Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum – was ist der Unterschied?

Hier handelt es sich um das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Das Wohnungseigentumsgesetz ist keine Lektüre, die man zur Entspannung liest. Dennoch sollten Sie sich mit ein paar Begriffen daraus auskennen. Dazu gehört vor allem die Begrifflichkeit des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Diese betrifft die Nutzungsmöglichkeiten Ihrer Eigentumswohnung.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind zwei Begriffe, mit denen Sie als Wohnungseigentümer oder als Kaufinteressent einer Eigentumswohnung immer in Kontakt kommen werden. Daher ist es nicht unwichtig zu wissen, worum es sich bei beiden Formen des Eigentums handelt und was für Sie im Rahmen der Nutzung Ihrer Wohnung von Bedeutung ist. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten, die sich aus dem Sondereigentum ergeben in § 13 WEG und § 14 WEG. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen zeigen, was die Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in der Praxis bedeutet.

Kaufen Sie eine Wohnung, kaufen Sie Miteigentumsanteile und Sondereigentum.

Eine Eigentumswohnung können Sie rein rechtlich gesehen gar nicht als solchs kaufen: Sie erwerben Miteigentumsanteile an einer Wohnungseigentümergemeinschaft und Sondereigentum.

Miteigentumsanteile an einer WEG und Sondereigentum erwerben Sie, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen.
An einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) beteiligen Sie sich mit Miteigentumsanteilen und erhalten Sie zudem Sondereigentum (die konkrete Wohnung). Somit gehört Ihnen quasi ein Teil des Gemeinschaftseigentums, über das gemeinschaftlich in der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Wichtig für Sie ist es, zu wissen, wo und wann genau die Aufteilung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum relevant ist.

Unter einer Eigentumswohnung stellt man sich normalerweise ganz plastisch eine Wohnung vor, die aus Wänden, Böden, Decken und Fenstern sowie sonstigen Einrichtungen wie beispielsweise den Heizkörpern oder Sanitäranlagen besteht. Aus Sicht des Wohnungseigentumsgesetzes ist dies jedoch nicht ganz richtig, denn Sie erwerben Miteigentumsanteile an einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Zugleich ist damit jedoch das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, Ihrer Eigentumswohnung, verbunden. Anteilig gehört Ihnen also ein Teil des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht und natürlich ein Teil der Immobilie selbst. Gleichzeitig gehen Sie Rechte und Pflichten ein, die an die Miteigentumsanteile geknüpft sind. So haben Sie das Recht, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen und abzustimmen, um so über die Verwaltung mitzubestimmen. Gleichzeitig sind Sie dazu verpflichtet, sich gemäß Ihren Miteigentumsanteilen an den Kosten für die Bewirtschaftung der gemeinschaftlichen Immobilie zu beteiligen. Dieser Pflicht kommen Sie im Rahmen der Zahlung des Hausgeldes nach.

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Wie finde ich heraus, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist?

Die Teilungserklärung ist das Maß aller Dinge, wenn es darum geht, herauszufinden, was Ihr Sondereigentum ist.

Ein Bild einer Eigentumswohnung, die gerade renoviert wird und bei der es sich um Sondereigentum handelt.
Hier sehen Sie klassisches Sondereigentum. Die Tapeten und Böden gehören Ihnen als Wohnungsbesitzer und zählen nicht zum Gemeinschaftseigentum.

Es gibt ein Dokument, das verbindlich ist und genau definiert, was das Sondereigentum ist: Die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan. Alles, was gemäß Teilungserklärung nicht zum Sondereigentum gehört, ist automatisch Gemeinschaftseigentum. Dies umfasst auch das Grundstück, auf dem die Gemeinschaftsimmobilie steht.
Es ist also sehr wichtig, dass Sie sich die Teilungserklärung immer genau anschauen, bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Nur so wissen Sie vor dem Abschluss des Kaufvertrages, was zur Wohnung „gehört“ und was nicht. Alles andere, wie mögliche Exposés des Immobilienmaklers, die oft wenig aussagekräftig erstellt wurden, sind nicht bindend.

Typische Beispiele für Sondereigentum

  • Badeinrichtung
  • Heizkörper (nur bei Etagenheizung)
  • Kücheneinrichtung
  • Tapeten
  • Teppich
  • Türen (innerhalb der Wohnung, nicht die Wohnungstür)
  • Wände (nicht tragende Wände)

Typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum

Eine zentrale Heizung im Haus ist ein typisches Beispiel für Gemeinschaftseigentum.
Handelt es sich bei dieser Heizung um eine zentrale Heizanlage, mit der alle Wohnungen der Immobilie versorgt werden, ist diese eindeutig Gemeinschaftseigentum. Hierüber darf nur die Gemeinschaft im Zuge der Eigentümerversammlung entscheiden. Reparaturen in Eigenständigkeit sind ebenfalls unzulässig – auch, wenn man mit dem Ziel handelt, der Gemeinschaft Geld zu sparen.
  • Aufzug
  • Außenputz
  • Balkone
  • Dach
  • Fassade
  • Fenster
  • Flure
  • Fundament
  • Garten (z. B. Rasen, Bäume, Beete)
  • Geländer
  • Haustüren
  • Heizung (Zentralheizung zur Versorgung aller Wohnungen, keine Etagenheizung)
  • Hof
  • Kamine
  • Keller
  • Kellerfenster
  • Leitungen (z. B. Gas, Wasser, Elektrik, TV, Telefon)
  • Mauern (inkl. tragende Mauern innerhalb des Sondereigentums)
  • Mülleimer
  • Wege (Pflastersteine, Schotter usw.)
  • Zähler (z. B. Gas, Wasser)
  • Zäune

Was Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum für Sie konkret bedeutet:

Für Ihr Sondereigentum können Sie unmittelbar Entscheidungen hinsichtlich der Nutzung bzw. Umgestaltung treffen, für das Gemeinschaftseigentum jedoch gilt dies nur indirekt über Ihre Stimme bei der Eigentümerversammlung. Während Sie also für Ihre Wohnung eigene Beschlüsse fassen, tut dies die gesamte Eigentümergemeinschaft wiederkehrend für das Gemeinschaftseigentum. Deswegen ist die Teilnahme an den Eigentümerversammlungen auch so wichtig.

Bauliche Veränderungen sind am Gemeinschaftseigentum nur mittels Beschluss zulässig.
Auch für die handwerklich begabten Wohnungseigentümer gilt: Sie dürfen nicht einfach Baustellen für das Gemeinschaftseigentum aufmachen. Veränderungen am Gemeinschaftseigentum kann nur die Wohnungseigentümergemeinschaft mittels Beschlüssen auf der Eigentümerversammlung herbeiführen. Sie können dort natürlich anbieten, die Arbeiten selbst auszuführen, wenn Sie sich fachlich dazu berufen fühlen. Die Entscheidung obliegt jedoch allein der Gemeinschaft. Zudem stellen sich Fragen rund um Gewährleistungsansprüche und die Versicherung, wenn Miteigentümer Bauarbeiten im Auftrag der WEG durchführen.

Grundsätzlich kann es sich bei Sondereigentum nur um eine Wohnung handeln, also eine abgeschlossene Einheit, die unmittelbar vom Gemeinschaftseigentum aus erreicht werden kann und über alle erforderlichen Voraussetzungen verfügt, um einen Haushalt für Wohnzwecke zu führen.
Wichtig für Sie als Wohnungseigentümer ist vor allem der Umstand, es sich bei Sondereigentum um echtes Eigentum handelt, über das Sie als Eigentümer frei verfügen können. Dies bedeutet, dass Sie Ihre Wohnung so gestalten können, wie es Ihnen gefällt – ganz gleich, ob es sich um die Wahl des Fußbodenbelages, der Tapeten oder um die Aufteilung der Räumlichkeiten mittels Trennwänden handelt. Ihr Ermessensspielraum hinsichtlich der Gestaltung Ihrer Wohnung endet dort, wo das Gemeinschaftseigentum berührt wird. Dort haben Sie keine Befugnisse, Veränderungen vorzunehmen. Sondernutzungsrechte können jedoch ebenfalls für Garagen oder für Teile eines Gartens bestehen.
Aber wo endet das Sondereigentum und wo beginnt damit das Gemeinschaftseigentum?
Auch in Ihrer Wohnung kann sich mitunter Gemeinschaftseigentum befinden. Dazu gehören beispielsweise die Heizkörper und  die entsprechenden Rohre, wenn alle Wohnungen über eine Zentralheizung mit Wärme versorgt werden. Viel wichtiger sind jedoch tragende Wände, die selbstverständlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Es wäre ja auch ein leicht beklemmendes Gedankenspiel, wenn einzelne Wohnungseigentümer entscheiden könnten, ob eine tragende Wand, welche die Statik des ganzen Hauses betrifft, herausgerissen werden kann. Die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist also überaus sinnvoll und schützt sowohl den Wohnungseigentümer in der Nutzung seiner Wohnung in Form von Sondereigentum als auch die Gemeinschaft, indem kein Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss verändert werden darf, was ebenfalls zu Einschränkungen für die Gemeinschaft aller Eigentümer oder auch für einzelne Wohnungseigentümer führen könnte.

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Was ist erlaubt in Bezug auf das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum innerhalb einer WEG?
Als Wohnungseigentümer sollten Sie es vermeiden, die Rechte aus Ihrem Sondereigentum zu überschreiten. Werden Sie hinsichtlich des Geimeinschaftseigentum nur dann tätig, wenn die WEG Sie beauftragt hat, oder wenn Gefahr für das Gemeinschaftseigentum in Verzug ist. Einen anderen Grund, Änderungen am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, gibt es eigentlich nicht. Änderungswünsche können Sie in Form von Tagesordnungspunkte in die Eigentümerversammlung einbringen, damit ein entsprechender Beschluss gefasst wird.


Sondereigentum – Rechte

  • Freie Ausgestaltung der Wohnung (Tapeten, Wandfarbe, Böden, Fliesen etc.).
  • Nutzung der Wohnung zu Zwecken, die im Einklang mit der Teilungserklärung sind (z. B. Wohnen, Vermieten, Einrichtung eines Arbeitszimmers).
  • Darf in finanzieller Hinsicht belastet werden (z. B. Grundbucheintrag der Bank aufgrund eines Immobiliendarlehens).
  • Kann mit Verwalterzustimmung frei verkauft werden (der Verwalter muss in der Regel zustimmen).
  • Sie müssen keinen Einfluss Dritter (z. B. anderer Wohnungseigentümer) dulden.

Sondereigentum – Pflichten

  • Übernahme aller Kosten für erforderliche Renovierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Streichen, Schimmelbeseitigung etc.).
  • Einhaltung der Vorgaben aus der Teilungserklärung im Rahmen der Nutzung (z. B. keine Nutzung als Kindertagesstätte).
  • Vermeidung von Nachteilen für andere Wohnungseigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus (Lärmbelästigung, Geruchsbelästigung usw.).
  • Ist zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Zutritt zum Sondereigentum erforderlich, muss diese gewährt werden (z. B. Handwerker müssen in Ihrer Wohnung nach einem Wasserschaden suchen).


Gemeinschaftseigentum – Rechte

Auf der Eigentümerversammlung können Beschlüsse gefasst werden, um Änderungen am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen.
Natürlich haben Sie als Miteigentümer auch Rechte am Gemeinschaftseigentum. Dieses dürfen Sie natürlich nutzen. Entscheidungsträger bei baulichen Veränderungen ist jedoch immer die WEG, zu der Sie ebenfalls anteilig gehören. Die Eigentümerversammlung ist der richtige Rahmen, um Fragen rund um das Gemeinschaftseigentum zu klären.
  • Nutzung des Gemeinschaftseigentum im Einklang mit Gesetzen, Beschlüssen, Vereinbarungen sowie unter der Maßgabe, die Wohnungseigentümergemeinschaft so wenig wie möglich zu beeinträchtigen.
  • Beteiligung an möglichen Einnahmen, die auf dem Gemeinschaftseigentum basieren (z. B. Vermietung oder Verpachtung von Gemeinschaftseigentum, Einnahmen aus Swimmingpool- oder Saunanutzung durch Nichteigentümer).
  • Eigenständige Abwehr eines unmittelbar drohenden Schadens für das Gemeinschaftseigentum (z. B. eigenmächtige Handwerkerbeauftragung bei Einsturzgefahr).

Gemeinschaftseigentum – Pflichten

  • Anteilige Übernahme der Kosten, die durch die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums entstehen (gem. den Miteigentumsanteilen).
  • Sorgfältige Nutzung des Gemeinschaftseigentums (sorgsamer Umgang).
  • Sicherstellung, dass Dritte, denen das Wohnungseigentum zur Nutzung überlassen wird, das Gemeinschaftseigentum sorgsam nutzen (z. B. Vermieter, Besucher).

Ein Beispiel aus der Praxis: Eine Außensteckdose installieren.

Ein Bauvorhaben wie die Außensteckdose ist nur eines von vielen Beispielen, bei denen es auf ein genaues Verständnis von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ankommt.

Die Außensteckdose als Beispiel für den Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum und die damit verbundenen Recht und Pflichten.
Das Beispiel einer Außensteckdose bringt den Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum auf den Punkt. In der Praxis gibt es unzählige Beispiele, bei denen es auf den genauen Unterschied zwischen beiden Formen des Eigentums ankommt.

Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Ausbildung zum Elektriker absolviert und haben sich kürzlich eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss gekauft. Weil Sie gerne im Garten Elektrowerkzeuge nutzen möchten, kommt Ihnen die Idee, eine Außensteckdose an der Hauswand zu installieren. Damit entfällt die lästige Nutzung eines Verlängerungskabels und die Tür zur Terrasse kann ebenfalls zu bleiben. Sie sind ja schließlich ein erfahrener Handwerker und dürfen solche Arbeiten ausführen. Sie bohren also ausgehend von der Innenwand Ihrer Wohnung ein Loch, das bis nach außen führt. Sie verlegen ein Kabel und richten die Steckdose ein. Sie zahlen ja auch den Strom, es dürfte also keine Probleme geben.
Leider ist das nicht richtig, denn Sie haben aus rechtlicher Sicht ohne Einverständnis der Eigentümergemeinschaft, die Besitzer des Gemeinschaftseigentums ist, an letzterem Änderungen vorgenommen. Alle Außenmauern sowie tragenden Innenmauern sind Gemeinschaftseigentum, was ebenfalls für den Außenputz gilt. Ab jenem Moment, in dem Sie mit Ihrem Bohrer auf die Mauer treffen, verändern Sie schon Gemeinschaftseigentum, und befinden Sie nicht mehr im Bereich des Sondereigentumseigentums, das Sie nach Belieben – ohne Gefährdung des Gemeinschaftseigentums – verändern dürfen. Sie können in Ihrer Wohnung (Sondereigentum) so viele Steckdosen installieren wie das entsprechende Gesetz für Elektroinstallationen und die Hauselektrik hergibt.
Erhält der Verwalter Kenntnis von Ihrer Baumaßnahme, ist er dazu verpflichtet, Sie aufzufordern, die Außensteckdose wieder zu deinstallieren und das Loch in der Wand fachmännisch verschließen – also den vorherigen Zustand vor Beginn Ihrer Arbeiten – herstellen zu lassen. Das kostet in der Regel Zeit und Geld. Prüfen Sie also vor jeder Baumaßnahme, die Sie planen, ob es sich um Sondereigentum oder um Gemeinschaftseigentum handelt, das Sie verändern. Für Gemeinschaftseigentum benötigen Sie immer einen formalen Beschluss durch die Eigentümerversammlung. Im Falle der Steckdose könnte ein Ihnen wohl gesinnter Verwalter zwar darauf verzichten, Ihnen einen Rückbau aufzuerlegen, wenn er weiß, dass die Steckdose zu keinen Beschwerden seitens andere Miteigentümer führt und das Thema bei der nächsten Eigentümerversammlung behandeln und darüber zwecks Beschlussfassung abstimmen zu lassen. Dies ist aber keine Garantie!

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum im Fazit!

Wenn Sie unsicher sind, ob es sich um Sondereigentum oder um Gemeinschaftseigentum handelt, sollten Sie den zuständigen Hausverwalter Ihrer WEG kontaktieren. Die meisten Verwalter beantworten solche Fragen im Vorfeld eines Bau- oder Renovierungsvorhabens gerne.

Tipps, Informationen und Hilfe für Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum einer WEG.
Der Schlüssel zu einem entspannten Wohnen bzw. einer reibungslosen Vermietung liegt unter anderem in einem ausreichenden Wissen hinsichtlich der Hausverwaltung. Dazu gehören vor allem Kenntnisse hinsichtlich der Rechte und Pflichten, die sich für das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum ergeben.

Das Produkt Eigentumswohnung können Sie als solches nicht kaufen, denn Sie erwerben immer Miteigentumsanteile an einer Wohnungseigentümergemeinschaft und Sondereigentum in Form Ihrer Wohnung. Die genaue Aufteilung für Ihre Wohnung ergibt sich aus der Teilungserklärung, die Sie unbedingt vor dem Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrages genau studieren sollten. Die Teilungserkärung legt fest, was zu Ihrer Wohnung gehört und was nicht. Mit Ihrem Sondereigentum können Sie machen, was Sie wollen, solange Sie das Gemeinschaftseigentum nicht verändern oder beeinträchtigen und sich natürlich an alle gültigen Gesetze und Vorschriften halten. Hier muss natürlich nicht noch extra erwähnt werden, dass Sie für die Kosten, die Ihr Sondereigentum verursacht (und für anteilig für die gemeinschaftlichen Kosten) aufkommen müssen.
Gerade, wenn Sie handwerklich begabt sind und viel Freude am Basteln verspüren, ist es sinnvoll zu wissen, dass Sie ohne einen gültigen Beschluss keine Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vornehmen dürfen – auch dann nicht, wenn Sie über die entsprechende Ausbildung und / oder Fachkenntnisse verfügen. Setzen Sie sich darüber hinweg, kann dies zur Forderungen nach einem Rückbau bzw. zu Schadensforderungen seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft kommen. Sie dürfen also nur solche Arbeiten am Gemeinschaftseigentum ausführen, zu denen Sie persönlich per Beschluss auf einer Eigentümerversammlung ermächtigt worden sind. Widerstehen Sie der Verlockung, direkt mit dem Bauen zu beginnen – selbst dann, wenn es aus objektiver Sicht sinnvoll und richtig erscheint.
Aber auch innerhalb der Wohnung muss man aufpassen, dass man kein Gemeinschaftseigentum verändert. Schnell wird übersehen, dass beispielsweise Heizungsrohre oder Wasserleitungen nicht dem Sondereigentum, sondern dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind. Gefällt Ihnen der Verlauf solcher Leitungen nicht und streben Sie Änderungen an, führt der Weg nur über einen entsprechenden Beschluss.

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