Das Notaranderkonto – welche Vorteile, Nachteile und Kosten bringt es?

Das Notaranderkonto beim Immobilienkauf findet nur unter gewissen Voraussetzungen Anwendung.

Nachdem wir uns hier den Themen Treuhandkonto sowie hier dem WEG-Eigenkonto gewidmet haben, geht es hier im Nachfolgenden um das Notaranderkonto. Bei einem Immobilienkauf, etwa wenn eine Eigentumswohnung den Besitzer wechselt, ist ein Notarbesuch unumgänglich. Ein Notar ist eine neutrale Amtsperson (siehe § 14 der Bundesnotarordnung), die eine Beurkundung nicht ohne wichtigen Grund ablehnen darf, wenn es um die Umschreibung einer Immobilie geht. Immobilienkäufe können auf unterschiedliche Weise abgewickelt werden – etwa mit einem Immobilienmakler oder auch ohne. Ohne Notar geht es jedoch nicht. Wenn sich beide Parteien auf einen Preis geeinigt haben und ernsthaftes Interesse besteht – im Idealfall ohne vorherigen Besichtigungstourismus – wird ein Notartermin festgelegt. Im Standardfall wird ein Termin dort vereinbart, bei dem Käufer und Verkäufer erscheinen und eine Direktzahlung vereinbart wird. Das Geld für die Immobilie wird dann auf das Konto des Verkäufers überwiesen. Aber es gibt auch andere Formen des Geldtransfers im Immobilienbereich, und zwar unter anderem via Notaranderkonto. Wann die Kontoart des Anderkontos Verwendung findet und auf welche Höhe sich die Kosten belaufen – mehr dazu im Folgenden!

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Was ist ein Notaranderkonto und warum wird es eingerichtet?

Ein Notaranderkonto ist ein Fremdgeldkonto, das bei berechtigtem Sicherungsinteresse Anwendung findet.
Wenn beide Parteien beim Kauf auf einem Notaranderkonto bestehen, muss der Notar nicht zwangsläufig dem Wunsch folgen. Es gilt, dass ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegen muss.

Bei einem Notaranderkonto handelt es ich um ein Konto, welches nur für einen Immobiliengeschäft eröffnet wird – und zwar von einem Notar, sofern ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Bei einem Notaranderkonto, oft auch einfach nur Anderkonto genannt, handelt es ich um in erster Linie um ein Treuhandkonto. Wer jetzt schon ein wenig in die Prinzipien der sogenannten ordnungsgemäßen Verwaltung eingelesen ist, weiß, dass WEG-Verwalter Treuhandkonten lieber nicht verwenden sollten, sondern WEG-Eigenkonten. Lediglich Notare, Rechtsanwälte oder Insolvenzverwalter führen diese Anderkonten auf ihren Namen, dürfen das darauf liegende Guthaben jedoch nicht für sich selbst nutzen. Auch wird es nicht dem Vermögen des Inhabers zugerechnet, sondern ist getrennt von diesem zu betrachten. Diese Kontoart wird für ausdrücklich für fremde Rechnungen unterhalten – und es existieren sowohl verdeckte Treuhandkonten als auch offene. Zu letzterer Variante, also den offenen, werden auch die Notaranderkonten zugezählt, für die ganz spezielle Bedingungen gelten. Unserer Erfahrung nach „schwimmen“ viele Bankangestellte bedauerlicherweise schon in der konkreten Auseinanderhaltung von offenem Fremdgeldkonten und Treuhandkonten bei WEG-Verwaltungen. Diese sind jedoch ein anderer Typ von Treuhandkonto. Es gibt zudem gemäß Beurkundungsgesetz  konkrete Vorgaben, wann ein Notaranderkonto von einem Notar überhaupt eingerichtet werden darf: Nach § 57 Absatz 2 BeurkG muss ein sogenanntes berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegen.

Dieses Sicherungsinteresse ist ein vom Gesetzgeber nicht wirklich genau Begriff, in der Regel aber unter anderem dann gegeben wenn:

  • Das Objekt, das den Besitzer wechseln wird, mithilfe unterschiedlicher Kreditgeber finanziert werden soll und die Kreditgeber ein Anderkonto ausdrücklich wünschen.
  • Das Kaufobjekt noch vor Vorlage der vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen an den Käufer übergeben wird.
  • Ein Insolvenzverwalter oder Testamentsvollstrecker die Immobilie als Käufer auftritt.
  • Personen aus anderen Ländern auf beteiligt sind, z. B. ausländische juristische Personentreten als Käufer auf oder sind an dem Kauf des Objektes beteiligt und die Vertragsverhältnisse sind nicht klar.
  • Das Objekt wird in einem Zwangsversteigerungsverfahren erworben.

Wünschen bei einem Immobilienkauf zwei Parteien ein Anderkonto vom Notar, dann kann dieser diesen Wunsch tatsächlich ablehnen, wenn die Voraussetzungen für das berechtige Sicherungsinteresse nicht gegeben sind. Hohe Kaufsummen im sechsstelligen Bereich und aufwärts werden oft auch über ein Notaranderkonto abgewickelt.

Soll die Immobilie früher übergeben werden und gibt es beispielsweise mehrere Kreditgeber, dann kann ein Anderkonto zur Anwendung kommen.

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Notaranderkonto – das sind die Kosten

Liegen die Voraussetzungen für das berechtige Sicherungsinteresse vor und wird der Immobilienverkauf über ein Notaranderkonto abgewickelt, dann entstehen natürlich Kosten. Die Gebührenhöhe für diese Form des Anderkontos orientiert sich an der Höhe der Beträge. Das Gerichts- und Notarkostengesetz hat dafür gewisse Hebesätze festgelegt. Die Kosten für das Notaranderkonto übernehmen beide Parteien entweder hälftig oder der Käufer der Immobilie zahlt die gesamten Gebühren.

Höhe des Betrags Kosten des Anderkontos
Summe bis € 2.500 1,0 %
Summe € 2.501 – 10.000 0,5 %
Summe > € 10.001 0,25 %

Die Gebührenaufteilung versteht sich in der Regel entsprechend der Hebesätze, nicht pauschal. Je nach Höhe des Kaufpreises kommt eine gewisse Summe für die Bereitstellung des Anderkontos zusammen und addiert sich zu den Kaufnebenkosten.

Direktzahlung ist die Regel – ganz ohne Notaranderkonto

Eine Direktzahlung ohne Notaranderkonto ist der Regelfall beim Immobilienverkauf, für das Anderkonto fallen zudem Kosten an.
Ob die Direktzahlung der Standardfall – infrage kommt, das entscheidet der Notar, nicht die Käufer. Der Käufer erhält dann eine Zahlungsaufforderung mit Termin vom Notar und der Käufer gibt diesem Bescheid, wenn der Zahlungseingang verbucht wurde.

Nach wie vor ist die Direktzahlung der Standardfall und der Käufer überweist direkt auf das Konto des Käufers.

Im Idealfall ist die Direktzahlung eine recht unkomplizierte Sache und der Standardfall. Dies ist jedoch nicht bei jedem Immobilienverkauf zwangsläufig gegeben. Ob ein Notaranderkonto zur Anwendung kommt, entscheiden nicht die Kaufparteien, sondern der Notar. Ohne Notaranderkonto geht es in der Regel recht unkompliziert und in standardisierten Abläufen mit der Direktzahlung. Bei diesem Modell geht es zunächst darum, den Anspruch des Käufers auf das Wohneigentum mittels Auflassungsvormerkung zu sichern: Diese Auflassung ist ein Element des notariellen Kaufvertrags. In diesem wird dann der Eigentumsübergang vereinbart – der ganze Prozess kann sich durchaus bis zu zwei Monate hinziehen. Oft ergibt es sich, dass Kaufobjekte mit Rechten Dritter belastet sind. Es gilt, diese Belastungen zu vermeiden. Dem Notar müssen dazu sämtliche Löschungsbewilligungen der Gläubiger, die im Grundbuch vermerkt sind, vorliegen: Die lastenfreie Übertragung an den Käufer ist damit möglich. Bis die ganzen Dokumente zusammengetragen sind,  beispielsweise auch die Veräußerungszustimmung zum Verkauf, die der WEG-Verwalter übermitteln muss, kann durchaus Zeit vergehen. Die Gründe dafür sind vielfältig. Es gibt zügig arbeitende Notare, Grundbuchämter und WEG-Verwaltungen, aber auch die entsprechenden Gegenteile. Kommt es zu einem Kaufvertrag bei einer Immobilienumschreibung, dann ist vertraglich geregelt, dass der Verkäufer das Eigentum an dem Verkaufsobjekt erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung verliert. Zudem überweist der Käufer nur dann  die Kaufsumme, wenn sicher ist, dass er nach dieser getätigten Zahlung das Eigentum auch erhält (und nicht z.B. etwa Dritte, die zunächst noch Rechte daran haben). Der gesetzliche Käuferschutz sieht daher die sogenannten Fälligkeitsvoraussetzungen vor, darunter fallen die Auflassungsvormerkung im Grundbuch – eine Art „Reservierung“ – und der Verzicht  von Inhabern gesetzlicher wie privater Vorkaufsrechte: Unter ganz bestimmten Voraussetzungen steht den Gemeinden bei Grundstückskaufverträgen ein sogenanntes Vorkaufsrecht zu. Der Notar holt des Weiteren die Löschungsunterlagen ein, die möglicherweise dann bestehen, wenn es Grundstückslasten gibt. Ist dies alles geregelt, erhält der Käufer vom Notar eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung, die wiederum an die Bank des Käufers weitergeleitet wird. Die Zahlung, in der Regel eine Einmalzahlung, wird dann veranlasst. Handelt es sich um eine Finanzierung, wird zunächst das Eigenkapital des Käufers überwiesen und dann die restliche Summe von der Bank, welche mit der Finanzierung beauftragt wurde. Ist die Kaufsumme überwiesen, dann veranlasst der Notar die eigentliche Umschreibung der Immobilie auf den Käufer.

Nachteile von Notaranderkonten

Notaranderkonten haben auch Nachteile, die unter anderem in hohen Kosten und Sicherheitsrisiken verbunden.
Notaranderkonten haben natürlich auch Nachteile. Wie in allen Berufszweigen gibt es vertrauenswürdige und weniger vertrauenswürdige Notare. Ein Restrisiko besteht bei Anderkonten immer.
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Für Notaranderkonten fallen, wie oben bereits beschrieben, Kosten an, die sich zu den ohnehin hohen Kaufnebenkosten addieren. Ein weiterer Nachteil eines Notaranderkontos besteht in der Möglichkeit einer Veruntreuung durch den beauftragten Notar. In der Praxis war es tatsächlich so, dass Notaranderkonten einmal üblicher waren, als sie es jetzt sind. Streng verfolgt und in der Konsequenz mit einem internationalen Haftbefehl geahndet werden Notare, die Gelder von Anderkonten für sich selbst verwenden oder ganz plündern. Zuständig für die aus diesem Vergehen Geschädigten ist dann der Notarversicherungsfonds der jeweils zuständigen Notarkammer. Achtung: Da Vorsatz vorliegt, trägt die jeweilige Haftpflichtversicherung  der Notare kein Risiko. Es wird von offiziellen Stellen immer nur von „Einzelfällen“ berichtet, es gibt keine offizielle Statistik dazu, das Risiko ist dennoch gegeben. Ebenso wie bei unseriösen Hausverwaltern ist häufig der Lebensstil entscheidend dafür, sich am Geld anderer zu bedienen: Ein zu geringes Einkommen im Verhältnis zu den Lebenshaltungskosten, Spielsucht, teure Scheidungen – in der Gesamtheit gibt es zahlreiche Ursachen für Untreue oder Unterschlagung, wenn Anderkonten Verwendung finden. In den Medien wird immer mal wieder über Anwälte oder Notare berichtet, die sich am Geld ihrer Mandanten bedienen, die Dunkelziffer der damit verbundenen Berufsrechtsverstöße dürfte recht hoch ausfallen. Auf der anderen Seite ist dies für vertrauenswürdig arbeitende Notare bzw. Juristen ein großes Ärgernis.

Die Kaufnebenkosten bei einem Immobilienkauf sind nicht unerheblich und sollten vorher gut durchkalkuliert sein.

Wenn der Käufer nicht zahlt – Risiken beim Immobilienkauf trotz Anderkonto

Risiken von Anderkonten liegen in der Vertrauenswürdigkeit des Notars begründet.
Ganz entspannt einfach die Immobilie umschreiben? So reibungslos geht es leider nicht immer. Besonders Verkäufer, die zeitgleich eine andere Immobilie erwerben, sind auf eine pünktliche Zahlung angewiesen, sonst müssen sie sich kurzfristig vielleicht noch um eine Zwischenfinanzierung kümmern.

Ein Anderkonto schützt Verkäufer von Immobilien schließlich nicht per se vor der Nichtzahlung – welcher Grund auch immer für das Ausbleiben der Zahlung vorliegen mag. Eine Rückabwicklung des Kaufvertrages ist mit einem Anderkonto jedoch leichter möglich. Kaufverträge von Immobilien erhalten zur Absicherung des Verkäufers eine Zwangsvollstreckungsklausel. Verschickt der Notar nun die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer und dieser zahlt nicht, hat der Verkäufer die Option, ohne Klage die Vollstreckung einzuleiten. Die Vollstreckungsoption bezieht sich auf das gesamte Vermögen des Käufers. Kaufverträge, die ohne die diese Klausel auskommen, sind im Kontext des Immobilienkaufes weder ratsam noch üblich. Dank dieser Zwangsvollstreckungsklausel hat der Verkäufer die Möglichkeit, über den Notar eine Zwangsvollstreckungsurkunde zu erhalten. Damit kann dann auf dem Rechtsweg eine Kaufpreiseinforderung erwirkt werden. Sobald der Verkäufer über den vollstreckbaren Titel der Urkunde verfügt, können die Ansprüche gegen den Immobilienkäufer ab dem Zeitpunkt der Ausstellung des Titels 30 Jahre lang geltend gemacht werden. Es ist wichtig, Käufer zu finden, bei denen Sie als Verkäufer gar nicht in diese Situation kommen.

Alle Vor- und Nachteile von Notaranderkonten im Fazit!

Vorteile:

  • Viele Aufgaben übernimmt der Notar, etwa auch die Sicherstellung einer fristgerechten Zahlung.
  • Bei Nichtzahlung der Kaufsumme ist eine Rückabwicklung des Kaufvertrages wesentlich einfacher und schneller möglich.
  • Die Immobilie kann unter Umständen schneller übergeben und bezogen werden, wenn ein Notaranderkonto Verwendung findet.

Nachteile:

  • Es fallen Kosten für die Einrichtung des Anderkontos und für dessen Verwaltung durch den Notar an.
  • Es besteht potenziell immer ein Restrisiko für Veruntreuung.
  • Wenn der Käufer von unterschiedlichen Geldgebern das Kapital für die Immobilie erhält, wird das Geld auf dem Notaranderkonto erst einmal gesammelt und ist ggf. nicht ganz so schnell für den Verkäufer verfügbar, als wenn es einen Käufer gibt, der den gesamten Betrag via Direktzahlung auf einmal überweist.
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