Untermieter – was muss ich wissen?

Untermiete ist bei knappem und teurem Wohnraum sehr beliebt und üblich.

Nur in seltenen Fällen ist das Leben wirklich vorhersehbar: Eine berufliche oder private Zeit im Ausland steht an, eine Rehamaßnahme oder vielleicht etwas völlig anderes. Als Mieter einer Mietwohnung gibt es zahlreiche Gründe, warum die Wohnung nur selten genutzt wird oder etwa einmalige oder wiederkehrende Phasen der Abwesenheit entstehen. Vor allem dort, wo die Kosten für die Miete einen Großteil des Einkommens verschlingt, ist das Thema Untermiete beliebt. Besonders Praktikanten oder Touristen benötigen Wohnraum  nicht auf Dauer, sondern lediglich für Monate, einige Wochen oder nur für ein paar Tage. Da liegt der Gedanke vielleicht nahe, freien Wohnraum an diese Interessensgruppen, aber auch an Bekannte oder Kollegen unterzuvermieten? Nein, so einfach ist es nicht, denn es gibt durchaus unterschiedliche Arten der Untervermietung und es ist ein großer Unterschied, ob Mieter oder Eigentümer untervermieten -und an wen.

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Die Wohnung untervermieten – was genau ist Untermiete?

Eine Untermiete ist so geregelt, dass der Untermieter seine Miete an einen Hauptmieter entrichtet. Dafür darf der Untermieter dann entsprechen Teile oder die ganze Fläche des Mietobjektes nutzen. Dies ist etwa bei Wohngemeinschaften der Fall, in denen es einen Hauptmieter sowie einen oder mehrere Untermieter gibt. Ohne Genehmigung des Vermieters ist eine derartige Untervermietung jedoch nicht ratsam (siehe § 540 Abs. 1 BGB). Im BGB ist von einer sogenannten „Gebrauchsüberlassung“ die Rede (siehe § 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte). Inzwischen wurde mittels mehrerer Gerichtsurteile festgelegt, dass die Unterbringung gewisser Personengruppe nicht zur Untermiete zählt. Diese sind dann nicht erlaubnispflichtig.

Die folgenden Gruppen zählen nicht als Untermieter:

  • Kinder, Eltern, Ehepartner, Stiefkinder, Enkel
  • Hausangestellte wie etwa ein Au Pair
  • Pflegepersonal
  • Besucher (für einen Zeitraum von etwa 4 – 6 Wochen), wenn diese beispielsweise in einer Notlage sind oder sich nachweislich vorübergehend dort aufhalten.

Laut einem BGH-Urteil (5. November 2003 VIII ZR 371/02) gehören zu den erlaubnispflichtigen Personen Geschwister, Lebensgefährten sowie entfernte Verwandte. Aber: Laut BGB § 553 besteht ein Recht auf Untervermietung, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dazu kann der Mieter vom Vermieter eine entsprechende Erlaubnis zur Untervermietung verlangen – es sei denn, es liegt in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vor, welcher eine übermäßige Wohnraumbelegung begründet oder sonstige Gründe vorliegen, die dem Vermieter nicht zugemutet werden können.

Teiluntervermietung kann vom Vermieter abgelehnt werden, wenn wie folgt vermietet werden soll:

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  • Es zieht ein „unzumutbarer“ Untermieter ein und der Hausfrieden könnte gestört werden.
  • Ein weiterer Bewohner würde zur Überbelegung des Mietobjekts führen.
  • Eine Vermietung an Touristen geplant ist.

Das berechtige Interesse, welches Mietern eine Untervermietung gestatten kann, ist beispielsweise in den folgenden Fällen gegeben (Az. VIII ZR 349/13):

  • Der Mieter ist finanziell auf einen Untermieter angewiesen.
  • Nach Auszug des Ehepartners werden die Eltern in der Wohnung aufgenommen.
  • Geschwister geraten in Wohnungsnot.
  • Ein Untermieter für die Kinderbetreuung zieht ein.
  • Ein Untermieter zieht ein, nachdem der Ehepartner und Mitmieter ausgezogen ist.
  • Man kann aus beruflichen Gründen die Mietwohnung zeitweise nicht nutzen.

Unterschied Kurzzeitvermietung für Mieter und Eigentümer

Kurzzeitvermietung an Touristen ist eine häufige Form der Gebrauchsüberlassung.
Eigentümer haben andere Dinge zu beachten als Mieter. Für Wohnungseigentümer sind die Hürden deutlich niedriger angesetzt.

Besonders die Unterbringung von Touristen ist in vielen großen Städten sowohl seitens der Urlauber, aber auch seitens der Vermietenden sehr beliebt. Schließlich wohnt man nicht völlig anonym in einem Hotel und kann doch die Urlaubsgegend gleich auf andere Weise kennenlernen? Bei Eigentümergemeinschaften entscheidet laut einem BGH Urteil vom 12. April 2019 (VZR 112/18) die Teilungserklärung respektive Gemeinschaftsordnung. Ist in dieser die Nutzung von Sondereigentum zu Wohnzwecken festgelegt, dann sind kurzzeitige Vermietungen an Touristen nicht ausgeschlossen. Die Begründung des Bundesgerichtshofes lautete dahingehend, dass ansonsten das Recht der Sondereigentumsnutzung der einzelnen Wohnungseigentümer zu stark eingeschränkt würde (§ 13 Abs. 1 WEG). Zulässig hingegen ist natürlich ein Ausschluss von Kurzzeitvermietungen in der Teilungserklärung oder eine einstimmige Änderung derselben. Ist dieser Ausschluss nicht vorhanden, können die Eigentümer nicht via Beschluss gegen eine Kurzzeitvermietung wehren. Aber Achtung: Auch die Städte und Gemeinden können entsprechende Regelungen zur Kurzzeitvermietung an Touristen erlassen. In Hamburg und Berlin beispielsweise besteht eine Pflicht zur Registrierung.

Ohne schriftliche Erlaubnis des Vermieters – bitte nicht!

In Wohngemeinschaften sind Verträge zur Untermiete üblich.
Wechselnde Feriengäste? Obacht: Eine vertraglich festgelegte Untervermietungserlaubnis im Mietvertrag umfasst diese Personengruppe nicht.

So einfach ist das mit der Weitervermietung an Touristen nicht, wenn hingegen Mieter dies so für sich entscheiden wollen. Der Vermieter muss immer um Erlaubnis gefragt werden, wenn an Feriengäste vermietet werden soll. Auch dann, wenn eine Untervermietungserlaubnis im Mietvertrag vorhanden ist, umfasst diese die Kurzzeitvermietung an wechselnde Feriengäste nicht! Laut BGH Urteil (BGH 2014, Az.: VIII ZR 210/13) wird deutlich unterschieden zwischen einer klassischen Untermietung einerseits und einer tage- oder wochenweise stattfindenden Vermietung an wechselnde Feriengäste andererseits. Halten Mieter sich nicht an diese Vorgaben oder holen sie keine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters ein, wenn eine Untervermietung an Touristen stattfinden soll, dann kann dieses vertragswidrige Verhalten eine Kündigung des Mietvertrages nach sich ziehen (Land­gericht Berlin, Az. 67 S 360/14).

Das Thema Untermieter in Wohngemeinschaften

Wohngemeinschaften haben oft einen Hauptmieter, die Kündigungsfristen und Gründe für Kündigung sind zu beachten.
Laut Statistischem Bundesamt betrug Ende 2018 die Wohnfläche je Wohnung durchschnittlich 91,8 qm, die Wohnfläche je Einwohnerin und Einwohner 46,7 qm.

Eine WG versteht sich inzwischen als etablierte und beliebte Form des Wohnens – natürlich besonders in sehr teuren Gegenden, in denen Wohnraum knapp und unerschwinglich ist. Die Aufteilung von Betriebskosten und Miete auf zwei oder mehrere Personen rechnet sich für viele Menschen am Ende eines jeden Monats deutlich. Für Wohngemeinschaften müssen keinerlei Extraregeln im Mietrecht beachtet werden, aber es bedarf einer entsprechenden Anpassung mit Mietvertrag. Wie immer ist das Kleingedruckte wichtig. Und: Für eine WEG können grundsätzlich mehrere Arten von Mietverträgen aufgesetzt werden.

1. Die WG mit Untermietvertrag. Der Vermieter schließt mit nur einem Hauptmieter den Mietvertrag ab. Der Mieter eröffnet die WG und vermietet zu diesem Zweck – je nach Größe und Aufteilung der Wohnung – ein oder gleich mehrere Zimmer unter. Dies geht nur mit der Erlaubnis des Vermieters. In diesem Fall besteht keinerlei vertragliches Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Untermieter und die Bewohner regeln das Mietverhältnis  ausschließlich unter sich.

2. Alle WG-Mitglieder erhalten separate Verträge. So können die Mitglieder der WG ohne Weiteres ein- und ausziehen, aber der Vermieter sucht sich aus, mit wem er ein Mietverhältnis abschließt. Wohngemeinschaften können bei dieser Variante ihre Mitbewohner nicht selbst auswählen und Vermieter haben zudem einen erhöhten Verwaltungsaufwand.

3.  Es sind alle WG-Bewohner auch gleichberechtigte Hauptmieter. Alle haben die gleichen Rechte in dieser Vertragsform, die Wohngemeinschaft ist in gesamtschuldnerischer Haftung. Dabei kann dann der Vermieter von jedem WG-Mitglied den Zahlungsrückstand einfordern, sollte ein einzelner Mitbewohner nicht zahlen können. Es gibt einen Mietvertrag, den alle unterschreiben und der nur von allen gemeinsam gekündigt werden kann. Schwierig wird es also, wenn nur ein WG-Mitglied ausziehen will. Vorteilhaft ist jedoch der Umstand, dass keiner  dem anderen eine Kündigung aussprechen kann.

Und der Kündigungsschutz bei Untermietverträgen?

Das Kleingedruckte in den Mietverträgen zur Untermiete ist auch hinsichtlich der Kündigungsfristen relevant.
Achtung mit den Kündigungsfristen, gerade bei möblierten WG-Zimmern zur Untermiete. Diese können – je nach Mietvertrag – deutlich kürzer ausfallen.

Hauptmieter können die Untermietverträge, z. B. in Wohngemeinschaften, in Abhängigkeit des Mietobjektes kündigen: Wird beispielsweise eine gesamte Wohnung für eine Wohngemeinschaft untervermietet, gilt der gesetzliche Mieterschutz. Die Kündigungsfrist beträgt für Unter- wie für Hauptmieter drei Monate. Kündigt der Hauptmieter dem Untermieter, muss er einen gesetzlich zulässigen Grund für die Kündigung mitteilen. Bei der Untervermietung von möblierten WG-Zimmern ist es anders. Dort gelten keine gesetzlichen Regelungen des Mieterschutzes die Kündigung ohne Angabe von Gründen und innerhalb eines Monats erfolgen – es sei denn, der Untermietvertrag sieht etwas anderes vor.

Besser: Mit dem Vermieter reden!

Wenn Sie eine Untervermietung planen oder diese sogar aus wirtschaftlicher Sicht nötig ist, etwa bei Auszug des Partners, sprechen Sie mit Ihrem Vermieter. Dieser will schließlich auch keinen Mietausfall in irgendeiner Form riskieren, jedoch verständlicherweise weder Ärger mit Überbelegung noch einen gestörten Hausfrieden haben. Eine Mieterselbstauskunft ist zudem meist unumgänglich. Lassen Sie sich die Zustimmung zur Untermiete besser immer schriftlich geben und bauen Sie nicht auf mündliche Zusagen. Letztere sind stets recht riskant und mit einer schriftlichen Bestätigung für die Untermiete sind Sie auf der sicheren Seite.

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