Die Teilungserklärung – für Verwalter wie für Eigentümer überaus wichtig!

Warum die Teilungserklärung von einigen Verwaltern als Bibel oder Verfassung der WEG angesehen wird, ist nicht verwunderlich – dieses zentrale Dokument begründet das Wohneigentum als solches und weist den Räumlichkeiten ihre Nutzung zu.

Das so ziemlich wichtigste Dokument, welches es im Kontext des Wohneigentums überhaupt auftaucht, ist die Teilungserklärung! Warum dies so ist und weshalb Sie unbedingt vor dem Kauf von Wohneigentum einen nicht allzu kurzen Blick in die entsprechende Ausführung werfen sollten, darum geht es hier im nachfolgenden Text. Zur Abgrenzung ist die Teilungserklärung von der Gemeinschaftsordnung zu betrachten, welche die Rechten und Pflichten aller Miteigentümer untereinander definiert. Für die Entstehung von Wohneigentum ist die Gemeinschaftsordnung jedoch nicht erforderlich.

Teilungserklärung: Was versteht man darunter?

Als eine der zentralen Grundlagen für die Entstehung von Teil- und Wohnungseigentum ist die Teilungserklärung Ihrer WEG so etwas wie das Dokument aller Dokumente. Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde und begründet das Wohneigentum als solches. Gibt es keine Teilungserklärung, so gehört ein Gebäude samt dem dazugehörigen Grundstück nur einem Eigentümer. Dies ist aber nicht der Fall, wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben wollen oder bereits erworben haben: Eine Aufteilung in einzelne Wohnungen erfolgt nach § 8 WEG mithilfe der ganz speziellen notariellen Urkunde, um die es hier geht, also mithilfe der Teilungserklärung. Darin wird genau ersichtlich, wie viele Teileigentumseinheiten es gibt und was grundsätzlich auf dem Grundstück und dem Gebäude an Gemeinschaftseigentum ausgewiesen ist. So ist es möglich, dass jedes Sondereigentum zum Beispiel einzeln veräußerbar ist oder mit einer Hypothek belastet werden kann.

Zur Erinnerung: Bei dem sogenannten Sondereigentum handelt es sich um das individuelle Eigentum im Gebäude, z.B. Ihre eigenen Räumlichkeiten samt Fußbelägen, Wasserhähnen, Balkoninnenseite. Im Gegensatz dazu wird das Gemeinschaftseigentum in einer Teilungserklärung ausgewiesen, darunter etwa tragende Wände im Sondereigentum, Treppengeländer oder die Außenseite des Balkons oder Außenjalousien. In Ergänzung dazu ist das Sondernutzungsrecht vorhanden, etwa ein Teil des Gartens, der nur von einem Eigentümer genutzt werden darf, und entsprechend in der Teilungserklärung vermerkt.

Die Teilungserklärung und die Nutzung: wichtig für Neukäufer

Diese Informationen sind für Eigentümer und/oder Neukäufer besonders wichtig, denn in der Teilungserklärung stehen somit nähere Angaben zur Nutzung vermerkt, was sehr interessant ist, wenn Wohneigentum nicht gewerblich, sondern ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden darf. So mancher Freiberufler oder Selbstständige wird die genaue Nutzung vorher wissen müssen: Teileigentum darf gewerblich genutzt werden, Wohneigentum in der Regel nicht. Umgekehrt ist es nicht vorgesehen, dass Teileigentum zu reinen Wohnzwecken genutzt werden darf. Verlassen Sie sich also nicht auf ein “das haben wir immer schon so gemacht”.

Bauliche Veränderungen und die Vorgaben in der Teilungserklärung

Zudem kommt es in der Praxis vor, dass die Teilungserklärung eine ziemliche Hürde für bauliche Veränderungen darstellen kann. Es gibt Vereinbarungen in einigen Dokumenten, die bedingen, dass bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum lediglich allstimmig zu beschließen sind. Eine solche geht dabei nicht zwingend mit einem Eingriff oder einer Umgestaltung der eigentlichen Bausubstanz einher, auch eine dauerhafte Befestigung von Sonnenmarkisen im Außenbereich des Gartens ist eine solche bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Somit wird klar, wie wichtig die Angaben in der Teilungserklärung sind und wie viel Konfliktpotenzial selbst unscheinbare Nebensätze bergen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan: Bestandteile der Teilungserklärung

Auch gehört eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zur Teilungserklärung, die festlegt, welche Räume dem Sondereigentum zugeordnet werden. Wird etwa ein Neubau errichtet, muss die Baubehörde bestätigen, dass es sich um jeweils abgeschlossene Eigentumswohnungen handelt, die darüber hinaus auch über alle Merkmale einer Wohnung (u.a. das Vorhandensein von Badezimmer, Toilette, Kochgelegenheit, eigenem Zugang) verfügen. Die zuständige Baubehörde prüft ebenfalls, ob der vorgelegte Teilungsplan zu der erteilten Baugenehmigung passt. Es hat in den Teilungserklärungen und der manchmal etwas kreativen Interpretation seitens der Eigentümer oder Verwalter schon oft Missverständnisse gegeben. Denn: Stimmen die Teilungserklärung und der Teilungsplan nicht miteinander überein, kann z.B. an einem dafür vorgesehenen Part des Gebäudes unter Umständen kein Sondereigentum entstehen. Wenn die Teilungserklärung im Textteil einen nummerierten Raum enthält, welcher zum Sondereigentum zählen soll und die dazugehörige Nummerierung im Aufteilungsplan fehlt, wird kein Sondereigentum, sondern lediglich Gemeinschaftseigentum entstehen können. Ganz so simpel ist es daher nicht immer mit der Zuordnung.

Warum die Teilungserklärung vor dem Kauf prüfen?

Einige Käufer haben nach der Unterzeichnung bei dem genauen Blick in die Teilungserklärung schon die ein oder andere Überraschung erlebt: Der Stellplatz ist gar nicht der gezeigte, eine gewerbliche Nutzung in der Wohnung nebenan ist tatsächlich erlaubt, weil es sich um Teileigentum handelt oder es gibt recht strikte Vorgaben seitens der baulichen Veränderung, die in der Teilungserklärung mit einer Einstimmigkeit hinterlegt wurden.

Achtung vor dem Kauf. Nicht jede Teilungserklärung gleicht der nächsten. Es können Änderungen und Zusatzregelungen vereinbart sein, welche eine Nutzung einschränken können. Dies müssen Sie vor dem Kauf beachten.

Besonders für Tierhalter und gewerbliche Nutzer ist ein Blick vorab in das zentralste Dokument im WEG-Kontext Pflicht. Vielfach kommt es auch vor, dass eine Teilungserklärung schlichtweg verändert wurde und den Neu-Eigentümern gewisse Einschränkungen auferlegt werden. Meist sehen die Interessenten einer Wohnung lediglich die Teilungserklärung, nicht aber den Aufteilungsplan, die Gemeinschaftsordnung oder die der Gemeinschaftsordnung angehängte Hausordnung. Achten Sie vor dem Kauf zwingend auf die Vollständigkeit der Ihnen zur Verfügung stehenden Unterlagen. Dazu sollten Sie im Übrigen auch die letzten drei, besser vier, Protokolle der Eigentümerversammlung sichten und die damit einhergehenden Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne im Detail anschauen. Ist dem Bauzustand und Alter entsprechend viel Geld in der Instandhaltungsrücklage? Auch sehen Sie dann, ob Instandhaltungsmaßnahmen geplant und beschlossen wurden oder noch werden. Leider beantworten viele Verkäufer, Hausverwalter und Makler diese Frage nicht immer mit der gewünschten Ehrlichkeit – denn wer kauft sich schon gerne in eine WEG ein, in der Sonderumlagen zu erwarten sind?

Ist die Teilungserklärung veränderbar?

Eine Teilungserklärung ist − mit Einschränkungen − veränderbar. Aber Achtung, an einigen festen Gegebenheiten der Teilungserklärung kann nicht gerüttelt werden: Was per Gesetz zum Gemeinschaftseigentum gehört, das wird auch nicht per einstimmiger Abstimmung zum Sondereigentum gerechnet werden. Wenn eine WEG eine Änderung der Teilungserklärung zu erwirken versucht, in der etwa tragende Wände zukünftig zum Sondereigentum zählen sollen, dann ist dies nicht möglich. Etwaige Änderungen der Teilungserklärung beziehen sich daher oft auf Sondernutzungsrechte.

Wer händigt mir die Teilungserklärung aus?

Planen Sie, eine Eigentumswohnung zu erwerben, ist zunächst der Verkäufer oder auch der Immobilienmakler Ihr Ansprechpartner. Kommen Sie bei diesen nicht weiter, können Sie sich dann an die WEG-Verwaltung wenden. Planen Sie genug Zeit ein, die Teilungserklärung vor dem Kauf zu prüfen. Beachten Sie auch mögliche Aktualisierungen und verlassen Sie sich nicht auf mündliche Aussagen seitens des Verkäufers. Hilft dies alles nicht und Sie erhalten die Teilungserklärung von diesen Personen aus welchen Gründen auch immer nicht, dann bleibt Ihnen der Weg zum Grundbuchamt. Fragen Sie unbedingt nach, ob es Änderungen an der Teilungserklärung gegeben hat und verlangen Sie vor dem Kauf nicht nur die einfache Ausführung, sondern dazu gleich den Aufteilungsplan, die Gemeinschafts- und Hausordnung dazu. So können Sie sich ein genaueres Bild machen, was Sie in Ihrer zukünftigen WEG erwarten kann.

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