Ordnungsgemäße Verwaltung: Was man darunter versteht und warum es für die WEG wichtig ist!

Alle Infos und Hinweise zu der ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine professionelle Hausverwaltung.

Was hinter dem Begriff „ordnungsgemäße Verwaltung“ steckt, sollten Sie als Wohnungseigentümer wirklich wissen. Dies liegt daran, dass Schaden droht, wenn die Regeln der ordnungsgemäßen Verwaltung in einer WEG nicht eingehalten werden. In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie dazu wissen sollten!

Wenn es um Wohneigentum geht, so handelt es sich nicht selten um erhebliche Beträge, die dahinter stecken – ob es sich um die Wohnung handelt oder um die Instandhaltungsrücklage. Auch, wenn die derzeitigen Kredite bzw. Darlehen günstige Konditionen haben, sind Immobilien noch immer teuer und benötigen regelmäßige Ausgaben, um einen Werterhalt zu sichern. Kauft man eine Eigentumswohnung, wird man Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und erwirbt nicht nur die eigentliche Wohnung in Form von Sondereigentum, sondern gleichzeitig Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Dies bedeutet zugleich Rechte wie Pflichten und die Betreuung durch eine Hausverwaltung. Allzu verständlich ist es, dass man das Gemeinschaftseigentum ordentlich verwaltet wissen möchte. Stellt der Verwalter etwa gar keinen Wirtschaftsplan auf und unterbleibt die Übersendung der Jahresabrechnung, haben Sie als Eigentümer ein Problem. Was man umgangssprachlich als eine „ordentliche Verwaltung“ bezeichnet, heißt offiziell „ordnungsgemäße Verwaltung“ und wird zum Teil durch das Wohnungseigentumsgesetz definiert. Daneben hat es zahlreiche Gerichtsurteile seit Bestehen des WEGs gegeben, mit denen weitere Details der ordnungsgemäßen Verwaltung geklärt worden sind. Besonders interessant sind dabei natürlich vor allem die Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH). Es ist also gar nicht sofort ersichtlich, was genau eine ordnungsgemäße Verwaltung ist – und was nicht.

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Warum eine ordnungsgemäße Verwaltung Sicherheit bietet!

Das Prinzip der ordnungsgemäßen Verwaltung schützt auch Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung. Im Extremfall schützt es die Eigentümer sogar vor sich selbst!

Probleme, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung der WEG nicht sichergestellt ist.
Wenn keine ordnungsgemäße Verwaltung für Ihre WEG sichergestellt ist, kann es zu vielfältigen Problemen kommen. Nicht selten merkt man dann auch finanzielle Nachteile, welche das eigene Wohnbudget unnötig belasten. Zudem kann die Stimmung in einer WEG sehr schlecht sein, wenn die Hausverwaltung kein Interesse daran hat, vernünftig bzw. ordentlich zu verwalten.

Als Miteigentümer einer WEG sind Sie in der Regel einer von vielen Wohnungsbesitzern, die sich eine Immobilie quasi teilen. Jeder hat sein Sondereigentum, entweder in Form von Wohneigentum oder Teileigentum, und anteilig auch das Gemeinschaftseigentum. Zu letzterem gehören beispielsweise das Dach, die tragenden Wände – aber auch die Wasserversorgung, die Müllabfuhr oder der Hausstrom sind Themen, welche der Gemeinschaft zuzuordnen sind. Als Wohnungseigentümer haben Sie also ein Interesse daran, dass das Gemeinschaftseigentum ordentlich verwaltet wird, denn Sie möchten sicher nicht, dass es in Ihre Wohnung hineinregnet, weil in etwa das Dach baufällig ist und auch nicht dass das Wasser abgeklemmt wird, weil die WEG in Zahlungsverzug ist.

Im Alltag würden viele Wohnungsbesitzer von einer „ordentlichen“ Verwaltung sprechen. Damit ist natürlich die ordnungsgemäße Verwaltung gemeint. Ist diese gewährleistet, kann man in der Regel davon sprechen, dass eine WEG-Immobilie ordentlich verwaltet wird.

Vor solchen Horrorszenarien schützt Sie die „ordnungsgemäße Verwaltung“. Dabei handelt es sich sozusagen um einen Katalog an Merkmalen, wie eine Verwaltung von WEG-Eigentum auszusehen hat, damit Sie von allen Eigentümern hingenommen werden kann. Die Prinzipien der ordnungsgemäßen Verwaltung schützen dabei nicht nur die WEG teilweise vor restlos unseriösen Geschäftspraktiken fragwürdiger Verwalter, sondern ebenfalls vor sich selbst. Viele Miteigentümer sind nach wie vor mit Verwaltungsfragen restlos überfordert und würden regelmäßig falsche Entscheidungen in einer Eigentümerversammlung treffen, wenn Sie dabei völlig freie Hand hätten. Wie wichtig die ordnungsgemäße Verwaltung ist, zeigt sich immer dann, wenn Probleme in Form von Schäden am Gemeinschaftseigentum, etwa in Form eines betrügerischen Verwalters oder eines überforderten Beirates. Auch wenn das Wohnungseigentumsgesetz nicht perfekt und vollkommen sein mag, ist die dahinterstehende Intention überaus sinnvoll und hat schon viele Eigentümergemeinschaften vor einem erheblichen Schaden bewahrt!

Das sagt das Wohnungseigentumsgesetz zur ordnungsgemäßen Verwaltung.

Eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung betrifft fast immer die Finanzen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Eine ordnungsgemäße Verwaltung soll sicherstellen, dass die Finanzen einer WEG in Ordnung sind. Ziel ist es, dass die Wohnungseigentümer nur berechtigte Ausgaben tätigen müssen und dass vom Objekt Schaden abgewandt wird. Bedenken Sie bitte, dass eine teure Hausverwaltung nicht per se die schlechteste Wahl sein muss. Wer auf den letzten Cent achtet, wird kaum Glück haben, eine seriöse Hausverwaltung zu finden, die ein echtes Interesse an einer ordnungsgemäßen Verwaltung hat.

Das Wohnungseigentumsgesetz klärt nur bis zu einem gewissen Maße, wann die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft als ordnungsgemäß bezeichnet werden kann. Nicht umsonst finden also jedes Jahr zahlreiche Gerichtsverfahren statt, bei denen WEG-Verwalter und WEGs als Gegner aufeinandertreffen.

Jetzt wird es interessant und leider wenig konkret! Es besteht keine genaue gesetzliche Bestimmung, was genau unter einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu verstehen ist. Genauer gesagt ist dort nur grob von all jenen Maßnahmen die Rede, welche sich auf die normale Nutzung, die Erhaltung sowie die Verbesserung des Wohnungseigentums beziehen. Ziemlich ungenau also, denn was ist schon eine „normale“ Nutzung?

Lediglich der §21 Abs. 4 WEG lässt sich näher zu der ordnungsgemäßen Verwaltung ein. Diese kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, und zwar eine Verwaltung, „die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.“. Dazu gibt es im nächsten Absatz, also im §21 Absatz 5 WEG einige Maßnahmen, die für die ordnungsgemäße Verwaltung zwingend sind:

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  • Aufstellung einer Hausordnung.
  • Die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
  • Die Feuerversicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung. der Eigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
  • Die Ansparung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage (anteilige Zuführung mit dem Hausgeld).
  • Die Aufstellung eines Wirtschaftsplans.
  • Die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

Hat Ihre WEG also einen Verwalter bestellt, ist dieser laut § 27 WEG verpflichtet, die Beschlüsse umzusetzen und die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten.
Folglich ist es unerlässlich, in die aktuellen Urteile im Bereich des sehr umfangreichen Wohnungseigentumsgesetzes zu schauen. Fest steht jedoch, dass jeder Eigentümer eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangen kann. Dementsprechend intensiv muss man sich in die einzelnen und aktuellsten Urteile einlesen, da das ganze Thema der ordnungsmäßen Verwaltung ein recht dynamisches Gefüge ist!

Wann eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht sichergestellt ist: Indizien!

Für Sie als Wohnungseigentümer ist es wichtig, dass Sie ein Gespür dafür entwickeln, ob Ihre WEG-Anlage vernünftig verwaltet wird. Achten Sie auf das, was die Hausverwaltung und der Verwaltungsbeirat tun und nicht ausschließlich auf das, was sie sagen!

Aufzählung bzw. Liste von Indizien bzw. Merkmale, die für eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung der WEG sprechen.
Hinsichtlich der nicht ordnungsgemäßen Verwaltung gibt es einige wiederkehrende „Klassiker“, die man als Wohnungsbesitzer kennen sollte. Wie sieht es in Ihrer WEG aus?

Es ist verständlich, dass nicht jeder Wohnungseigentümer ein Verwaltungsprofi ist und sich im Fazit nicht mit allen Einzelheiten einer ordnungsgemäßen Verwaltung auskennen kann. In der Praxis muss man dies auch nicht, denn oftmals arbeitet man sich erst dann in konkrete Sachverhalte der Hausverwaltung ein, wenn man mit bestimmten Problemen konfrontiert wird. Dennoch ist es überaus wichtig, dass Sie ein Gespür dafür entwickeln, ob in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft alles richtig läuft, oder ob die Prinzipien der ordnungsgemäßen Verwaltung erheblich verletzt werden. Ist dies der Fall, droht Ihnen in der Regel ein finanzieller Schaden, den Sie rechtzeitig abwenden sollten.

Folgende Beispiele aus der Praxis, bei denen eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht sichergestellt ist:

Die Liste ist sehr lang und kann beliebig ergänzt werden – die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung sind so geregelt, dass die Instandhaltungspflicht gewährleistet sein muss.

Warum Sie darauf achten sollten, dass Ihre WEG nach den Prinzipien der ordnungsgemäßen Verwaltung betreut wird!

Leider ist es zu oft das Geld der Eigentümergemeinschaft, auf das es die schwarzen Schafe unter den Hausverwaltern abgesehen haben. Treuhandkonten, ausbleibende Angebote und Desinteresse am Bauzustand der Immobilie sind dabei wahre Klassiker. Das WEG bietet Ihnen teilweise Schutz davor, doch müssen Sie auch bereit sein, Ihr Recht durchzusetzen!

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Tipps und Hinweise, um eine ordnungsgemäße Verwaltung Ihrer WEG durchzusetzen.
Manchmal müssen Sie gewissermaßen auch gegen den Strom schwimmen. Nicht jede WEG besteht aus informierten oder wirklich mündigen Menschen. Haben Sie es mit einer Vielzahl an Eigentümern zu tun, die sich gerne zu „Stimmvieh“ degradieren lassen, kann es mühsam sein, vernünftige Beschlüsse zu veranlassen. Manchmal müssen Sie also eine ordnungsgemäße Verwaltung gerichtlich durchsetzen lassen – notfalls gegen die Mehrzahl der anderen Miteigentümer Ihrer WEG. „Der Klügere gibt nach.“ ist in diesem Zusammenhang nicht immer ein berechtigtes Sprichwort.

Stellen Sie sich vor, Ihr Verwalter will nur an das Geld von den Rücklagen Ihrer WEG, und hat gar nicht die Absicht, die Liegenschaft zu verwalten. Einen derart unseriösen Verwalter, der vielleicht noch einen Rechtsanwalt zur Eigentümerversammlung mitnimmt oder keine Jahresabrechnung erstellt, können Sie einfach loswerden, wenn Sie es möchten. Selbst wenn der Großteil Ihrer Miteigentümer immer noch an das Gute glaubt und sich nichts dabei denkt, dass der Verwalter z.B. die Beschlusssammlung nicht führt, Ihnen nicht sagen will oder kann, wie der Kontostand der Instandhaltungsrücklage ist oder einfach die Einsicht in die Unterlagen verwehrt: Die Begründung gegen derartigen Unsinn lautet stets: Dies entsprecht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Wenn Sie viel Pech haben, dann sind Sie an einen Verwalter geraten, der eigentlich gar nicht weiß, was er da tut und von ordnungsgemäßer Verwaltung so viel gehört hat wie von Vektorraum und Punktraum, nämlich nichts. Geht ein unseriöser Hausverwalter geschickt vor, dann kann er die ordnungsgemäße Verwaltung dennoch umschiffen – ohne, dass die Eigentümer dies je merken. Daher ist es sinnvoll, gut informiert zu sein, um gegebenenfalls Schaden von sich, der WEG und von dem Bauzustand der Liegenschaft abzuwenden. So können Sie auch sichergehen, dass zentrale Punkte nicht etwa in einer Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden, die sich als schädlich erweisen und mit dem Wohnungseigentümergesetz in einen Konflikt treten (z.B. Beschluss, dass nie eine Instandhaltungsrücklage aufgebaut wird). Es ist eine Sache, eine Wohnung zu einem gewissen Preis zu erwerben. Wenn Sie jedoch wirklich möchten, dass die Bausubstanz nicht leidet und Sie Freude an der Eigentumswohnung haben wollen, ist die Betreuung durch eine kompetente und seriöse Verwaltung zwingend erforderlich. Ist ein zumindest ein Werterhalt der Eigentumswohnung gewünscht, dann führt kein Weg an dem Thema ordnungsgemäße Verwaltung vorbei. Kleiner Praxistipp: Lesen Sie sich bereits vor dem Kauf in das Thema ein und gewinnen Sie einen Überblick über die wichtigsten Aspekte ordnungsgemäßer Verwaltung! Erwerben Sie am besten erst nach einer gründlicher Information rund um das WEG, Beschlusssammlungen und Gemeinschaftsordnungen eine Eigentumswohnung. Sollte sich dann zum Beispiel keine Mehrheit für wichtige und dringend notwendige Instandsetzungsmaßnahmen finden, wissen Sie schon vorher, dass Sie diesen Beschluss ohne Weiteres anfechten können. Jedem Eigentümer steht ein Individualanspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung zu!

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