Beschlüsse sind ein wichtiges Mittel im Bereich der Hausverwaltung, um überhaupt „arbeitsfähig“ zu sein. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann ohne Beschlüsse keine Entscheidungen treffen und wäre damit handlungsunfähig. Daher sieht das Wohnungseigentumsgesetz die Einberufung von Eigentümerversammlungen vor, auf denen die anwesenden Miteigentümer dann auf demokratische Weise Beschlüsse fassen können. Mindestens einmal jährlich findet eine Eigentümerversammlung statt, mit der Beschlüsse zur Jahresabrechnung sowie zum Wirtschaftsplan für das nächste Jahr gefasst werden sollen. Ebenso wünschen sich viele Hausverwalter einen jährlichen Beschluss zur Entlastung. Neben diesen „üblichen Themen“ kommt es immer wieder zu Situationen, in denen eine WEG zeitnah Entscheidungen per Beschluss treffen muss. Hier kann nun der Zeitraum bis zur nächsten planmäßigen (oder ordentlichen) Eigentümerversammlung schlichtweg zu lang sein. In diesem Fällen gibt es zwei Möglichkeiten, um Abhilfe zu schaffen: Die außerordentliche Eigentümerversammlung und das Umlaufverfahren. Um das Umlaufverfahren bzw. den Umlaufbeschluss geht es in diesem Blogpost!
Beim Umlaufbeschluss spricht man auch vom schriftlichen Beschluss. Diese Möglichkeit zur Beschlussfassung regelt § 23 Abs. 3 WEG. Dort heißt es: „Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.“.
Das Umlaufverfahren: Wer darf den schriftlichen Beschluss einleiten?
In manchen Situationen ist das Umlaufverfahren genau das richtige Mittel, um eine wichtige Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft herbeizuführen.
Für Sie als Wohnungsbesitzer stellt sich vor allem die Frage, wer das Umlaufverfahren initiieren darf. Die Antwort ist eigentlich recht einfach: Der Verwalter, jeder Wohnungseigentümer und der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates sowie dessen Stellvertreter. In der Praxis ist es am ehesten die Hausverwaltung, von der ein Umlaufverfahren zur Erreichung eines schriftlichen Beschlusses ausgeht. Nur selten ist ein Wohnungseigentümer bzw. ein Mitglied des Verwaltungsbeirates die Quelle eines solchen Vorhabens. Doch auch hier gilt die Feststellung, dass Ausnahmen die Regel bestätigen.
Wie funktioniert das Umlaufverfahren zum schriftlichen Beschluss?
Der Initiator eines Umlaufverfahrens mit dem Ziel, einen schriftlichen Beschluss herbeizuführen, muss einige Dinge beachten, um den Prozess auf korrekte Weise einzuleiten. Erfolgreich ist der Umlaufbeschluss, wenn dieser mit sogenannter „Allstimmigkeit“ gefasst wird. Eine einfache Mehrheit reicht nicht aus.
Im Wesentlichen gibt es zwei Möglichkeiten, wie ein Umlaufverfahren umgesetzt werden kann:
Wenn es schnell gehen muss, stehen den Eigentümern einer WEG Möglichkeiten offen. Das Umlaufverfahren, das zu einem schriftlichen Beschluss führen soll, gehört dazu.
Das Schreiben für den Umlaufbeschluss wird an jeden einzelnen Miteigentümer der WEG adressiert und muss somit natürlich entsprechend oft ausgedruckt, unterschrieben und verteilt bzw. versandt werden.
Es wird nur ein Schreiben für den schriftlichen Beschluss erstellt, das von Eigentümer zu Eigentümer wandert, bis Sie es der Initiator vom letzten Unterschreibenden zurückerhält.
Welche Option am sinnvollsten ist, kann nicht pauschal gesagt werden, da es verschiedene Vor- und Nachteile gibt. Wenn Sie ein Umlaufverfahren einleiten möchten, sollten Sie sich zunächst die Frage stellen, wer eventuell nicht unterschreiben würde. Manchmal lohnt es sich, das Rundschreiben zuerst jenem Miteigentümer zuzustellen / zu schicken, von dem auszugehen ist, dass er am ehesten nicht unterschreiben wird. Erhalten Sie keine Unterschrift, lohnen sich weitere Mühen nicht, denn der Umlaufbeschluss kommt nicht zustande. Kommt es tatsächlich zur Unterzeichnung, kann das Umlaufverfahren seinen Weg gehen und die Chancen stehen nicht bei Null, dass es zu einem schriftlichen Beschluss kommt. Berücksichtigen Sie aber bitte ebenfalls die folgenden Punkte:
Einstimmigkeit ist das Motto, wenn ein Umlaufbeschluss Erfolg haben soll. Eine einzige Gegenstimme – also fehlende Unterschrift – reicht aus, um ein solches Vorhaben scheitern zu lassen.
Menschen sind vergesslich und arbeiten nicht immer sauber. Haben Sie ein Schreiben aufgesetzt, dass von Eigentümer zu Eigentümer weitergereicht werden soll, geben Sie natürlich Kontrolle ab und wissen oftmals gar nicht, bei wem es sich aktuell befindet. So kann es passieren, dass ein Eigentümer einfach nicht mehr an das Weitereichen denkt und das Schreiben zum Umlaufbeschluss über einen längeren Zeitraum liegen bleibt. Ebenso kann ein Rundschreiben verloren gehen, was die ganze Arbeit teilweise oder ganz zunichte macht. Nicht jeder Miteigentümer ist beispielsweise dauerhaft an einem Wohnsitz erreichbar.
Wenn Sie alle Miteigentümer parallel anschreiben und diesen um Unterschrift bis zu einem konkreten Termin bitten, kann das Umlaufverfahren rein organisatorisch einfacher ablaufen. Kein Eigentümer muss auf den anderen warten, um die Unterschrift leisten zu können. Dies ist ein klarer Vorteil.
Beim Rundschreiben kann ist bei allen möglichen Nachteilen vor allem der Umstand vorteilhaft für den Initiator des schriftlichen Beschlusses, dass ein Schriftstück mit mehreren Unterschriften andere Eigentümer dazu verleiten kann, auch selbst zu unterschreiben. So kann es ebenfalls eine Option sein, das Schreiben dem schwierigsten Eigentümer erst dann über einen dritten Eigentümer zukommen zu lassen, wenn bereits zahlreiche Unterschriften auf dem Schriftstück enthalten sind. So gewinnt das Rundschreiben unter Umständen mehr Bedeutung. Eine Garantie dafür, dass der gewünschte Beschluss zustande kommt und die Einberufung einer Eigentümerversammlung vermieden werden kann, ist dies natürlich nicht. Sie kennen die „Problemfälle“ in Ihrer WEG am besten – und sollten beim Initiieren eines schriftlichen Beschlusses die aus Ihrer Sicht geeignetste Form wählen.
Was ist bei der Formulierung des Schreibens zum Umlaufbeschluss zu berücksichtigen?
Ein Umlaufverfahren kann sich zum Beispiel dann lohnen, wenn man einen untätigen Verwalter, der sich weigert, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, abberufen und kündigen möchte. Sind sich alle Eigentümer einer WEG einig, erhält die Hausverwaltung die Entscheidung dann eben Schwarz auf Weiß. Dringender Instandsetzungsbedarf kann natürlich ebenfalls ein Auslöser für ein Umlaufverfahren sein.
Nachdem wir das Organisatorische zum Umlaufverfahren beleuchtet haben, geht es nun um den formellen Teil. Derjenige, der einen Umlaufbeschluss anstrebt, möchte natürlich auf Nummer sicher gehen und nur ein solches Schreiben in Umlauf bringen, das rechtlich nicht beanstandet werden kann. Die ganze Arbeit wäre zu schade, wenn ein Beschluss nur wegen eines Formfehlers im Nachhinein nicht gültig ist und dementsprechend nicht umgesetzt werden kann. Hier die wichtigsten Punkte:
Sollten Sie selbst mit dem Gedanken spielen, ein Umlaufverfahren zu initiieren, ist es wichtig, dass Sie alle Formalitäten kennen. Das entsprechende Schreiben muss genau formuliert sein und genug Platz für alle erforderlichen Unterschriften haben.
Ein Umlaufbeschluss kann keine Vereinbarung der WEG ersetzen. Eine Vereinbarung regelt Sachverhalte, die einen grundlegenden Charakter haben und langfristig gelten sollen. Dazu gehört beispielsweise die Festlegung anderer Stimmmehrheiten für konkrete Beschlüsse oder die Abänderung von Einzelheiten rund um die Einladung zur Eigentümerversammlung. Eine „Umlaufvereinbarung“ ist also im Geltungsbereich des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) nicht möglich.
Das Schreiben mit dem Umlaufbeschluss muss händisch durch alle Eigentümer unterzeichnet werden. Andere Formen der Zustimmung wie etwa per E-Mail oder per Telefon sind unwirksam. Dementsprechend muss das Schriftstück ausreichend Platz für die Unterschriften aller Miteigentümer (gemäß Grundbuch) der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bieten. Dabei muss man bedenken, dass manche Wohnungen mehreren Personen – meistens Ehepaaren – gehören, und dass damit beide unterschreiben müssen. Ist eine von diesen Personen verhindert, kann diese dem anderen Eigentümer natürlich eine Vollmacht erteilen, sodass trotzdem die Zustimmung zu einem Umlaufbeschluss gegeben werden kann.
Aus dem Schreiben für das Umlaufverfahren muss eindeutig hervorgehen, dass man als Eigentümer mit seiner Unterschrift für einen Beschluss abstimmt und dass man nicht bloß nach der eigenen Meinung gefragt hat und der Idee eines anderen Eigentümers oder des WEG-Verwalters zustimmt. Eine eindeutige Betreffzeile ist sehr wichtig und beugt Missverständnissen vor.
Das Umlaufverfahren war erfolgreich: Das ist noch zu tun!
Bis zur Bekanntgabe eines Umlaufbeschlusses, kann ein jeder Eigentümer – trotz vorheriger Unterzeichnung – seine Zustimmung widerrufen. Damit kann das ganze Vorhaben mit einem Schlag zunichtegemacht werden.
War ein Umlaufverfahren erfolgreich, gibt es noch etwas zu tun: Der Beschluss muss allen Wohnungseigentümern bekanntgegeben werden. Ebenso muss ein Eintrag in die Beschlusssammlung erfolgen.
Wenn ein Umlaufverfahren zum Erfolg geführt hat, indem alle Eigentümer ihre Unterschrift geleistet haben, muss sichergestellt werden, dass der Beschluss auch wirksam wird. Dazu ist dieser zu verkünden bzw. bekanntzugeben. Normalerweise fällt diese Aufgabe dem Verwalter zu – ist dieser jedoch abberufen worden oder weigert sich dieser, kann die Bekanntgabe des Beschlusses durch den Initiator geschehen. Empfehlenswert ist ein Brief an alle Eigentümer mit einer Kopie des Schriftstückes zum Umlaufverfahren mit allen Unterschriften als Anlage. So ist sichergestellt, dass jeder diese wichtige Information sowie den Beleg für die Beschlussfassung hat. Im Anschluss an ein ein erfolgreiches Umlaufverfahren muss der Beschluss natürlich noch in der Beschlusssammlung aufgenommen werden, was zu den Regeln der ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. Nun muss der Beschluss natürlich noch umgesetzt werden. Wurde ein Verwalter abberufen und gekündigt, muss ihm dies natürlich noch durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bekanntgegeben werden. Wichtig zu wissen ist zudem der Umstand, dass Umlaufbeschlüsse – wie „normale“ Beschlüsse auch – angefochten werden können. Die Frist für eine Anfechtung beträgt einen Monat.
Kostenlose Muster und Anschreiben für einen Umlaufbeschluss in Ihrer WEG!
Im Nachfolgenden finden Sie Muster für ein Anschreiben sowie Vorlagen für einen Umlaufbeschluss, wenn Sie einen dringenden Beschluss in Ihrer WEG fassen lassen möchten. Beispielhaft wurde hier als Beschlussvorlage die sofortige Abberufung und außerordentliche Kündigung des Verwalters herangezogen. In den Word-Dokumenten sind die anzupassenden Stellen farblich gekennzeichnet.
Das Anschreiben zum Umlaufbeschluss in Textform (Muster – Variante 01)
Vor- und Nachname
– Verwaltungsbeitrat der WEG Bezeichnung –
Straße und Hausnummer
PLZ und Ort
Telefon: 0123 / 123 456
E-Mail: [email protected]
An die
Wohnungseigentümergemeinschaft Bezeichnung
Straße und Hausnummer
PLZ und Ort
Ort, Datum
Betr.: Umlaufbeschluss zur vorzeitigen Abberufung und Kündigung aus wichtigem Grund
Sehr geehrte Miteigentümerinnen und Miteigentümer,
die Eigentümerversammlung vom 10. März 2020 hatte die zeitnahe Sanierung des Daches an unserer Gemeinschaftsimmobilie durch die Fa. Musterfirma beschlossen. Trotz dieses Beschlusses ist der Verwalter bis heute untätig geblieben. Auch auf unsere Schreiben vom 10. Mai 2020 sowie vom 10. Juni 2020 haben wir keine Antwort erhalten.
Aus diesem Grund ist aus meiner Sicht eine vorzeitige Abberufung und Kündigung des bestellten Verwalters erforderlich, da ein wichtiger Grund vorliegt, sodass ich hierzu einen entsprechenden Umlaufbeschluss beantrage.
Der Umlaufbeschluss gemäß § 23 Abs. 3 WEG ist ein geeignetes Mittel, um den erforderlichen Beschluss zeitnah, ohne die aufwendige Einberufung und Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, zu beschließen. Damit dieser Beschluss gefasst wird, ist die Unterzeichnung durch alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich (Allstimmigkeit). Ich bitte Sie daher um Ihre Hilfe, indem Sie den beigefügten Beschluss unterzeichnen und mir bis zum Datum zurücksenden.
Bei Rückfragen zu diesem Umlaufbeschluss stehe ich Ihnen gerne unter den oben genannten Kontaktdaten zur Verfügung.
Ich darf mich bei Ihnen im Voraus bedanken!
Mit freundlichen Grüßen Unterschrift
Vor- und Nachname
Die Vorlage zum Umlaufbeschluss in Textform (Muster – Variante 01)
Umlaufbeschluss
Bezeichnung WEG:Name der Wohnungseigentümergemeinschaft
Datum:Bitte eintragen
Antragsteller:Name, Vorname ̶ Straße und Hausnummer, PLZ und Wohnort
Beschluss
Aufgrund der Untätigkeit des Verwalters, Name des Verwalters, wird dieser mit sofortiger Wirkung abbestellt und der Verwaltervertrag außerordentlich gekündigt.
Anmerkung: Damit dieser Beschluss gefasst werden kann, ist die Unterzeichnung dieses Dokuments durch alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Im Falle einer oder mehrerer fehlender Unterschriften wird der Beschluss nicht gefasst. Eine Beschlussfassung ist dann erst mit einer (außerordentlichen) Eigentümerversammlung möglich. Bitte unterzeichnen Sie daher diesen Umlaufbeschluss und senden Sie ihn bis spätestens zum Datum an mich zurück.
Ich stimme diesem Umlaufbeschluss zu.
Name, Vorname
Datum
Unterschrift
Das Anschreiben zum Umlaufbeschluss in Textform (Muster – Variante 02)
Vor- und Nachname
– Verwaltungsbeitrat der WEG Bezeichnung –
Straße und Hausnummer
PLZ und Ort
Telefon: 0123 / 123 456
E-Mail: [email protected]
An die
Wohnungseigentümergemeinschaft Bezeichnung
Straße und Hausnummer
PLZ und Ort
Ort, Datum
Betr.: Umlaufbeschluss zur vorzeitigen Abberufung und Kündigung aus wichtigem Grund
Sehr geehrte Miteigentümerinnen und Miteigentümer,
die Eigentümerversammlung vom 10. März 2020 hatte die zeitnahe Sanierung des Daches an unserer Gemeinschaftsimmobilie durch die Fa. Musterfirma beschlossen. Trotz dieses Beschlusses ist der Verwalter bis heute untätig geblieben. Auch auf unsere Schreiben vom 10. Mai 2020 sowie vom 10. Juni 2020 haben wir keine Antwort erhalten.
Aus diesem Grund ist aus meiner Sicht eine vorzeitige Abberufung und Kündigung des bestellten Verwalters erforderlich, da ein wichtiger Grund vorliegt, sodass ich hierzu einen entsprechenden Umlaufbeschluss beantrage.
Der Umlaufbeschluss gemäß § 23 Abs. 3 WEG ist ein geeignetes Mittel, um den erforderlichen Beschluss zeitnah, ohne die aufwendige Einberufung und Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, zu beschließen. Damit dieser Beschluss gefasst wird, ist die Unterzeichnung durch alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich (Allstimmigkeit).
Ich bitte Sie daher um Ihre Hilfe, indem Sie den beigefügten Beschluss unterzeichnen, danach das Dokument dem nächsten Miteigentümer gemäß Liste übergeben und mir die vollständig unterschriebene Version bis zum Datum zurücksenden.
Bei Rückfragen zu diesem Umlaufbeschluss stehe ich Ihnen gerne unter den oben genannten Kontaktdaten zur Verfügung.
Ich darf mich bei Ihnen im Voraus bedanken!
Mit freundlichen Grüßen Unterschrift
Vor- und Nachname
Die Vorlage zum Umlaufbeschluss in Textform (Muster – Variante 02)
Umlaufbeschluss
Bezeichnung WEG:Name der Wohnungseigentümergemeinschaft
Datum:Bitte eintragen
Antragsteller:Name, Vorname ̶ Straße und Hausnummer, PLZ und Wohnort
Beschluss
Aufgrund der Untätigkeit des Verwalters, Name des Verwalters, wird dieser mit sofortiger Wirkung abbestellt und der Verwaltervertrag außerordentlich gekündigt.
Anmerkung: Damit dieser Beschluss gefasst werden kann, ist die Unterzeichnung dieses Dokuments durch alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Im Falle einer oder mehrerer fehlender Unterschriften wird der Beschluss nicht gefasst. Eine Beschlussfassung ist dann erst mit einer (außerordentlichen) Eigentümerversammlung möglich. Bitte unterzeichnen Sie daher diesen Umlaufbeschluss und senden ihn umgehend an den nächsten Miteigentümer gemäß der unten aufgeführten Liste. Sind alle Unterschriften vorhanden, bitte ich Sie, mir dieses Dokument zurückkommen zu lassen. Als Zieltermin habe ich den Datum angesetzt.
Ich stimme diesem Umlaufbeschluss zu.
Name, Vorname
Datum
Unterschrift
Miteigentümer Nr. 1
Miteigentümer Nr. 2
Miteigentümer Nr. 3
Miteigentümer Nr. ….
Miteigentümer Nr. ….
Miteigentümer Nr. ….
Miteigentümer Nr. ….
Miteigentümer Nr. ….
Miteigentümer Nr. n
FAQ: Fragen und Antworten zum Umlaufbeschluss und -verfahren im Überblick!
Wie funktioniert ein Umlaufverfahren?
Das Umlaufverfahren funktioniert gemäß Paragraf 23 Abs. 3 WEG auf schriftliche Weise. Ein Initiator erstellt ein Schreiben mit dem Wortlaut des Beschlusses und schickt dieses zur Unterzeichnung an alle Miteigentümer. Haben alle unterzeichnet, muss der Beschluss verkündet werden, um wirksam zu werden. Vorlagen für das Schreiben finden Sie hier.
Wann ist ein Umlaufbeschluss notwendig?
Es gibt keinen konkreten Fall, wann ein Umlaufbeschluss erforderlich ist. Dieses Verfahren ist optional. Damit hierüber ein Beschluss gefasst werden kann, müssen jedoch alle Miteigentümer der WEG unterschreiben (Allstimmigkeit).
Was ist beim Umlaufbeschluss zu beachten?
Beim Umlaufbeschluss muss beachtet werden, dass dieser an alle Miteigentümer geschickt wird und dass auf dem Schreiben ausreichend Platz für sämtliche Unterschriften enthalten ist. War das Umlaufverfahren erfolgreich, muss der Beschluss noch verkündet bzw. bekanntgegeben werden.
Wo wird der Umlaufbeschluss eingesetzt?
Der Umlaufverfahren wird in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) eingesetzt, um auf unkomplizierte Weise ohne Einberufung einer Eigentümerversammlung (ETV) einen Beschluss fassen zu können.
Wie muss ein Umlaufbeschluss verkündet werden?
Ein Umlaufbeschluss bedarf einer Verkündung. Diese kann durch den bestellten Hausverwalter oder auf schriftliche Weise durch den initiierenden Miteigentümer erfolgen. Nur dann ist die Wirksamkeit gewährleistet.
Welche Mehrheit ist bei einem Umlaufbeschluss erforderlich?
Damit ein Umlaufbeschluss erfolgreich ist, bedarf es der schriftlichen Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Man spricht dann von Allstimmigkeit.
Wer muss den Umlaufbeschluss unterschreiben?
Im Umlaufverfahren muss der Beschluss, anders als in der Eigentümerversammlung, von allen im Grundbuch eingetragenen Eigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) unterschrieben werden, damit der Beschluss gefasst werden kann. Fehlt nur eine Unterschrift, war der Umlaufbeschluss nicht erfolgreich.
Der Umlaufbeschluss ist in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften oftmals erfolgreicher als in größeren WEGs.
Das Umlaufverfahren ist insbesondere für kleinere WEGs, in denen Einigkeit herrscht, sehr attraktiv. So kann man sich den formalen Akt einer Eigentümerversammlung sparen und schnell wichtige Beschlüsse fassen. Sobald jedoch eine Person anderer Meinung ist – oder Streit unter den Eigentümern herrscht – ist das Umlaufverfahren zum Scheitern verurteilt. Dies liegt daran, dass eben eine ausbleibende Unterschrift dazu führt, dass ein Umlaufbeschluss nicht gefasst werden kann. Dann wird die Einberufung einer Eigentümerversammlung erforderlich. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehreren Dutzend oder gar Hundert Miteigentümern gibt es mit Sicherheit eine Person, die nicht gewillt – oder auch nur verhindert – ist, eine Unterschrift im Rahmen eines Umlaufverfahrens zu leisten. Oftmals reichen bereits fünf bis sechs Parteien in einer WEG aus, damit es zu Streit und zu Meinungsverschiedenheiten kommt. In einem solchen Fall geht es dann nicht mehr sachliche Dinge oder Notwendigkeiten, sondern nur noch um persönliche Befindlichkeiten. Ein inkompetenter Verwaltungsbeirat ist noch nicht mal erforderlich. Die Argumentation, dass ein einfacher Mehrheitsbeschluss im Zuge einer korrekt einberufenen Eigentümerversammlung ausreichen würde, bringt leider kein Umlaufverfahren zu einem erfolgreichen Abschluss.
Das Umlaufverfahren mit dem angestrebten Umlaufbeschluss lohnt sich nur dann, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass alle Eigentümer gewillt sind, zu unterschreiben. Ist dies nicht der Fall, wäre ein Umlaufverfahren reine Zeitverschwendung für den Initiatior. Eine außerordentliche Eigentümerversammlung wäre dann die bessere Wahl.
Als Diplom-Ingenieur mit zusätzlichem MBA-Abschluss bringt Till Tauber die erforderlichen Kenntnisse mit, um wirtschaftliche und verwaltungstechnische Fragestellungen zur Immobilie aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten. Neben der Betreuung des Bewerbungsportals TT Bewerbungsservice schreibt er regelmäßig für Hausverwaltung-Ratgeber.de. Dabei stehen vor allem praxisnahe Tipps und Hilfen für Eigentümer sowie für Mieter im Vordergrund.
Ist eine Eigentümerversammlung, bei der es um Jahresabschluss, Wirtschaftsplan, Entlastung Verwalter, Bestellung neuer Hausmeister, Beiratsneuwahlen etc. geht, im Umlaufverfahren möglich? WEG mit 6 Einheiten.
Habe Antrag auf einen Treppenpenllift ( nur Erdgeschoß) wegen gehbehinderung gestellt.
Nach Scheitern eines Umlaufverfahren durch eine Eigentümerin von 9 Parteien
Nun meine Frage:
kann eine Eigentümerversammlung mit Einfachen Mehrheitsbeschluss (8 Eigentümer haben zugestimmt) den Umlaufferfahren annulieren , bzw. ausser kraft setzen . Dieses würde den Treppenlift einbau nur verschieben bis eine Eigentümerversammlung stattfindet (was in diese Corona Zeit nicht Zeitnah geschehen wird)
Danke für Ihre Info
bleiben Sie gesund
bei dem Umlaufbeschluss müssen alle zustimmen, sonst ist der Beschluss nichtig.
Eine WEG kann nicht einfach per Beschluss das Umlaufverfahren außer Kraft setzen.
Beantragen Sie doch eine außer ordentliche Versammlung und diese soll per qualifizierter Vollmacht durchgeführt (Ankreuzen ob dafür oder dagegen, oder enthaltung) werden. Da der Lift für Sie eine Wohnwertverbesserung darstellt, ist nur eine doppelt qualifizierte Zustimmung nötig (75% der ET nach Köpfen, welche mind. mehr als 50% der Miteigentumsanteile vertreten müssen). Sonst bräuchten Sie bei Bauvorhaben die Allstimmigkeit.
Ich möchte ein Umlaufverfahren einleiten zur Instandsetzung von Fenster und Fassade. Ich gehe aufgrund meiner Erfahrung mit der WEG davon aus, daß 1/3 der ET nicht unterschreiben wird, weil wieder Geld in die Hand genommen werden müßte. Wenn ich den Beitrag richtig gelesen habe, brauche ich mit dem Wissen im Hinterkopf den Umlaufbeschluß gar nicht starten.
ABER: jetzt in Coronazeiten können keine ET Vers. oder ao ET Vers. abgehalten werden. Es regnet aber bereits durch die undichte Fassade in die Wohnung. Was ist hier zu tun?
da hier das Gemeinschaftseigentum schon Schaden nimmt, muss der Verwalter sofort handeln und den Schaden für die WEG abwehren bzw. möglichst begrenzen. Dazu ist er verpflichtet und kann ohne Beschluss handeln. Sollten dem Verwalter der Mangel bekannt sein und er unternimmt nichts dagegen, macht er sich Schadensersatzpflichtig.
Hallo! Ich habe als Eigentümer einen Unlaufbeschluss initiiert und diesen der Hausverqaltung zur Kenntnis und Ablage übersandt. Die Hausverwaltung sagt nun, nur sie dürfe einen Umlaufbeschluss initiieren, ich wäre dazu nicht berechtigt. Weiß jemand, aus welcher Stelle im Gesetz hervorgeht, wer zur Veranlassung eines Unlaufbeschlussverfahrens berechtigt ist (laut Text oben darf ich als Eigentümer das sehr wohl)?
§23, Abs.3, WEG regelt das Verfahren.
Der Beschluss kann vom Verwalter, dem Beiratsvorsitzenden und sein Stellvertreter sowie von jedem Eigentümer
initiiert werden.
Quelle: Bärmann/Pick, § 23, RZ 11.
Hallo, ich muss meine Heizung austauschen, da defekt. Dich mit einer neuen Brennwerttherme nicht an den alten Kamin anschließen kann und darf und auch keine herkömmliche Technik mehr verbauen darf und selbst wenn, diese auch nicht mehr an den defekten Kamin anschließen darf, ist es notwendig einen Abgasrohr mit Luftansaugung zu setzen. Das ist technisch die einzige Möglichkeit und problemlos möglich. Problem ist, dass das Rohr durch einen Dachboden muss, der Gemeinschaftseigentum ist. Dort wird niemand behindert, es wird auch kein Platz weggenommen o.ä, da das Rohr direkt neben dem alten Kamin gesetzt wird. Andere Eigentümer haben die bereits ohne zu Fragen getan. Der nötige Umlaufbeschluss kam mit einer einzigen Gegenstimme nicht zu stande. Eine Hausversammlung war nicht möglich, der Winter kommt und ohne Heizung ist die Whg. nicht nutzbar und es besteht die Gefahr, das Leitungen eingefrieren. Ist es ein denkbarer Weg gegen den Beschluss Klage einzureichen? Wie sind da die Erfolgsaussichten, gibt es Alternativen, die friedlicher sind? Mit dem Ablehner ist jedoch kein Gespräch möglich – Totalverweigerer. Die Hausverwaltung unterstützt hier, kann aber auch nichts tun.
Wir sind eine WEG von 9 Parteien. Wir haben nun ein Umlaufverfahren, in dem alle Eigentümer unterschrieben haben, daß der Passus “Bei Veräußerung einer Wohnung muß der Verwalter zustimmen” aus dem Grundbuch gelöscht wird. Muß nun jede einzelne Unterschrift von einem Notar beglaubigt werden? Die meisten wohnen gar nicht in Hamburg. Wie ist das zu handhaben? Wir haben auch keinen Beirat.
Hallo,
die Hausverwaltung hat unsere letzte Eigentümerversammlung, auf Grund der aktuellen Situation, per Umlaufverfahren abgehalten. Es lag keine 100% Abstimmung vor, dennoch wurde die Versammlung als gültig abgeschlossen. Ein Eigentümer hat nun die WEG angeklagt, hier nicht korrekt gehandelt zu haben, da keine Einstimmigkeit vorlag. Die Eigentümerversammlungen werden von der Hausverwaltung organisiert und durchgeführt. Die WEG, vertreten durch die Hausverwaltung, hat den Prozess verloren und muss nun die Kosten übernehmen. Der Fehler lag jedoch bei der Hausverwaltung! Kann die Hausverwaltung für die Kostenübernahme verantwortlich gemacht werden?
Hallo,
wir sind mit unserem Hausm,eistersevice nicht einverstanden und haben uns einen neuen gesucht. Die Hausverwaltung hat nun einen Umlauf gestartet. Wirvkönnen aber die Kehrwoche nicht eigenständig machen. Müssen wirklich alle einversanden sein (7 Parteien) damit wir die neue Dienstleistung bekommen können.
Wir haben am 30.06.2021 unsere Eigentümerversammlung gehabt und haben bei einem Tagesordnungspunkt falsche Entscheidung getroffen. Wir möchten das per Umlaufverfahren ändern. Es handelt sich um eine Modernisierung der vorhandenen Blitzschutzanlage. Müssen hier alle Zustimmen oder recht eine Mehrheit.
Wie ist mit einem Umlaufbeschluß zu verfahren, der von der HV falsch dokumentiert und informiert wurde (Mehrheitsentscheidung der Eigentümer war A im Protokoll der HV und im Umlaufbeschlußergebnisprotokoll wurde allerdings B verkündet, was bei Beauftragung zu differenzierten Leistungen und Kosten führen würde)
Welche Fristen gelten hier für die Korrektur seitens der HV ?
Wer haftet für einen, aus dem fehlerhaften dokumentierten Umlaufergebnis vergebenen Auftrag?
Das Umlaufverfahren ist insbesondere für kleinere WEGs, in denen Einigkeit herrscht, sehr attraktiv. So kann man sich den formalen Akt einer Eigentümerversammlung sparen und schnell wichtige Beschlüsse fassen. Sobald jedoch eine Person anderer Meinung ist – oder Streit unter den Eigentümern herrscht – ist das Umlaufverfahren zum Scheitern verurteilt. Dies liegt daran, dass eben eine ausbleibende Unterschrift dazu führt, dass ein Umlaufbeschluss nicht gefasst werden kann. Dann wird die Einberufung einer Eigentümerversammlung erforderlich. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehreren Dutzend oder gar Hundert Miteigentümern gibt es mit Sicherheit eine Person, die nicht gewillt – oder auch nur verhindert – ist, eine Unterschrift im Rahmen eines Umlaufverfahrens zu leisten. Oftmals reichen bereits fünf bis sechs Parteien in einer WEG aus, damit es zu Streit und zu Meinungsverschiedenheiten kommt. In einem solchen Fall geht es dann nicht mehr sachliche Dinge oder Notwendigkeiten, sondern nur noch um persönliche Befindlichkeiten. Ein inkompetenter Verwaltungsbeirat ist noch nicht mal erforderlich. Die Argumentation, dass ein einfacher Mehrheitsbeschluss im Zuge einer korrekt einberufenen Eigentümerversammlung ausreichen würde, bringt leider kein Umlaufverfahren zu einem erfolgreichen Abschluss.
Ist eine Eigentümerversammlung, bei der es um Jahresabschluss, Wirtschaftsplan, Entlastung Verwalter, Bestellung neuer Hausmeister, Beiratsneuwahlen etc. geht, im Umlaufverfahren möglich? WEG mit 6 Einheiten.
Habe Antrag auf einen Treppenpenllift ( nur Erdgeschoß) wegen gehbehinderung gestellt.
Nach Scheitern eines Umlaufverfahren durch eine Eigentümerin von 9 Parteien
Nun meine Frage:
kann eine Eigentümerversammlung mit Einfachen Mehrheitsbeschluss (8 Eigentümer haben zugestimmt) den Umlaufferfahren annulieren , bzw. ausser kraft setzen . Dieses würde den Treppenlift einbau nur verschieben bis eine Eigentümerversammlung stattfindet (was in diese Corona Zeit nicht Zeitnah geschehen wird)
Danke für Ihre Info
bleiben Sie gesund
Bei einer normalen Versammlung reicht eine Dreiviertel Mehrheit. Also würden 7 ausreichen.
Hallo Meili,
bei dem Umlaufbeschluss müssen alle zustimmen, sonst ist der Beschluss nichtig.
Eine WEG kann nicht einfach per Beschluss das Umlaufverfahren außer Kraft setzen.
Beantragen Sie doch eine außer ordentliche Versammlung und diese soll per qualifizierter Vollmacht durchgeführt (Ankreuzen ob dafür oder dagegen, oder enthaltung) werden. Da der Lift für Sie eine Wohnwertverbesserung darstellt, ist nur eine doppelt qualifizierte Zustimmung nötig (75% der ET nach Köpfen, welche mind. mehr als 50% der Miteigentumsanteile vertreten müssen). Sonst bräuchten Sie bei Bauvorhaben die Allstimmigkeit.
Ich möchte ein Umlaufverfahren einleiten zur Instandsetzung von Fenster und Fassade. Ich gehe aufgrund meiner Erfahrung mit der WEG davon aus, daß 1/3 der ET nicht unterschreiben wird, weil wieder Geld in die Hand genommen werden müßte. Wenn ich den Beitrag richtig gelesen habe, brauche ich mit dem Wissen im Hinterkopf den Umlaufbeschluß gar nicht starten.
ABER: jetzt in Coronazeiten können keine ET Vers. oder ao ET Vers. abgehalten werden. Es regnet aber bereits durch die undichte Fassade in die Wohnung. Was ist hier zu tun?
Danke und Gruß
Elke Lössnitz
Hallo Elke,
da hier das Gemeinschaftseigentum schon Schaden nimmt, muss der Verwalter sofort handeln und den Schaden für die WEG abwehren bzw. möglichst begrenzen. Dazu ist er verpflichtet und kann ohne Beschluss handeln. Sollten dem Verwalter der Mangel bekannt sein und er unternimmt nichts dagegen, macht er sich Schadensersatzpflichtig.
Hallo! Ich habe als Eigentümer einen Unlaufbeschluss initiiert und diesen der Hausverqaltung zur Kenntnis und Ablage übersandt. Die Hausverwaltung sagt nun, nur sie dürfe einen Umlaufbeschluss initiieren, ich wäre dazu nicht berechtigt. Weiß jemand, aus welcher Stelle im Gesetz hervorgeht, wer zur Veranlassung eines Unlaufbeschlussverfahrens berechtigt ist (laut Text oben darf ich als Eigentümer das sehr wohl)?
Vielen Dank vorab und viele Grüße
Stefan
§23, Abs.3, WEG regelt das Verfahren.
Der Beschluss kann vom Verwalter, dem Beiratsvorsitzenden und sein Stellvertreter sowie von jedem Eigentümer
initiiert werden.
Quelle: Bärmann/Pick, § 23, RZ 11.
Hallo, ich muss meine Heizung austauschen, da defekt. Dich mit einer neuen Brennwerttherme nicht an den alten Kamin anschließen kann und darf und auch keine herkömmliche Technik mehr verbauen darf und selbst wenn, diese auch nicht mehr an den defekten Kamin anschließen darf, ist es notwendig einen Abgasrohr mit Luftansaugung zu setzen. Das ist technisch die einzige Möglichkeit und problemlos möglich. Problem ist, dass das Rohr durch einen Dachboden muss, der Gemeinschaftseigentum ist. Dort wird niemand behindert, es wird auch kein Platz weggenommen o.ä, da das Rohr direkt neben dem alten Kamin gesetzt wird. Andere Eigentümer haben die bereits ohne zu Fragen getan. Der nötige Umlaufbeschluss kam mit einer einzigen Gegenstimme nicht zu stande. Eine Hausversammlung war nicht möglich, der Winter kommt und ohne Heizung ist die Whg. nicht nutzbar und es besteht die Gefahr, das Leitungen eingefrieren. Ist es ein denkbarer Weg gegen den Beschluss Klage einzureichen? Wie sind da die Erfolgsaussichten, gibt es Alternativen, die friedlicher sind? Mit dem Ablehner ist jedoch kein Gespräch möglich – Totalverweigerer. Die Hausverwaltung unterstützt hier, kann aber auch nichts tun.
Wir sind eine WEG von 9 Parteien. Wir haben nun ein Umlaufverfahren, in dem alle Eigentümer unterschrieben haben, daß der Passus “Bei Veräußerung einer Wohnung muß der Verwalter zustimmen” aus dem Grundbuch gelöscht wird. Muß nun jede einzelne Unterschrift von einem Notar beglaubigt werden? Die meisten wohnen gar nicht in Hamburg. Wie ist das zu handhaben? Wir haben auch keinen Beirat.
Hallo,
die Hausverwaltung hat unsere letzte Eigentümerversammlung, auf Grund der aktuellen Situation, per Umlaufverfahren abgehalten. Es lag keine 100% Abstimmung vor, dennoch wurde die Versammlung als gültig abgeschlossen. Ein Eigentümer hat nun die WEG angeklagt, hier nicht korrekt gehandelt zu haben, da keine Einstimmigkeit vorlag. Die Eigentümerversammlungen werden von der Hausverwaltung organisiert und durchgeführt. Die WEG, vertreten durch die Hausverwaltung, hat den Prozess verloren und muss nun die Kosten übernehmen. Der Fehler lag jedoch bei der Hausverwaltung! Kann die Hausverwaltung für die Kostenübernahme verantwortlich gemacht werden?
Hallo,
wir sind mit unserem Hausm,eistersevice nicht einverstanden und haben uns einen neuen gesucht. Die Hausverwaltung hat nun einen Umlauf gestartet. Wirvkönnen aber die Kehrwoche nicht eigenständig machen. Müssen wirklich alle einversanden sein (7 Parteien) damit wir die neue Dienstleistung bekommen können.
Wir haben am 30.06.2021 unsere Eigentümerversammlung gehabt und haben bei einem Tagesordnungspunkt falsche Entscheidung getroffen. Wir möchten das per Umlaufverfahren ändern. Es handelt sich um eine Modernisierung der vorhandenen Blitzschutzanlage. Müssen hier alle Zustimmen oder recht eine Mehrheit.
Wie ist mit einem Umlaufbeschluß zu verfahren, der von der HV falsch dokumentiert und informiert wurde (Mehrheitsentscheidung der Eigentümer war A im Protokoll der HV und im Umlaufbeschlußergebnisprotokoll wurde allerdings B verkündet, was bei Beauftragung zu differenzierten Leistungen und Kosten führen würde)
Welche Fristen gelten hier für die Korrektur seitens der HV ?
Wer haftet für einen, aus dem fehlerhaften dokumentierten Umlaufergebnis vergebenen Auftrag?