Mietinteressenten für Ihre Wohnung? Tipps für Vermieter!

Was Sie bei der Auswahl von Mietern für Ihr Wohneigentum beachten müssen, ist vielfältig und reicht von der Bewerbungsmappe bis zum Gehaltsnachweis.

Um die richtigen Mieter für Ihr Wohneigentum finden, gibt es einige Dinge zu beachten. Schauen Sie sich die Mietinteressenten gut an und nehmen Sie sich Zeit für die Vorbereitung vor dem eigentlichen Vertragsabschluss, wenn Sie keinen Makler beauftragen möchten.

Sie haben eine Eigentumswohnung erworben, die gut verwaltet ist, Sie müssen aus beruflichen oder privaten Gründen umziehen und wollen nicht verkaufen – oder Sie haben Wohneigentum von Anfang an mit der Absicht, vermieten zu wollen erworben: Was auch immer die Gründe für diesen Schritt sein mögen, viele Vermieter sehen sich zum ersten Mal mit dem Thema Mietersuche konfrontiert und möchten so schnell wie möglich einen zuverlässigen Mieter für die Wohnung finden. Ist eine Vermittlung von geeigneten Mietern mittels eines Maklers keine Option für Sie, müssen Sie sich einlesen, um Fallstricke zu umschiffen. Nicht nur die Mieter können bei der Bewerbung um eine Wohnung den ein oder anderen Fauxpas veranlassen. Die vor allem in den Ballungsräumen angespannte Wohnsituation stellt sowohl Mieter als auch Vermieter immer wieder vor die ein oder andere Herausforderung. Kaum hat man als Eigentümer eine Mietwohnung inseriert, klingelt das Telefon. Mündliche Zusagen sind, wie auch in anderen Kontexten, schnell einmal getätigt und stets ein wenig unverbindlich. Was von dem Gesagten trifft tatsächlich zu?

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Mieter muessen eine aussagekraeftige Bewerbung einreichen, um die Eigentuemer ueberzeugen zu koennen.
So viele Seiten und keine aussagekräftigen Informationen? Das kommt bei der Bewerbung um eine Mietwohnung leider immer wieder vor. Wie Sie wichtige von unwichtigen Informationen trennen und auf welchen Angaben Sie bestehen sollten, erfahren Sie hier. Beachten Sie auch, dass es zahlreiche Dokumente gibt, die ein Mieter auch von Ihnen sehen muss.

Besser für Vermieter ist es demnach, sich auf eine schriftliche Bewerbung um eine Wohnung einzulassen. Alles dreht sich um die Fragen, was Sie von einem Vermieter wissen müssen, was Sie fragen dürfen und wie Sie an diese Informationen gelangen. Um sich abzusichern, sollten Sie einen Energieausweis beantragen oder parat haben, dazu bitte ebenfalls den Grundriss der Wohnung. Idealerweise ist dieser in der Wohnungsanzeige für die potenziellen Mieter ersichtlich. Die Quadratmeterangaben müssen stimmen. Sichern Sie sich gegen mögliche Mietausfälle ab, indem Sie eine Kaution von höchstens Dreimonatskaltmieten verlangen.

Wie erfahre ich die wichtigsten Angaben von einem potenziellen Mieter? Was sind weniger wichtige Informationen der Mietinteressenten und was darf ich eigentlich als Vermieter fragen?

Worauf Sie bei der schriftlichen Bewerbung eines Mieter achten sollten, erfahren Sie hier im Nachfolgenden.

Bewerbung um eine Wohnung – viele Interessenten, aber was ist wichtig?

Schöne Wohnungen bekommt man ohne Bewerbungsunterlagen in begehrten Lagen nicht.
Wer eine schöne Wohnung mit entsprechend aufwendiger Ausstattung hat, kann bei der Auswahl des falschen Mieters viel verlieren. Um von Anfang an auf Nummer sicher zu gehen, müssen Sie als Eigentümer vor allem den schriftlichen Angaben der Mietinteressenten Beachtung schenken.

Vielleicht haben Sie noch keine große Erfahrung in der Vermietung Ihres Wohneigentums oder in der Vergangenheit mit Mietern eventuell bereits weniger schöne Situationen erlebt – was auch immer der Beweggrund ist, in Ballungszentren kommen Mieter in der Regel ohne eine schriftliche Bewerbung um eine Wohnung nicht herum. Ist der Mietvertrag einmal unterzeichnet und die – mündlichen – Zusagen wurden seitens des Mieters nicht eingehalten, ist es sehr mühsam, etwa einen Mietnomaden ohne finanzielle Einbußen loszuwerden. Angaben, welche sich auf die Zuverlässigkeit bzw. Bonität des Mieters beziehen, müssen von diesem wahrheitsgemäß beantwortet werden. Wenn Sie sich in der glücklichen Lage sehen, unter mehreren Kandidaten auswählen zu können und/oder eventuell auf einen Makler verzichten möchten, der geeignete Mieter für Sie auswählt, dann hier einige Ideen und Hinweise, worauf Sie achten sollten:

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Bereiten Sie sich gut vor und überlassen Sie nichts dem Zufall. Mit der entsprechenden Vorbereitung können Sie die Chancen auf unzuverlässige Mieter deutlich verringern. Dazu müssen Sie die zulässigen wie die unzulässigen Fragen bei der Wohnungsbewerbung kennen.

  1. Zunächst einmal ist, neben den schriftlichen Angaben – etwa in Form einer Bewerbungsmappe für Mieter -, das persönliche Kennenlernen wichtig. Wie gut können Sie sich auf die einzelnen Wohnungsbewerber einlassen, wenn Sie einen Massenbesichtigungstermin vereinbaren? Eher weniger gut. Setzen Sie lieber Einzeltermine an, in denen Sie die Menschen besser kennenlernen können.
  2. Fordern Sie für den Einzeltermin eine schriftliche Bewerbungsmappe des Mieters an. In Großstädten und bei sehr exklusiven Wohnungen ist dies üblich, auf dem Land meistens eher nicht. Verlassen Sie sich nie auf rein mündliche Angaben, die nicht in irgendeiner Weise schriftlich belegt werden können – besonders nicht, wenn es um die Bonität geht.
  3. Denken Sie daran, dass Mieter nicht verpflichtet sind, die Selbstauskunft auszufüllen. Die meisten sind jedoch dazu bereit, um keinen Nachteil zu erfahren.
  4. Beschäftigen Sie sich im Vorfeld und in Ruhe mit den Fragen, die in der Selbstauskunft bei der Bewerbung um die Wohnung zulässig sind. Stellen Sie nur solche Fragen, welche das Mietverhältnis betreffen und nichts darüber hinaus.
  5. Für den Besichtigungstermin gilt, dass Sie als Vermieter zunächst nur wenige Angaben erfragen dürfen – beispielsweise zum vollständigen Namen und zur Anschrift. Fragen zu einem möglichen Wohnungsberechtigungsschein (WBS) sind jedoch ebenso erlaubt wie Fragen zu Haustieren. Kleintierhaltung, sie betrifft zum Beispiel Hamster, Meerschweinchen, Kaninchen oder Fische, kann im Übrigen nicht untersagt werden.
  6. Ist ein Mieter gut vorbereitet, hat er die Fragen zum Beruf und dem Arbeitgeber/den Einkommensverhältnissen, zu der Haushaltsgröße und ggf. zu einem Räumungstitel schon in der Bewerbung für die Mietwohnung beantwortet. Beim Vertragsabschluss sollten die Gehaltsabrechnungen vorliegen und dazu eine Schufa-Auskunft.
  7. Bestehen Sie bei Vertragsabschluss auf Kopien des Personalausweises.
  8. Eine Bescheinigung wie die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen bzw. aktuellen Vermieters ist natürlich schön, aber vielleicht gar nicht umsetzbar. Es kann ein Referenzschreiben sein oder eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
Haustiere sollten bei der Bewerbung um eine Mietwohnung immer wahrheitsgemäß angegeben werden.
Nicht jeder Mietinteressent kommt mit einem Goldfisch daher, aber ob es direkt ein Waschbär in der Wohnung sein muss? Mit welcher Art der Tierhaltung Sie als Vermieter einverstanden sind, sollten Sie von Anfang an direkt und ohne Umschweife kommunizieren.

Viele Vermieter sind sehr interessiert an ihren potenziellen Mietern und lesen sich die Bewerbung um die Mietwohnung sehr gut durch. Verständlich ist das schon, aber lassen Sie sich nicht zu unzulässigen Fragen hinreißen. Es drohen Bußgelder, wenn Sie in der Selbstauskunft derartige Angaben erfragen möchten. Dies ist jedoch ganz einfach zu vermeiden, wenn Sie sich als Eigentümer und Vermieter vorab ein wenig vorbereiten. Hier eine Übersicht mit Fragen, die Sie Mietinteressenten auf keinen Fall stellen sollten:

  • Fragen zu Vorstrafen
  • Fragen zu dem bisherigen bzw. aktuellen Vermieter
  • Sämtliche Fragen zu Religion und Weltanschauung und ethnischer Zugehörigkeit
  • Fragen rund um politische Zugehörigkeit wie Parteimitgliedschaften
  • Fragen nach dem Familienstand – lediglich Fragen nach den Mitmietern respektive nach der Anzahl der Personen, die einziehen wollen, ist erlaubt
  • Fragen zur Familienplanung und den Interessen der Mietinteressenten wie etwa zu Musikinstrumenten

Soweit zu dem groben Rahmen, wenn Sie planen, Ihr Wohneigentum zu vermieten und die Bewerbungen um die Mietwohnung sichten. Üblich ist es auch, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vormieters anzufordern. Verlangen können Sie es nicht, es ist aber ein großes Plus, wenn Ihr potenzieller neuer Mieter dies im Rahmen der Wohnungsbewerbung freiwillig tut und ein derartiges Dokument direkt der Bewerbungsmappe für die Wohnung beifügt. Behalten Sie im Hinterkopf, dass kein Vermieter dazu verpflichtet ist – es heißt nichts, wenn dieses Dokument nicht dabei ist. Vielleicht wissen Sie aus eigener Erfahrung mit Ihrem WEG-Verwalter, wie zäh und mühsam sich manchmal die selbstverständlichsten Dinge wie eine Jahresabrechnung gestalten und wie sehr man bei der Verwaltung hinterher sein muss. Als Mieter ist es oft nicht anders! Viele Miethausverwalter arbeiten gut und effizient, viele jedoch nicht.

Falsche Angaben des Mieters bei der Bewerbung – darf er das?

Wahrheitsgemässe Angaben in der Bewerbung um eine Wohnung sind wichtig, um ein dauerhaftes Mietverhältnis einzugehen.
Nur wahrheitsgemäße Angaben haben Bestand, das gilt für Mieter wie Vermieter gleichermaßen. Auch Vermieter haben in der Kommunikation mit Mietinteressenten einige Regeln zu beachten.

Vereinfacht gesagt sind es alle privaten Dinge, die nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen. Ihr Mietinteressent und seine Partnerin wollten zu zweit bleiben und nach wenigen Monaten sind beide bald unverkennbar zu dritt? Das ist dann so. Die ruhige vierköpfige Familie bringt ein Cello mit? Geht den Vermieter nichts an. Sämtliche Fragen, die als unzulässig eingestuft sind, dürfen von dem Mieter mit Fantasie beantwortet werden, zur Not auch in der Bewerbung um die Wohnung. In der Regel wissen die Mieter dies.

Anders sieht es aus, wenn ein potenzieller Mieter bei den zentralen Fragen lügt, welche seine Bonität betreffen: Falsche Angaben zum Arbeitgeber und zum Gehalt können zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen. Stellt sich ein Mieter also in der Selbstauskunft oder in der Bewerbung um die Wohnung ganz bewusst finanziell besser da, hat dies Konsequenzen. Wäre der Mietvertrag unter den wahrheitsgemäß schlechteren finanziellen Umständen des Mieters so zustanden gekommen? Nein!

Die schriftliche Bewerbung des Mieters – worauf muss ich achten?

Die meisten Mieter wissen, dass sie sich bei einer Besichtigung von den anderen Mitbewerbern auf die Wohnung abheben müssen. Viele Interessenten sind daher gut vorbereitet und bringen schon eine ganze Bewerbungsmappe mit. Nicht selten ist diese dann voller Informationen und Dokumente. Aber was ist wirklich wichtig und was nur nettes Beiwerk? Wie erkennen Sie Interessenten, die verlässlich ihre Mieter überweisen und mit denen Sie voraussichtlich wenig Ärger haben werden? Worauf Sie als Vermieter achten sollten, wenn Ihnen eine schriftliche Bewerbung für die Wohnung überreicht wird:

  • Vollständigkeit der schriftlichen Unterlagen. Es ist nicht schlimm, wenn die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung fehlt, da diese optional ausgestellt werden kann – aber wenn der Gehaltsnachweis fehlt und die Angabe der Tätigkeit beim Arbeitgeber, dann sollten Sie misstrauisch werden.
  • Liegt der Fokus auf eher unwichtigen Dokumenten wie Inhaltsverzeichnis und geht es im Anschreiben lediglich darum, wie schön die Lage ist und erfahren Sie nichts Konkretes wie Beruf oder gar den Namen des Mietinteressenten, erweckt dies keinen guten Eindruck. Gepaart mit übertriebener Freundlichkeit des potenziellen Mieters ein mögliches Alarmsignal.
  • Hat ein Interessent eine Bewerbungsmappe überreicht und passen die Angaben im sorgfältig erstellten Anschreiben überhaupt nicht zu den Nachweisen (Einkommensnachweise oder Renten- bzw. Bafög-Zahlungen, Unterhaltszahlungen), dann schauen Sie genauer hin.
  • Idealerweise ist die Bewerbung für die Wohnung sorgfältig erstellt, das Anschreiben hat eine persönliche Note und ist ansprechend formuliert: Jemand gibt sich Mühe, die Wohnung zu mieten – das sollte Sie als Vermieter positiv stimmen.
  • Die Bewerbungsmappe des Mieters ist vollständig und enthält sogar schon einen Bonitätsnachweis, Kopien des Personalausweises sowie eine Bescheinigung des Arbeitgebers. Es bleiben keine Fragen offen und Ihr zukünftiger Mieter hat an alles gedacht – wunderbar!

Ein interessierter Mieter denkt an alles und hat idealerweise schon sehr viele Dokumente zur Verfügung. Müssen Sie hingegen alles dreimal erfragen und erhalten Sie keine konkreten Nachweise, wird es schwierig.

Was Sie zum Thema Datenschutz beim Vermieten beachten müssen!

Die Bewerbung der Mietinteressenten fallen unterschiedlich aus, von sorgfältig bis wenig aussagekräftig
Wenn Sie als Vermieter wissen, worauf Sie achten müssen, klappt es mit der Mietersuche sicherlich schnell.

Die DSGVO schreibt vor, dass die von dem Vermieter angefragten Daten, beispielsweise bei der Schufa, sich auf legitime, festgelegte und eindeutige Zwecke beschränken (Art. 5 (1) b). Das gilt auch für das für die Zwecke der Verarbeitung notwendige Maß: Folglich dürfen von Auskunftsgebern wie der Schufa nur derartige Informationen weitergegeben werden, welche die Bonität des Mieters betreffen, keinerlei Details zu dessen Kreditverträgen oder Konten. Sie als Vermieter dürfen diese Art Basisauskunft nicht direkt am Anfang, sondern lediglich kurz vor Abschluss des eigentlichen Mietvertrages einholen. Auch der Zeitpunkt zählt! Es ist Vermietern nicht gestattet, trotz Einwilligung des Interessenten weitere Daten abzufragen.

Ein Umzug geht für Mieter wie Vermieter seit dem 1. November 2015 und der damit verbundenen Änderung des Bundesmeldegesetzes mit noch mehr administrativem Aufwand einher: Vor diesem Datum war ein Umziehender verpflichtet, seinen Umzug innerhalb von zwei Woche beim Einwohnermeldeamt anzugeben. Der § 19 des Bundesmeldegesetzes jedoch sieht vor, dass ab dem 1. November 2015 die Vermieter in der Pflicht sind, ihren Mietern eine Vermieterbescheinigung (auch Wohnungsgeberbescheinigung) auszustellen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn Ihr Mieter auszieht und noch keine neue Wohnung bezieht: Eine Abmeldung und ein entsprechendes Formular von Ihnen als Vermieter ist Pflicht, da die Behörden dieses Dokument verlangen. Ganz gleich, ob gewerblicher Vermieter, Genossenschaft oder eben auch Privatvermieter: Diese Vermieterbescheinigung muss dem Mieter innerhalb von nur zwei Wochen ausgestellt werden. Geschieht dies nicht oder zeitverzögert, drohen Bußgelder bis zu 1.000 €. In diesem Zusammenhang stellen sich folgende Fragen: Was ist zu tun, wenn Sie als Vermieter auch mal zwei Wochen am Stück in den Urlaub fahren möchten? Oder krank sind? Die Bürokratie bedenkt das alltägliche Leben offensichtlich wenig. Ob auf diese Weise Scheinanmeldungen tatsächlich verhindert werden, ist fraglich. Gefälligkeitsnachweise werden, nebenbei bemerkt, sehr teuer! Ein Bußgeld von bis zu 50.000 € erwarten Vermieter, die Scheinanmeldungen ausstellen. Eine schöne Einkommensquelle – für den Staat.

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Besonders in großen Ballungszentren ist es ratsam, am Anfang um eine rein schriftliche Kontaktaufnahme zu bitten. Sie werden sehen: Sofort klingelt das Telefon und Sie können schon diejenigen Bewerber für Ihre Mietwohnung herausfiltern, die sich von vornerein nicht an die Spielregeln halten wollen. Lassen Sie sich nicht von fadenscheinigen mündlichen Ausreden um den Finger wickeln und auch nicht emotional erpressen. Unter den vielen Bewerbungen der Mieter wird sich bestimmt der ein oder andere passende Kandidat finden!

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