Legionellenprüfungen – Infos für Wohnungseigentümer & Vermieter

Was Eigentümer und Vermieter von Eigentumswohnungen zur Legionellenprüfung wissen müssen.

Was sind Legionellen und warum ist wann werden diese für Besitzer von Eigentumswohnungen zum Problem? Wer ist verantwortlich für die Wartung und wenn etwas passiert und der jährliche Grenzwert von 100 KbE (Kolonie bildenden Einheiten) Legionellen je 100 Milliliter Wasser überschritten wird? Was hat die Trinkwasserverordnung damit zu tun und wer trägt die Kosten für die Maßnahmen? Gibt es WEGs, in denen das Thema Legionellen keine Rolle spielt und wann besteht eine Untersuchungspflicht? Fragen über Fragen für Eigentümer, Verwalter und selbstverwaltende WEGs, denen wir uns im Nachfolgenden widmen werden. Für Wohnungseigentümer, die in einer WEG wohnen, in der alle Eigentumswohnungen ausschließlich selbst genutzt werden gelten zudem andere Regularien als für Vermieter von Eigentumswohnungen.

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Was sind Legionellen?

Immer mal wieder hört man in den Medien von Legionelleninfektionen. Was hat es damit auf sich? Was sind Legionellen und wo kommen sie vor?

Legionellen Prüfung für WEGs stellt Verwalter, Eigentümer und Vermieter vor viele Fragen rund um das Trinkwasserschutzgesetz.
Der Labornachweis macht es amtlich: Keine Legionellen im Trinkwasser nachweisbar und alles gut oder Legionellenbefall und Handlungsbedarf.

Bei Legionellen handelt es sich um im Grundwasser vorkommende Bakterien. Besonders bei Temperaturen um die 25 – 50 °C fühlen sie sich wohl, können aber jedoch nach neuerem Forschungsstand (Helmholtz-Zentrums für Infektionsforschung (HZI)) tatsächlich wesentlich höhere Temperaturen vertragen, und zwar ist eine Vermehrung von Legionellen auch zwischen 50 – 60 °C möglich. Nachgewiesen wurden bisher mehr als 44 Legionellenarten, meist löst aber Legionella pneumophila die bekannte Infektionen aus. Stehendes Wasser und Wärme sind legionellenfreundlich. Ein regelmäßiges Durchspülen von Leitungen,  besonders in jenen, in denen Aerosole austreten können wie beispielsweise in der Dusche, ist daher wichtig. Der jährliche Grenzwert liegt bei 100 KbE (Kolonie bildenden Einheiten) Legionellen je 100 Milliliter Wasser.

Warum sind Legionellen gefährlich für den Menschen?

Wie auch aktuell in der Corona-Pandiemie sind ältere und geschwächte Menschen wie chronisch Kranke besonders gefährdet.

Legionellen lösen leichtere Infektionen wie das Pontiac-Fieber oder die Legionärskrankheit aus, die sogenannte Legionellose. Dabei handelt es sich um eine Lungenentzündung mit unterschiedlich schwerem Verlauf. Bei  Infizierten mit bestehenden Vorerkrankungen oder bei älteren Menschen kann es zu sehr schweren Lungenentzündungen kommen. Der Nachweis einer Legionelleninfektion ist in Deutschland meldepflichtig, die Dunkelziffer ist jedoch hoch, da es keine signifikanten Unterscheidungsmerkmale zu einer normalen Lungenentzündung gibt. Besonders in schlecht gewarteten Warmwasseranlagen und bei höheren Temperaturen im Sommer, wenn Wasser lange in den Leitungen steht, ist das Risiko für Legionelleninfektionen höher. Man bemerkt Legionellen nicht durch eine veränderte Farbe oder Geruch des Trinkwassers; Verfärbungen oder Geruchsveränderungen haben andere Ursachen, die natürlich ebenfalls abgeklärt werden müssen.

Wo kommen Legionellen vor?

WEGs müssen je nach Ausstattung und Warmwassererzeugung regelmäßig prüfen lassen.
Ein Swimmingpool, Whirlpool sowie Duschen im Keller einer WEG? Natürlich eine schöne Annehmlichkeit, aber auch wartungsintensiv.

Legionellen sind weltweit in Süßwasser zu finden, dementsprechend sind sie beispielsweise in Seen, Flüssen, im Grundwasser zu finden, aber sie kommen auch im Trinkwasser immer wieder vor.

Legionellenfreundliche Bedingungen mit stehendem, warmen Wasser findet man unter anderem in:

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  • Wassertanks sowie Boilern
  • Warmwasserverteilungsanlagen und Warmwassererzeugungsanlagen
  • Kaltwasserzuleitungen (problematisch bei langen Ruhezeiten in der Nutzung, etwa in Ferienimmobilien bzw. Zweitwohnungen)
  • Wasserhähnen
  • Duschen, Schwimmbädern, Badebecken
  • Krankenhäusern, öffentlichen Duschen usw.

Aber auch in Luftwäschern von Klimaanlagen, in Whirlpools und in Luftbefeuchtern kommen Legionellen vor. In großen Wohn- oder Gewerbeanlagen sind Legionellen immer wieder ein Thema, auch in Hotels, da sie sich oft über Klimaanlagen verbreiten und dann gleich sehr viele Menschen von Lungenentzündungen betroffen sind. Sind Liegenschaften aufwändig ausgestattet und warten beispielsweise im Keller mit Swimmingpool und Dusche auf, dann gibt es gleichzeitig auch mehrere potenzielle Austrittsorte für Legionellen.

Die Übertragung von Legionellen

Händewaschen oder Trinken von Wasser ist bei Legionellenvorkommen weniger problematisch. Bei Wasserdampf sieht es anders aus.

Durch das bloße Trinken von Leitungswasser geht kaum eine Gefahr aus, es sei denn, die Legionellen gelangen irgendwie in tiefe Abschnitte der Lunge. Das ist nicht sehr wahrscheinlich. Gefährlich wird es, wenn die Aerosole eingeatmet werden, also der der Wasserdampf einer warmen Dusche zum Beispiel. Dann gelangen Legionellenerreger direkt in die Lunge, wenn sich der feine Sprühnebel verteilt. Somit wird klar, dass unter anderem besonders Duschen, Whirlpools, Befeuchter von Klimaanlagen sowie Luftbefeuchter ein Risiko sind. Besonders aufwendig ausgestattete Wohnhäuser sind folglich auch im Hinblick auf Legionellenuntersuchungen wartungsintensiv.

Verantwortlichkeit für Wasser in der WEG

Wer verantwortlich ist, regelt die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in Abschnitt 4. Dort heißt es: „Verantwortlich ist der Unternehmer und sonstiger Inhaber der Wasserversorgungsanlage.“ In WEGs sind die Wasserversorgungsanlagen natürlich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen und die Eigentümergemeinschaft ist der „sonstige Inhaber“. Die WEG-Verwaltung bzw. die Sondereigentumsverwaltung initiiert die Legionellenprüfung. Wenn die WEG nicht selbst verwaltet, sondern einen WEG-Verwalter bestellt hat, dann ist dieser für die Prüfung auf Legionellen in der Anlage verantwortlich. Bei Mietverwaltungen ist es ebenso.

WEG oder Vermieter in der Haftung?

In der Eigentümerversammlung wird beschlossen, welches Prüfinstitut wann mit der Legionellenprüfung beauftragt wird.
Idealerweise bereitet der WEG-Verwalter die Eigentümer schon auf die anstehende Legionellenprüfung vor. Wird eine WEG neu übernommen oder wird diese zukünftig von den Eigentümern selbst verwaltet, gehört das Thema Legionellen und Wasserprüfung auf jeden Fall dazu.

Nicht zu prüfen, obwohl geprüft werden muss, ist höchst ungünstig bis fahrlässig. Vermietern kann dies Probleme bereiten. Es gibt BGH -Entscheidungen (z. B. vom 06.05.2015 Az.: VIII ZR 161/14 ), in denen es heißt, dass Ansprüche gegen den Vermieter geltend gemacht werden, sollte sich ein Mieter innerhalb des Wohngebäudes mit Legionellen infiziert haben und der Vermieter seiner Untersuchungspflicht nicht nachgekommen sein. Ein Nachweis des Bakterienstammes ist jedoch erforderlich (Vollbeweispflicht). Daher ist die Einhaltung der entsprechenden Wartungsintervalle bei der Legionellenprüfung wichtig, ebenso die damit verbundene Dokumentation und Kommunikation der erfolgten Wartung. Eine Mietminderung kann unter gewissen Umständen auch infrage kommen, sodass Vermieter sich an die gesetzlichen Wartungsvorgaben halten müssen.

Der Verwalter bereitet Beschlüsse hinsichtlich der Legionellenprüfung für die Wohnungseigentümer vor. Beschlüsse werden dann gefasst über:

  • den Termin der Legionellenuntersuchung
  • die jeweiligen Probeentnahmestellen gem. § 14 Abs. 3 Satz 4 Trinkwasserverordnung
  • die Beauftragung eines Prüflabors (idealerweise liegen drei Angebote vor)
  • die mit der Legionellenprüfung verbundene Kostennote

Die Trinkwasserverordnung schlägt repräsentative Probeentnahmestellen vor. Diese Stellen befinden sich oft im Sondereigentum, aber auch im Gemeinschaftseigentum, sodass für die Probeentnahme eine Zugänglichkeit gewährleistet sein muss.  Gerichtsurteile haben in der Vergangenheit oft festgelegt, dass alle Einheiten die Kosten für die Legionellenprüfung übernehmen – auch dann, wenn nur eine Wohnungen vermietet wird (siehe Urteil vom Landgericht Saarbrücken (Az.: 5 S 17/15) vom 18.12.2015). Sollten in der Liegenschaft beispielsweise Gewerberäume mit Publikumsverkehr vermietet sein, muss der Verwalter dies unbedingt berücksichtigen. Für gewerblich genutzte Einheiten gelten noch strengere Auflagen. Abklärung bedürfen auch, von Legionellenprüfungen ganz unabhängig betrachtet, Rohre, die etwa vor den 1970ern installiert wurden: Bleirohre in Altbauten sind häufig anzutreffen, auch für den Bleiwert gibt es verbindliche Grenzwerte, die nicht überschritten werden dürfen. Die Eigentümerversammlung ist der richtige Ort, dies zu besprechen. Idealerweise stellt die Verwaltung die dazu passenden Beschlusspunkte direkt auf die TOP-Liste. Sollte das Thema Legionellenprüfung zu lasch gehandhabt werden, kann dies durchaus als Ordnungwidrigkeit gesehen werden, in wenigen Fällen und je nach Fahrlässigkeit auch als Straftrat. Auch hier wird wieder deutlich, welche Probleme eine untätige WEG-Verwaltung oder Miethausverwaltung mit sich bringen kann. Sollte sich in Ihrer WEG ein Verdacht auf Legionellen abzeichnen und es Anhaltspunkte dafür geben, muss sofort gehandelt werden. Umgehend sollten dann alle erdenklichen Maßnahmen zur Bakterienvernichtung einleitet werden. Auch gilt es, einen zukünftigen Befall zu verhindern. Ist das Trinkwasser farblich oder vom Geruch her auffällig, müssen Eigentümer, Vermieter und Mieter sofort Bescheid geben. 

Wer prüft in WEGs auf Legionellen?

Nur zertifizierte Probennehmer sollten in WEGs Trinkwasserproben nehmen.
Oft geht es unkompliziert aus einer Hand: Mit der Beauftragung eines zertifizierten Probennehmers gelangen die Wasserproben in ein akkreditiertes Labor. Prüfberichtskopien werden für die Mieter erstellt sowie die Untersuchungsergebnisse entsprechend gemeldet.

Wer eine Eigentumswohnung vermietet und auch sonst viele handwerkliche Dinge am liebsten in Eigenregie macht („das haben wir doch immer schon gemacht“), ist spätestens bei der Legionellenkontrolle auf die Unterstützung Dritter angewiesen. Wie bereits erwähnt, gibt es zuständige Prüfinstitute, die idealerweise der Verwalter vorschlägt. Ein aussagekräftiges Probenergebnis bekommen Sie nur von einer zugelassenen Prüfstelle; die Weitergabe der Ergebnisse an das Gesundheitsamt ist notwendig. Das Gesundheitsamt ist auch der Ansprechpartner, wenn nicht klar ist, welche potenziellen Kontaminationen des Trinkwassers ebenfalls noch überprüft werden sollen (beispielweise Blei bei Altbauten). Im Kontakt mit der jeweiligen Prüfstelle wird dann klar, dass insgesamt aus mindestens drei unterschiedlichen Stellen der Anlage Proben entnommen werden. Vor Erhalt des Kostenvoranschlag gibt es meistens einen Ortstermin zur Aufwandseinschätzung. Besonders Wohnungseigentümergemeinschaften, die sich selbst verwalten wollen oder jene, die von einem unseriösen oder untätigen Verwalter betreut werden, müssen dies wissen.

Wann muss auf Legionellen geprüft werden?

In Abhängigkeit von Größe, Nutzung und technischen Gegebenheiten sind unterschiedliche Prüfungsintervalle angesetzt

Prüfung von Legionellen erfolgen in WEGs nach festen Intervallen.
Feste Intervalle sind bei der Legionellenprüfung besonders dann wichtig, wenn vermietet wird. Eine Aufforderung zur Prüfung gibt es nicht, auch keine Erinnerung. Für WEGs, die sich – vielleicht zum ersten Mal und ganz frisch – selbst verwalten, ein wichtiger Punkt.

Die aktuelle geltenden Vorgaben in der Trinkwasserverordnung traten im Januar 2018 in Kraft und die bereits in der Trinkwasserverordnung von Dezember 2012 vorgegebenen Prüfpflichten bleiben. In der Regel ist, je nach konkreten Gegebenheiten, eine Prüfung alle drei Jahre bei Kleinanlagen fällig, bei größeren Liegenschaften einmal jährlich. Die Legionellenprüfung erfolgt ohne Aufforderung. Q: Achtung, es gibt kein offizielles Schreiben, welches auf die Fälligkeit oder die Notwendigkeit einer Legionellenprüfung aufmerksam macht. Neue Anlagen, die ab dem 9. Januar 2018 ihren Betrieb aufgenommen haben, müssen laut § 14 Abs. 6 TrinkwV innerhalb von drei bis zwölf Monaten eine Erstkontrolle durchlaufen.

Geprüft werden auf Legionellen müssen:

  • Zentrale Warmwasseranlagen in Wohnhäusern, wenn sie ein Speichervolumen von mehr als 400 Litern haben.
  • Wenn das Volumen der Rohrleitung von der Warmwasserbereitung zur Entnahmestelle wie Wasserhahn oder Duschkopf mindestens drei Liter beträgt.
  • Wenn mindestens eine Eigentumswohnung vermietet ist. Dann liegt gem. § 3 Nummer 10 der Trinkwasserverordnung eine gewerbliche Abgabe vor und somit eine Verpflichtung der WEG zur Prüfung auf Legionellen. Mit § 21 der Trinkwasserverordnung.
  • Ist  auch nur eine Eigentumswohnung vermietet, liegt eine Abgabe von Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit im Sinne von § 3 Nummer 10 der Trinkwasserverordnung vor. Nach § 14 b der Trinkwasserverordnung ist die WEG dann zur regelmäßigen Legionellenprüfung verpflichtet.

Zudem müssen nach § 21 der Trinkwasserverordnung die Untersuchungsergebnisse mitgeteilt werden, etwa via Brief oder in Form eines Aushangs.

Gibt es WEGs ohne Pflicht zur Legionellenprüfung?

Es gibt WEGs, die ganz ohne Pflicht zur Prüfung auskommen.
Alle Eigentumswohnung von den Eigentümern selbst bewohnt und dann auch noch Gasthermen? Ein klassisches Beispiel dafür, dass nicht in jeder Liegenschaft eine Legionellenprüfung erforderlich ist.

Es gibt natürlich zahlreiche Varianten, in denen eine Legionellenprüfung in der WEG nicht nötig ist. Dies muss man aber wissen – gerade dann, wenn sich die WEG selbst verwaltet oder der WEG-Verwalter auch in anderen Bereichen  mehr als nachlässig arbeitet. Dies kommt in der Praxis schließlich häufig vor. Warum sollte sich ein unseriöser Verwalter um die Legionellenprüfung kümmern, wenn er schon drei Jahre keine Ortsbegehung gemacht hat, Einladungen zur Eigentümerversammlung verzögert, keine Angebote einholt und keine Beschlüsse umsetzt? Eigentümer sollten daher auch in diesem Themenfeld eingelesen sein.

Ausgenommen von der Legionellenprüfungen sind:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser, denn dort sind keine „Großanlagen“ vorhanden.
  • Bei dezentraler Warmwasseraufbereitung, beispielsweise dann, wenn Gasthermen in den Wohnungen vorhanden sind oder Durchlauferhitzer das Wasser erwärmen.
  • Sofern alle Eigentümer per Beschluss einverstanden sind und ihre Wohnungen zu 100% selbst bewohnen, kann auf eine Legionellenprüfung verzichtet werden.
  • Kaltwasserleitungen.

Dementsprechend wird das Thema Legionellenprüfung in jeder WEG anders gehandhabt, man muss nur wissen wie genau! Die Ergebnisse der Legionellenprüfungen müssen 10 Jahre aufbewahrt werden.

Das sagen Gesundheitsämter zur Legionellenprüfung

Ist der Umstand, dass vermietet wird, entscheidend? Oder spielt die Art der Wassererwärmung eine Rolle?

Es gibt WEGs, in denen liegen eindeutige Voraussetzungen vor, ob auf Legionellen geprüft werden muss oder nicht. Vielleicht haben Sie auch Glück, dass Sie einen kompetenten, gewissenhaften Verwalter haben, der sich um alles kümmert. In den Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft geht für Sie als Eigentümer oder auch als Kaufinteressent hervor, wann was mit welchem Ergebnis geprüft wurde. Anders sieht es vielleicht aus, wenn Sie einen unseriösen und untätigen Verwalter haben, der sich um das Thema Legionellen nicht kümmert und die Fragen der Wohnungseigentümer, oder auch der vermietenden Eigentümer,  einfach schnell abwimmelt. Haben Sie nun als Vermieter zudem einen gut informierten Mieter, wird es aufwändiger mit der Vermietungsarbeit. Es lohnt sich daher vielleicht durchaus, immer noch einmal bei Ihrem zuständigen Gesundheitsamt nachzufragen, ob eine Legionellenprüfung in Ihrer Liegenschaft wirklich erforderlich ist oder nicht. Es gibt in der Regel konkrete Ansprechpartner für den Bereich Trinkwasser und Sie sind auf der richtigen Seite!

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