Miteigentumsanteil: Alles, was Sie als Eigentümer zu den MEA wissen müssen!

Alles, was Sie zum Miteigentumsanteil und zum Berechnen als WEG-Eigentümer wissen müssen.

Im Bereich der Eigentumswohnungen gibt es ein paar prägnante Begriffe und Abkürzungen, die immer wieder auftauchen und mit denen man als Eigentümer vertraut sein sollte. Dazu gehören beispielsweise nicht nur die Wohnungseigentümergemeinschaft, das Sondereigentum oder die Eigentümerversammlung, sondern vielmehr auch die Miteigentumsanteile, für die es selbstverständlich auch eine bestimmte Abkürzung gibt (MEA). Doch was hat es damit auf sich? Was bedeutet ein Miteigentumsanteil und welche Auswirkungen hat die Höhe der Miteigentumsanteile, die einem als Wohnungseigentümer bzw. Miteigentümer gehören? Dies klären wir in diesem Beitrag – ohne zu sehr in juristische Details zu gehen, welche für das grundlegende Verständnis keinen wirklichen Mehrwert bieten.

Das Problem bei einer Liegenschaft: Wem gehört was?

Das Konstrukt des Miteigentumsanteils ermöglicht es erst, das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft aufzuteilen und die Kosten und Ausgaben zu verteilen. Eine Eigentumswohnung ist immer gleichzusetzen mit Sondereigentum plus Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum.

Bei einer WEG stellt sich die Frage, wie viele Miteigentumsanteile jeder Eigentümer am Haus hat.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört einem jeden Eigentümer ein bestimmter Anteil an Miteigentumsanteilen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum.

Bei gemeinschaftlichem Eigentum stellt sich stets die Frage, wem was gehört und vor allem, wer für welche Kosten aufkommt. Gerade bei Eigentumswohnungen ist es auf den ersten Blick nicht so einfach zu sagen, welchem Miteigentümer welche Teile an der gesamten Immobilie gehören. Gehören die Wände im Bereich der Wohnung komplett dazu? Und wie sieht es mit dem unmittelbaren Bereich vor der Haustüre aus? Welcher Teil des Gartens gehört zur Wohnung dazu und darf ich diesen alleine nutzen? Anhand dieser Fragen sieht man, dass das Aufteilen von gemeinschaftlichem Besitz alles andere als einfach ist und vermutlich direkt in Streit münden würde, gäbe es keine konkreten Regeln.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum im Überblick

Der Miteigentumsanteil ist ein Mittel, um die Besitzverhältnisse in einer WEG zu definieren

Erst die Miteigentumsanteile ermöglichen es, dass Eigentumswohnungen verkauft, finanziert und leider auch über die Grundsteuer besteuert werden können. Damit werden sie zu einer „Sache“ und werden quasi Einzelhäusern und Grundstücken (ungeteiltes Eigentum) gleichgestellt.

Die entsprechenden Regelungen für Eigentumswohnungen wurden in den 1950er Jahren durch den Gesetzgeber geschaffen (Wohnungseigentumsgesetz – Abkürzung: WEG) und bedeuten in der Praxis:

Eigentumswohnung = Sondereigentum plus Miteigentumsanteile Gemeinschaftseigentum
Eine Eigentumswohnung in einer WEG setzt sich gesamtheitlich immer aus Sondereigentum plus einer bestimmten Anzahl an Miteigentumsanteilen zusammen. Erst durch dieses Konstrukt wird eine Eigentumswohnung zu einer „richtigen Immobilie“, die verkauft, belastet und verwaltet werden kann.
  • Eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht immer aus Sondereigentum (die eigentliche Wohnung, die man alleine nutzen darf) und Anteilen am Gemeinschaftseigentum.
  • Alles, was nicht Sondereigentum ist, wird dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet und darf von allen Miteigentümern entsprechend genutzt werden.
  • Die Anteile am Gemeinschaftseigentum heißen „Miteigentumsanteile“ und werden als „MEA“ abgekürzt.
  • Einem Miteigentumsanteil kann ein Bruchteil der Gesamtfläche zugeordnet werden.
  • Der Miteigentumsanteil hat eher einen theoretischen Charakter, wenn es um die Nutzung der Gemeinschaftseigentums geht. Dies bedeutet, dass einem als Wohnungseigentümer in etwa nicht ein Teil des Gartens oder zum Beispiel vier Treppenstufen gehören. Betrachtet man die Treppenstufen, so gehört eine jede Stufe allen Eigentümern gemeinsam und jedem einzelnen entsprechend ihren Miteigentumsanteilen. Eine praktische Aufteilung ist nicht möglich und würde auch keinen Sinn ergeben.
  • Nach der WEG-Reform 2020 können nun auch Stellplätze, Gärten oder Terrassen als Sondereigentum gelten. Dritte, also auch Nicht-Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, können jetzt, anders als bisher, Sondereigentum an einem Stellplatz erwerben.
  • Durch die Miteigentumsanteile wird bestimmt, in welcher Höhe der Eigentümer einer Wohnung in der WEG an den gemeinschaftlichen Ausgaben bzw. Kosten beteiligt ist (siehe Hausgeld, Jahresabrechnung, Sonderumlage).
  • Das Konzept des Miteigentumsanteils ermöglicht es erst, dass Eigentumswohnungen verkauft, mit einer Grundschuld (Aufnahme von Immobiliendarlehen) belegt und besteuert werden können (Grundsteuer).
  • Eine Eigentümerversammlung einer WEG ist nach der WEG-Reform 2020 immer beschlussfähig, vor der Reform mussten mindestens 50 % der Miteigentumsanteile vertreten sein.

Die obigen Punkte zeigen, dass es in der Praxis rund um die Eigentumswohnung und der dazugehörigen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ohne Miteigentumsanteile schlichtweg nicht geht.

Alle Informationen zur Wohnungseigentümergemeinschaft

Wie berechnet man einen Miteigentumsanteil / die MEA einer Eigentumswohnung?

Die Verteilung der Miteigentumsanteile in einer WEG kann man sich wie das Schneiden eines Kuchens vorstellen. Nach dem Schneiden blieben immer eine bestimmte Anzahl an Stücken zurück – und diese Stücke kann man mit einer jeweiligen Eigentumswohnung bzw. Sondereigentum vergleichen.

So berechnen Sie den einzelnen Miteigentumsanteil in einer WEG und damit auch die Miteigentumsanteile für eine Wohnung.
Das Berechnen eines Miteigentumsanteils ist gar nicht schwierig. Ein dedizierter Rechner ist dafür nicht notwendig. Anbei zwei praxisnahe Beispiele.

Üblicherweise wird für das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Gesamtsumme von 1.000 Miteigentumsanteilen festgelegt. Bei größeren WEGs mit einer Vielzahl an einzelnen Wohnungen und mehreren Gebäuden sind auch Summen von 10.000 oder 100.000 MEA durchaus möglich. Schauen wir uns nun aber zwei konkrete Beispiele an.

Rechenbeispiele Miteigentumsanteile (MEA)

Beispiel Nr. 1 (Wohnung mit 60 qm; 400 qm Gesamtfläche)

  • Gesamtfläche der Wohn- und Nutzflächen: 400 qm
  • Gesamtsumme der Miteigentumsanteile: 1.000 MEA
  • Berechnung => MEA pro qm = 1.000 MEA / 400 qm = 2,5 MEA pro qm
  • 60 qm-Wohnung => 60 qm x 2,5 MEA / qm = 150 MEA

Zu einer Wohnung (Sondereigentum) in dieser Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit einer Fläche von 60 qm gehören also 150 Miteigentumsanteile. In der üblichen Schreibweise wird dies wie folgt dargestellt: 150/1.000 MEA. Von den Ausgaben der WEG müsste der Eigentümer dieser Wohnung also 15 % tragen. In der Praxis weicht dieser Wert jedoch leicht ab, da die Verwalterkosten meistens nicht anhand der Miteigentumsanteile berechnet, sondern per Wohnung erhoben werden.

Beispiel Nr. 2 (Wohnung mit 40 qm; 1.200 qm Gesamtfläche)

  • Gesamtfläche von allen Wohn- und Nutzflächen: 1.200 qm
  • Gesamtsumme der Miteigentumsanteile: 10.000 MEA
  • Berechnung => MEA pro qm = 10.000 MEA / 1.200 qm = 8,33 MEA pro qm
  • 60 qm-Wohnung => 40 qm x 8,33 MEA / qm = 333,2 MEA

Zu einer Wohnung (Sondereigentum) in dieser Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit einer Fläche von 40 qm gehören also 333,2 Miteigentumsanteile. In der üblichen Schreibweise wird dies wie folgt dargestellt: 333.2/10.000 MEA. Hier wäre der Eigentümer also mit ca. 3,33 % der jährlichen Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum der WEG beteiligt.

Wie setzt sich das Hausgeld für eine Eigentumswohnung anhand der MEA zusammen?

Bei der Höhe des Hausgeldes spielen die Miteigentumsanteile die wesentliche Rolle und somit die Fläche der Eigentumswohnung.

Der einzelne Miteigentumsanteile und die Summe sind relevant für die Höhe des Hausgeldes
Die Anzahl der Miteigentumsanteile sind besonders wichtig, wenn es um die Höhe der monatlichen Hausgeldzahlungen geht. Das Hausgeld besteht aus mehreren Positionen.

Gerne möchten wir Ihnen an dieser Stelle einen kurzen Überblick in Bezug auf das Hausgeld für eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft geben, damit Sie die von den Miteigentumsanteilen abhängigen monatlichen Ausgaben einordnen können. Als Wohnungseigentümer verfügen Sie frei über Ihre Sondereigentumsanteile – also über die konkrete Wohnung – und können dementsprechend selbst Verträge mit Energie- und Telekommunikationsanbietern eingehen. Anders sieht es beim Gemeinschaftseigentum aus. Dieses erzeugt ebenfalls Kosten und muss bewirtschaftetet werden. Diese Aufgabe fällt dem bestellten Verwalter zu, der jedes Jahr Wirtschaftspläne mit den geplanten Einnahmen (Hausgeldzahlungen) und Ausgaben aufstellt und diese per Beschluss in der entsprechenden Eigentümerversammlung genehmigen lässt. Typische Positionen im Hausgeld sind:

Mit der richtigen Instandsetzungsstrategie lässt sich das Hausgeld auf Dauer reduzieren.
Auch die Höhe des Anteils an der Zuführung zu der Erhaltungsrücklage, die früher Instandhaltungsrücklage hieß, wird durch die Miteigentumsanteile bestimmt.

Eine Position, welche für frisch gebackene Eigentümer neu sein dürfte, ist die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, die mit der WEG-Reform in Erhaltungsrücklage umbenannt wurde. Diese ist gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz zwingend anzusparen, um mögliche Instandsetzungen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bezahlen zu können. Die Höhe des Anteils an der Erhaltungsrücklage richtet sich nach den Miteigentumsanteilen, während der Gesamtbetrag für die ganze WEG per Beschluss mit dem Wirtschaftsplan durch die Eigentümer selbst in der Wohnungseigentümerversammlung festgelegt wird. Bitte bedenken Sie in Bezug auf die Verwaltergebühren, dass diese sich meistens nach der Anzahl der Wohnungen richtet, also ein fester Betrag pro Wohnung unabhängig von der Größe in Rechnung gestellt wird. Die Miteigentumsanteile spielen an dieser Stelle dann natürlich keine Rolle.

Weitere Informationen zum Hausgeld

Wie werden die Miteigentumsanteile eigentlich definiert bzw. festgelegt?

Damit WEG-Eigentum begründet werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehört vor allem, dass ein genehmigter Aufteilungsplan sowie die entsprechenden Abgeschlossenheitserklärungen vorliegen. Dann ist es möglich, die Teilungserklärung notariell beurkunden zu lassen, mit der das Wohneigentum als solches begründet wird. Die Verteilung der Miteigentumsanteile (MEA) erfolgt also im Zuge der Begründung des Wohneigentums, also dann, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht. Federführend ist den meisten Fällen also der Bauträger oder auch eine Erbengemeinschaft. Aus einem Mietshaus oder einem Mehrfamilienhaus kann man nachträglich aber durchaus auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entstehen lassen. Wie ist es denn nun, wenn man Miteigentumsanteile in einer bestehenden WEG anpassen lassen möchte?

Zusätzliche Informationen zur Teilungserklärung

Kann man die Verteilung der Miteigentumsanteile (MEA) nachträglich ändern lassen?

Gerade vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ist es überaus wichtig, sich mit dem Thema Miteigentumsanteile auseinander zu setzen – nachträgliche Änderungen an den Besitzverhältnissen sind nicht „mal eben so“ möglich. Ohne eine Einsichtnahme in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung sollten Sie also nie eine Eigentumswohnung kaufen!

Die Verteilung der Miteigentumsanteile kann man ändern lassen.
Bei einer Sonderumlage zahlt man natürlich auch entsprechend der Miteigentumsanteile. Klug ist es, eine solche Sonderzahlung von vorneherein möglichst zu vermeiden.

Rein theoretisch sind nachträgliche Änderungen an der Verteilung der Miteigentumsanteile (MEA) natürlich möglich, dürften in der Praxis jedoch kaum vorkommen. Dies liegt vor allem daran, dass eine Anpassung der MEA dazu führen würde, dass ein Eigentümer finanzielle Nachteile hätte, da diesem mehr MEA zugeteilt würden und er einen entsprechend höheren Anteil an den Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zukünftig zu tragen hätte. Außerdem ist zu bedenken, dass eine Änderung der Miteigentumsanteile mit Kosten für Notar und Grundbuchamt verbunden wäre. So müssten der Aufteilungsplan, die Teilungserklärung sowie das Grundbuch angepasst werden – ein Verwaltungsaufwand, der auch das persönliche Erscheinen aller Eigentümer beim Notar bedingt. Wenn Sie sich für eine konkrete Eigentumswohnung interessieren, sollten Sie sich also vor dem Kauf genau anschauen, welche Miteigentumsanteile mit dem zum Verkauf stehenden Sondereigentum verbunden sind und wie die Verteilung innerhalb der WEG ausschaut. Dies ist nicht nur in Bezug auf das Hausgeld bzw. die Hausgeldabrechnung von Bedeutung, sondern ebenfalls dann, wenn eine Sonderumlage anstehen sollte, die sich hier und da für einzelne Eigentümer leicht in einem vierstelligen Bereich bewegen kann. Neben den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen ist ein Blick in die Teilungserklärung und in die Gemeinschaftsordnung vor einem Kauf immer Pflicht!

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