Die Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB): Ankündigung, Fristen, Kappungsgrenzen und Härtefälle!

Die Mieterhöhung nach Modernisierung §559 ist für viele Mieter wie Vermieter ein aktuelles Thema.

Schon seit Jahren ist der Immobilienmarkt in Deutschland sehr angespannt, was vor allem an den niedrigen Zinsen sowie an dem kontinuierlichen Zuzug in die Großstädte und Ballungszentren liegt. Dementsprechend steigen die Mieten von Jahr zu Jahr – und ein Ende dieser Entwicklung, auch im Hinblick auf die fortschreitende Urbanisierung und Flächenversiegelung, ist nicht abzusehen. Vermieter zielen auf eine möglichst hohe Rendite, während Mieter bezahlbaren Wohnraum anstreben. Somit können die Interessen teilweise stark auseinandergehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung anvisiert. Dazu kann er das Mittel der Modernisierung (siehe § 559 BGB) nutzen – aber nur unter Beachtung bestimmter Regeln. In diesem Artikel erläutern wir Ihnen das Wichtigste rund um die Mieterhöhung nach einer Modernisierung und was Vermieter sowie Mieter dabei beachten müssen.

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Was ist eigentlich eine Modernisierung und was unterscheidet diese von einer Instandsetzung?

Eine Mieterhöhung durch Modernisierung muss gut überlegt und schriftlich mitgeteilt werden.
Instandsetzung oder Modernierung – das ist hier die Frage! Beide Parteien, Mieter wie Vermieter, sollten sich stets gut und rechtzeitig informieren, wenn eine Modernisierung anstehen sollte.

Bevor man sich überhaupt mit dem Thema „Mieterhöhung nach Modernisierung“ auseinandersetzt, mussbman zunächst wissen, was mit diesem Begriff gemeint ist. Eine Modernisierung ist nicht mit einer Instandsetzung gleichzusetzen. Wie ein Bauvorhaben einzustufen ist, hat ganz konkrete Folgen, denn die Instandsetzung einer Mietwohnung zahlt der Vermieter, während eine Modernisierung über eine Mieterhöhung durch den Mieter zu tragen ist.

Eine Modernisierung (siehe § 555b BGB „Modernisierungsmaßnahmen“) liegt vor bei:

  • Einsparung von Energie („energetische Modernisierung“) / Wasser
  • Maßnahmen zum Klimaschutz
  • Nachhaltiger Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietwohnung
  • Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
  • Maßnahmen, die nicht durch den Vermieter zu vertreten sind und die keine Erhaltungsmaßnahmen darstellen
  • Schaffung neuen Wohnraumes

Sowohl für Mieter als auch für Vermieter ist es wichtig, den Unterschied zwischen einer Modernisierung und einer Instandsetzung zu kennen. Dies vermeidet möglichen Ärger, wenn Kosten über eine Mieterhöhung ausgeglichen werden sollen.

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Vorsicht ist dann geboten, wenn eine Instandsetzung notwendig ist und zugleich modernisiert werden soll. Hier ist der Vermieter in der Nachweispflicht und muss dem Mieter die Modernisierungskosten entweder als Betrag oder als Quote mitteilen. Eine mögliche Mieterhöhung kann sich also nur auf einen Anteil der Kosten für eine solche Baumaßnahme beziehen.

Beispiel: Eine sehr alte Wohnungstür ist marode und muss repariert werden. Der Vermieter möchte diese gegen eine moderne Tür tauschen, die dem aktuellen Stand entspricht. Hier muss zwischen Instandsetzung und Modernisierung unterschieden werden. Der Vermieter kann dem Mieter nicht die gesamten Kosten für die Tür auferlegen. Von den Gesamtkosten sind vorher die Kosten für die Reparatur der alten Wohnungstür abzuziehen (Instandsetzungskosten). Nur der Modernisierungsanteil kann dem Mieter dann per Mieterhöhung auferlegt werden.

Zusammenfassend dazu kann man sagen, dass es sich bei Instandsetzungsmaßnahmen meistens um Reparaturen handelt (z. B. Austausch von Türdichtungen), während mit Modernisierungsmaßnahmen etwas erneuert bzw. verbessert wird (z. B. Anbringung einer neuen Dämmung der Außenwände).

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Was muss bei der Ankündigung einer Modernisierung beachtet werden?

Auch bei der Modernisierung einer Mietwohnung muss das Prinzip der Wirtschaftlichkeit berücksichtigt werden.

Als Vermieter darf man nicht einfach ohne Ankündigung die Baumaßnahmen zu einer Modernisierung einleiten. Im Vorfeld ist der Mieter über die geplante Modernisierungsmaßnahme in Kenntnis zu setzen – und zwar schriftlich.

Folgende Punkte müssen dabei berücksichtigt werden:

  • Die Modernisierung muss mindestens 3 Monate vor Baubeginn angekündigt werden.
  • Das Schreiben muss Baubeginn und Bauende sowie den Umfang und die Art der Modernisierung mitteilen.
  • Soll die Miete erhöht werden, ist der voraussichtliche Betrag zu benennen.
  • Eine Information darüber, dass der Mieter einen Härteeinwand geltend machen kann.
  • Eine E-Mail reicht aus, um eine Modernisierung wirksam anzukündigen.

Nur bei unerheblichen Modernisierungen ist eine Ankündigung in der oben genannten Form nicht erforderlich. Da der Begriff „unerheblich“ nicht genau definiert ist, sollte man hier trotzdem auf Nummer sicher gehen und als Vermieter eine Ankündigung verschicken.

Darf man als Mieter einer Modernisierung widersprechen bzw. diese verweigern?

Wann es sich lohnt, einer Modernisierung mit nachfolgender Mieterhöhung zu widersprechen, ist vom Einzelfall abhängig und lässt sich nicht pauschal sagen.

Ob Vermieter eine Luxusmodernisierung anstreben oder nur notwendige Instandhaltungsmaßnahmen umsetzen, ist individuell verschieden.
Aus einer einfachen Mietwohnung gleich eine urbane Penthaussiedlung machen? Das kann passieren. Einige Vermieter sind recht ambinitoniert, was die Umgestaltung angeht, andere setzen sogar dringend nötige Instandhaltungsmaßnahmen nicht um. Die Bandbreite ist groß!

Als Mieter ist man nicht immer mit den Modernisierungsplänen des Vermieters einverstanden. Manchmal passt es einfach mit dem Bauzustand der Mietwohnung und nur selten freut man sich bei den ohnehin schon hohen Mieten über weitere Erhöhungen. So ist es verständlich, dass sich die Frage nach der Zulässigkeit der Verweigerung einer Modernisierung durch den Mieter stellt.

Nachfolgend die wichtigsten Informationen rund um Widerspruch und Duldung einer Modernisierung durch den Mieter:

  • Grundsätzlich muss man als Mieter Modernisierungen dulden, wenn hierdurch eine Verbesserung der Mietwohnung erzielt wird.
  • Ein Widerspruch ist bei dem Vorliegen besonderer Härte möglich. Wann ein Härtefall vorliegt, wird unten erläutert.
  • Bei der Ausstattung der Mietwohnung mit einem Rauchwarnmelder durch den Vermieter muss man dies als Mieter dulden – auch dann, wenn man bereits selbst einen solchen installiert hat.

Für Mieter ist es also wichtig zu wissen, wann ein Härtefall vorliegt, um einer Modernisierung widersprechen zu können. Dies ist der Fall wenn:

  • Man selbst als Mieter (oder ein Mitbewohner) krank, schwanger oder alt ist oder andere ungünstige Lebensumstände vorliegen, wodurch die Einschränkungen die Baumaßarbeiten bedingten Einschränkungen nicht zumutbar sind.
  • Die Modernisierung kurze Zeit vor dem geplanten Auszug aus der betroffenen Mietwohnung durchgeführt werden soll.

Liegt bei Ihnen ein Härtefall vor, müssen Sie dies dem Vermieter mitteilen. Machen Sie dies bitte ebenfalls schriftlich! Die Frist läuft bis zum Ende des auf die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme folgenden Monats. Beispiel zur Widerspruchsfrist: Sie erhalten die Ankündigung der Modernisierung am 13. März 2020. Dann haben Sie mit Ihrem Widerspruch Zeit bis zum 30. April 2020.

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung: Was ist erlaubt?

Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist oftmals möglich. Dabei gibt es klare Vorgaben, was die Höhe betrifft. Man spricht hier auch von einer Modernisierungsumlage, da Kosten auf den Mieter umgelegt werden.

Die aktuellen Verhältnisse in Bezug auf Mietwohnungen in vielen Städten und Regionen regen manche Vermieter gerade dazu an, Optionen zur Steigerung der Rendite oder zur Wertsteigerung der Immobilie auszuloten. Ein Mittel hierzu stellt insbesondere die Modernisierung dar. Dies liegt eben an dem Umstand, dass sie anders als die Instandhaltung (siehe auch Artikel zum Hausgeld und zur Instandhaltungsrücklage) durch den Mieter – und nicht durch den Vermieter – getragen wird. Dies geschieht dann über eine Mieterhöhung, die zusammen mit der Modernisierungsmaßnahme fristgemäß angekündigt werden muss.

Damit eine Mieterhöhung rechtens ist, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Es darf sich nicht um einen Staffelmietvertrag handeln.
  • Die jährliche Miete darf maximal um 8 Prozent der Modernisierungskosten erhöht werden.
  • Die Berücksichtigung der aktuellen Kappungsgrenzen (auf 6 Jahre Dauer maximal 3,00 € / qm; bei Wohnungen mit einer Miete bis zu € 7,00 / qm maximal € 2,00 € / qm).
  • Die finanzielle Lage des Mieters lässt dies zu.

Beim letzten Punkt muss man darauf hinweisen, dass ein Härtefall aufgrund der finanziellen Lebensumstände des Mieters nur die Mieterhöhung verhindern können – jedoch nicht die Durchführung der Modernisierung.

Neben den Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist zudem eine Frist zu berücksichtigen: Die Mieterhöhung wird erst 3 Monate nach Erhalt des Schreibens, mit dem diese, und auch die Modernisierung, angekündigt wurde, wirksam.

Darf man als Mieter aufgrund von Bauarbeiten zur Modernisierung die Miete mindern?

Grundsätzlich kommt eine Mietminderung in Frage, wenn man als Mieter aufgrund einer Modernisierung mit erheblichen Beeinträchtigungen konfrontiert ist. Bei energetischen Sanierungen ist dies nicht der Fall.

Mietminderung bei Modernisierung der Wohnung ist für Mieter wie Vermieter ein vieldiskutiertes Thema.
Die Miete bei Baumaßnahmen wie einer Modernisierung einfach mindern? Ein Klassiker unter den Konflikten zwischen Mietern und Vermietern!

Wenn es um die Mietminderung geht, kommt es meistens zum Streit zwischen Vermieter und Mieter. Gerade eine durch den Mieter nicht gewollte und unvorhergesehene Maßnahme kann zu einer Mietminderung führen, wenn dieser seinem Unmut Nachdruck verleihen möchte. Ist die Mietsache, also die Wohnung, nur eingeschränkt nutzbar, stellt dies für den Mieter eine Beeinträchtigung dar. Eine Mietminderung im Rahmen der Durchführung von Bauarbeiten zur Modernisierung ist möglich, wenn die Beeinträchtigung als erheblich einzustufen ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob seitens des Mieters der Modernisierung zugestimmt oder widersprochen wurde. Die Höhe der Mietminderung richtet sich dann nach dem Umfang und der Art der Beeinträchtigung. Als Mieter sollte man sich jedoch vorab überlegen, ob eine Mietminderung das Verhältnis zum Vermieter nicht nachhaltig stören würde. Diesen Aspekt rund um die Minderung der Miete besprechen wir weiter unten im Beitrag anhand verschiedener Fragen sowie anhand eines konkreten Beispiels.

Hinweis: Auch bei der Mietminderung bitte schriftlich ankündigen und vorher genau klären, welche Höhe für den konkreten Fall angemessen ist. Nachweise sollten Sie liefern können (z. B. Protokolle über Nutzungseinschränkungen von Teilen der Wohnung oder Lärm, Fotos von Beeinträchtigungen, etc.).

Stellt die Modernisierung eine energetische Sanierung dar, ist eine Minderung der Miete nicht möglich. Diese „Sperre“ gilt für einen Zeitraum von 3 Monaten. Grundlage dafür ist § 536 BGB „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“.

Sollte man durch eine Modernisierung als Vermieter / Mieter das Maximum für sich herausholen?

Erfahrungsgemäß ist es nicht immer sinnvoll, nur den Faktor Geld zu betrachten, wenn die Modernisierung einer Mietwohnung im Raum steht.

In der Person des Vermieters und des Mieters, die per Vertrag ein Mietverhältnis eingegangen sind, treffen oftmals die verschiedensten Charaktere aufeinander. Dies kann gut funktionieren – muss aber nicht. Ein gestörtes Verhältnis bereitet beiden Parteien nicht nur wenig Freude, sondern führt nicht selten zu unschönen Auseinandersetzungen mit Telefonaten und entsprechendem Schriftverkehr. Im schlimmsten Fall wird die Angelegenheit vor Gericht ausgetragen. Dies kostet nicht nur Geld, sondern oftmals auch Zeit und Nerven. Mieten und Vermieten machen dann keinen Spaß mehr.

Somit muss man sich auch im Rahmen einer möglichen Modernisierung die Frage stellen, wie man als Vermieter oder Mieter selbst dazu steht. Es gilt, die Interessen abzuwägen. Ein paar Fragen, die man sich in diesem Zusammenhang stellen könnte, haben wir nachfolgend aufgeführt.

Fragen zur Modernisierung für Vermieter

  • Was erhoffe ich mir von einer geplanten Modernisierungsmaßnahme: Attraktivität für zukünftige Mieter, Werterhalt der Immobilie oder Erhöhung der Rendite?
  • Lohnt es sich als Vermieter, den Mieter vor einer geplanten Modernisierung unabhängig von der Ankündigung Kontakt aufzunehmen und das Thema zu besprechen?
  • Möchte ich bei einem langjährigen und unkomplizierten Mieter, mit dem es nie Schwierigkeiten gab, das Maximum an Miete herausholen und das Mietverhältnis dadurch belasten?
  • Verliere ich mittelfristig einen Mieter aufgrund von Mieterhöhungen – bekomme ich dann einen vergleichbaren Mieter? Der neuer Mieter könnte ein Querulant sein oder eine schlechte Zahlungsmoral haben?
  • Zu welchem Anteil soll der Mieter an den Modernisierungskosten über eine Mieterhöhung beteiligt werden (z. B. Maximum bis zur Kappungsgrenze)? Was ist fair?

Fragen zur Modernisierung für Mieter

  • Profitiere ich nicht auch von einer Modernisierungsmaßnahme z. B. von geringeren Heizkosten und komfortablerem Wohnen und bin ich daher bereit, Mieterhöhungen zu dulden?
  • Kann ich mir die Mieterhöhung finanziell leisten?
  • Wenn ich mit der Mieterhöhung nach Modernisierung nicht einverstanden bin – finde ich dann eine vergleichbare Wohnung zu einer ähnlichen oder günstigeren Miete?
  • Ist es fair, wenn ich als Mieter von einer Modernisierungsmaßnahme erheblich profitiere, mich an den Kosten aber kaum oder gar nicht beteilige?

Wenn eine Modernisierung mit anschließender Mieterhöhung im Raum steht ist es optimal, wenn Vermieter und Mieter sich einig sind. Im besten Fall stellt dies einen Vorteil für beide Seiten dar und festigt das Verhältnis beider Parteien. Leider trifft dies nicht immer zu und es kommt zum Streit um Geld zwischen Vermieter und Mieter.

Hier zwei fiktive Beispiele zur Modernisierung mit anschließender Mieterhöhung.

Beispiele für Modernisierung mit anschließender Mieterhöhung gibt es in negativer wie positiver Ausführung.
Abwägen zwischen den einzelnen Interessen ist eine Gratwanderung. Leider ist das Maximum an möglichem Gewinn oft das Ziel.

Positivbeispiel: In einer Mietwohnung werden die Fenster modernisiert. Dies führt zu einer Mieterhöhung – aber beide Seiten profitieren davon. Die Maßnahme wurde vor der offiziellen Ankündigung auf Anregung des Vermieters mit dem Mieter besprochen. Der Vermieter kann durch die Modernisierung den Werterhalt der Wohnung sicherstellen und steigert dadurch auch die Attraktivität für zukünftige Mieter. Der aktuelle Mieter freut sich ebenfalls über die Modernisierung der Fenster, da die Wohnung nun schneller warm wird und gleichzeitig noch etwas Heizkosten spart. Auch in Zukunft finden Vermieter und Mieter immer einvernehmliche Lösungen, wenn es Probleme mit der Mietwohnung gibt. Das Verhältnis ist angenehm. Im Fazit haben beide Seiten langfristig von der Modernisierung profitiert.

Negativbeispiel: Aufgrund der immer attraktiver werdenden Lage einer Mietwohnung sieht der Vermieter die Möglichkeit, die Rendite langfristig über eine umfangreiche Modernisierung des Bades zu erhöhen. Ohne vorherige Rücksprache mit dem Mieter kündigt der Vermieter die Modernisierung fristgerecht an und ebenso damit verbunden die gemäß Kappungsgrenze maximal mögliche Mieterhöhung. Es soll eine Stereoanlage in die Decke sowie ein Whirlpool eingebaut werden. Der aktuelle Mieter braucht diesen Luxus aus seiner Sicht nicht. Da es sich um keine energetische Sanierungsmaßnahme handelt, nutzt der Mieter direkt die Möglichkeit einer Mietminderung. Der Mieter beginnt bei anderen Problemen an der Mietsache, Mietminderungen anzudrohen und schreibt „böse Briefe“. Der Vermieter reagiert nicht mehr und die Kommunikation zwischen beiden ist abgebrochen. Es geht nun nur noch „ums Prinzip“. Bei einem späteren Wasserschaden nehmen sich Vermieter und Mieter Anwälte, die den Streit stellvertretend austragen. Beide Seiten ärgern sich und haben obendrein noch zusätzliche Kosten, welche über die Kosten für die Modernisierung hinausgehen. Man kann in diesem Beispiel also feststellen, dass Modernisierung und Mieterhöhung das Mietverhältnis nachhaltig gestört haben.

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