmäßig durch den unseriösen Verwalter auf Eigentümerversammlungen für seinen „Einsatz“ gelobt wird – und sich darüber noch erfreut zeigt, während der bauliche Zustand der Gemeinschaftsimmobilie als sehr schlecht bezeichnet werden muss und die Instandhaltungsrücklage der WEG auf einem unsicheren Treuhandkonto hinterlegt ist. Darüber hinaus freuen sich unseriöse Verwalter regelmäßig über die Entlastung durch die WEG, obwohl sie hätten besser nicht entlastet werden dürfen. Eine „Diktatur der Dummheit“ lässt sich vor allem anhand der folgenden Kriterien als solche identifizieren.

Merkmale einer ungünstigen Wohnungseigentümergemeinschaft (in die Sie sich nicht einkaufen sollten)

Angst und Aggression in der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die von einen unseriösen Verwalter verwaltet wird.
Wenn in einer Eigentümerversammlung eine Stimmung der Angst vorherrscht, weil sich WEG-Verwalter und Verwaltungsbeirat gemeinsam auf Kritiker einschießen, können Sie davon ausgehen, dass etwas nicht stimmt. Sind Sie Teil einer solchen WEG geworden, sollten Sie zügig schauen, ob es hinsichtlich der Hausverwaltung mit rechten Dingen zugeht. Das erfahren Sie am besten im Rahmen einer Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen.
  • Argumente zählen für die Miteigentümer nicht – persönliche Befindlichkeiten und Meinungen haben einen viel höheren Stellenwert als die tatsächlichen Fakten.
  • Andere Meinungen werden schroff abgewiesen, ohne eine Begründung folgen zu lassen oder mit einem „das haben wir immer schon so gemacht“.
  • Dem Hausverwalter wird blind und auf naive Weise voll vertraut auch, wenn z. B. der Verwalter das Objekt noch nie gesehen hat, geschweige denn sich zu Abnahmen von Sanierungsmaßnahmen herablässt.
  • Die Miteigentümer wissen offensichtlich nicht genau, worüber sie eigentlich abstimmen (siehe Verwalterentlastung).
  • Die Mitglieder machen erst gar nicht von ihrem Stimmrecht Gebrauch oder gehen aus Langeweile einfach von der Eigentümerversammlung nach Hause: Die Beschlussfähigkeit ist gefährdet, es können keine Beschlüsse gefasst werden, obwohl dringende Sanierungsmaßnahmen erledigt werden müssen. Hinterher wird sich beschwert, dass die Verwaltung nichts macht.

    Miteigentümer/in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist restlos mit der Verwalter der WEG überfordert und stimmt leichtfertig in den Eigentümerversammlungen für die Entlastung der Hausverwaltung ab.
    Viel häufiger als aggressive und übergriffige Miteigentümer werden Sie solche antreffen, die mit den Verwaltungsangelegenheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft schlichtweg restlos überfordert sind. Genau solche Eigentümer wünschen sich unseriöse Verwalter und inkompetente Beiräte, denn diese werden vermutlich nicht stören und sich bereitwillig zu „Stimmvieh“ degradieren lassen.
  • Drohungen werden ausgesprochen oder es wird viel geschrien, um kritische Gegenstimmen im Keim zu ersticken.
  • Einzelne Eigentümer nehmen nach Gutdünken bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vor, obwohl kein entsprechender Beschluss dazu gefasst wurde (z. B. Umgestaltung des Gartens, eigenmächtiges Streichen der Außenfassade, Wanddurchbrüche, Gehwegerneuerungen).
  • Eine Gruppe von Miteigentümern dominiert den Rest der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Konflikte eher scheut.
  • Der WEG-Verwalter nutzt die Wohnungseigentümergemeinschaft in den Eigentümerversammlungen offensichtlich als „Stimmvieh“ und macht Stimmung gegen einzelne kritische Stimmen, um z. B. an Treuhandkonten festzuhalten.
  • Wo es wirklich wichtig wäre (z. B. zum Erhalt der Bausubstanz), möchte die WEG kein Geld ausgeben und zeigt sich geizig, während in anderen Bereichen unnötig viel Geld ausgegeben wird, ohne dass es jemanden stört (z. B. überteuerter Gartendienst, Premiumversicherungen, unangemessene Verwalterkosten).
  • Die Mehrheit weigert sich, eine dem Baujahr und Bauzustand angemessene Rücklage zu bilden. Zwei Jahre später zeigen sich erste Risse am Dach ein ganz neues Dach und somit die Zahlung von sehr viel Geld auf einmal in Form einer Sonderumlage ist unausweichlich.

Diese Liste ließe sich mit Sicherheit noch weiter ergänzen, doch bieten die einzelnen Punkte eine gute Möglichkeit, um eine WEG einzuordnen.

Der WEG-Verwalter ist dazu verpflichtet, Ihnen als Miteigentümer eine aktuelle Eigentümerliste zur Verfügung zu stellen. Mit den dort hinterlegten Kontaktdaten können Sie wichtige Anliegen auch per Schreiben oder E-Mail außerhalb der Eigentümerversammlungen mitteilen.

Welche Optionen haben Sie als Miteigentümer, wenn die WEG nicht zur Vernunft kommen will?

Tipps und Infos, um in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Probleme in der Hausverwaltung vorzugehen.
Wenn Sie in eine Wohnungseigentümergemeinschaft geraten sind, deren Verwaltung mehr Schaden anrichtet als Nutzen bringt, sollten Sie sich Unterstützung suchen. In der Regel finden sich immer ein bis zwei kompetente Miteigentümer, die mit dem gegenwärtigen Zustand ebenfalls nicht zufrieden sind. Im Team lassen sich Probleme in der WEG-Verwaltung deutlich leichter angehen.
  • Ihre Redezeit in der Eigentümerversammlung nutzen, um in Richtung einer sinnvollen WEG-Verwaltung hinzuwirken.
  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft per Schreiben, inklusive leicht verständlicher Schaubilder oder Infografiken, auf Missstände in der Verwaltung hinweisen.
  • Einen Fachanwalt aufsuchen und dessen Ratschläge der Wohnungseigentümergemeinschaft mitteilen.
  • Beschlüsse, die offensichtlich gegen das Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen, auf dem Rechtsweg anfechten.
  • Mitglied des Verwaltungsbeirates und / oder Rechnungsprüfer werden, da diese Funktion nicht selten unbeliebt ist, Sie jedoch in einer besseren Position sind, um sich im Hinblick auf die WEG-Verwaltung einzubringen. Besonders empfehlenswert, wenn Sie sich bereits eingelesen haben und sich der Verdacht erhärtet, dass Ihr aktueller Beirat den Überblick völlig verloren hat und der WEG nur Schaden zufügt.
  • Ihr Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen wahrnehmen und bei Unstimmigkeiten die Wohnungseigentümergemeinschaft darauf hinweisen.

Mit den falschen Miteigentümern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Eigentumswohnung schnell zur Last werden. Es gibt nicht wenige Wohnungsbesitzer, die unter einer Konstellation an unerträglichen Miteigentümern leiden – und sich wieder ein Leben als Mieter oder Hausbesitzer wünschen. Zudem droht ein Werteverlust, der das Vermieten oder einen möglich Verkauf deutlich erschwert. Im Fokus steht lediglich immer der Kaufpreis was es jedoch heißt, Werte zu erhalten und ein angemessenes Hausgeld plus wenig Reparaturstau zu erreichen, tritt bei der Thematik immer in den Hintergrund. Teure Überraschungen müssen nicht die einzige Konsequenz aus Miteigentumsanteilen an einer ungünstigen WEG sein!

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