Kann eine GbR Hausverwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein?

Darf eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) Verwalterin / Verwalter einer WEG sein?

Als frischer Besitzer einer Eigentumswohnung wundert man sich oftmals über die vielen rechtlichen Dinge, mit denen man als Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) konfrontiert ist. Die wenigsten Eigentümer denken in diesem Zusammenhang daran, zu hinterfragen, ob die aktuelle Hausverwaltung die WEG überhaupt verwalten darf oder ob bestimmte Anbieter auf dem freien Markt dies prinzipiell dürfen. Man geht schlichtweg davon aus, dass dies der Fall ist und dass alles seine Richtigkeit haben wird. Leider ist dies in der Praxis keineswegs der Fall! Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, warum eine GbR – man spricht auch von einer BGB-Gesellschaft – nicht zum Verwalter einer WEG bestellt werden kann und was zu tun ist, wenn Ihre WEG durch eine solche Gesellschaft bürgerlichen Rechts verwaltet wird.

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Warum ist die Frage nach der Gesellschaftsform des Verwalters einer WEG so wichtig?

Die Tätigkeit eines Hausverwalters im Bereich WEG geht mit viel Verantwortung einher. Schließlich geht es um den Besitz der Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft. Die Rechtsverhältnisse müssen eindeutig und transparent sein.

Mit einer GbR ist eine gute Hausverwaltung nicht möglich.
Als Besitzer einer WEG-Eigentumswohnung kann es nur Ihr Ziel sein, dass Ihre WEG gut verwaltet wird. Hierbei spielt schon die Gesellschaftsform der Hausverwaltung eine bedeutende Rolle. GbRs sind tabu!

Das Amt des Verwalters ist fest im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert und ist von größter Wichtigkeit für eine ordnungsgemäße Verwaltung, denn keine Eigentümergemeinschaft darf ohne Verwalter sein (§§ 26, 27 WEG). Der Verwalter übernimmt die verschiedensten Aufgaben, wobei er Rechte und Pflichten hat. Er ist, vereinfacht dargestellt, das Sprachrohr der Eigentümergemeinschaft nach Außen und zugleich deren Ansprechpartner. Er regelt zum Beispiel die Finanzen der WEG, erstellt Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen oder bestellt Eigentümerversammlungen ein und leitet diese. Wichtig ist, dass man genau weiß, wer zum Verwalter bestellt wurde und wer die damit verbundene Verantwortung bzw. Haftung übernimmt.

Als Miteigentümer einer WEG kennen Sie den Gesellschaftsvertrag sowie die Vertretungsregelungen einer GbR nicht. Sie wissen also gewissermaßen gar nicht, „mit wem Sie es zu tun haben“.

Im Gegensatz zu anderen Gesellschaftsformen wie einer GmbH (Gewerbe mit beschränkter Haftung), einem eingetragenen Kaufmann oder einer natürlichen Person (Einzelunternehmen), ist dies bei einer GbR nicht der Fall. Die GbR hat schließlich keine eigene Rechts- und Geschäftsfähigkeit. GbRs werden nicht wie etwa eine GmbH oder ein e.K. in ein Register eingetragen. Dies bedeutet in der Gesamtheit, dass die Wirksamkeit der Tätigkeiten einer GbR als Verwalter nicht gewährleistet ist – und genau das ist nicht zulässig!

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Ein Beschluss des Bundesgerichtshofes zum Thema GbR und WEG-Verwaltung gibt es bereits seit 2006!

Der Beschluss des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 2006 bestimmt, dass eine GbR kein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein kann (BGH – Beschluss vom 26.01.2006 – Aktenzeichnen V ZB 132/05).

2006 urteilte der BGH, dass eine GbR nicht Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein könne.
Der Beschluss des BGH aus dem Jahre 2006 ist eindeutig: Eine GbR kann keine Verwalterin einer WEG sein.

Der Bundesgerichtshof hat 2006 im Sinne der Besitzer von WEG-Eigentumswohnungen entschieden und ein entsprechendes Urteil gesprochen. Ursache dieses Gerichtsverfahrens war damals ein Fall, in dem eine WEG durch eine GbR verwaltet worden war und ein neuer Eigentümer eine Verwalterzustimmung benötigte. Das zuständige Grundbuchamt beanstandete diese notariell beglaubigte Zustimmung, weil sie von einer GbR erteilt worden war, die keine Verwalterin sein könne. Dem Grundbuchamt war also etwas aufgefallen, für das sich das Gewerbeamt nicht interessierte oder das schlichtweg übersehen worden war.

Das Problem mit einer GbR als Verwalter bzw. Verwalterin einer WEG besteht vor allem darin, dass Sie als Eigentümer den Gesellschaftsvertrag nicht kennen und notfalls keinen „offiziell zuständigen“ Ansprechpartner haben, den Sie als Eigentümer „greifen“ können. Bei einem eventuell unangenehmen Anliegen verweist vielleicht der eine Gesellschafter unter Bezugnahme auf den Gesellschaftsvertrag der GbR (den Sie nicht kennen) auf den anderen Gesellschafter – und umgekehrt. Im Endeffekt fühlt sich dann niemand zuständig und Probleme können ausgesessen werden. Ein solches Vorgehen kann sogar bei unseriösen Verwaltern zu der Geschäftsstrategie gehören. Noch undurchsichtiger wird es dann, wenn die GbR mehr als zwei Gesellschafter hat.

Keiner kennt den Gesellschaftervertrag einer GbR, sodass diese nicht geeignet ist, das Amt des WEG-Verwalters zu übernehmen.
Wer ist nun offiziell Verwalter und wer haftet? Diese Fragen können bei einer GbR aus Eigentümersicht und aus der Perspektive Dritter nicht eindeutig beantwortet werden. Gleiches gilt für die Vertreterregelung. Im schlechtesten Fall fühlt sich kein Gesellschafter verantwortlich und Probleme in der WEG werden einfach ausgesessen.

Als Eigentümer einer WEG-Wohnung haben Sie von der Bestellung einer GbR zum Verwalter keinerlei Vorteile. Achten Sie bitte bei der Verwaltersuche darauf, keine solche Hausverwaltung zwecks Vorstellung in die nächste Eigentümerversammlung einladen zu lassen.

Die soeben beschriebene Problematik betrifft natürlich auch Geschäftspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich mit ihren Anliegen an den bestellten Verwalter und nicht an einzelner Miteigentümer wenden müssen. Diese wissen ebenfalls nicht, mit wem sie es wirklich zu tun haben. Eine GbR bzw. Gesellschaft bürgerlichen Rechts bietet einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) also nur Nachteile.

Woran erkennt man einen unseriösen Verwalter?

Sie werden aktuell von einer GbR verwaltet oder wollen eine solche zum Verwalter bestellen lassen?

Sollte Ihre WEG aktuell von einer GbR verwaltet werden, muss schnellstmöglich ein Beschluss herbeigeführt werden, um diesen Missstand zu beheben. Dazu empfiehlt es sich, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen zu lassen.

Bei einer GbR als Hausverwalter Ihrer WEG haben Sie als Eigentümer nur Nachteile.
Wer eine GbR zum Verwalter bestellt, muss mit Konsequenzen rechnen. Die Wahrscheinlichkeit, dass Ihre WEG an einen unseriösen Anbieter geraten ist, ist leider sehr groß. Was ein solcher Verwalter für den Zustand des Gemeinschaftseigentums und für die Finanzen einer WEG bedeutet, können Sie sich ausmalen.

Nun kann es sein, dass Sie derzeit von einer vermeintlich guten Hausverwaltung betreut werden, die sich tatsächlich als eine GbR herausstellt. Die Leistungen können aus Ihrer Sicht in Ordnung sein, jedoch kann hier etwas nicht stimmen, denn entweder kennen sich die Gesellschafter der sogenannten „Hausverwaltung“ nur ungenügend mit dem Wohnungseigentumsgesetz und der entsprechenden Rechtsprechung aus oder es ist ihnen schlichtweg gleichgültig. Beides spricht nicht für eine solide und kompetente Hausverwaltung, sondern eher für einen unseriösen Anbieter. Man kann dies analog zur Trehandkonto-Thematik rund um die Instandhaltungsrücklage und dem Girokonto sehen (siehe Artikel zur Eröffnung von WEG-Eigenkonten). Ist eine GbR zum Hausverwalter Ihrer WEG bestellt worden, so ist es wichtig, dass schnellstmöglich ein zulässiger Verwalter bestellt wird. Dazu ist aufgrund der Dringlichkeit in aller Regel die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erforderlich.

So reichen Sie Tagesordnungspunkte für eine Eigentümerversammlung ein

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Ein Beispiel aus der Praxis: Es gibt etliche GbRs, die sich als WEG-Hausverwaltung anbieten!

In Deutschland werben viele GbRs neue Wohnungseigentümergemeinschaften an und müssen offenbar mit keinerlei Konsequenzen rechnen. Den zuständigen Gewerbeämtern scheint dies ziemlich egal zu sein.

Warum tut das Gewerbeamt nichts bei GbR als Hausverwalter für WEG-Eigentum?
Warum unternehmen die zuständigen Gewerbeämter nichts gegen GbRs, die ihre Dienstleistungen als WEG-Verwalter anbieten? Wir haben hierauf leider auch keine Antwort. Die Untätigkeit der Gewerbeämter mag zwar befremdlich wirken, jedoch kann der einzelne Eigentümer hier nur wenig bis nichts ausrichten. Dieser Umstand verdeutlicht, dass in Bezug auf WEG-Eigentum in Deutschland sehr viel falsch läuft.

Im Vorfeld dieses Blogbeitrags haben wir ein wenig im Internet recherchiert und explizit nach GbRs gesucht, die im Bereich der WEG-Hausverwaltung tätig sind und ihre Dienstleistungen entsprechend offerieren. Das Ergebnis war leider deprimierend: In vielen Städten gibt es Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die sich als Verwalter / Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellen lassen würden und hierfür aktiv werben. Diese Angebote sind fahrlässig und zeugen, wie oben bereits erwähnt, entweder von schlichter Unwissenheit oder von bewusster Gleichgültigkeit und Fahrlässigkeit. Eine solche Hausverwaltung wollen Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung nicht wirklich in einer Eigentümerversammlung Ihrer WEG antreffen müssen. Andere Probleme in der Verwaltung Ihrer WEG wären da mehr oder weniger vorprogrammiert. Von den Gewerbeämtern der Städte können Sie leider nichts erwarten. In einem konkreten Fall hatten wir als Test ein Gewerbeamt auf einen GbR-Anbieter sowie auf das Urteil des BGH aus dem Jahr 2006 hingewiesen und um Klärung geben. Trotz erneuter Nachfrage haben wir bis heute – nach vielen Wochen – keine Antwort erhalten. Die GbR gibt es heute noch, wobei die Gesellschafter einschlägige Aus- und Weiterbildungen aus dem Bereich Immobilienverwaltung und -vermittlung absolviert haben und bei Weitem keine Berufseinsteiger mehr sind. Die Gesellschafter versuchen nach wie vor mittels Webpräsenz weitere Wohnungseigentümergemeinschaften zu akquirieren und haben sich laut eigener Aussage im Bereich WEG spezialisiert. Dies ist zwar nur ein einzelnes Beispiel, zeigt jedoch, wie dringend eine wirksame Aufsichtsbehörde für Hausverwalter im Bereich des WEG ist!

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