Mieterhöhung – Alles, was Sie wissen müssen & kostenlose Vorlagen

Die kontinuierlich gestiegenen Energie- und Verbraucherpreise (Stand: Juli 2022) oder auch die CO2-Steuer bereiten vielen Mietern Sorgen. Ähnlich sieht es aus, wenn sich ebenfalls eine Mieterhöhung ankündigt. Nicht immer ist eine solche Erhöhung zulässig, denn dazu müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Auch für Vermieter ist es oft unangenehm, langjährigen und angenehmen Mietern eine Erhöhung anzukündigen – schließlich will man das gute Mietverhältnis nicht belasten, wenn alles schon jahrelang reibungslos läuft. Das Thema Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung ist momentan viel diskutiert und häufig geht eine Mieterhöhung damit einher. Im Nachfolgenden erfahren Sie, wann eine solche Mieterhöhung rechtens ist und was die im Juli 2022 in Kraft getretene Mietspiegel-Reform für Vermieter und Mieter bedeutet.

Mieterhöhung – zulässig oder nicht?

Unter der Voraussetzung, dass im Mietvertrag kein Erhöhungsverbot verankert wurde, bestehen zwei Optionen für eine Mieterhöhung. Im Schreiben muss mit eine der beiden Varianten als Begründung aufgeführt werden:

• Mieterhöhung als Anhebung zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete
• Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Mieterhöhung #1: Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Mieterhöhungen können in einem laufenden Mietverhältnis erhöht werden. Eine Möglichkeit ist die Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB. Hier muss der Vermieter jedoch einiges berücksichtigen.

Eine Anhebung der Miete ist ohne Begründung und ohne gewisse Voraussetzungen nicht möglich. Jedoch kann gemäß § 557 Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Mieterhöhung in einem laufenden Mietverhältnis erlassen werden. Eine Möglichkeit zur Mieterhöhung ergibt sich aus § 558 BGB und der Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei der Vertragsunterschrift eigenen sich Mieter und Vermieter zunächst auf einen Preis für die Kaltmiete, zu welcher Nebenkosten hinzukommen. Der Preis für das Mietobjekt kann sich während der Vertragslaufzeit erhöhen – etwa dann, wenn Häuser oder Wohnungen in vergleichbarer Ausstattung und Lage immer teurer wurden. Man spricht dann von einer sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete. Grundlage für die Zahlen bilden die Angaben aus dem entsprechenden Mietspiegel, um auf einen ortsüblichen Schnitt der letzten sechs Jahre zu kommen. Aktuell (Juli 2022) steigen die Verbraucherpreise deutlich, vor allem die Preise für Energie. Vermieter dürfen die Nettomiete aus diesem Grund jedoch nicht erhöhen, lediglich eine erhöhte Nebenkostenvorauszahlung ist möglich. Auch sind grundsätzlich der Zeitpunkt und die Höhe entscheidend bei einer Mieterhöhung: Einen zeitlichen Abstand von 15 Monaten nach der letzten Preiserhöhung oder nach dem Einzug müssen Vermieter hinsichtlich einer Mieterhöhung einhalten. Übermittelt werden darf eine solche Preiserhöhung nicht rein mündlich, sondern muss in Textform erfolgen – also beispielsweise per E-Mail oder mit einem Brief / Schreiben. Mehr als 20 Prozent, in einigen Städten aufgrund der Kappungsgrenze nicht mehr als 15 Prozent, darf die Erhöhung in einem Zeitraum von drei Jahren zudem nicht betragen. Bei der Festlegung auf eine sogenannte Staffelmiete oder Indexmiete im Mietvertrag wurden die Erhöhungen bereits vertraglich vereinbart, sodass seitens des Vermieters keine weiteren Mieterhöhungen möglich sind.

Wie viel Aussagekraft hat der Mietspiegel für die örtliche Vergleichsmiete?

Die Bestimmung der örtlichen Vergleichsmiete ist nicht immer einfach. Daher kam es im Juli 2022 zur Mietspiegelreform, um mehr Klarheit für Mieter und Vermieter zu schaffen.

Die Mieterhöhung ist inzwischen ein Politikum. Die Bezeichnung ortsüblich gilt für den Schnitt der Mieten, die in den letzten sechs Jahren an einem Ort üblich sind. Zu Beachten ist, dass nicht jede Stadt und nicht jede Gemeinde bietet einen qualifizierten Mietspiegel an. Dies ist jedoch nicht das einzige Problem, welches den Mietspiegel umgibt, der gerne von Vermietern als Instrument für die Mieterhöhung herangezogen wird. Grundsätzlich unterscheidet man einfache Mietspiegel, die auch gerne als sogenannte „Rotweinmietspiegel“ bezeichnet werden (die Rückmeldungen der Vermieter erfolgt auf freiwilliger Basis und die Aussagekraft ist entsprechend gering). Fließen hauptsächlich die Zahlen von neuvermieteten Objekten hinein, werden die günstigen Bestandsmieten und langjährige Verträge zu wenig beachtet – und die Beträge gehen entsprechend in die Höhe. Abhilfe schaffen soll daher die jetzt im Juli 2022 erfolgte Mietspiegelreform: Alle Gemeinden ab 50.000 Einwohner müssen einen qualifizierten Mietspiegel erstellen, sodass mehr Rechtssicherheit bei einer Mieterhöhung gegeben ist. Bis zu der Veröffentlichung der Zahlen dauert es aufgrund der eingeräumten Übergangsfrist jedoch noch. Den Kommunen bleibt eine Frist zur Erstellung eines einfachen Mietspiegels bis zum 1. Januar 2023, für die eines qualifizierten Dokuments ist bis zum 1. Januar 2024 Zeit. Prinzipiell sollten nur noch ausschließlich qualifizierte Mietspiegel für eine Mieterhöhung herangezogen werden; 2022 bleiben offenbar einfache Mietspiegel als Grundlage für die Preiserhöhung gültig, obwohl ihre Aussagekraft nur gering ist. Und: Nicht immer werden die Mietspiegel gerichtlich anerkannt, wenn eine Mieterhöhung im Streit zwischen Vermieter und Mieter vor Gericht landet. Eine Neuerung betrifft zudem die bisherige Freiwilligkeit, die ebenfalls in der Mietspiegelreform hin zu verbindlichen Angaben von Vermietern und Mietern geändert wurde.

Wichtige Punkte der Mietspiegelreform 2022 auf einen Blick

• Seit 1. Januar 2020: Der Zeitraum der Preisbeobachtung verlängert sich von vier auf sechs Jahre, auch für einfache Mietspiegel.
• Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern sind nun verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.
• Auskunftspflicht gilt für Mieter als auch für Vermieter gleichermaßen. Bei Nichtbeachtung droht ein Bußgeld. Die Angaben sind nicht mehr freiwillig.
• Grünes Licht gibt es für die Verwendung von Daten aus der Wohnungs- und Gebäudezählung des Zensus, dem Melderegister sowie aus der Grundsteuererhebung.
• Ziel ist eine Verminderung von Rechtsstreitigkeiten, da ein verbindlich erstellter Mietspiegel für mehr Rechtssicherheit sorgen soll.

Bis zur tatsächlichen Erhebung, Verwertung und Veröffentlichung all dieser Daten wird es vermutlich noch dauern. Wichtig zu wissen für Mieter und Vermieter ist jedoch ist der Umstand, dass nicht alle Gerichte den Mietspiegel ohne Weiteres anerkennen und eine Mieterhöhung auf dessen Basis nicht immer stattgegeben wird: So erkannte 2015 beispielsweise das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg den Berliner Mietspiegel nicht an (Urteil vom 11. Mai 2015, AZ 235 C 133/13), da bei dem zugrunde liegenden Mietspiegel aus dem Jahr 2013 eine fehlerhafte Extremwertbereinigung vorgenommen wurde, die wissenschaftlicher Methodik nicht genügt. Dies zeigt auf anschauliche Weise, wie ungenau viele Mietspiegel, auch sogenannte qualifizierte, bisher erstellt wurden.

Mieterhöhung #2: Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB)

Unter bestimmten Voraussetzungen ist im Einklang mit § 559 BGB nach Modernisierungen an der Mietsache eine Erhöhung der Miete möglich. Im Vorfeld sollten Vermieter sich jedoch genau einlesen. Mietern ist stets eine Prüfung der angekündigten Mieterhöhung zu empfehlen.

Der zweite zulässige Grund für eine Mieterhöhung sind Modernisierungsmaßnahmen. Diese sollten klar und deutlich von Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen abgegrenzt werden. Was zählt zu einer solchen Modernisierungsmaßnahme, die eine Mieterhöhung rechtfertigt? § 559 BGB erlaubt eine Erhöhung unter bestimmen Umständen und bis zu einer gewissen Höhe – zum Beispiel konkret, wenn Vermieter eine Solaranlage installieren oder das Haus neu dämmen. Ein Teil, genauer gesagt bis zu 8 Prozent, der veranschlagten Investitionskosten für die Modernisierung kann auf den Mieter umgelegt werden. Die 8 Prozent gelten seit Januar 2019, vorher waren es 11 Prozent. In einem Zeitraum von sechs Jahren kann die Miete auf 3,00 € / qm erhöht werden. Und dies auch nur dann, wenn die Miete bei mindestens 7,00 € je Quadratmeter lag. Für geringere Mietpreise werden 2,00 € pro Quadratmeter als angemessen betrachtet.

Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen, mit denen eine Mieterhöhung begründet werden kann:

• Modernisierung zur Einsparung von Energie, darunter klassischerweise Photovoltaikanlagen oder Verbesserung der Dämmung sowie Maßnahmen zur Wassereinsparung
• Erhöhung des Gebrauchswerts des Mietobjekts respektive des Wohnkomforts, beispielsweise durch Schallschutz (objektive Wohnwerterhöhung / nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache)
• Maßnahmen, die der Vermieter basierend auf gesetzliche Vorgaben ergreifen muss

Eine Abgrenzung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB zu Instandsetzungsmaßnahmen ist nicht immer einfach, denn viele Maßnahmen rund um die Umweltsanierung sind keine Modernisierung. Beispiele dafür sind in etwa der Austausch alter Bleileitungen oder Nachtspeicherheizkörper mit Asbestbelastung. Das Thema ist überaus komplex und es können aufgrund der Vielzahl der Modernisierungsmaßnahmen nicht alle aufgezählt werden. Dies gilt ebenfalls für die Abgrenzung zur Instandsetzung. Nur die tatsächlich erforderlichen Kosten dürfen für eine Mieterhöhung nach Modernisierung grundsätzlich berücksichtigt werden, ein „übertriebener Aufwand“ darf nicht in die Kalkulation eingehen. Regelmäßig befassen sich Gerichte mit Art, Umfang und Zulässigkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung. Gewisse Anteile der Kostenrechnung dürfen nicht zur Preiserhöhung herangezogen werden, darunter die Kosten für Verwaltung und Finanzierung bzw. Kapitalbeschaffung für die Modernisierung. § 559 a BGB regelt die Anrechnung von Drittmitteln genauer. Deutlich wird dort zudem, dass auch Mieterdarlehen oder die Zuhilfenahme öffentlicher Mittel berücksichtigt werden müssen und nicht einfach pauschal berechnet werden dürfen.

Die Mieterhöhung nach § 559 BGB / § 555 BGB ankündigen: Darauf müssen Sie achten

Vermieter müssen einige Punkte beachten, wenn Sie die Miete aufgrund einer Modernisierung erhöhen wollen. Die Ankündigung muss ebenfalls korrekt erfolgen.

Wie so oft bei Verwaltungsthemen ist Sorgfalt gefragt. Nur dann, wenn alle formalen wie inhaltlichen Punkte abgehakt sind, hat die Ankündigung einer Mieterhöhung Erfolg – oder, anders betrachtet, kann eine Mieterhöhung abgewiesen werden. Ein vorheriges Gespräch zwischen Vermieter und Mieter kann bereits im Vorfeld die Dynamik ein wenig abfedern und auf eine Anpassung abzielen. Die Einhaltung formaler Details der Mieterhöhung entscheidet auch über den Erfolg aus Sicht des Vermieters. Modernisierungsmaßnahmen sollten spätestens drei Monate vor dem Start angekündigt werden –und dazu schriftlich.

In dem Schreiben aufzuführen sind unbedingt:

• Der geplante Arbeitsumfang und die Art der Modernisierungsmaßnahme, die gewählt wurde, um sachlich zu klären, was wann erledigt wird.
• Die Kostenberechnung, die entsprechende Erläuterungen beinhaltet ( § 559 b Abs. 1 BGB). Ab wann ist was zu zahlen? Wurden Drittmittel zur Modernisierung genutzt?
• Dementsprechend den Betrag der Mieterhöhung nebst Betriebskosten
• Hinweis auf Form und Frist des sogenannten Härteeinwands.
• Die Erklärung der Fristen, also das konkrete und korrekte Datum. Eine Mieterhöhung kann zeitlich stets erst zu Anfang des dritten folgenden Kalendermonats angefordert werden.
• Bei Modernisierungsmaßnahmen sollte ein Verweis auf § 555d BGB im Schreiben enthalten sein.
• Bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sollte ein Mietspiegel als Anlage mitgeschickt werden. Ist ein solcher nicht vorhanden, ist ein Gutachten eines Sachverständigen eine Möglichkeit; alternativ können eine Mietdatenbank oder die Preise von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen als Referenz dienen.
• Hinweis auf die Notwendigkeit der Zustimmung seitens des Mieters bei der Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete sowie auf den Umstand, dass zur Erreichung einer Zustimmung auch der Klageweg möglich ist.
• Bei Mitteilung einer Mieterhöhung durch Dritte, etwa durch gesetzliche Vertreter oder einer Mietverwaltung, sollte eine Vollmacht im Original mit dem Schreiben übersandt werden. Nach einem BGH-Urteil muss klar erkennbar sein, wer die Mieterhöhung einfordert.

Vielen Mietern und Vermietern ist nicht bewusst, dass die schriftliche Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der eigentlichen Wohnung ebenfalls erforderlich ist, etwa bei der Neuerrichtung eines Spielplatzes. Es empfiehlt sich, eine nachvollziehbare und schlüssige Erklärung zu übersenden und die tatsächlich umlegbaren Positionen der Mieterhöhung bei einer Modernisierung genau anzusehen und zu kommunizieren (siehe z. B. BGH-Urteil vom 28. September 2011 Az. VIII ZR 242/10).

Weitere Informationen zur Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Mit der Mieterhöhung nicht einverstanden? Das können Sie als Mieter tun

Nicht immer sind sich Vermieter und Mieter über eine Mieterhöhung einig. Häufig kommt es zum Streit, der manchmal auch vor Gericht ausgetragen wird.

Möglichkeiten als Mieter gegen eine Mieterhöhung vorzugehen gibt es, da in vielen Situationen häufig ein formaler wie inhaltlicher Spielraum gegeben ist. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Mieterhöhung nicht begründet wurde oder die Frist für die Erhöhung nicht eingehalten wurde. Auch wenn nicht klar wird, wer die Mieterhöhung eigentlich einfordern möchte, das Schreiben nicht korrekt datiert und adressiert wurde, können Mieter Zeit gewinnen. Sehen Sie beispielsweise als Mieter eine Mieterhöhung als nicht begründet an und ist unklar, ob es sich nicht doch um eine Instandsetzungsmaßnahme handelt, können Sie schriftlich widersprechen. Es lohnt sich immer, zu prüfen, wie und in welchem Umfang eine Mieterhöhung durchgesetzt werden soll. Fehlerhafte Berechnungen oder ausbleibende Erklärungen können eine Mieterhöhung ungültig machen oder zumindest verschieben. Für Vermieter ist es ebenfalls ratsam, im Vorfeld genau zu klären, wann eine solche Mieterhöhung der Nettokaltmiete rechtens ist. Es gilt eine sogenannte Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten, beginnend mit dem Eingangsdatum (§ 558b Absatz 2 Satz 1 BGB). Sollte ein Mieter die Zustimmung verweigern, bleibt dem Vermieter der Klageweg offen. Innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist bleibt dafür Zeit (§ 558b Absatz 2 BGB). Jedoch sollte man bedenken, dass eine Klage stets mit Unsicherheit und zusätzlichen Kosten verbunden sein kann.

Zustimmung zur Mieterhöhung? Das ist zu beachten

Wir Ihnen als Mieter einer Mieterhöhung angekündigt, sollten Sie stets prüfen, ob diese rechtens ist.

Einerseits gibt es die stillschweigende Zustimmung. Sie ist dann nach einem BGH-Urteil vom 30. Januar 2018 (AZ VIII ZB 74/16) dann erfolgt, wenn seitens des Mieters mehrmals ohne Einwand die erhöhte Miete überwiesen wurde. Eine mündliche Zusage zur Mieterhöhung ist ebenfalls möglich. Aber Achtung: Ist einmal eine Zustimmung erfolgt, gibt es kein Zurück. Ein Widerrufsrecht zur Zustimmung ist gemäß eines BGH-Urteils vom 17. Oktober 2018 (AZ VIII ZR 94/17) nicht anwendbar. Alles, was bleibt ist dann ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen, welches Mietern eine verkürzte Kündigungsfrist von lediglich zwei Monaten einräumt. Bevor man als Mieter einer Mieterhöhung zustimmt, ist es also ratsam, die Begründung sowie die Formalismen gründlich zu prüfen. Die Vielzahl der im Kontext der Mieterhöhung getätigten Urteile und Unzulässigkeiten bedingt ein umfassendes Betätigungsfeld für Mieterschutzvereine, Fachanwälte und weitere Dienstleister.

Vorlagen zur Mieterhöhung für Vermieter

Im Nachfolgenden finden Sie für jede Situation passende und kostenlose Vorlagen rund um die Mieterhöhung. Muster für einen Widerspruch zur Mieterhöhung sind ebenso zum Download verfügbar wie Musterschreiben zur Ankündigung einer solchen. Die Word-Dokumente lassen sich leicht anpassen und individualisieren.

Vorlagen zum Widerspruch gegen eine Mieterhöhung für Mieter

Haben Sie als Mieter eine Mieterhöhung erhalten, haben Sie unter Umständen das Recht zu widersprechen. Hier finden Sie mehrere Vorlagen, um einen solchen Brief an Ihren Vermieter zu formulieren. Hierbei handelt es sich ebenfalls um Musterschreiben im Word-Dateiformat.

Vorlagen für eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung für Mieter

Wenn Sie als Mieter mit der vom Vermieter angekündigten Mieterhöhung einverstanden sind, ist es in den meisten Fällen sinnvoll, dem Vermieter eine schriftliche Zustimmung zukommen zu lassen. Hier finden Sie Vorlagen im Word-Dateiformat.

Dieser Artikel wurde am 17.08.2022 aktualisiert.

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