Die Haftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat – sinnvoll oder unnötig?

Wer zahlt, wenn die Beiräte der WEG einen Fehler begehen - die Versicherung für Beiräte oder das Beiratsmitglied selbst.

Wenn ich als Verwaltungbeirat entlastet werde oder meine Wohnung verkaufe, bin ich doch aus der Haftung und benötige sowieso keine Versicherung? Kann man darauf vertrauen? Ganz so einfach ist es wirklich nicht!

Die ehrenamtlichen Aufgaben des Verwaltungsbeirates sind nicht nur mit einem gewissen Zeitaufwand verbunden, sondern ebenfalls mit gewissen Risiken. Diese sind besonders dann zu beachten, wenn ein Beirat in einer zerstrittenen WEG wohnt oder auch ein unseriöser Hausverwalter sein Unwesen treibt. Meint der WEG-Verwalter es nicht gut mit den Eigentümern, muss der Beirat gut eingelesen sein und die Prinzipien der ordnungsgemäßen Verwaltung sowie das Wohnungseigentümergesetz kennen. Eine gute Idee wäre da doch eine Versicherung für den Verwaltungsbeirat ─ oder ist diese etwa überflüssig? Ob eine Versicherung für den Beirat einer WEG eine sinnvolle Sache ist oder nicht, das klären wir nachfolgend in diesem Beitrag.

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Haftet der Beirat mit seinem Privatvermögen?

Der Beirat einer WEG haftet gesamtschuldnerisch, sodass eine Versicherung für den Beirat in Betracht gezogen werden sollte.
Wer haftet im Schadenfall? Einzelne Beiratsmitglieder oder etwa alle gemeinsam? Machen Sie sich vor der Wahl in den Verwaltungsbeirat Gedanken über dieses Thema. Ein Wohnungsverkauf oder eine Entlastung bedeuten nicht automatisch einen Haftungsausschluss.

Stellen Sie sich vor, Sie sind in einer WEG zum Beirat gewählt worden ─ es gibt sonst keine weiteren Eigentümer, die sich zur Wahl aufstellen lassen möchten oder in der Lage sind, diese Aufgabe wahrzunehmen. Sie kennen die Miteigentümer noch gar nicht wirklich gut und Sie ahnen nicht, wie sehr die Anwohner untereinander zerstritten sind: Jeder wartet nur auf einen mehr oder minder schwerwiegenden Fehler des anderen.

Die Voraussetzung dafür ist, dass die Miteigentümer jedoch wissen, was die Aufgaben eines Beirates sind und man halbwegs realistische Erwartungen hat. Oft ist es leider aber so, dass sowohl der Verwalter als auch der Beirat ein wenig im Trüben fischen, was die ordnungsgemäße Verwaltung oder die konkrete Umsetzung des Wohnungseigentümergesetzes angeht.

Bei den unterstützenden Aufgaben, die der Beirat für die WEG wahrnehmen sollte, können im Fazit jede Menge Fehler passieren. Es ist so, dass der Beirat tatsächlich mit seinem Privatvermögen haftet und eine Haftungsbegrenzung unüblich ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Verwaltungsbeirat ehrenamtlich und unentgeltlich tätig ist, oder sogar von der WEG eine kleine Aufwandsentschädigung, etwa in Form einer Aufwandspauschale, erhält.

Wie gehe ich als Beirat beim Thema Beiratsversicherung vor?

Leistungsvergleich bei der Versicherung des Verwaltungsbeirates
Klären Sie, unter Umständen mit den anderen Mitgliedern des Verwaltungsbeirates, wie Sie das Thema angehen möchten – für sich allein oder gemeinsam auf einer Eigentümerversammlung. Vergleichen Sie die Leistungen, damit die Deckungssumme nicht zu niedrig ausfällt!

„Mal eben so” Beirat werden ohne Versicherung ist vielleicht nicht für jeden das Richtige: Sie müssen Handwerkerrechnungen und Jahresabrechnungen prüfen, Verwalterverträge durchsehen – und als Bindeglied zwischen den Eigentümern und der Verwaltung agieren. Wie gehen Sie das Thema Versicherung für den Beirat an? Klären Sie dies nur für sich allein, mit allen anderen Beiratsmitgliedern oder besprechen Sie den Versicherungsschutz für den Verwaltungsbeirat auf einer Eigentümerversammlung? Haben Sie es als Beirat nun mit einem unseriösen Verwalter zu tun, der völlig überteuerte Handwerkerdienstleistungen einkaufen will – natürlich ohne auch nur ein Gegenangebot einzuholen – dann Vorsicht. Wenn sich gut informierte Eigentümer finden, die Sie als Beirat in die Haftung nehmen möchten, haben diese unter Umständen ein leichtes Spiel. Um einen Weg durch den Dschungel der ganz unterschiedlichen Versicherungsleistungen zu finden, die es für Beiräte gibt, ist ein Blick in das Kleingedruckte der Versicherungsverträge unerlässlich.

Ausschlaggebend ist unter anderem auch Ihr bestehender Versicherungsschutz wie z.B. Ihre Privathaftpflicht und eine realistische Einschätzung der Deckungssumme, die in WEG-Angelegenheiten nicht zu niedrig angesetzt werden sollte.

Unter Einbeziehung dieser Aspekte sollten Sie, am besten mit den anderen Mitgliedern des Verwaltungsbeirates, entscheiden, welches Versicherungsprodukt wie etwa eine Vermögensschadenhaftpflicht, infrage kommt. Schnell geht aber auch es um hohe Summen, selbst wenn natürlich zunächst ein niedriger Beitragssatz zur Vermögensschadenhaftpflicht für Beiräte verlockend ist.

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Typische Fragen, die sich immer wieder stellen, wenn es um die Versicherung für Beiräte geht:

Reicht meine private Haftpflichtversicherung aus und sind mögliche Fehler in einer Beiratstätigkeit damit abgedeckt?

Schauen Sie vorab in das Kleingedruckte Ihrer Privathaftpflicht hinein, denn dies ist eher unüblich, jedoch nicht ausgeschlossen. Meist ist die sogenannte Beiratsversicherung dann eine sogenannte Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.

Ich habe meine Wohnung letztes Jahr verkauft und bin somit automatisch auch aus dem Verwaltungsbeirat ausgeschieden. Jetzt kann mir doch nichts mehr passieren?

Nicht unbedingt, oder auch in vielen Fällen: schön wär’s! Die Haftung endet nicht mit dem Ausscheiden aus der WEG, sondern es ist so, dass die Ansprüche in der Regel drei Jahre (§ 195 BGB) geltend gemacht werden können. Geht es um grobe Regelverstöße wie eine überhaupt nicht erfolgte Rechnungsprüfung durch den Verwaltungsbeirat, dann nützt ein unter Umständen erfolgter Verkauf wirklich gar nichts.

Grobe Verfehlungen werden auch durch eine Entlastung nicht zwingend vergeben. Grobe Regelverstöße wie eine nicht erfolgte Rechnungsprüfung entbinden die Beiräte nicht von ihrer Haftung.
Um einschätzen zu können, wann Sie als Beirat in der Haftung sind, müssen Sie sich mit dem WEG und den Prinzipien der ordnungsgemäßen Verwaltung auseinandersetzen. Auch können Sie im Zuge dessen klären, ob Sie eine Vermögensschadenhaftpflicht abschließen möchten. Vielleicht reicht Ihr bestehender Versicherungsschutz ja auch schon aus?

Die WEG, in der ich Beirat bin, hat den Verwaltungsbeirat entlastet. Jetzt kann mir doch nichts mehr passieren?

Zunächst ist es so, dass nur über die Dinge entlastet werden kann, über die Kenntnisse erlangt wurden: Die Entlastung des Verwaltungsbeirates bezieht sich faktisch auf erkennbare sowie entstandene Ersatzansprüche und spielt bei der Haftungsfrage eine Rolle. Jene Angelegenheiten, die nicht ohne weiteres erkennbar waren, sind eine andere Sache. Ein Haftungsrisiko ist unter Umständen trotz vorheriger Entlastung gegeben. Maßgeblich und entscheidend sind dabei auch die Fragen rund um Fahrlässigkeit und der Maßstab, der an die Kenntnisse (Buchhalter oder Busfahrer) gerichtet wird, die es einem ermöglichen, Fehler der Hausverwaltung zu erkennen.

Es gibt Streitigkeiten in der WEG, aber ich habe doch eine Rechtsschutzversicherung, die sicher auch bei Zivilklagen bei WEG-Streitigkeiten greift?

Die meisten (Rechtsschutz)Versicherer haben in ihren Klauseln WEG-Streitigkeiten von der Leistung ausgenommen und es gibt unter anderem spezielle Rechtsschutzversicherungen für Vermieter/Mieter und Eigentümer. Da die Leistungen und natürlich auch die Deckungssummen sehr unterschiedlich ausfallen, ist ein vorheriger Vergleich unerlässlich.

Der Beirat besteht aus drei Personen, einer von ihnen ist für die Rechnungsprüfung zuständig. Fehler werden nicht gesehen und jetzt haftet nur der Rechnungsprüfer? Oder gibt es etwa doch eine gesamtschuldnerische Haftung des Verwaltungsbeirates?

Auch wenn Sie nicht der Rechnungsprüfer in Ihrer WEG sind, haften Sie gemeinsam mit den anderen Beiräten Es spielt überhaupt keine Rolle, welche Aufgabe Sie im Verwaltungsbeirat konkret wahrnehmen: Haben Sie einen Rechnungsprüfer bestellt, der einfach gnadenlos jeden Unsinn der Verwaltung abnickt und alles bier- oder weinselig mit großen Vertrauen abhakt, dann  greift die gesamtschuldnerische Haftung (§ 421 BGB). Vorsicht also, wenn Sie sich neu in den Verwaltungsbeirat einer WEG wählen lassen und Sie die anderen Mitglieder bzw. deren Kompetenz gar nicht einschätzen können. Besonders in harmoniesüchtigen Gruppen fallen Sie mit einer kritischen Stimme gegebenenfalls auf – und der Hinweis auf eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung wirkt wie ein Affront auf die anderen Miteigentümer. Selbst dann, wenn sich das Hausgeld fast verdoppelt und die Kosten für die Verwaltung steigen, werden einige Eigentümer nicht misstrauisch. „Wir sind doch immer einfach ohne ausgekommen, das brauchen wir nicht.“ Wägen Sie gut ab – besonders, wenn das Wohngeld steigt! Nach WEG §10 Absatz 8 sind die Beiräte im Falle eines schuldhaften Verhaltens mindestens mit ihrem Miteigentumsanteil in der Haftung. Beachten Sie unbedingt, dass jedes einzelne Beiratsmitglied – unabhängig von seiner Funktion – für den kompletten Vermögensschaden haften kann.

Wird ein Handwerksunternehmen mit der Sanierung beauftragt und liegt die veranschlagte bzw. die tatsächliche Summe des Angebotes deutlich über dem marktüblichen Preis, so kann man den Beirat durchaus in die Haftung nehmen.

Folglich ist es nicht unklug, sich mit einer Versicherung für Beiräte abzusichern, oder?

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Nachfolgend einige Gründe, die für eine Versicherung des Verwaltungsbeirates einer WEG sprechen!

Gemeinsame Kostenübernahme der Versicherung für den Beirat, die in der Regel eine Vermögensschadenhaftpflicht ist.
Es gibt viele Gründe, die für eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für die Verwaltungsbeiräte sprechen. Übliche Schadensfälle, bei denen die Versicherung zahlt, ergeben sich aus den Pflichten der Beiräte: Nachlässigen Prüfungen von Jahresabrechnungen sowie Wirtschaftsplänen und die Zustimmung zu unsinnigen Vorhaben der Verwaltung zählen zu den typischen Schadensbeispielen.

Gründe aus der Praxis, die für eine Vermögensschadenhaftpflicht für den Verwaltungsbeirat sprechen:

  • Sie haben noch keine wirklichen Einblicke in die Aufgaben eines Verwaltungsbeirates gewonnen und können nicht genau abschätzen, was eigentlich auf Sie zukommt. Es kann sein, dass z.B. der Rechnungsprüfer alles abnickt und unterzeichnet, was die Hausverwaltung ihm präsentiert – ob gut geführte Unterlagen oder Chaos mit Treuhandkonten.
  • Sie kennen die Aufgaben und Pflichten sowie natürlich die Limits Ihres Ehrenamtes gut und wurden vielleicht sogar als Notlösung gewählt, weil sich kein anderer Verwaltungsbeirat findet. Sie wissen, dass Sie immer gemeinsam als Verwaltungsbeirat Ihrer WEG haften und können für die saubere Arbeitsweise der anderen nicht die Hand ins Feuer legen.
  • In Ihrer WEG befinden sich klagefreudige Miteigentümer. Dies geht meist aus den letzten Protokollen der Eigentümerversammlungen hervor, sollten Sie als Neu-Mitglied noch keine Einschätzung dazu geben können. Beachten Sie auch, dass sich das angenehme soziale Gefüge einer vielleicht aktuell noch harmonischen WEG durch den Verkauf von nur einer einzigen Wohnung durchaus ändern kann.

Möglicherweise haben Sie bereits viel Erfahrung als Verwaltungsbeirat einer anderen WEG gewonnen, trauen aber den nicht immer gut gemeinten Vorschlägen der möglicherweise unseriösen Hausverwaltung nicht. Arbeitet diese geschickt an der Veruntreuung der Gelder der WEG, nicht nur mit einem Treuhandkonto, dann kann es unter Umständen auch für Kaufleute und Buchhalter sehr schwierig sein, diese Machenschaften zu durchdringen.

Wer zahlt die Versicherung für die Beiräte denn am Ende?

Neben der Versicherung für die Beiräte der WEG kann auch ein Haftungsausschluss vereinbart werden oder beides wird kombiniert.
Auch nach der Wahl zum Beirat können Sie immer noch eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Dies kann auch Mitglieder Ihrer WEG ermutigen, sich in den Beirat der WEG wählen zu lassen, die eher vorsichtig sind. Gemeinsam mit einem Haftungsausschluss bietet dies den Verwaltungsbeiräten Sicherheit.

Bei der Kostenübernahme der Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat einer WEG gibt es mehrere Wege. Eine gute Verwaltung wird Ihnen im Rahmen einer Eigentümerversammlung vielleicht den Vorschlag unterbreiten, dass grundsätzlich eine sogenannte Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für Ihren Beirat abgeschlossen werden sollte. Dies würde vielleicht auch vorsichtige Menschen ermutigen, eine Beiratsfunktion überhaupt auszuüben. Meist finden sich weder willige und/oder gleichzeitig geeignete Kandidaten für dieses mitunter zeitaufwendige Ehrenamt. Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Versicherung für den Beirat für sinnvoll hält, dann können alle einen kleinen Anteil dazugeben. Je mehr Eigentumsanteile bzw. Eigentümer es gibt, desto günstiger wird es, wenn alle einverstanden sind. Leider ist es so, dass in nur wenigen Wohnungseigentümergemeinschaften ein harmonisches Miteinander gegeben ist und einigen Miteigentümern schon € 3 im Jahr zu viel Geld sind. Somit hat der Beirat dann immer noch die Möglichkeit, die Kosten für die Versicherung des Verwaltungsbeirates selbst zu übernehmen. Dies ist besonders dann ratsam, wenn sich der Verdacht erhärtet, dass der Verwalter nicht 100% korrekt arbeitet und unseriös ist. Nicht immer finden selbst Beiräte mit kaufmännischem Hintergrund und jahrelanger Berufserfahrung in der Administration die Fehler in der Buchhaltung sofort. Natürlich kann auch jedes Beiratsmitglied für sich allein die Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abschließen. Bedenken Sie bei dem Abschluss auch, dass die Deckungssumme im Schadensfall dann nicht zu niedrig angesetzt ist. Mehr als € 70 für eine sechsstellige Deckungssumme ist der grobe Richtwert. Je nach Größe, Lage, Ausstattung und Wert der Liegenschaft kann diese Summe recht gering sein, wenn tatsächlich ein Schadensfall eintritt.

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Alternativen zur Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für Beiräte!

Alternativen für WEG Verwaltungsbeiräte, die keine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen wollen.
Was sind die Alternativen zu einer Versicherung als Verwaltungsbeirat?

Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass in einer Eigentümerversammlung ein Beschluss erwirkt wird, der eine Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit vorsieht. Diese Haftungsbeschränkung kann generell für den Verwaltungsbeirat Ihrer WEG erwirkt werden oder auch nur für ein einzelnes Mitglied. Der Nachteil des Ganzen ist jedoch, dass dieser Beschluss nicht nur anfechtbar ist, sondern natürlich grob fahrlässige Fehler des Beirates nie ganz ausschließt. Aber was versteht man nun unter grob fahrlässig? Der Begriff ist natürlich recht schwammig und unpräzise, der Maßstab wird sicherlich je nach Qualifikation und Bildung des Verwaltungsbeiratsmitglied anders angesetzt. Grob fahrlässig wäre es etwa, auf eine jährliche Rechnungsprüfung der Verwaltungsunterlagen ganz zu verzichten. Es gibt tatsächlich Wohnungseigentümergemeinschaften, bei denen der Beirat die Unterlagen der WEG nicht überprüft oder auch die Jahresabrechnung der Verwaltung ignoriert. Erhalten Sie als Miteigentümer dann keine Jahresabrechnung und keinen Wirtschaftsplan für Ihre WEG und kümmert sich der Beirat nicht um diese Angelegenheiten, dann spricht man von grober Fahrlässigkeit, bei der auch keine Haftungsbeschränkung greifen wird. Ist ein Steuerberater oder ein Bankkaufmann Mitglied des Beirates Ihrer WEG, dann gilt ein anderer Verschuldungsmaßstab als bei einem Malergesellen. Überlegen Sie sich daher vorher immer gut und gründlich, ob Sie das Ehrenamt des Verwaltungsbeirats tatsächlich auch ohne Versicherung und/oder Haftungsausschluss ausüben möchten. Wohnungseigentümergemeinschaften, die ganz auf Nummer sicher gehen wollen, entscheiden sich für eine Kombination von Haftungsausschlüssen sowie für eine Versicherung für den Verwaltungsbeirat. Besprechen Sie die Angelegenheit der Versicherung für den Verwaltungsbeirat mit den anderen Beiratsmitgliedern, wenn Sie selber in den Beirat Ihrer WEG gewählt worden sind. Es findet sich sicher eine Lösung – und selbst wenn diese daraus besteht, dass Sie für sich selbst eine passende Versicherung abschließen.

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