Verwaltungsbeirat – Neuwahl starten, niederlegen oder weitermachen?

Neuwahl oder Abwahl des Verwaltungsbeirates einer WEG muss geplant sein, um ordnungsgemäße Verwaltung zu sichern.

Man erwirbt Wohnungseigentum für den Eigenbedarf oder um den Wohnraum zu vermieten. In der Eigentümerversammlung findet sich kein williger und/oder fähiger dritter Eigentümer für den Verwaltungsbeirat. Bei der Neuwahl der Verwaltungsbeiräte sollte bedacht werden, dass sich nur Eigentümer zur Wahl stellen dürfen. Sind sich alle einig, kann man auch einen oder mehrere Nicht-Eigentümer in den Verwaltungsbeirat wählen. Wartet die WEG nun die einmonatige Anfechtungsfrist ab, ist die Bestellung des Verwaltungsbeirates nach der Neuwahl gültig. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften, die sich selbst verwalten, darf der verwaltende Eigentümer jedoch nicht in den Verwaltungsbeirat gewählt werden.

Werbung

Nicht jede Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus vernünftigen, sachlichen oder mündigen Eigentümern. Der Realitätsschock kommt für viele Erwerber von Eigentumswohnungen nach dem Kauf.

Neuwahl zum Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist mit Vorbereitung und einer klugen Wahl verbunden.
Ein Beirat in einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht in der Regel aus drei Personen. Diese können sich im Rahmen einer Neuwahl wählen lassen oder in ihrem Amt durch eine Beiratswahl bestätigen lassen. Überlegen Sie sich gut, ob Sie mit den anderen auch in Konfliktsituationen klarkommen können.

Sie lassen sich wählen – und wissen vielleicht gar nicht, was auf Sie zukommt: Machtkämpfe, Unstimmigkeiten und ein womöglich inkompetenter oder ein unseriöser Verwalter, der nicht ansatzweise ordnungsgemäß verwaltet. Vor allem, wenn Sie es mit einer Hausverwaltung zu tun haben, die Gelder auf einem Treuhandkonto verwaltet, gar nicht  mehr auf Nachfragen antwortet oder alle Aufgaben wie etwa die Abnahme von Baumaßnahmen auf den Beirat abwälzen will, haben Sie als Mitglied des Verwaltungsbeirates nach einer Neuwahl viel zu tun.

Nach der Neuwahl zum Verwaltungsbeirat

Ein nebenberufliches Engagement als Verwaltungsbeirat kann ganz schön zeitaufwendig werden! Besonders dann, wenn die anderen Beiratsmitglieder bereits Routine in den Aufgaben des Verwaltungsbeirates gewonnen haben und Sie sich als Neu-Mitglied erst mit dem WEG vertraut machen müssen, dürfen Sie den zeitlichen Aufwand nicht unterschätzen. Es stehen Einsichtnahmen in die Unterlagen der WEG an, Sie müssen die anderen – teilweise desinteressierten und lethargischen – Miteigentümer als Beirat informieren oder sich kundig machen, was man eigentlich unter ordnungsgemäßer Verwaltung versteht, damit Sie auf der sicheren Seite sind. Zudem müssen Sie sich in der Regel mit zwei weiteren Verwaltungsbeiräten abstimmen, von denen einer den Vorsitz innehat. Den Vorsitz des Verwaltungsbeirats können die Mitglieder untereinander bestimmen oder man einigt sich direkt in der Eigentümerversammlung. Ob ebenfalls eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für den Beirat abgeschlossen wird, kann ebenfalls jeder für sich beschließen oder gemeinsam das Thema angehen.

Da es nach § 20 (1) WEG keine Pflicht zur Bestellung eines Verwaltungsbeirat für die Wohnungseigentümergesellschaft gibt und es somit optional ist, einen solchen zu installieren, kann ein solcher nicht erzwungen werden – weder gerichtlich, noch in der Eigentümerversammlung durch die Neuwahl. Es sollte gut überlegt werden, wer sich bei der Neuwahl des Verwaltungsbeirates  aufstellen möchte.

Gut informierte und engagierte Eigentümer sind auch ohne einen Verwaltungsbeirat handlungsfähig und

Falls Sie sich überlegen, sich in der Neuwahl in den Beirat Ihrer WEG wählen zu lassen, müssen Sie sich vorbereiten.
Was genau die Aufgaben eines Verwaltungsbeirates einer WEG sind, sollten Sie am besten schon vorher herausfinden. Eine Auseinandersetzung mit dem Wohnungseigentümergesetz sowie mit den Prinzipien der ordnungsgemäßen Verwaltung muss schon sein.

können das Sonder- und Gemeinschaftseigentum mindestens in einem angemessenen Zustand erhalten. Im Notfall, etwa bei ständiger Abwesenheit der Hausverwaltung und im dann eintretenden Schadensfall, sollte der Verwaltungsbeirat nicht nur nach der Neuwahl tätig werden und z.B. eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, um (weiteren) Schaden von der WEG abzuwenden. Damit verbunden sind die Formulierung zahlreicher E-Mails, ggf. Raumbuchungen für Veranstaltungen, das Anfertigen von Protokollen oder auch einfach die Beantwortung der ganzen Fragen interessierter Miteigentümer sowie Bewohner. Überlegen Sie sich vor der Neuwahl in den Verwaltungsbeirat, ob Sie bereit sind, auch unbequeme Meinungen entgegen des Mainstreams zu vertreten. Rechnen Sie mit Gegenwind.

Werbung

Als Verwaltungsbeirat niederlegen oder sich weiter bemühen?

In einigen Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen es Usus ist, dass der Verwaltungsbeirat alle Aufgaben des Verwalters übernimmt, kann man sich wundern, was erwartet wird. Das Wasser steht im Keller? Warum nicht den Beirat anrufen? Frau Müller steht schon wieder auf dem Parkplatz von Herrn Meyer – um 23h abends ganz klar ein Fall für den Verwaltungsbeirat? Nicht? Spätestens jetzt wird deutlich, wie wichtig es ist, sich vor der Neuwahl des Verwaltungsbeirates Gedanken über die konkreten Aufgaben, Pflichten und Zuständigkeiten des Beirates zu machen. Jeder Eigentümer, der sich nach der Neuwahl des Beirats einer WEG in die Runde wählen lässt, muss wissen, was auf ihn zukommt – und auch, was er nicht darf. Viele übereifrige und kontrollsüchtige Beiräte haben in zahlreichen Wohnungseigentümergemeinschaften landaus landein den Bewohnern das Leben versüßt und werden dies auch mit Sicherheit noch in Zukunft tun. Teils geschieht dies aus purer Unwissenheit, teils aus charakterlicher Nichteignung oder einer fatalen Mischung. Beiräte, die mit dem Gedanken spielen, ihre Beiratstätigkeit niederzulegen, haben meist noch Zweifel an ihrem Tun und an ihrer Eignung. Selbstreflektion ist keine Sache, die gänzlich ungeeignete Verwaltungsbeiräte verfolgen.

Manchmal sprechen auch ganz andere Gründe dafür, als Verwaltungsbeirat das Amt niederzulegen, darunter die folgenden:

  • Überschätzen der zeitlichen Ressourcen, die je nach Hausverwaltung, Art der WEG inklusive Instandsetzungsbedarf sowie damit verbundener umfangreicher Buchhaltung variieren.
  • Uneinigkeit im Verwaltungsbeirat untereinander: Statt das Wohl der WEG im Blick zu behalten, verwechseln viele Verwaltungsbeiräte eine Beiratsfunktion mit Macht und Einfluss. Nicht immer ist sich der gesamte Beirat, der in der Regel aus drei Personen besteht, in der Vorgehensweise einig.
  • Quengeleien und Streitigkeiten mit den Miteigentümern, die nicht (mehr) viel verstehen und unter anderem Treuhandkonten für eine tolle Erfindung halten. Der Verwalter ist unseriös? Unsinn, er trägt doch immer so schöne Anzüge!
  • Sie sind nur übergangsweise im Verwaltungsbeirat Ihrer WEG dabei und Sie sind nicht dauerhaft vor Ort, da diese WEG nur Ihr Zweitwohnsitz ist. Es zieht eine kompetente Person ein, die von WEG-Angelegenheiten wie ordnungsgemäßer Verwaltung Ahnung hat und über die nötigen zeitlichen wie nervlichen Ressourcen verfügt. Eine schöne Gelegenheit, das Amt des Verwaltungsbeirates niederzulegen.
  • Sie werden von den anderen Miteigentümern als Verwaltungsbeirat abberufen oder es wird eine Anfechtungsklage einen Monat nach Neuwahl des Verwaltungsbeirates erhoben. Mögliche Gründe: Uneinigkeiten hinsichtlich der Zuständigkeiten, Sie überbringen schlechte Nachrichten, die nicht gehört werden wollen oder Sie sind tatsächlich parteiisch, ohne es zu merken. Es gibt eine Vielzahl an Gründen, die für eine Abberufung des Verwaltungsbeirates infrage kommt.
  • Ist es so, dass die anderen Verwaltungsbeiräte brav jeden Schwachsinn des Verwalters abnicken und Sie zwar – noch – offiziell eine Beiratsfunktion wahrnehmen, ein kleiner Trost: Auch als ganz normaler Eigentümer haben Sie das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen beim Verwalter. Wenn Sie den begründeten Verdacht haben, dass es nicht mit rechten Dingen zugeht, dann können Sie selbstverständlich auch einfach so Einsicht in die Unterlagen der WEG fordern.
Einsichtnahme in die Unterlagen der WEG nehmen die Beiräte im Zuge der ordnungsgemäßen Verwaltung wahr.
Die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen der WEG findet im Rahmen der Rechnungsprüfung in den Räumlichkeiten der Verwaltung statt. Unterschätzen Sie den zeitlichen Aufwand nicht – Sie müssen sich in der Regel mit zwei weiteren Beiräten über viele Dinge abstimmen.

Was auch immer die konkreten Gründe sein mögen, als Verwaltungsbeirat niederzulegen: Zwingen kann man niemanden, eher im Gegenteil. Sprechen handfeste Gründe gegen ein Weiterführen der Aufgabe als Beirat, die mit vielen Pflichten und dem Wissen über eine ordnungsgemäße Verwaltung einhergeht, dann ist eine Abberufung möglich. Stellen Sie sich vor, Ihre WEG besteht hauptsächlich aus unkritischen Miteigentümern, die einfach nur Frieden wollen. Die Unterlagen, die Ihnen der Hausverwalter präsentiert, sind mehr als dürftig und nur teilweise vollständig. Die Überbringer der schlechten Nachrichten haben auch in WEGs nicht zwingend einen leichten Stand. Schon so mancher Beirat ist abberufen worden, weil er nicht das gewünschte Ergebnis („Alles in Ordnung mit der Verwaltung.“) geliefert hat.

Frieden um jeden Preis? Der Hausverwalter verwehrt Ihnen als Beirat bei der Rechnungsprüfung die Einsicht in die Unterlagen und Sie wissen nicht, wie viel Geld auf der Instandhaltungsrücklage ist. Eine Übersicht über den Wirtschaftsplan und die Finanzlage der WEG zu erhalten, ist nicht möglich. Das Hausgeld der Gemeinschaft sowie die Zuführung zu dem Rücklagenkonto geht auf die privaten Konten des Verwalters. Zeit, zu handeln!

Abwahl von unfähigen Verwaltungsbeiräten durch die WEG ist auf einer Eigentümerversammlung sinnvoll.
Wer eine Einheitsmeinung vertritt, wird in der Neuwahl zum Beirat der WEG bestimmt gute Karten haben. Nicht in jeder Eigentümergemeinschaft sind Beiräte, die eine ordnungsgemäße Verwaltung wünschen, beliebt.

Es gibt Wohnungseigentümergemeinschaften, die einfach wollen, dass der Beirat keine unangenehmen Themen wie die Verwalterentlastung anspricht. Schließlich sehen viele Eigentümer die ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlungen eher als gesellige Runden an, bei denen Fakten nicht gerne gesehen sind. Werden Sie im Zuge einer Neuwahl in den Verwaltungsbeirat gewählt, müssen Sie im Hinterkopf behalten, dass es sein kann, dass kritische Stimmen bezüglich Hausgelderhöhungen oder horrenden Handwerkersummen nicht gerne gehört werden. Für viele Eigentümer bedeutet Veränderung oft einfach etwas Negatives, unabhängig davon, ob sie die ganzen administrativen Prozesse im Hintergrund einer Liegenschaft überhaupt verstehen können. Die Überbringer von schlechten Nachrichten sind stets weniger gern gesehen als die Verursacher. Es kann folglich passieren, dass die Eigentümergemeinschaft vielleicht auch den Weg geht und den Verwaltungsbeirat in der nächsten Eigentümerversammlung abberufen will. Dies ist natürlich möglich. Wenn Sie selbst das Amt des Beirats in Ihrer WEG niederlegen wollen, ist es ratsam, die anderen Miteigentümer sowie die Verwaltung schriftlich darüber zu informieren. Ungünstig wäre es, das Amt des Beirats zur Unzeit niederzulegen – etwa dann, wenn der Verwalter, der mit Treuhandkonten verwaltet, nicht mehr auffindbar ist.

Als Verwaltungsbeirat weitermachen

Als Beirat weitermachen und bei Wiederwahlen bestätigt werden ist gut für die Instandhaltung der WEG.
Wenn bei Ihnen die Verwaltung stimmt und Sie nette Miteigentümer haben sowie natürlich entsprechend Zeit und Fachwissen, dann spricht nichts gegen eine Aufgabe als Verwaltungsbeirat. Gestalten Sie die Zukunft Ihrer WEG aktiv mit.

Die Wohnungseigentümer sind sich bei den wichtigsten Themen einig, verstehen inhaltlich worum es geht und die Arbeit mit der Hausverwaltung bzw. dem konkreten Ansprechpartner der Verwaltung gestaltet sich konstruktiv? Glückwunsch, in dieser doch eher seltenen Konstellation stehen die Chancen, als Beirat weiterzumachen richtig gut. In den Eigentümerversammlungen ist es so, dass sich der Verwaltungsbeirat zunächst auf unbestimmte Zeit zur Verfügung stellt. In den mindestens einmal im Jahr stattfindenden ordentlichen Eigentümerversammlungen steht auf der TOP-Liste meist auch Wahl eines Verwaltungsbeirates drauf. In der Regel lassen sich die Mitglieder des Verwaltungsbeirates dann jedes Jahr neu wählen und machen als Beirat weiter. Es gibt Konstellationen in Wohnungseigentümergemeinschaften, die von der jahrelangen Tätigkeit einiger Beiratsmitglieder deutlich profitieren. Folgende Gründe sprechen dafür, als Beirat weiterzumachen:

Werbung

  • Die Zusammenarbeit mit der (seriösen) Hausverwaltung klappt gut, man kann sich aufeinander verlassen. Die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan sind stimmig, die WEG Verwaltung arbeitet mit einem Netzwerk von verlässlichen und qualitativ guten Handwerkern zusammen.
  • Die Miteigentümer ahnen, dass sie die Aufgaben des Beirates in der WEG selbst nicht besser machen können und ermutigen Sie, weiterzumachen. Zudem werden Sie regelmäßig entlastet und können unparteiisch Ihren Aufgaben des Verwaltungsbeirates nachgehen.
  • Die Unterlagen zur Rechnungsprüfung sind seitens der WEG Verwaltung gut aufbereitet, transparent und übersichtlich. Sie müssen sich als Beirat nicht durch zahlreiche chaotische Ordner quälen, bevor Sie ansatzweise das finden, was Sie möchten.
  • Sie können als Beirat positiv auf die Geschehnisse der WEG einwirken, indem Sie z.B. übergriffige Eigentümer beschwichtigen und mit Fakten besänftigen. Leider wollen diese von genauen Zahlen oft nichts wissen, aber Sie können mit Zahlen und Belegen gegenhalten. Dies ist insbesondere dann gut, wenn Sie eine wirklich vernünftige Verwaltung haben, die Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft optimal betreut.
Verwaltungsbeirat abberufen, neu wählen oder weglassen, das ist in jeder WEG möglich.
Den Verwaltungsbeirat neuwählen, abberufen oder auch ganz weglassen – alles ist möglich, die Eigentümer entscheiden. Was für Ihre WEG das Beste ist, entscheiden Sie mit Ihrem Stimmrecht.

Im Fazit gibt es viele Gründe, die für, aber auch gegen eine Wahl in den Verwaltungsbeirat und die Fortführung der Tätigkeit sprechen. Die Aufgaben des Beirats sind je nach baulichem Zustand, Zusammensetzung der Eigentümer, der Größe der Liegenschaft sowie je nach Hausverwaltung unterschiedlich. Viele Aufgaben kommen auf den Beirat zu, wenn die WEG von einem unseriösen Hausverwalter betreut wird, der seinen Pflichten nicht nachkommt und dabei z.B. keine Jahresabrechnung erstellt oder keine Eigentümerversammlungen einberuft. Zu den Aufgaben der Verwaltungsbeiräte gehört auch das Einlesen in die Prinzipien der ordnungsgemäßen Verwaltung, damit das oder die Gebäude wirtschaftlich wie handwerklich optimal betreut werden. Natürlich ist das Ganze auch eine Zeitfrage, denn nicht jeder Beirat ahnt bei der Neuwahl, wie viel Zeit für diese Aufgabe gegebenenfalls eingeplant werden muss.

1 Kommentar

  1. In meiner Hausverwaltung bin ich nebenberuflich, als Verwaltungsbeirat tätig. Der Verwalter übernimmt bei uns das Gros der Aufgaben. Für mich ist dies eine Freude-bringende Beschäftigung.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.