Die Instandhaltungsrücklage einer mittelgroßen WEG kann durchaus im fünfstelligen Bereich liegt. Da wäre es schon attraktiv, den eigenen Anteil daran beim Verkauf der Eigentumswohnung auszahlen zu lassen. Die Frage, ob dies möglich ist und zahlreiche weitere Fragen rund um die Instandhaltungsrücklage einer WEG werden in diesem Artikel beantwortet!
Eine Frage dieser Art ergibt sich vor allem dann, wenn man eine in seinem Besitz befindliche Eigentumswohnung verkaufen möchte. Eine Instandhaltungsrücklage anzusparen, ist gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG (§ 21 WEG „Verwaltung durch die Wohnungseigentümer“) für eine jede WEG verpflichtend, denn es gilt, das Gemeinschaftseigentum zu erhalten und gleichzeitig sicherzustellen, dass sich durch den Zustand des Gemeinschaftseigentums keine Einschränkungen für das Sondereigentum der jeweiligen Miteigentümer ergibt (z. B. Feuchtigkeitsschäden). Auch muss sich das Gemeinschaftseigentum in einem solchen Zustand befinden, dass sich keine Gefahren für die Eigentümer und Dritte ergeben (z. B. lose Dachziegel, wackelige Geländer, baufällige Wege). Bauliche Veränderungen ohne Beschluss der WEG sind nicht gestattet. Das Mittel einer Instandhaltungsrücklage ist also sehr zweckmäßig und überaus sinnvoll, werden mit diesem Geld schließlich wichtige Reparaturen und Sanierungen ermöglicht.
Die Instandhaltungsrücklage, im WEG auch als Instandhaltungsrückstellung bezeichnet, ist zwar anteilig anzusparen, jedoch ist es nur zulässig, solche Ausgaben zu begleichen, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen. Die Instandhaltungsrücklage ist also streng zweckgebunden und darf nicht für Sondereigentum aufgewendet werden.
Die Instandhaltungsrücklage dient unter anderem dazu, dass eine WEG-Immobilie nicht so aussieht, wie dieses Gebäude im Bild. Das Gemeinschaftseigentum muss erhalten bleiben.
Jeder Wohnungsbesitzer ist folglich dazu verpflichtet, im Rahmen der monatlichen Hausgeldzahlungen anteilig zur Ansparung der Instandhaltungsrücklage beizutragen. Die Höhe wird durch den Wirtschaftsplan für das laufende Jahr bestimmt, der zuvor durch die Eigentümerversammlung per Beschluss angenommen wurde. Aufgrund der anteiligen Zuführung könnte man meinen, dass beim Verkauf der entsprechende Geldbetrag ausgezahlt wird und der neue Besitzer eine gleich hohe Summe einbezahlen muss. Dies ist aber nicht der Fall, denn die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden und die Entnahmemöglichkeiten sind durch das Wohnungseigentumsgesetz genau reglementiert. Auch darf eine WEG nicht beschließen, die Instandhaltungsrücklage aufzulösen und ausbezahlen zu lassen, da dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht. Erfahren Sie in diesem Beitrag, was bei einem Eigentümerwechsel hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage zu beachten ist und wo Sie als Käufer einer Eigentumswohnung bares Geld sparen können!
Darum ist eine Auszahlung der Instandhaltungsrücklage nicht möglich: Die Zweckgebundenheit!
Das Wohnungseigentumsgesetz definiert, was eine ordnungsgemäße Verwaltung ist. Dazu gehört die Ansparung einer Instandhaltungsrücklage. Dieses ist ebenso wenig teilbar wie das Gemeinschaftseigentum einer WEG. Die Gelder gehören der Gemeinschaft als Ganzes und dementsprechend kann diese auch nur per Beschluss darüber bestimmen.
Man kann hier auch direkt den Vergleich zum Gemeinschaftseigentum heranziehen. Dieses lässt sich auch nicht in einzelne Miteigentumsanteile zerlegen, sodass sich ein konkreter Stein oder der Teil einer Betonwand einem einzelnen Eigentümer zugeordnet werden kann. Dies ist nur bei Sondereigentum (Wohneigentum und Teileigentum) sowie für konkrete Teile des Gemeinschaftseigentums wie etwa Stellplätze (siehe Artikel zum Thema „Sondernutzungsrecht“) möglich.
Die Instandhaltungsrücklage dient einzig und allein dem Erhalt des Gemeinschaftseigentums. Die Höhe der Zuführung bestimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft mittels Beschluss über die Annahme des Wirtschaftsplans. Wird zu wenig gespart, können Sonderumlagen erforderlich sein. Wird zu viel gespart, kann das Geld mitunter mehrere Jahre auf dem entsprechenden Konto hinterlegt sein. Es gilt also, eine angemessene Höhe der Instandhaltungsrücklage anzustreben, die genau zu dem Alter, dem baulichen Zustand und zu den jeweiligen Anforderungen wie etwa Sanierungsbedarf der Gemeinschaftsimmobilie passt.
Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden und ist für größere Reparaturmaßnahmen gedacht. In einer durchschnittlichen WEG besteht in der Regel genügend Reparaturbedarf, der auch bezahlt werden will.
Daher ist es auch verständlich, dass die Instandhaltungsrücklage zweckgebunden ist und ausschließlich für das Gemeinschaftseigentum genutzt werden darf. Darüber hinaus dürfen solche Entnahmen getätigt werden, welche der Bezahlung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmendienen. Gleichzeitig ist die Instandhaltungsrücklage ebenfalls für dringende Reparaturen gedacht, wenn in etwa ein Wasserschaden unmittelbar bevorsteht. Die Verwendung von Geldern der Instandhaltungsrücklage im Falle von Liquiditätsengpässen ist nur ausnahmsweise gestattet und muss durch einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gedeckt sein! In der Praxis ist eher die Sonderumlage das Mittel der Wahl, denn solche Engpässe deuten oftmals darauf hin, dass mit den Finanzen der WEG etwas nicht stimmt, oder dass viele unvorhergesehene Situationen eingetreten sind.
Unerlaubte und nicht beschlossene Zugriffe auf die Gelder der Instandhaltungsrücklage können ein Hinweis darauf sein, dass Ihre WEG von einem unseriösen Verwalter betreut wird. Sind die Gelder dann noch auf Treuhandkonten und nicht auf WEG-Eigenkonten (offene Fremdgeldkonten) hinterlegt, sollten bei Ihnen die Alarmglocken läuten. Kontoinhaber muss immer die WEG, nicht der Verwalter sein!
Leider nutzen unseriöse Verwalter nicht selten die Instandhaltungsrücklage, um laufende Kosten zu begleichen. So lassen sich faktische Hausgelderhöhungen oftmals verschleiern. Doch die WEG lebt dann quasi von ihrem Ersparten. Einem unseriösen Verwalter sind die Vorgaben einer ordnungsgemäßen Verwaltung relativ egal, da er nur seinen eigenen Vorteil im Blick hat. Das langfristige Plündern der Rücklagen fällt leider oftmals zu spät auf – vor allem dann, wenn der Verwalter das Geld der WEG auf Treuhandkonten angelegt hat.
Greift Ihr Verwalter mehrmals auf die Instandhaltungsrücklage zur Abwendung eines Liquiditätsengpasses zurück und führt er auch keinen entsprechenden Beschluss herbei, so sollte man prüfen, inwieweit es sich nicht um einen typischen unseriösen Verwalter handelt. Der ständige Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage der WEG kann in einem solchen Kontext dazu genutzt werden, um überteuerte oder unnötige Ausgaben zu verschleiern. Das Hausgeld oder Wohngeld wird dabei nicht erhöht, sodass dieses Fehlverhalten – wenn überhaupt – nur im Rahmen einer Prüfung der Jahresabrechnung auffällt. Die WEG lebt dann quasi vom Ersparten, während irgendwann kein Geld mehr für wichtige Reparaturen vorhanden ist. In der Praxis kommt es teilweise vor, dass Verwalter über Monate und Jahre einfach größere Beträge von der Instandhaltungsrücklage nehmen, ohne diese wieder zurückzuführen.
Aufgrund der Zweckgebundenheit dürfen die Gelder der Instandhaltungsrücklage nicht für laufende Betriebskosten verwendet werden. In der Regel wird sich zu irgendeinem Zeitpunkt in der Zukunft Geldbedarf für eine Reparatur oder Instandhaltungsmaßnahme ergeben, für die auf die Rücklage zurückgegriffen werden kann.
Folglich darf die Instandhaltungsrücklage auch beispielsweise keineswegs dafür genutzt werden, Heizöl für die gemeinschaftliche Heizanlage zu kaufen, wenn der Preis besonders niedrig ist. Es handelt sich dabei schließlich um laufende Kosten und damit würde man die Instandhaltungsrücklage zweckentfremden – selbst, wenn die WEG durch eine solche Maßnahme mittelfristig Geld sparen würde.
Die Bedeutung der Instandhaltungsrücklage beim Kauf / Verkauf einer Eigentumswohnung!
Trotz der Tatsache, dass die Instandhaltungsrücklage ausschließlich der WEG gehört und nicht teilbar bzw. auszahlbar ist, hat diese eine gewisse Bedeutung beim Eigentümerwechsel. Eine gut gefüllte Rücklage kann eine Eigentumswohnung für potenzielle Käufer attraktiver machen.
Durch den entsprechenden Anteil an der Instandhaltungsrücklage kann man beim Kauf einer Wohnung Geld sparen. Ansonsten beeinflusst die Höhe dieser Rücklage auch den Wert einer Wohnung zu einem gewissen Maß. Verkäufer sind sicherlich bereit, einen höheren Kaufpreis zu zahlen, wenn die Instandhaltungsrücklage gut gefüllt ist, als wenn diese nur wenige Reserven aufweist und die Anlage bereits in einem baufälligen Zustand ist.
Die Zweckgebundenheit und damit die Unzulässigkeit der anteiligen Auszahlung der Instandhaltungsrücklage an Miteigentümer bedeutet aber nicht, dass das darin enthaltene Geld keinen Wert darstellt. Hier spielen zwei Faktoren eine Rolle:
Eine gut gefüllte Instandhaltungsrücklage spricht dafür, dass in Zukunft keine Sonderumlagen anstehen und dass der WEG an ihrem Gemeinschaftseigentum gelegen ist.
Die Instandhaltungsrücklage wirkt sich anteilsmäßig steuermindernd auf die Grunderwerbsteuer aus, die beim Kauf von Immobilien anfällt und in den vergangenen Jahren immer wieder durch die jeweiligen Bundesländer angehoben wurde.
Bitte verwechseln Sie nicht die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer. Letztere wird erst dann fällig, wenn Sie bereits eine Eigentumswohnung besitzen – und zwar regelmäßig!
Für die Erhebung der Grunderwerbssteuer muss also die anteilige Instandhaltungsrücklage herausgerechnet bzw. abgezogen werden, denn nur die Immobilie unterliegt dieser besonderen Form der Steuer. Gleiches gilt im Übrigen auch für Küchen, die mitverkauft werden, denn auch diese unterliegen nicht der Grunderwerbssteuer. Anbei ein kurzes Beispiel dazu.
Beim Kauf einer Wohnung reduziert der Anteil an der bestehenden Instandhaltungsrücklage den Kaufbetrag für die eigentliche Wohnung. Hierdurch kann man also etwas Geld bei der Grunderwerbsteuer sparen. Wichtig dabei: Es muss ein entsprechender Satz im notariell beurkundeten Kaufvertrag enthalten sein!
Rechenbeispiel zur Grunderwerbssteuer
Wohnungseigentümergemeinschaft mit fünf gleich großen Wohnungen und identischen Miteigentumsanteilen (2.000 MEA von 10.000 MEA) im Bundesland Baden-Württemberg
Aktueller Wert der Instandhaltungsrücklage bei Kauf: € 20.000
Die tatsächliche Ersparnis dank des „Mitverkaufs“ der Instandhaltungsrücklage ist natürlich abhängig von dem Kaufpreis sowie von dem Geldwert des Anteils an der Instandhaltungsrücklage und der Grunderwerbsteuer im jeweiligen Bundesland. Es ist ebenso durchaus möglich, bei einer Eigentumswohnung eine Ersparnis im vierstelligen Bereich zu erzielen. Aber auch die € 200 sind besser als gar nichts, denn diese dürften ausreichen, um die Kosten für die beglaubigte Verwalterzustimmung zu begleichen, die fast immer erforderlich ist, wenn man eine Eigentumswohnung kauft.
Liste – Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist Länderssache, sodass diese in Deutschland je nach Land unterschiedlich hoch ausfällt. Anbei eine Übersicht mit den aktuell gültigen Steuersätzen mit Stand vom 22.08.2018.
Baden-Württemberg (alt: 3,5 % – neu: 5,0 %)
Bayern (alt: 3,5 % – neu: 3,5 %)
Berlin (alt: 4,5 % – neu: 6,0 %)
Brandenburg (alt: 5,0 % – neu: 6,5 %)
Bremen (alt: 4,5 % – neu: 5,0 %)
Hamburg (alt: 3,5 % – neu: 4,5 %)
Hessen (alt: 5,0 % – neu: 6,0 %)
Mecklenburg-Vorpommern (alt: 3,5 % – neu: 5,0 %)
Niedersachsen (alt: 4,5 % – neu: 5,0 %)
Nordrhein-Westfalen (alt: 5,0 % – neu: 6,5 %)
Rheinland-Pfalz (alt: 3,5 % – neu: 5,0 %)
Saarland (alt: 5,5 % – neu: 6,5 %)
Sachsen (alt: 3,5 % – neu: 3,5 %)
Sachsen-Anhalt (alt: 3,5 % – neu: 5,0 %)
Schleswig-Holstein (alt: 5,0 % – neu: 6,5 %)
Thüringen (alt: 5,0 % – neu: 6,0 %)
Bevor Sie einem Termin zum Kauf einer Eigentumswohnung bei einem Notar vereinbaren, müssen Sie unbedingt Kenntnis von der aktuellen Höhe der Instandhaltungsrücklage haben. Fragen Sie den Eigentümer oder den Immobilienmakler!
Um die Ersparnisse bezüglich der Grunderwerbsteuer zu erhalten, ist es erforderlich, dass der Wert des Anteils an der Instandhaltungsrücklage im notariell beglaubigten Kaufvertrag berücksichtigt ist. Gleiches gilt natürlich auch für Küchen oder andere nicht untrennbar mit der Eigentumswohnung verbundenen Dinge. Hierzu zählen in etwa auch Gartenhäuser oder Strandkörbe, die mittlerweile bei Eigentumswohnungen mit Dachterrasse sehr beliebt geworden sind. Lassen Sie sich vom Immobilienmakler oder vom Notar bzw. Ihrem Steuerberater entsprechend beraten!
Mit einem guten Ratgeber als Eigentümer immer bestens informiert sein!
Die Instandhaltungsrücklage im Überblick: Fragen und Antworten!
Anbei finden Sie eine Übersicht mit den wichtigsten Fragen rund um die Instandhaltungsrücklage mit kurzen Antworten.
Ist die Ansparung einer Instandhaltungsrücklage für eine WEG verpflichtend?
Rund um die Instandhaltungsrücklage bestehen viele Fragen seitens der Wohnungseigentümer und solchen, die es werden wollen. Grundlage für eine ordentliche Verwaltung der Instandhaltungsrücklage ist zunächst die Nutzung eines WEG-Kontos bzw. eines offenen Fremdgeldkontos.
Ja, das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt mit § 21 Abs. 5 WEG vor, wie eine ordnungsgemäße Verwaltung auszusehen hat. Dazu werden verschiedene Punkte aufgezählt, wobei Punkt 4 die „Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung“ zur Pflicht macht. Damit ist die Einrichtung sowie die regelmäßige Speisung einer Instandhaltungsrücklage erforderlich. Wann diese als „angemessen“ zu bezeichnen ist, darauf wird nicht genauer eingegangen. Hier entscheidet die WEG per Beschluss über den von der Hausverwaltung vorgelegten Wirtschaftsplan. Eine hohe Zuführung ist, wie jede Art zusätzlicher Kosten, nicht selten sehr unbeliebt, doch lässt sich dadurch die Wahrscheinlichkeit einer Sonderumlage verringern, welche in der Beliebtheitsskala noch weiter unten liegen dürfte. Im Rahmen der Belegprüfung wird die Entwicklung der Instandhaltungslage überwacht.
Auf welche Weise muss die Instandhaltungsrücklage angelegt sein?
Es ist unzulässig, dass die Instandhaltungsrücklage einer WEG auf einem Treuhandkonto, dessen Besitzer der Verwalter ist, angelegt wird. Es muss sich um ein WEG-Konto bzw. ein WEG-Eigenkonto (offenes Fremdgeldkonto) handeln. Somit benötigt eine WEG ein Girokonto für die laufenden Kosten sowie für den Eingang der Hausgeldzahlungen und ein zweites Konto für die Instandhaltungsrücklage. Letztere muss natürlich auch kurzfristig verfügbar sein, sodass Sparkonten wegfallen. Ebenso unzulässig ist eine Anlage mittels Aktien- und Immobilienfonds oder gar über einen Bausparvertrag. Die Sicherheit geht bei der Rücklage vor!
Wie wird die Instandhaltungsrücklage den einzelnen Eigentümern einer WEG zugeordnet?
Wann die Höhe einer Instandhaltungsrücklage als “angemessen” bezeichnet werden kann, ist größtenteils von der WEG-Immobilie abhängig. Bei einem älteren Gebäude ist in der Regel stets mehr zu machen als in einer Immobilie, die erst vor ein paar Jahren gebaut wurde. Ein kompetenter Verwalter wird einen sinnvollen Betrag im Rahmen des Wirtschaftsplans vorstellen. Es kommt darauf an, ein gesundes Mittelmaß zu finden.
Eine Zuordnung ist nur theoretisch möglich, denn die Instandhaltungsrücklage gehört ausschließlich der WEG. Anhand der mit Ihrem Sondereigentum (Wohneigentum oder Teileigentum) verknüpften Miteigentumsanteile kennen Sie Ihren Anteil daran und wissen zugleich, welchen Anteil Sie an der jährlichen Zuführung per Hausgeldzahlungen übernehmen müssen. Nur die WEG als Ganzes hat über den Verwalter und mittels der Beschlussfassung Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage. Als einzelner Miteigentümer oder auch als Mitglied des Verwaltungsbeirates hat man sinnvoller Weise keine Möglichkeit, über diese Gelder zu verfügen.
Besteht die Möglichkeit, die Instandhaltungsrücklage beim Verkauf einer Eigentumswohnung ausbezahlen zu lassen?
Eine Rückzahlung von Geldern aus der Instandhaltungsrücklage ist nicht gestattet. Bei einem Eigentümerwechsel gehen somit die Anteile an der Instandhaltungsrücklage entsprechend den Miteigentumsanteilen an den Käufer der Wohnung über. Die Miteigentumsanteile sind für diesen vor allem dahin gehend relevant, da er die Pflicht hat, eine entsprechende Zuführung zur Rücklage mit dem Hausgeld auf monatlicher Basis zu entrichten. Betragen die Miteigentumsanteile z. B. 7,5 % von 100 %, so muss der neue Eigentümer mit seinem Hausgeld auch für 7,5 % der Zuführung zur Rücklage aufkommen. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung übernimmt man immer Rechte, aber auch zahlreiche Pflichten!
Darf der zuständige WEG-Verwalter die Instandhaltungsrücklage für laufende Kosten verwenden?
Manchmal lässt es sich nicht vermeiden, wenn die laufenden Kosten einer WEG deutlich steigen. So kann beispielsweise ein günstiger Gartendienst nicht mehr zur Verfügung stehen – und die WEG muss auf ein deutlich überteuertes Angebot zurückgreifen. Oder die Versicherungsbeiträge haben sich gleichzeitig signifikant erhöht. Ganz gleich, was die Ursache ist: Die Instandhaltungsrücklage darf nicht für die Begleichung laufender Kosten verwendet werden. Wenn es nicht anders geht, ist eine Erhöhung des Hausgeldes der richtige Weg.
Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden und daher dürften Entnahmen nur für entsprechende Maßnahmen getätigt werden. Nur im Falle eines Liquiditätsengpasses und wenn die Instandhaltungsrücklage über eine angemessene Höhe hinausgeht, darf ein Liquiditätsengpass der WEG, welcher aufgrund von laufenden Kosten entstanden ist, mittels Geldern aus der Rücklage überwunden werden. Dies darf natürlich nur eine Ausnahme darstellen und nicht regelmäßig passieren. Der Verwalter benötigt für entsprechende Entnahmen einen Beschluss der WEG.
Ist es dem Hausverwalter gestattet, ohne Beschluss der WEG Zahlungen aus der Instandhaltungsrücklage vorzunehmen?
Nein, auch wenn es in der Praxis häufig geschieht: Eine Entnahme oder ein Umbuchen von Geldern aus der Instandhaltungsrücklage ist nur mit Beschluss möglich. Sollte es in dringenden Fällen nicht anders gehen und das Konto für die Hausgeldzahlung nicht ausreichend gedeckt sein, bedarf es eines Beschlusses. Ein Griff in die Instandhaltungsgrundlage ohne Beschluss ist ein Grund für eine außerordentliche Kündigung und Abberufung des Verwalters, da dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht. Hierzu wäre eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen.
Kann man die Instandhaltungsrücklage von der Steuer absetzen?
Auch, wenn eine Ausbezahlung der Instandhaltungsrücklage nicht möglich ist, entfaltet dieses oftmals eine steuermindernde Wirkung. Dies ist beim Eigentümerwechsel der Fall – aber auch dann, wenn Gelder für Reparaturen ausgegeben werden (Stichwort: Haushaltsnahe Dienstleistungen). Vieles hängt, wie so oft, vom konkreten Einzelfall ab.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung kann der anteilige Geldbetrag an der Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abgezogen werden, sodass sich die Grunderwerbsteuer reduziert. Diese ist von einigen Bundesländern in den vergangenen Jahren deutlich erhöht worden und treibt die Kaufnebenkosten in die Höhe. Weitere nicht fest mit der Wohnung verbundene Gegenstände, die dem Käufer überlassen werden, können ebenfalls aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden (z. B. Gartenhaus, Kücheneinrichtung etc.).
Um von diesen Optionen tatsächlich zu profitieren, muss die anteilige Instandhaltungsrücklage sowie die überlassenen Gegenstände im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Wird übertrieben viel angesetzt, können Sie davon ausgehen, dass die Steuer stutzig wird. So ist es wenig glaubwürdig, dass Sie eine Küche im Wert von € 40.000 übernehmen und für die Wohnung einen Kaufpreis von € 75.000 zahlen.
Ist es möglich, die monatlichen Einzahlungen für die Instandhaltungsrücklage auf einen Mieter umzulegen?
Nein, eine Umlage auf den Mieter einer Wohnung ist nicht möglich. Es handelt sich bei den monatlichen Zahlungen zur Zuführung zur Instandhaltungsrücklage also um nicht umlegbare Kosten, die vom Vermieter zu tragen sind.
Als Diplom-Ingenieur mit zusätzlichem MBA-Abschluss bringt Till Tauber die erforderlichen Kenntnisse mit, um wirtschaftliche und verwaltungstechnische Fragestellungen zur Immobilie aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten. Neben der Betreuung des Bewerbungsportals TT Bewerbungsservice schreibt er regelmäßig für Hausverwaltung-Ratgeber.de. Dabei stehen vor allem praxisnahe Tipps und Hilfen für Eigentümer sowie für Mieter im Vordergrund.
