Kennen Sie diese Strategien unseriöser Hausverwalter?

Unseriöse Hausverwaltung im Bereich des WEG tun viel, um jene Arbeit zu vermeiden, die für eine ordnungsgemäße Verwaltung notwenig ist.

Wenn man über mehrere Jahre hinweg Besitzer einer Eigentumswohnung ist, kommt man an dem ein oder anderen Verwalterwechsel kaum vorbei. Jede Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt gemäß dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz) einen Verwalter – wobei es egal ist, ob man als WEG die Verwaltung selbst in die Hand nimmt oder einen professionellen Hausverwalter bestellt. Professionelle Hausverwaltungen kommen und gehen. So gibt es verschiedenste Gründe für einen Verwalterwechsel. Mal ist man als WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) mit der Leistung der Hausverwaltung nicht zufrieden und verlängert den Vertrag nicht, mal möchte sich eine Hausverwaltung verkleinern und verlängert ihrerseits keine Verträge mehr. Besonders unschön ist es, wenn es zu einem Verwalterwechsel kommt, weil die WEG einem Hausverwalter aufgrund besonders schwerer Pflichtverletzungen im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung abberufen und kündigen muss. Unseriöse Hausverwaltungen gibt es in Deutschland leider viel zu viele und einige WEGs haben sogar doppelt Pech, wenn sie sich von einem schlechten Verwalter trennen, um in Anschluss wieder an einen unseriösen Vertreter dieses Wirtschaftszweiges zu geraten. Unseriöse Hausverwalter haben sich über die Jahre hinweg bestimmte Strategien überlegt, um ihr Unwesen treiben zu können und gucken sich durchaus von anderen Verwaltern bestimmte Vorgehensweisen ab. In diesen Artikel wollen wir ein paar dieser Strategien beleuchten und die dahinterstehende Denkweise vermitteln.

Leider lernen unseriöse Verwalter voneinander viel und scheinen auch Tipps von Generation zu Generation weiterzugeben. Wer diese als Eigentümer kennt, kann unter Umständen rechtzeitig gegensteuern, damit die eigene Wohnung nicht immens an Wert verliert und das Hausgeld in die Höhe schießt.

Werbung

Das Geschäftsmodell unseriöser WEG-Verwalter in Regionen mit zu wenig Hausverwaltungen.

Schlechte WEG Hausverwalter kommen den Aufgaben einer Hausverwaltung nicht nach.
Noch immer gibt es auf dem deutschen Markt viel zu viele unseriöse Verwalterinnen und Verwalter. Daran hat auch der Sachkundenachweis inkl. Weiterbildungspflicht nichts geändert. Viele fragwürdige Hausverwaltungen greifen auf ähnliche Methoden zurück. In diesem Beitrag machen wir Sie mit einer üblichen Strategie bekannt, die viele schlechte Hausverwaltungen anwenden.

Der durch günstige Zinsen ausgelöste Immobilienboom in Deutschland findet vor allem in den großen Städten und Ballungsräumen – inklusive den sogenannten „Speckgürteln“- statt. Daher verwundert es nicht, dass der Konkurrenzkampf unter den Hausverwaltungen genau dort am größten ist. Wer zu viele größere Wohnungseigentümergemeinschaften verliert und nicht ausreichend neue akquirieren kann, verschwindet leicht vom Markt. Dementsprechend müssen die Kunden, also die Miteigentümer der WEGs, zufriedengestellt werden, um ausreichend Umsatz zu generieren. Dabei sind die Nebenkosten von Hausverwaltungen in teuren Städten nicht zu vernachlässigen (höhere Mieten, Gehälter und teurere Dienstleistungen im Allgemeinen), sodass der Verlust einer größeren WEG mit z. B. über Hundert Wohnungen einer kleineren wirtschaftlichen Katastrophe gleichkommen kann.
Im ländlichen Raum ist dies mitunter ganz anderes und unseriöse Hausverwaltungen haben dort teilweise einen noch besseren Nährboden, um ihre schlechten Dienstleistungen überteuert und ohne echten Mehrwert für irgendeine WEG anzubieten.

Die fragwürdigen Geschäftsmodelle unseriöser Hausverwalter funktionieren vor allem dort, wo die Eigentümer sich wenig mit dem WEG auseinandergesetzt haben und nicht wirklich wissen, was ordnungsgemäße Verwaltung ist. Naivität und Obrigkeitshörigkeit sind in diesem Zusammenhang ebenfalls Faktoren, die eine Rolle spielen.

Die Strategie schlechter Hausverwaltungen – Schritt für Schritt!

Die Strategie unseriöser Hausverwalter baut immer auf Unwissenheit und Gutgläubigkeit bei den Wohnungseigentümern auf.
Die Kernstrategie unseriöser Hausverwalter setzt vor allem voraus, dass die meisten Eigentümer der WEGs unwissend und naiv sind. Kritik soll mit Lügen und – falls dies nicht mehr funktioniert – mit einem aggressiven Auftreten begegnet werden. Das ist natürlich nicht ohne Risiko. Rein theoretisch kann der Ärger für den Verwalter mit einer jeden E-Mail zu einem beliebigen Zeitpunkt losgehen. Trotzdem haben viel zu viele WEG-Verwaltungen noch immer Erfolg mit dem beschriebenen Modell. Das bedeutet für viele Wohnungseigentümergemeinschaften ein zu hohes Hausgeld und ein schlechter Zustand des Gemeinschaftseigentums.
  1. Man geht in die Akquise und versucht durch möglichst viele Wohnungseigentümergemeinschaften als Verwalter bestellt zu werden. („Organisiere neue WEGs – auch, wenn Du Deine Dienstleitung verramschst. Der Preis spielt keine Rolle, denn viel Arbeit wirst Du ohnehin nicht haben!“)
  2. In der ersten Eigentümerversammlung mit der neuen WEG verweist man darauf, wie schlecht die alte Verwaltung war und dass die Verwaltungsunterlagen in einem schlechten Zustand übergeben worden seien. Nun werde alles besser. („Mache den Vorgänger schlecht und verspreche der Eigentümergemeinschaft viel. Rede den Leuten nach dem Mund!“)
  3. Man kümmert sich nicht um seine Aufgaben als Hausverwaltung und lässt alles schleifen. Die Eigentümer werden eingelullt und als Hausverwalter redet man einfach viel, ohne sich konkret festzulegen. Auskünfte werden nur telefonisch gegeben, damit sich keiner darauf berufen kann. E-Mails werden gar nicht oder nur ganz oberflächlich beantwortet. („Rede viel, sei freundlich und mache möglichst wenig.“)
  4. Kommt es zu Kritik, benötigt man als Hausverwalter nun Verbündete. Dafür eigenen sich Miteigentümer, die wenig Rückgrat zeigen und für jedes bisschen gefühlte „Macht“ viel tun würden. Solche Wohnungseigentümer eigenen sich für die Rolle eines Verwaltungsbeirates besonders gut. Man kann ihnen auch gefühlt „wichtige Aufgaben“ rund um die Anlage geben – ganz gleich, ob dies erlaubt ist oder nicht. Es fällt sowieso nicht auf. Diese Eigentümer kann man insbesondere für Eigentümerversammlungen instrumentalisieren und schafft es manchmal mit deren Hilfe, kritische Stimmen ruhigzustellen oder die gewünschten Mehrheiten zu erzeugen. („Suche Dir ein paar dumme sowie dominante Eigentümer und ziehe sie auf Deine Seite. Am besten sorgst Du dafür, dass diese Beirat und Rechnungsprüfer werden!“)

    Ein schlechter Hausverwalter kostet einer WEG vor allem viel Geld in Form von einem hohen Hausgeld, einer niedrigen Instandhaltungsrücklage und einem Gemeinschaftseigentum im ungünstigen Zustand.
    Unseriöse Hausverwaltungen sind vor allem untätig und ihr Geld nicht wert. Die Aufgaben einer Hausverwaltung werden soweit wie möglich vermieden. Stattdessen wird viel geredet und leider auch viel gelogen. Bei der Erstellung von Wirtschaftsplänen, Jahresabrechnungen und Protokollen zu Eigentümerversammlungen wird geschludert, falls diese überhaupt erstellt werden.
  5. Kümmert man sich nicht um die Umsetzung von Beschlüssen oder um das Erzielen wichtiger Beschlüsse rund um die Instandhaltung der Immobilien, ist das schlichtweg egal, denn die anderen sind immer schuld! Als WEG-Verwalter kann man immer wieder die Handwerker und sonstigen Dienstleister für die eigene Untätigkeit verantwortlich machen. Der Hinweis, dass man – trotz Aufforderung – keine Angeboten erhalten habe, ist meistens ein guter Ansatz, um die Eigentümer ruhigzustellen. („Die anderen sind immer schuld, denn sie können sich nicht wehren und keiner kann in einer Eigentümerversammlung oder im Rahmen eines Telefonats mal schnell das Gegenteil beweisen!“)
  6. Hat man mit einer einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu viel Arbeit und Stress, eventuell weil einzelne Eigentümer auf die Pflichten der Hausverwaltung und auf die eigene Untätigkeit hinweisen, wird es Zeit, diese loszuwerden. Dies passiert automatisch, wenn der Verwaltervertrag ausläuft und nicht erneuert wird. Ansonsten kann man das Amt des Verwalters auch einfach so vor Ablauf der Vertragsfrist niederlegen. Das Risiko, mit rechtlichen Schritten seitens der WEG für eine vorzeitige Niederlegung des Verwalteramtes rechnen zu müssen, ist überaus gering. Die meisten Eigentümer kennen sich damit nicht aus, außerdem kann man die stumpfe Masse beispielsweise in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung – wie man es schon sooft zuvor getan hat – anlügen. Persönliche Schicksalsschläge und vermeintliche schwere Krankheiten eignen sich Ausrede perfekt. Ansonsten kann man auch auf kritische Eigentümer verweisen und diese als Querulanten bloßstellen. Die Masse der Eigentümer wird sich darüber vielleicht sogar noch freuen. Nun haben die Verwaltungen mehrere Monate und Jahre gut verdient, ohne viel zu tun – und haben nun die Zeit, wieder neue blauäugige Wohnungseigentümergemeinschaften zu finden, die einen Verwalter suchen. Parallel zu den Schicksalsgeschichten läuft die Werbekampagne im Internet und es werden neue, einfach zu verwaltende Objekte angenommen.(„Werde jede WEG möglichst schnell los, sobald sie Dir zu viel Arbeit bereitet und Du mit den Standardlügen nicht mehr weiterkommst!“)
  7. Nach mehreren Jahren haben sich die Eigentumsverhältnisse in manchen WEGs vielleicht so sehr geändert, dass man es als WEG-Verwalter – dank neuer oder noch immer naiver Eigentümer – ein weiteres Mal schafft, bestellt zu werden und erneut an dieser WEG zu verdienen – ohne einen angemessenen Gegenwert, der etwa in der Durchführung der Kardinalpflichten besteht, bereitzustellen. („Man merke: Manche Wohnungseigentümergemeinschaften kann man sogar zwei Mal veräppeln!“)
Werbung

Was schlechte Hausverwaltungen erst möglich macht…

Zerstrittene Eigentümergemeinschaften machen das Agieren unseriöser Hausverwaltungen erst möglich.
Damit ein unseriöser WEG-Verwalter leichtes Spiel hat, dürfen die von ihm betreuuten Eigentümergemeinschaften nicht zu viel Macht entfalten. Dies ist immer dann der Fall, wenn die meisten Eigentümer unwissend sind und / oder zerstritten sind. Inkompetente und machthunrige Beiräte sind oftmals eine Karte auf die fragwürdige WEG-Verwalter und deren Mitarbeiter setzen. Viele Wohnungsbesitzer sind leider noch zu gut gläubig und scheuen mögliche Konflikte mit der Hausverwaltung – auch, wenn sie nur Selbstverständlichkeiten wie eine Jahresabrechnung erwarten.

Das oben beschriebene Agieren manch einer unseriösen Hausverwaltung ist leider gar nicht so selten und wird durch Wohnungsbesitzer manchmal in Teilen oder sogar fast in Gänze erlebt. Die wesentlichen Grundlagen, damit eine solche Strategie für eine unseriöse oder vielleicht sogar kriminelle Hausverwaltung aufgeht sind:

  1. Eine Region, in der es zu wenig Hausverwaltungen gibt und in der den Wohnungseigentümergemeinschaften nicht viele Alternativen bereitstehen.
  2. Unwissenheit und Naivität eines großen Teils der Eigentümergemeinschaften. Man will seine Ruhe und die anderen Verwalter sind ja schließlich auch schlecht gewesen.
  3. Eigentümergemeinschaften, die in sich zerstritten sind und in denen ausreichend Miteigentümer vorhanden sind, die sich instrumentalisieren lassen können.
  4. Mitarbeiter, die bei einem solchen Spiel mitmachen und bereit sind, den Frust über den WEG-Verwalter aufzufangen und für diesen zu lügen.

Natürlich ist eine solche Strategie auch mit gewissen Risiken verbunden, die sich niemals zu 100 % ausschließen lassen:

Wenn Wohnungseigentümer zu viel nachfragen, kann ein unseriöser Hausverwalter Stress bekommen.
Wenn eine unseriöse Hausverwaltung nicht aufpasst, kann sie sich ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr vor Rückfragen bzw. Kontaktaufnahmen durch Wohnungseigentümer retten. Dann kommt es zu etwas, was solche Verwalter fürchten: Stress und Arbeit!
  • In Hausverwaltungen, die sich für ein unseriöse Geschäftsgebaren entschieden haben, ist die Arbeitsstimmung meistens schlecht. Nur selten erhalten die Mitarbeiter positive Anrufe oder E-Mails. Die ganze Unzufriedenheit einzelner Wohnungseigentümer muss aufgefangen werden, was der WEG-Verwalter selbst nicht tun kann und will. Dementsprechend kann die Fluktuation der Mitarbeiter sehr hoch sein und unter Umständen leidet der Ruf als Arbeitgeber so sehr, dass man keine Bewerber mehr findet.
  • Für eine unseriöse Hausverwaltung können die Geschäfte über einen längeren Zeitraum „gut laufen“, bis sich von dem einen Moment zum anderen alles ändert. Es reicht manchmal ein Eigentümerwechsel, damit der ganze „Betrug“ auffällt. Besonders problematisch können neue Eigentümer sein, bei denen es sich zum Beispiel um Rechtsanwälte, Juristen oder Verwaltungsbeamte handelt. Solchen Personen kann ein schlechter Verwalter nur wenig vormachen, denn sie kennen sich meistens gut im Wohnungseigentumsgesetz aus und können sich schnell in die Verwaltungsmodalitäten für Wohnungseigentum einarbeiten.
  • Fragwürdige WEG-Verwalter können nie ganz sicher sein, dass sie nie zivilrechtlich verklagt werden oder gar eine Strafanzeige erhalten, wenn sie Gelder veruntreut haben. Kommen die eigenen Machenschaften vor Gericht, haben solche Hausverwaltungen unter Umständen ein echtes Problem.
  • Der ländliche Raum mag in vielen Bereich zwar anderen Regeln als etwa der Großstadt unterliegen, doch auch dort gibt es das Internet. Wer schlecht verwaltet, muss immer damit rechnen, im Internet bewertet zu werden und seinen „guten Ruf“ zu verlieren.
  • Unter Umständen treffen unseriöse Verwalter oder deren Mitarbeiter auch im Privatleben auf Eigentümer, die sich geschäftlich „über den Tisch gezogen“ haben und müssen sich unangenehmen Situationen stellen. Welcher WEG-Verwalter möchte schon beim Familienausflug oder bei einem Fußballspiel auf ehemalige „Kunden“ treffen, die er zuvor in Eigentümerversammlungen angeschrien oder denen gegenüber er Drohungen ausgesprochen hat? Solche Verwalter gehen also immer das Risiko ein, auch ihren persönlichen Ruf zu verlieren und gesellschaftlich gemieden zu werden.
Werbung

Die charakterlichen Merkmale unseriöser Hausverwalter!

Als Leser mag man sich nun die Frage stellen, welchen Charakter man als Hausverwalter haben muss, um sich zu einem unseriösen Geschäftsgebaren hinreißen zu lassen. Hier kann man nur Mutmaßungen anstellen, aber einige Dinge fallen immer wieder auf:

Unseriöse und inkompetente WEG-Verwalter haben meistens einen fragwürdigen Charakter und neigen zum Lügen.
Unseriöse Verwalter sind auch menschlich meistens ein totaler Reinfall. Handwerker und fähige Mitarbeiter machen häufig einen großen Bogen um diese Zeitgenossen. Besser wird so leider nichts für die Liegenschaften – erst recht nicht der Bauzustand.
  • Geld muss für solche Personen eine sehr wichtige Rolle spielen. Sie wollen viel Geld verdienen und möglichst wenig Arbeit haben. Das ist jedoch in der Regel ein Widerspruch zur Selbständigkeit. Nicht umsonst heißt es in Bezug auf die Selbstständigkeit „Alles selbst und das ständig.“. Nur selten ist die Kombination wenig Arbeit – viel Geld mit einer verantwortungsvollen Arbeitseinstellung zu realisieren.
  • Neben Geld ist die Anerkennung durch Andere für diesen Typ Mensch sehr wichtig. Nicht selten lassen sich solche Verwalter gerne in den Lokalmedien als erfolgreiche „Entrepreneure“ feiern und stellen ihren vermeintlichen Reichtum gerne zur Schau. Ebenso gerne wird mit dem Geschäftswachstum auch gerne ein großer Fahrzeugpark mit SUVs und vielleicht auch Sportwagen angeschafft.
  • Manche unseriösen Verwalter scheinen notorische Lügner zu sein, die schon fast gar nicht mehr anderes können, als die Wahrheit zu verbiegen. Oftmals haben sie die Fähigkeit andere Menschen vordergründig zu beeindrucken und zu blenden. Es können ausgezeichnete Redner sein, die andere für sich einnehmen können und überzeugend wirken.
  • Eigennutz gewinnt. Sie muten ihren „Kunden“ bzw. Eigentümergemeinschaften etwas zu, was sie selbst von anderen Dienstleistern nicht akzeptieren würden. Hier sind Verwalter zu erwähnen, die nicht nur Eigentümer bei Kleinigkeiten niederbrüllen, sondern ebenfalls in einer solchen Art mit Handwerkern umgehen.
  • In vielen Fällen sind unseriöse WEG-Verwalter extrovertierte Menschen, für die Geld und Ansehen eine sehr große Rolle spielen. Man zeigt sich gerne im Anzug und Krawatte sowie mit zahlreichen Statussymbolen. Fleiß und Ehrlichkeit sowie Transparenz sind für sie keine relevanten Kriterien, an denen sie ihr eigenes Handeln messen.

Unseriöse Verwalter und ihr Handeln im Fazit.

Im schlimmsten Fall veruntreut ein Hausverwalter die Gelder einer WEG.
Unseriös ist nicht gleich unseriös: Ein Verwalter, der die ihm anvertrauten Gelder einer WEG veruntreut, ist nicht mehr nur unseriös, sondern eindeutig kriminell. Treuhandkonten bieten dafür bessere Voraussetzungen als WEG-Eigenkonten. Sollten Sie den Verdacht haben, dass Ihr WEG-Verwalter Gelder vom Girokonto oder von der Instandhaltungsrücklage entwendet, sollten Sie schnell handeln, und einen Anwalt aufsuchen.

In diesem Artikel haben Sie erfahren, mit welchen Strategien Sie konfrontiert sein können, wenn Sie es als Wohnungseigentümer mit einem unseriösen Verwalter zu tun haben. Nicht alle erwähnten Punkte müssen zutreffen und der Mix an Methoden kann von Verwaltung zu Verwaltung unterschiedlich aussehen. Dennoch sollten Sie diese Vorgehensweisen kennen. Eingelesene Eigentümer, die auf ihre Rechte beharren und keine Kompromisse in Bezug auf eine ordnungsgemäße Verwaltung eingehen, sind eine große Gefahr für unseriöse Hausverwaltungen, denn erst Unwissenheit – gepaart mit Naivität und einem großen Harmoniebedürfnis – ist eine Grundvoraussetzung, damit die Strategien fragwürdiger WEG-Verwalter in der Praxis funktionieren. Derartige Verwalter wissen, dass sie ihr Geld bekommen und zwar unabhängig davon, ob sie ihre Arbeit gut erledigen und sich einsetzen oder eben nicht. Wir wünschen Ihnen, dass Sie einer derartigen Hausverwaltung nie begegnen!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.