Immobilienbewertung – den Wert der Immobilie messen!

Immobilienbewertungen sind online, aber auch offline möglich - je nach Anlass und Umfang.

Das Angebot zur Immobilienbewertung ist inzwischen groß und hier und da ein bisschen unübersichtlich: Wer eine Immobilie bewerten lassen möchte, steht vor zahlreichen Anbietern, die sowohl online, als auch auf klassischem Wege eine derartige Bewertung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung offerieren. Aber nicht nur im Rahmen eines geplanten Verkaufs stellt sich die Frage nach einer Analyse des Werts. Es gibt unterschiedliche Gründe, warum eine Immobilie bewertet werden soll, darüber hinaus entsprechend diverse Arten und Verfahren. Wann ist aber eine Immobilienbewertung überhaupt sinnvoll oder sogar indiziert? Welche Faktoren werden in die Immobilienbewertung mit einbezogen?

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Grund für Immobilienbewertung: nicht nur der Verkauf

Anlässe für eine Immobilienbewertung gibt es viele wie etwa Scheidung, Versicherungsangelegenheiten, Versteigerung oder Erbfall.
Anlässe gibt es genug: Die Immobilienbewertung ist manchmal unvermeidbar, etwa im Rahmen einer Scheidung.

Wenn Sie ganz sicher sind, wie viel Ihre Immobilie wert ist, benötigen Sie bei einem Verkauf unter Umständen keine Bewertung. Versierte Besitzer können durchaus auch ohne Immobilienmakler verkaufen, wenn sie sich bei der administrativen Abwicklung und Preisermittlung sicher sind und weitere Rahmenbedingungen für einen reibungslosen Verkauf stimmen. Ein guter Immobilienvermittler hilft ihnen, rasch zu einem realistischen Preis zu gelangen. Es gibt jedoch jede Menge anderer Gründe, warum eine Immobilienbewertung ratsam oder unvermeidbar sein kann. Nicht nur, wenn eine Wohnung oder ein Haus verkauft werden soll, ist eine solche indiziert.

Immobilienbewertungen werden auch häufig erstellt, wenn:

  • ein Ehevertrag im Rahmen einer Eheschließung erstellt wird
  • eine Wohnung vererbt oder im Rahmen einer Schenkung übergeben wird
  • der Versicherungswert bestimmt werden soll
  • eine Bewertung von offiziellen Stellen wie Finanzamt, Gericht oder Versicherung gefordert ist
  • eine Scheidung ansteht
  • für Kreditnehmer der sogenannte Beleihungswert ermittelt wird.

Um eine Übersicht über den eigenen Vermögensstatus zu erhalten, kann eine Bewertung ebenfalls sinnvoll sein. Auch dann, wenn Eigenheimbesitzer die konkreten Kriterien nicht gut kennen, nach denen eine Immobilie bewertet wird und vielleicht hier und da nicht mehr auf dem aktuellsten Stand sind, mag eine Immobilienbewertung der passende Weg sein: Zu berücksichtigen ist auch, das viele Veräussernde von selbst genutzten Immobilien einen starken emotionalen Bezug zu dem eigenen Objekt haben. Nicht immer ist ein Gutachten nötig, in einigen Lebenssituationen hingegen unvermeidlich. Finanzielle Einbußen durch eine nicht realistische Einschätzung des Verkaufspreises stehen ebenfalls im Raum. Inzwischen ist die Auswahl der Anbieter für Immobilienbewertungen überaus groß und für jede Präferenz  – online oder offline – gibt es eine Option. Auch ein Kauf will natürlich immer gut überlegt sein. Planen Sie beispielsweise den Kauf einer Eigentumswohnung in einer Ihnen völlig fremden Umgebung, kann eine kostenlose Onlinebewertung ein erster Schritt zu einem ersten Preisabgleich sein. Ist der veranschlagte Preis für die inserierte Immobilie eventuell völlig überzogen? Oder doch viel zu niedrig angesetzt, etwa weil es einige bestehende Mängel gibt? Eine kostenlose Immobilienbewertung online kann erste Hinweise darauf geben.

Gründe gibt es viele, eine Immobilienbewertung erstellen zu lassen. Immobilien- oder Grundstücksbesitzer sollten wissen, wie viele Faktoren dort hineinspielen und wann welche Art der Bewertung indiziert ist.

Nach welchen Kriterien wird eine Immobilienbewertung erstellt?

Für eine aussagekräftige Immobilienbewertung werden zahlreiche Informationen einbezogen, darunter Lage, Ausstattung, Alter und Größe der Immobilie.
Ein Faktor allein sagt nicht viel aus. Gemeinsam ergibt sich ein genaueres Bild von dem Wert eines Objekts.

Ganz so „einfach einmal gucken, was die Nachbarn für ihr Haus bekommen haben“, reicht nicht aus, ist aber als Vorstellung hier und da noch verbreitet. Bei einer Immobilienbewertung sind sehr viele Faktoren ausschlaggebend, um sich einem angemessenen Preis zu nähern. Der alleinige Vergleich von Lage und Quadratmeterzahl hinkt hinterher, da dies für eine vollständige und aussagekräftige Bewertung nicht ausreicht.

Berücksichtigt bei einer Immobilienbewertung werden unter anderem die folgenden Faktoren:

Immobilientyp: Handelt es sich um eine Eigentumswohnung? Um ein Reihenhaus oder um ein freistehendes Haus? Je nach Nachfrage und Lage sind die jeweiligen Immobilientypen recht beliebt oder eben auch weniger angesagt.

Lage: Wo ist die Immobilie gelegen? In einem attraktiven und belieben Stadtteil einer Stadt, in welche dauerhaft mehr Menschen ziehen als abwandern? Oder außerhalb, auf dem Land, beispielsweise in einer Region, in der Abwanderung vorherrscht? Dies sind nur zwei Möglichkeiten von vielen. Aber auch die Anbindung an den ÖPNV und den Fernverkehr spielen eine große Rolle, ebenso vorhandene Lärmquellen.

Alter: Ist es ein begehrter, sanierter Altbau oder handelt es sich bei der angebotenen Immobilie etwa um ein Fachwerkhaus mit Denkmalschutzauflagen? Ist die Immobilie in einem baufälligen Zustand oder wurden kontinuierlich Modernisierungen vorgenommen?

Vergleichsobjekte: Zu welchem Preis werden vergleichbare Objekte in dem Viertel angeboten?

Bausubstanz sowie Energieeffizienz: Berücksichtigt wird natürlich auch die Bausubstanz. Ist das zu bewertende Objekt ein schlecht gedämmter Plattenbau oder ein nach neuesten Vorgaben gedämmtes Niedrigenergiehaus? Für alle Immobilientypen verpflichtend ist der Energieausweis. Auch die Einschätzung zur Energieeffizienz hat Einfluss auf den Wert.

Objektzustand: Wurden kontinuierlich Renovierungs- und Sanierungsarbeiten vorgenommen? In welchem Zustand befinden sich das Dach, die Rohrleitungen, die Fenster? Gibt es gegebenenfalls Sanierungsstau und wie alt ist die Heizungsanlage? Sind größere Vorhaben wie ein neues Dach unumgänglich? Bei Eigentumswohnungen ist die Höhe der Rücklage interessant: Eigentumswohnungen, die Sanierungsstau aufweisen und dazu keine entsprechenden Rücklage, sind mit Vorsicht zu betrachten.

Ausstattung: Sind alte Fliesen verlegt, die noch entfernt werden müssen oder ist bereits alles auf dem neuesten Stand? Parkettböden im Altbau oder Dielenböden sind beliebter als alte PVC-Böden. Wie viel müsste ein Käufer noch investieren? Verfügt die Immobilie über Terrassen und Balkone? Eine Einbauküche? Einen Aufzug? Eine Fußbodenheizung? Es gibt sehr viele Ausstattungskriterien, die für die Preisfindung entscheidend sind.

Nahversorgung/Infrastruktur: Befindet sich das Objekt weit ab, im Industriegebiet, ohne gute Anbindung an die tägliche Versorgung? Je nach Lebensphase sind den Bewohnern ganz andere Faktoren wichtig, aber eine gute Nahversorgung mit Apotheken, Supermärkten und Ärzten spielt für viele Wohnungssuchende eine Rolle. Auch eine schnelle Internetverbindung, die selbst im Jahr 2021 noch nicht überall in Deutschland flächendeckend ganz selbstverständlich ist, ist ein Plus.

Grundriss/Schnitt der Immobilie: Viele Objekte älteren Datums verfügen über sehr kleine Zimmer, insbesondere über sehr kleine, abgetrennte Küchen, wie sie heute nicht mehr ganz so beliebt sind. Entscheidend ist daher auch: Was ist eventuell hinsichtlich einer Umgestaltung möglich, wo sind die tragenden Wände? Die Größe ist auch entscheidend. Wohnungen um die 80qm zählen durchschnittlich zu den begehrtesten.

Nachweise für getätigte Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen: Das Objekt ist mit neuen Elektroleitungen versehen oder hat eine neue Heizanlage erhalten? Umso besser. Positiv auf den Verkauf wirken sich nicht nur die Maßnahmen selbst, sondern ebenfalls eine lückenlose Dokumentation über diese.

Bei Eigentumswohnungen: Die Teilungserklärung.

Bei Vermietung: Mieteinahmen und Abrechnungen.

Des Weiteren: Abrechnungsunterlagen, Flurkartenauszug, Bebauungspläne.

Eine Sache dürfte offensichtlich sein: Ohne die ganzen Unterlagen zum Haus oder zur Wohnung wird es ungenau. Suchen Sie rechtzeitig alle Dokumente zusammen, wenn Sie einen Immobiliengutachter beauftragen.

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Immobilientyp und die Bewertung – große Differenzen

Begehrte Lagen und die konstant hohe Nachfrage lassen die Preise steigen und freistehende Häuser werden oft hoch bewertet.
Immobilien in begehrten Lagen gelangen oft gar nicht in die Anzeigen der großen Portale. Entsprechend der hohen Nachfrage sind sie schnell verkauft.

Eine Eigentumswohnung in einem sanierten Altbau in der Stadt ist oft gefragter als eine vergleichbar große Wohnung in einer 60er-Jahre Wohnsiedlung am Rand. Wer in einem städtischen Umfeld wohnt und gerne eine eigene Immobilie besitzen möchte, wählt häufig den Weg hin zu einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Aber auch kleine Apartments an Hochschulstandorten sind überaus beliebt und begehrt, vor allem für die Vermietung. Eigentumswohnungen gibt es in diversen Größen und Ausstattungen. Dies gilt natürlich auch für die unterschiedlichen Haustypen, zu denen eine unterschiedliche Nachfrage herrscht. Sinkt diese Nachfrage, hat dies immer mehr oder weniger schnell Auswirkungen auf den Preis. Frei stehende Einfamilienhäuser mit großem Garten sind besonders begehrt, schließlich hat man keiner anderen Wohnform so viel Privatsphäre und Ruhe. Aber auch Reihenhäuser sind beliebte Kaufobjekte. Mehrfamilienhäuser sind oft ein wenig spezieller, aufwändig im Unterhalt und tendenziell eher für Investoren attraktiv.

Je nach Immobilientyp fallen die unterschiedlichsten Faktoren an. Zudem gibt es unterschiedliche Verfahren, die nicht immer den Kaufpreis widerspiegeln.

Aufgrund der hohen Grundstückspreise sind die Neubaugebiete teilweise extrem dicht bebaut. Ein großes Grundstück und viel Privatsphäre? Vielerorts Fehlanzeige! Entsprechend beliebt sind freistehende Häuser mit großem Garten.

Eine Übersicht gängiger Bewertungsverfahren von Immobilien

Die Wertermittlung von Grundstücken ist für viele Verkäufer wie auch für Käufer mehr als ratsam.
Die Grundstücksbewertung ist ein Klassiker – und jeder, der Bauland in begehrten Lagen besitzt, weiß, wie hoch die Nachfrage ist.

Die Verkehrswertermittlung: Seit Juli 2010 definiert die sogenannte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die gesetzlichen Prinzipien für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken. In dieser Verordnung berücksichtigt werden Faktoren wie beispielsweise die energetische Beschaffenheit eines Gebäudes. Verwendung findet die Immobilienwertermittlungsverordnung von Sachverständigen für die Ermittlung des Grundstückswerts, Banken und Versicherungen, Immobilienmaklern sowie Gutachterausschüssen. Definiert wird der Verkehrswert für Gebäude und Grundstücke im § 194 BauGB(DE). Herangezogen werden ähnliche Grundstücke oder Gebäude und deren aktuell erzielte Verkaufspreise.

Grundsätzlich sind in Deutschland drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren relevant, die normiert sind:

  • das Vergleichswertverfahren
  • das Ertragswertverfahren
  • das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren:

Bei einem Vergleichswertverfahren werden zur Wertermittlung, wie der Name bereits vermuten lässt, zahlreiche vergleichbare Objekte miteinander verglichen. Relevant für den Vergleich sind Gebäudeart, Größe, aber natürlich auch die Lage, die Eigenschaften des Grundstücks und die Qualität der Ausstattung spielen eine Rolle. Der bauliche Zustand wird ebenfalls in die Bewertung mit einbezogen. Erstellt ein Gutachter ein solches Vergleichswertverfahren, dann werden zudem die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse mit einbezogen. Das Vergleichswertverfahren ist eine etablierte Methode zur Bewertung von Immobilien. In der Praxis ist das Vergleichswertverfahren besonders bei sehr speziellen und individuellen Immobilien ein wenig limitiert, denn Reihenhäuser mit ähnlicher Ausstattung z.B. sind leichter zu vergleichen als ein Architektenhaus mit spezifischen Merkmalen in Alleinlage, in der sich weit und breit kein anderes Objekt befindet.

Das Ertragswertverfahren:

Insbesondere für Immobilien mit mindestens drei Wohneinheiten, Betreiberimmobilien wie Hotels und Gewerbeobjekte kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Getrennt vom Bodenwert wird der Wert des oder der Immobilien auf Basis des finanziellen Gewinns ermittelt. Die Zinserträge werden mitgerechnet, außen vor hingegen bleiben die Bewirtschaftungskosten. Das Ertragswertverfahren zeigt lediglich die aktuellen Zahlen.

Das Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren ist eins der drei am häufigsten genutzten Bewertungsverfahren für Immobilien.
Das Sachwertverfahren: Es gilt als eins der kompliziertesten Verfahren der Wertermittlung von Immobilien. Es beruht auf Sach- und Marktkenntnis.

Vereinfacht gesagt werden in diesem Verfahren die Kosten ermittelt, die bei Neubau des Objektes entstehen müssten. Der Faktor der Abnutzung wird nicht herausgelassen, sondern von der bereits ermittelten Summe abgezogen. Beim Sachwertverfahren werden zahleiche Faktoren berücksichtigt, ausgehend von der Nutzungszeit von 80 Jahren, welche der Gesetzgeber vorsieht: Der Bodenrichtwert, die Herstellungskosten der Außenanlagen sowie die des eigentlichen Objekts.  In der Berechnung werden pro Jahr 1,25 % von dem Gesamtwert gemindert. Hinzugerechnet wird dann der Bodenrichtwert und ein Marktanpassungsfaktor mit einbezogen. Der am Ende berechnete Objektwert entspricht nicht dem Verkaufswert und berücksichtigt nicht den Marktwert, sondern eher den Wert der Substanz.

Abschließend lässt sich feststellen, dass für die Unterschiedlichen Zwecke – also Verkauf, Besteuerung, Beleihung oder Bestimmung des Versicherungswertes – eine jeweils andere Art der Immobilienbewertung angewandt wird. Ein Vergleichswertverfahren ist an den tatsächlichen Preisen orientiert, die Genauigkeit jedoch ebenfalls von der Fachkompetenz des Immobiliengutachters abhängig.

Und sonst noch: Die Maklerformel

Bei einer Immobilienbewertung kommt man immer wieder mit dem Begriff der sogenannten Maklerformel in Kontakt. Diese ist im Prinzip eine simplifizierte Form des bereits erwähnten Ertragswertverfahrens, bei dem der Verkehrswert ermittelt wird. Nicht berücksichtigt wird jedoch die Restnutzungsdauer, sondern es wird stets von einer nicht begrenzten Gesamtnutzungsdauer ausgegangen. Der Jahresreinertrag  (sprich die Bruttomieterträge, von denen sämtliche Verwaltungs- und Betriebskosten abgezogen wurden) der Eigentumswohnung oder des Hauses wird durch den Kapitalisierungszins dividiert. Für Wohnimmobilien wird eine Höhe von etwa 4% bis 5% Kapitalisierungszins veranschlagt. Bei Gewerbeimmobilien liegen diese Kapitalisierungszinssätze höher, und zwar bei mindestens 6%. Aber: Die Niedrigzinsen der letzten Jahre (2021 und davor) bedingen es, dass die Kapitalisierungszinssätze in der Tendenz eher gesunken sind.

Je nachdem, für welchen Zweck es erstellt wird, kommt ein anderes Verfahren zum Tragen. Die Genauigkeit ist natürlich auch abhängig von der Kompetenz und Erfahrung des Gutachters.

Kosten der Immobilienbewertung

Je nach Art des Gutachtens kommen unterschiedliche Preise für die Immobilienbewertung zusammen, eine verbindliche Preistabelle für Gutachter gibt es nicht.
Für die unterschiedlichen Gutachten werden jeweils individuelle Preise veranschlagt. Eine kurze Onlinebewertung ist etwas ganz anderes als eine ausführliches Immobilienbewertung für das Gericht.

Es gibt verschiedene Arten der Preisanalyse und Gründe für Erstellung, sodass ganz unterschiedliche Kosten für die Immobilienbewertung entstehen können. Auch spielt der tatsächliche Aufwand aber auch die Objektgröße in die Kalkulation mit hinein. Die teuerste Variante ist oftmals die Bewertung durch einen Gutachter. Mit mindestens 400 – 500 Euro muss gerechnet werden. Die Sichtung aller relevanten Unterlagen, und dies sind mitunter wirklich viele, wird ebenfalls in die Kosten für die Immobilienbewertung mit einfließen. Eine bindende Honorartabelle für Immobiliengutachter gibt es nicht. Der freie Markt bestimmt die Preise. Onlinebewertungen in der Basisversion, die eher auf einen einfach gehaltenen Kostenvergleich zu Immobilien in der Nähe abzielen, gibt es meist kostenlos und etwas gründlichere Varianten starten ab etwa 50 Euro aufwärts.

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