Immer wieder einmal sieht man Immobilienanzeigen, bei denen das Wort “Mietkauf” steht. Welche Vor- und Nachteile ein Mietkauf einer Wohnung oder eines Hauses mitbringen kann, schauen wir uns hier im Detail an. Denn auf Details kommt es, wie so oft im Kontext der Immobilien, an. Wer sich für die Option entscheidet, zunächst einmal zu mieten und dann die Immobilie zu kaufen, sollte vorher gut vergleichen und sich gründlich informieren – und zwar im Hinblick auf Angebote zur Immobilienfinanzierung sowie in Bezug auf Vertragsdetails. Und: Wenn Mietkaufen nur Vorteile mit sich bringen würde, hätte sich diese Kaufoption vielleicht schon stärker durchgesetzt. Gleichzeitig ist jede konkrete Lebenssituation mit ihren Wünschen, Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten wirklich individuell. Die hohe Nachfrage nach Immobilien verleitet einige Kaufinteressenten dazu, ungewöhnliche Wege zu gehen, auch ist das gesamte Thema für viele Menschen so emotional, dass Vertragsdetails und Rechenbeispiele eine untergeordnete Rolle spielen. Schauen wir uns die Vor- und Nachteile des Mietkaufs an und warum diese Form des Immobilienerwerbs problematisch sein kann.
Inhaltsverzeichnis
Die zwei Arten des Mietkaufs
Eine wichtige Sache vorab: Ohne Notar geht hier nichts. Ein Vertrag, der wie ein Mietvertrag ohne notarielle Beglaubigung auskommt? Beim Mietkauf ist dies keine Option. Der Mietkaufvertrag muss zwingend vom Notar erstellt und beglaubigt werden. Meist thematisiert der Notar dabei auch eine Kündigungsoption für den Käufer.
Wer sich näher mit dem Thema Mietkauf auseinandersetzt wird sehen, dass es zwei grundlegende Modelle gibt. Zum einen spricht man von einem klassischen Mietkaufmodell: Bei dieser Option wird der Mieter verpflichtet, das Objekt nach einer gewissen Zeit zu kaufen. Der Preis und die Frist werden vorher mit dem Eigentümer der Immobilie festgelegt. Zu einem gewissen Anteil wird die Nettokaltmiete in die Finanzierung einbezogen − oft ist der Anteil zur Tilgung jedoch eher gering. Neben der Miete wird folglich eine konkrete Abschlagssumme fällig. Hinzu kommt ebenfalls die Tilgung der Restschuld. Diese Restschuld kann teilweise oder gänzlich mittels Darlehen abgelöst werden, je nach Plan und Budget. Neben dem Mietkaufmodell existiert die Möglichkeit eines Optionskaufs: Für private Käufer ist diese Variante nicht ganz so häufig anzutreffen. Angeboten wird das Optionskaufmodell meist in Verbindung mit einer Beteiligung an einer Wohnungsbaugenossenschaft. Hier hält sich der Mieter mittels Grundbucheintrag eine Kaufoption bis zu einem bestimmten Datum offen. Eine Pflicht zum Erwerb der Immobilie besteht dann nicht. In der Regel liegt die Zeit der Mietzahlung bei bis zu 25 Jahren. Oft sind die Mieten bei dem Optionskaufmodell höher als bei regulären Mietverträgen, daher ist ein Vergleich der ortsüblichen Vergleichsmiete wirklich wichtig.
Was beim Mietkauf für eine Immobilie wichtig ist – die Vertragsdetails
Ein Mietkauf ist meist nicht nach fünf Jahren durch. Käufer verpflichten sich in der Regel über längere Zeiträume. Umso wichtiger ist es, in dem Mietkaufvertrag wirklich sämtliche Details der Kosten geklärt zu haben.
Bevor Sie sich für einen Mietkaufvertrag entscheiden, sollten Sie sich über wesentliche Aspekte des Vertragsinhalts Gedanken machen. Das setzt die Auseinandersetzung mit Absicherung, Zahlungsausfällen bei Krankheit und Tod ebenso voraus wie die Klärung, wie viel realistisch im Monat getilgt werden kann.
Eins vorweg: Ein klassischer Mietkauf ist ohne Notar nicht möglich; mündliche Absprachen zwischen Mieter und Vermieter allein − so einig sie sich auch sein mögen − sind kein Weg, um einen Mietkauf rechtssicher abzuwickeln (§ 311b Abs. 1 BGB). Ein standardisierter Mietvertrag und lediglich eine Unterschrift von Mieter und Vermieter? Ebenfalls nein. Der dazugehörige Mietkaufvertrag vermischt Anteile eines Kaufvertrags mit denen eines Mietvertrags. Was man sich darunter konkret vorstellen muss, ist die Möglichkeit zu einer recht freien Gestaltung des Vertrags. Vorsicht ist also geboten, welche Pflichte und Rechte untrennbar mit der Unterzeichnung eines solchen Mietkaufvertrags verbunden sind. Der Kaufpreis für die Immobilie wird im Vertrag verbindlich festgelegt und ebenso in welcher Höhe die Nettokaltmiete auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet werden soll. Üblich ist es zudem, einen Betrag von etwa 20% anzuzahlen. Welcher Zeitraum ist für Ihr Budget realistisch? Machen Sie sich vorher des Weiteren Gedanken darum, was geschehen soll, wenn es im Laufe der Zeit zu einer Mietminderung kommt. Und wer übernimmt die Zahlungen für Versicherung, Grundsteuer, Verwaltung und Instandhaltungskosten? Klären Sie ebenfalls, sollten Sie sich für das Optionsmodell entscheiden, was mit dem angesparten Betrag geschieht, wenn Sie sich am Ende gegen den Immobilienkauf entscheiden oder die Genossenschaft bzw. der Bauträger in die Insolvenz geht. Vereinbaren Sie in dem Vertrag unbedingt auch ein Sondertilgungsrecht. Dieses eröffnet Ihnen die Option, schneller zu tilgen, falls Sie kurzfristig mehr Geld (z. B. durch Aktien, Erbschaft) zur Verfügung haben. Ist eine Übertragung des Mietkaufvertrags auf Dritte möglich, wenn beispielsweise die Nachkommen die Immobilie übernehmen möchten? Gibt es am Ende noch einmal eine Abschlussgebühr? All das sind Aspekte, die berücksichtigt werden müssen, wenn es um den Mietkauf geht.
Für wen sich Mietkaufen lohnen kann
Wer beruflich an einen Ort gebunden ist und entsprechend abgesichert, kann sich das Optionskaufmodell von Genossenschaften durchaus anschauen, aber auch hier entscheiden viele Details, ob sich ein Mietkauf lohnt.
Die Covid-Pandemie und die steigenden Energiepreise bringen seit geraumer Zeit einige Berufsgruppen in Not. Vor allem jüngere Selbstständige aus zahlreichen Branchen, unter anderem aus der Gastronomie, werden bei der Kreditvergabe für eine Immobilienfinanzierung nicht gerade bevorzugt behandelt. Ist zudem nicht viel Eigenkapital vorhanden, kann der Mietkauf in bestimmten Fällen eine Option sein, Wohneigentum zu erwerben. Vorteilhaft mag ebenfalls sein, dass man die Gegend und die Bausubstanz bereits kennt, vor allem beim Optionskauf, denn: Wohneigentum in einem völlig neuen Umfeld zu erwerben, kann einige Überraschungen bereithalten. Nicht alle davon sind durchweg positiv. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass beim Mietkauf keine Bank als Kreditgeber beteiligt ist. Zinsen im allgemeinen, inklusive die aktuell (April 2022) steigende Zinslage, spielen keine Rolle für den Käufer. Die monatlich zu entrichtende Rate ist vertraglich festgelegt und bleibt beständig. Wenn sich die Gegend rund um die Immobilie gut entwickelt und die Preise kontinuierlich ansteigen, kann sich ein Mietkauf durchaus gelohnt haben.
Nicht immer sinnvoll: Die Nachteile des Mietkaufs bei Immobilien
Wer monatlich keinen großen Teil tilgen kann, sollte vom Mietkauf lieber Abstand nehmen. Ohne eine wirklich ehrliche Einschätzung der eigenen finanziellen Lage können vor allem Reparatur- und Instandhaltungen an einem Haus schnell die Möglichkeiten übersteigen.
Zum Mietkauf werden nur selten gute Immobilien angeboten. Nicht selten gehen mit dem Mietkaufen einige Nachteile einher. Dazu gehört beispielsweise Sanierungsbedarf.
Gute Immobilien sind schnell vermietet oder veräußert. Richtig schnell. Mietkauf-Objekte sind in der Tendenz vom Typ “Hauptsache irgendwie weg” und eher nicht in den beliebtesten Gegenden, in denen die Nachfrage ohnehin konstant hoch ist. Die Lage spielt somit wieder einmal eine wichtige Rolle. Aber auch die Bausubstanz kann vernachlässigt sein, sodass der aktuelle Eigentümer die Immobilie zügig loswerden möchte: Aus welchen Gründen soll denn der Verkauf grundsätzlich erfolgen und warum wird nicht gleich ganz verkauft? Diesen Fragen sollten Sie nachgehen und mit einem Gutachter vorab das Haus oder die Wohnung auf Mängel prüfen. Ist ohnehin nicht viel Eigenkapital oder monatliches Einkommen vorhanden, um eine Immobilie zu finanzieren, kann es mit den Kosten für die laufende Instandhaltung und Reparaturen tatsächlich eng werden. Wer handwerklich nicht wirklich begabt ist, kann mitunter mit viel Geld für die Instandhaltung und Sanierung rechnen. Allein die Materialkosten sollten berücksichtigt werden sowie dazu steigende Hausgeld– und Energiepreise. Wenn nicht viel getilgt werden kann, zahlt man beim Mietkauf sehr lange ab. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, muss diese zwingend kompetent verwaltet werden, sonst drohen Sonderumlagen. Bei dem Optionsmodell hingegen gehört zu den Nachteilen, dass die zu entrichtende Miete oft deutlich höher ausfällt als die ortsübliche Vergleichsmiete. Förderungen wie Baukindergeld fallen außerdem weg, da der Vermieter der Kreditgeber ist. Wie verwahrt Ihr Vertragspartner Ihr Geld? Wird man am Gewinn beteiligt? Lassen Sie sich auf keine Risikoanlage ein, auch wenn die gegenwärtige Inflation (Stand: April 2022) viele Menschen dazu verleitet, Risiken bei der Geldanlage einzugehen. Ein klassisches Darlehen ist am Ende in den meisten Fällen deutlich günstiger als ein Mietkauf.
Auf einen Blick: Vorteile und Nachteile des Mietkaufs bei Immobilien
Wohnumfeld bekannt und mit dem Optionskaufmodell werden diesbezüglich Risiken vermieden
Nachteile:
häufig nicht Immobilien erster Wahl im Angebot für Mietkauf
am Ende meist teurer als mit klassischer Immobilienfinanzierung, z. B. durch höhere Miete im Vergleich zu ortsüblichen Objekten
wenig finanzielle Ressourcen führen oft zu langer Tilgungsdauer und wenig Mitteln zur Instandsetzung/Reparatur respektive zur Ansparung für Zukünftiges
Verträge kompliziert und oft wenig transparent, für Erstkäufer sehr viel zu beachten
staatliche Förderungen für Eigenheime fallen weg
es sind viele Variablen (u.a. Lage, demografische Entwicklung und Nachfrage, Bausubstanz, Arbeitsplatzsicherheit und finanzielle Absicherung, Qualität der Hausverwaltung, Energiepreise) über einen längeren Zeitraum zu beachten
Der Mietkauf im Fazit: Es kommt auf den Einzelfall an
Ob sich ein Mietkauf tatsächlich lohnt, ist von sehr vielen Faktoren abhängig. Grundsätzlich sollten Käufer sich sehr gut informieren und nüchtern durchrechnen. Beim Mietkauf ist wirklich Vorsicht geboten. Natürlich ist auch von spontanen klassischen Käufen abzuraten, wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist und lange abbezahlt werden soll.
Jeder möchte in der passenden Immobilie wohnen und dabei von der Gestaltungsfreiheit profitieren, die Wohneigentum mit sich bringt. Ob hierfür Mietkaufen tatsächlich der richtige Weg ist, sollten Sie vor einer Vertragsunterzeichnung im Detail klären.
Wirklich durchgesetzt haben sich beide Varianten des Mietkaufs nicht. Das hat gute Gründe. Warum sollte ein Verkäufer nicht direkt veräußern wollen? Auch die vertraglichen Details erfordern eine intensive Auseinandersetzung mit dem Thema. Neben der Frage, wer was wann zahlt und instand hält, sollten sich potenzielle Mietkäufer auch über Veränderungen im Leben Gedanken machen. Selbst wenn diese zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs noch weiter weg zu sein scheinen, sollten Sie geklärt haben, was bei Scheidung, Tod, beruflicher Versetzung, Arbeitslosigkeit oder Erbfall (Sondertilgungsrecht) geschehen soll. Stabile Monatsraten, ein vertrautes Umfeld und wenig Eigenkapital mögen für einen Mietkauf sprechen, jedoch sind die vertraglichen Details besonders für Erstkäufer undurchsichtig und am Ende häufig deutlich teurer. Da so viele Variablen in die Rechnung hineinspielen, ist ein transparenter Vergleich von Verträgen vorab gar nicht möglich. Bei dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung hingegen werden erst einmal einige Angebote eingeholt, die miteinander verglichen werden können. Bei einem Mietkauf ist das kaum möglich. Vor allem die Sparverträge, die zur Finanzierung des verbleibenden Restkaufpreises angeboten werden, sind beim Mietkauf oft wenig seriös. Ein Beobachten des Immobilienmarktes in Ihrer Kaufgegend ist im Fazit wichtig. Fordern Sie, sofern Sie sich tatsächlich für ein klassisches Mietkaufmodell entscheiden, vorher auf jeden Fall einen Grundbuchauszug an. Dieser Auszug gibt Ihnen Auskunft darüber, ob es Dritte gibt, gegebenenfalls ein Vorkaufsrecht haben und somit Anspruch auf die Immobilie besitzen. Das erspart Ihnen unangenehme Überraschungen. Das Optionskaufmodell von einer Genossenschaft kann − je nach Konditionen, Wohnlage und finanziellem Spielraum durchaus einen Blick wert sein, denn es lässt mehr Flexibilität zu.
FAQ rund um den Mietkauf bei Immobilien
Was ist ein Mietkauf?
Bei einem klassischen Mietkauf erwirbt der Mieter eine Immobilie durch monatliche Mietzahlungen ohne Bankbeteiligung direkt vom Immobilienbesitzer. Es muss sich um einen notariell beglaubigten Mietkaufvertrag handeln. Ein Mietkauf ist häufig teurer als eine Finanzierung und hinsichtlich des Vertrags gibt es viele wichtige Punkte zu beachten. Mehr Informationen zum Mietkauf
Wer bietet einen Mietkauf an?
Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses können einen Mietkauf anbieten; Banken sind an einem Mietkauf nicht beteiligt. Ein Grundbuchauszug bietet Klarheit über möglicherweise bestehendes Vorverkaufsrechte. Daher ist ein Grundbuchauszug vorab wichtig. So fordern Sie einen Grundbuchauszug an
Was muss ich beim Mietkauf beachten?
Der Mietkaufvertrag muss, ebenso wie der Mietvertrag, notariell beglaubigt werden. Im Vertrag müssen die Höhe der Miete, die Tilgungsrate und die Dauer vermerkt werden. Ebenso wichtig ist die Klärung der Themen Sondertilgungsrecht, Instandhaltungen, Versicherungen, Verwaltung, Abschlusssumme und Insolvenz von Mieter / Verkäufer im Vertrag. Mietkaufen - weitere Informationen hier
Welche Nachteile hat ein Mietkauf?
Ein Mietkauf ist häufig teurer als der Erwerb einer Immobilie durch ein klassisches Darlehen. Staatliche Förderungen fallen weg, die zum Mietkauf angebotenen Immobilien sind oft nicht in besten Lagen und in gutem Zustand und bei den Verträgen gibt es viel zu beachten. Zudem gibt es bessere Optionen, die das Ansparen eines soliden Eigenkapitals vor dem Kauf ermöglichen.
Dieser Artikel wurde am 29.04.2022 veröffentlicht.
Lisa Bönemann hat über mehrere Jahre hinweg als Eigentümerin die verschiedensten Hausverwaltungen kennengelernt: engagierte und kompetente Verwaltungen sowie leider auch weniger gute, bei denen die Post monatelang auflief. In dieser Zeit hat sie sich intensiv in das Thema Hausverwaltung einarbeiten müssen und festgestellt, dass es im Internet nur wenig Informationen für Wohnungseigentümer gibt. Um dies zu ändern, hat sie das Portal Hausverwaltung-Ratgeber.de gegründet.
