Maklerprovision – das ändert sich mit dem neuen Gesetz noch 2020

Die Regelung zur Maklervergütung wird 2020 geändert und Käufer entlastet.

Einen Tag vor Heiligabend, am 23. Dezember 2020, tritt ein neues Gesetz zur Maklerprovision in Kraft, welches die Vergütung von Immobilienvermittlern neu regeln wird. Insgesamt tut sich also viel Neues in der Gesetzeslage 2020, auch wenn Themen beispielsweise die WEG-Novelle (WEMoG) von anderen Inhalten medial stark überlagert wurden. Es gibt Bundesländer, in denen bisher der Immobilienkäufer allein die Maklercourtage zu tragen hatten, etwa unter anderem in Brandenburg und Berlin sowie in Hamburg, Hessen und Bremen. Andere Bundesländer sehen bis dato teilweise andere Zahlungsmodelle für die Maklervergütung vor, die mit der kommenden Zahlungsteilung nach dem neuen Gesetz übereinstimmen. Nun wird klar, warum Verkäufer und Käufer von Wohneigentum die Provisionsregelung kennen sollten – und welche Varianten bald möglich sind, erfahren Sie im Nachfolgenden. Die Neuregelungen betreffen Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser – und zwar auch dann, wenn das Kaufobjekt vermietet ist. Aber Achtung: Baugrundstücke, die noch nicht bebaut sind, und Mehrfamilienhäuser fallen nicht unter die Neuregelungen zur Maklerprovision. Diese gilt nur für Verbraucher, nicht für Investoren und Unternehmen.

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Es wird günstiger für Käufer!

Käufer werden finanziell durch die Gesetzesänderung zur Maklervergütung entlastet.
Konstant hohe Immobilienpreise in Ballungsgebieten sind eine Belastung für Käufer – und hinzu kommen hohe Kaufnebenkosten. Zeit, Immobilienkäufer ein wenig zu entlasten.

Ziel des Gesetzes war es, Immobilienkäufer finanziell zu entlasten, – da die Kaufnebenkosten eine nicht unerhebliche Rolle spielen – und eine gleichmäßige Kostenverteilung bei der Maklercourtage zu erzielen.

Stetig steigende Immobilienpreise belasten Käufer und Kaufwillige, die sich diese Investition oft mehr als zweimal überlegen müssen. Neben den ohnehin hohen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen, Grundstücke und Häuser kommen noch die Kaufnebenkosten.

Besonders Käufer in Berlin und Brandenburg waren bisher mit 7,14 % Courtage als teuerste Gegenden dabei, Verkäufer haben keine Maklerprovision bezahlt. Auf Platz zwei liegt Hamburg mit 6,25 % Maklerprovision für Käufer und Platz drei teilen sich Bremen sowie Hessen mit 5,95 %: In diesen Bundesländern wird es nach dem neuen Gesetz zur Maklervergütung zukünftig günstiger für Käufer. Bayern und Baden-Württemberg liegen mit 7,14 % ebenfalls vorne, jedoch gilt dort bereits das 50:50-Prinzip. Insgesamt wird mit dem neuen Gesetz zur Maklerprovision die Regelung bundesweit dahingehend vereinheitlicht, dass Käufer nicht mehr die Hauptlast tragen.

Zukünftige Varianten der Maklerprovision ab Dezember 2020

Variante 1: Doppelprovision – Käufer und Verkäufer zahlen (§ 656c BGB). Bei dem Verkauf einer Immobilie können sich beide Parteien die Provisionszahlung teilen, und zwar immer jeweils 50% des Betrags. Diese Variante der Zahlung wird vermutlich der Regelfall werden. Die Maklerprovision wird dann bei Abschluss des Kaufvertrags fällig.

Variante 2: Provisionslast liegt beim Verkäufer – mit Abwälzungsvorbehalt (§ 656d BGB). Zunächst zahlt der Verkäufer. Durch eine Übernahmevereinbarung muss der Käufer erst nach dem Nachweis einer Auftraggeberzahlung (z. B. Überweisungsbeleg) seine Zahlung entrichten.

Variante 3: Provisionslast liegt beim Käufer alleine – ohne Abwälzungsvorbehalt § 652 BGB. Kommt der Hauptvertrag zwischen Makler und Verkäufer zustande, dann übernimmt der Verkäufer die gesamte Maklergebühr.

Variante 4: Suchauftrag seitens des Käufers (§ 652 BGB). Der Käufer wendet sich mit einem Suchauftrag an einen Immobilienvermittler und es wird eine Provision bei Kauf vereinbart, die nur vom Käufer zu tragen ist.

Wie kann ein Maklervertrag nach dem neuen Gesetz zustande kommen?

Das Zustandekommen des Maklervertrages ist zukünftig nur schriftlich möglich.
Ein Maklervertrag kommt nach dem neuen Gesetz nur schriftlich zustande, dabei ist die Schriftform offenbar recht frei definiert. Gute Makler erklären Ihnen die Konditionen genau und sorgen für Transparenz – ganz ohne Überraschungen.

Diese vier Varianten der Maklerprovision sind zukünftig möglich bei dem Verkauf oder Ankauf von Immobilien, besonders Variante 1, die 50:50-Regelung, wird vermutlich hauptsächlich Verwendung finden. Das Zustandekommen eines entsprechenden Maklervertrags ist zukünftig ausschließlich schriftlich möglich, wobei die Schriftform offenbar weit gefasst ist: E-Mails sind ebenso denkbar wie ein Fax oder auch eine WhatsApp-Nachricht. Mündliche Absprachen reichen für die Beauftragung eines Maklervertrages zukünftig nicht aus.

Wie immer gilt auch bei der Maklerbeauftragung als Verkäufer einer Immobilie: Unterschreiben Sie nicht schnell einen Vertrag. Ein guter Immobilienvermittler wird, ebenso wie ein kompetenter WEG-Verwalter für Transparenz sorgen wollen und keine versteckten Kosten aufkommen lassen.

Wann ein Anspruch auf die Maklervergütung erhoben werden kann, regelt § 652 des BGB. Dazu bedarf es dann folgender Voraussetzungen:

  • Es kam ein rechtswirksamer Maklervertrag zustande und der Vertrag war nicht im Nachhinein ungültig, beispielweise aufgrund eines Mangels.
  • Der Immobilienvermittler hat gem. Nachweis oder Vermittlung eine Tätigkeit erbracht.
  • Ursächlich für den Vertragsabschluss war die Tätigkeit des Immobilienvermittlers.
  • Es kam zum Vertragsabschluss eines Kauf- oder Mietvertrags.

Üblich ist eine Klausel im Maklervertrag, die besagt, dass das Verkaufsobjekt nur und ausschließlich über diesen beauftragten Immobilienvermittler verkauft werden darf. Der Verkäufer hat also keinen anderen Makler zu beauftragen oder selber mit der Vermarktung der Immobilie – beispielsweise über ein einschlägiges Immobilienportal – zu starten.

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Wie hoch ist die Maklerprovision 2020 oder 2021?

Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision nach dem neuen Vergütungsgesetz für 2020.
Die Vergütungsvorgaben geben zukünftig eine gemeinsame Kostentragung vor – aber nur beim Verkauf. Bei der Vermietung von Immobilien gilt das Bestellerprinzip.

Kauft oder verkauft man eine Immobilie, dann gehören, neben den Notarkosten, die Maklergebühren zu den höchsten Nebenkosten, die anfallen. Zu diesen bereits erwähnten Kaufnebenkosten kommen dann noch die Gebühren für die Grundsteuer sowie für die Grundbucheintragung. Wenn Sie zudem auch noch ein Umzugsunternehmen beauftragen und sich eine neue Küche einbauen lassen, steigen die Kosten für den Umzug noch einmal deutlich an und große Beträge sind auf einmal fällig. Je nach Kaufpreis einer Immobilie fallen in der Summe recht hohe Kosten an – und das auf einem u.a. dank Spekulationen und Investoren ohnehin angespannten Markt für Verbraucher, die besonders in Ballungsgebieten von sehr hohen Immobilienkaufpreisen betroffen sind.

Maklerprovision bei der Vermietung: Wenn ein Makler bestellt wird, dann gilt das Bestellerprinzip und somit zahlt der Auftraggeber respektive Vermieter. In diesem Fall ist auch klar geregelt, wie hoch die Maklerprovision dann ausfallen darf: Sie liegt bei einem Maximum von zwei Nettokaltmieten. Mieter haben keine Vermittlungsprovision zu entrichten – außer, es gab ausdrücklich einen schriftlichen Auftrag (z. B. via E-Mail oder Brief), ausschließlich für sie tätig zu sein. Erfreulicherweise schiebt man den sogenannten Umgehungsgeschäften einen Riegel vor. Damit sind auch Umgehungsgeschäfte, die einige Makler Verbrauchern immer wieder unterjubeln, nichtig. Denn unseriöse Dienstleister wenden unterschiedliche Arten, über mehr oder weniger geschickt versteckte Gebühren an Geld zu kommen, natürlich immer noch an. Dafür gibt es keine rechtliche Grundlage gibt, aber der Phantasie sind in der Praxis keine Grenzen gesetzt. Zu diesen unzulässigen Gebühren gehören beispielsweise Übergabegebühren, die von Mietsuchenden verlangt werden, oder auch Besichtigungsgebühren für das Mietobjekt vor Vertragsabschluss. Für die Erstellung von Verträgen und die Sichtung von Vorvermieterzeugnissen und dergleichen verlangen einige Immobilienmakler, wissend um die Wohnungsknappheit in den Städten, ebenfalls eine Servicegebühr, was natürlich nicht rechtens ist – auch nicht bei möblierten Apartments. Für diesen Mietraum gilt nach wie vor schlichtweg das Bestellerprinzip.

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Maklerprovision bei Verkauf: Wird eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus verkauft, dann ist die Provisionshöhe abhängig vom Bundesland und prinzipiell verhandelbar. Das heißt, dass es „marktübliche“ Regelungen je nach Bundesland gibt.  Gedeckelt ist der Betrag aber nicht: Es ist möglich, dass Makler und Käufer sich auf zwei Prozent des Verkaufspreises plus Mehrwertsteuer einigen, oder auf drei Prozent. Aber: Käufer und Verkäufer müssen dann jeweils jeder zwei bzw. drei Prozent tragen und es stets 50:50 aufteilen. Unzulässige Kosten, z. B. eine Aufwandspauschale für die Besichtigung eines Objektes und dergleichen, werden nur von unseriösen Maklern erhoben, welche die Unwissenheit der Suchenden ausnutzen – Achtung ist geboten.

Verlangt man Besichtigungsgebühren für Sie als Kauf- oder Mietinteressent einer Immobilie, ist es Zeit, Grenzen aufzuzeigen. In der Praxis gibt es erschreckende Beispiele. Dies muss aber nicht sein. Es gibt natürlich auch viele kompetente Immobilienvermittler, die Besichtigungstourismus einen Riegel vorschieben und gute Verkaufspreise erzielen.

Maklerprovision im Überblick – was zahlt man in welchem Bundesland?

Hier ein tabellarischer Überblick über die marktübliche Maklerprovision bei Verkauf von Privatimmobilien (nicht: Gewerbeimmobilien) in alphabetisch absteigender Reihenfolge. Stand November 2020, Mehrwertsteuer inkludiert, es gilt Vertragsfreiheit.

Bundesland Maklerprovision (gesamt) Anteil für Käufer Anteil für Verkäufer
Baden-Württemberg 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Bayern 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Berlin 7,14 % 7,14 %, zukünftig 3,57 % 0 %, zukünftig 3,57 %
Brandenburg 7,14 % 7,14 %, zukünftig 3,57 % 0 %, zukünftig 3,57 %
Bremen 5,95 % 5,95 %, zukünftig 2,98 % 0 %, zukünftig 2,98 %
Hamburg 6,25 % 6,25 %, zukünftig 3,13 % 0 %, zukünftig 3,13 %
Hessen 5,95 % 5,95 %, zukünftig 2,98 % 0 %, zukünftig 2,98 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 % 3,57 %, zukünftig 2,98 % 2,38 %, zukünftig 2,98 %
Niedersachsen 7,14 % oder

4,76 % – 5,95 %

3,57 % oder 4,76 % – 5,95 %, zukünftig 3,57 % oder 2,38 % – 2,98 % 3,57 % oder 0 %, zukünftig 3,57 % oder 2,38 % – 2,98 %
Nordrhein-Westfalen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Rheinland-Pfalz 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Saarland 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen-Anhalt 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Schleswig-Holstein 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Thüringen 7,14 % 3,57 % 3,57 %

Stand November 2020, Mehrwertsteuer inkludiert, es gilt Vertragsfreiheit.

Diese Zahlen verstehen sich als marktübliche Richtwerte, in den Verkaufsexposés werden sich teilweise andere, durchaus niedrigere Provisionsvereinbarungen finden.

Die Maklerprovision und Kaufnebenkosten im Fazit

Anstrengungen, Privatkäufer finanziell zu entlasten, sind natürlich positiv. Da besonders Verkäufer von den in den Ballungsgebieten hohen Verkaufspreisen profitieren, ist es nur sinnvoll, Käufer von Immobilien hinsichtlich der Kaufnebenkosten zu entlasten. Die Gesetzesänderung zur Maklerprovision ist ein Anfang. Als nächsten Schritt könnte man durchaus noch bei den Notargebühren ansetzen. Gemeinsam mit den Kosten für das Grundbuchamt liegen die Kaufnebenkosten bei 1,5 %. Diese Summe ist ein grober Anhaltspunkt, aber: bei jeder Immobilientransaktion verdienen Notare kräftig mit, obwohl die mit einem Verkauf einer Immobilie verbundenen administrativen Prozesse oft recht standardisiert sind. Die Höhe der Notargebühren für einen Haus-, Wohnungs- oder Grundstückskauf sind einheitlich festgelegt und im Gerichts- und Notarkostengesetz hinterlegt (GNotKG).

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