Vom Kaufvertrag bis zur Beurkundung: Der Weg zum Notar

In diesem Gastbeitrag erfahren Sie alles rund um den Weg zum Notar, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen.

Die Investition in eine Immobilie stellt für zahlreiche Menschen die größte Investition Ihres Lebens dar. Oft gibt es nur ein einziges Mal die Möglichkeit, zum Notar zu gehen und einen Kaufvertrag zu unterschreiben. Als Käufer oder auch Verkäufer ist man unsicher und denkt oft: Mache ich alles richtig? Was passiert mit der Abwicklung des beurkundeten Vertrags? Wird alles reibungslos ablaufen? Dieser Beitrag soll Ihnen die wichtigsten Grundlagen rund um den Immobilienkauf und die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags vermitteln.

Dabei ist der Beitrag so aufgebaut, dass zunächst die rechtliche Grundlage vermittelt wird. Danach wird Ihnen in den verschiedenen Phasen (vor dem Notartermin, beim Notar, nach dem Notartermin) erklärt, was für Sie als Käufer oder Verkäufer zu beachten ist.

1. Notarielle Beurkundung von Kaufverträgen und ihre Bedeutung

Warum ist der Notar wichtig? Der Notar spielt eine zentrale Rolle beim Immobilienverkauf, da er den Kaufvertrag gestaltet und dafür sorgt, dass alle Parteien ihre Verpflichtungen erfüllen. Die genaue Aufgabe ist es dabei, den Vertrag rechtssicher bspw. gegenüber dem Grundbuchamt oder zu finanzierenden Banken zu gestalten und die inhaltliche Richtigkeit sicherzustellen.

1.1. BGB – rechtliche Grundlage

Das BGB ist die Grundlage für die Arbeit des Notares beim Immobilienverkauf.
Das BGB ist die Grundlage für die Arbeit des Notars. Gemäß § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB muss der Vertrag notariell beurkundet werden.

Jeder Vertrag, durch den Sie sich verpflichten, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung.

Als weitere Grundlage ist der §433 ff. für den Kaufvertrag einer Immobilie zu benennen.

Durch einen Kaufvertrag über eine Immobilie verpflichtet sich der Verkäufer gemäß § 433 Absatz 1 Satz 1 BGB dem Käufer, die Immobilie zu übergeben und ihm das Eigentum an der Immobilie zu verschaffen. Dabei hat der Verkäufer dem Käufer gemäß § 433 Absatz 1 Satz 2 BGB die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Der Käufer verpflichtet sich gemäß § 433 Absatz 2 BGB, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.

1.2. Wie finde ich einen Notar?

Am einfachsten ist es, einen Notar zu nehmen, den Sie von Freunden, Verwandten oder Bekannten empfohlen bekommen haben. Ansonsten finden Sie im Internet eine Vielzahl von Notaren und dazugehörige Bewertungen.

2. Kosten – Wer zahlt was?

Üblicherweise trägt in Deutschland der Käufer die Kosten für den Notar. “Der Verkäufer hat gemäß § 448 Absatz 1 BGB die Kosten”.

Es ist aber jederzeit möglich, dass Sie dies vertraglich geändert festlegen (Vertragsfreiheit). Abweichende Vereinbarungen sind zulässig.

In manchen Fällen kann beispielsweise auch der Verkäufer für die Notarkosten aufkommen, zum Beispiel im Zuge eines Preisnachlasses. Das hilft z.B. für die Finanzierung bei der Bank den Anteil der nicht besicherbaren Nebenkosten zu reduzieren anstelle von der Einbringung von Eigenkapital.

Wie hoch sind die Kosten für den Notar?

Im Rahmen eines Immbilienverkaufs bzw. Kaufs fallen Kosten für Notar und Grundbuchamt an.
Nicht nur der Notar selbst, sondern auch die Kosten für das Grundbuchamt fallen beim Immobilienkauf an. Zusammen kosten Notar und Grundbuchamt ca. 2 % des Netto Kaufpreises.

Die Kosten belaufen sich üblicherweise in Deutschland auf ca. 1-1,5 % des Netto Kaufpreises. Es gibt durchaus regionale Unterschiede. Die Kosten sind dabei nach der Gebührenordnung geregelt.

Oft werden im Internet ca. 2% als Gesamtkosten angegeben. Warum ist das so? Ca. 0,5 % entfallen auf die Kosten des Grundbuchamts, die der Notar ebenfalls vornehmen muss und dieser zweite Vorgang wird separat vergütet. Die Grundbuchkosten können dabei zum einen durch die Eintragsvormerkung sowie den Eigentumswechsel selbst, zum anderen durch die Eintragung einer Grundschuld begründet sein. Letzteres ist nur bei einer Bankfinanzierung der Fall.

3. Wichtige To-Dos vor dem Termin?

  1. Darlehensvertrag unterschreiben
  2. Steuerberater konsultieren
  3. Kaufvertrag studieren,
  4. Notizen machen,
  5. Offene Fragen notieren.

Es ergibt für Sie Sinn, vor dem Verkauf ihren Steuerberater zu konsultieren, um die Besteuerung eines Erlöses zu prüfen.

Gibt es Änderungswünsche im Vorfeld? Fehler bei der Anschrift o.ä. sollten Sie diese Änderungen dem Notariat unverzüglich mitteilen.

Grundbuchauszug durch den Notar oder durch den Verkäufer zusenden lassen und studieren. Gibt es Unklarheit in Bezug auf die Lasten oder eingetragene Rechte wie Nießbrauch.

3.1. Welche Unterlagen braucht der Notar?

  • Personalausweis vorab und im Original vor Ort
  • Angaben zum Bankkonto (IBAN, BIC des Verkäufers)
  • Angaben zum Familienstand
  • Angaben zum Objekt (Verkäufer)
  • Angaben zum Makler (sofern vorhanden)
  • Abweichende Vereinbarungen
  • NotaranderkontoTreuhandkonto

3.2. Bis wann muss der Kaufvertragsentwurf beim Verkäufer sein?

Es gibt in Deutschland eine gesetzliche Frist von 14 Tagen. So lange muss der Kaufvertrag vor Beurkundung beim Käufer und Verkäufer sein, damit beide ausreichend Zeit haben, den Inhalt zu prüfen.

3.3. Vollmacht, Nachbeurkundung § 128 BGB

Der Verkauf einer Immobilie benötigt einen notariell beurkundeten Kaufvertrag.
Im Notartermin wird dieser im Eiltempo den gesamten Vertrag vorlesen. Rückfragen können seitens Käufers und Verkäufers gestellt werden.

Es gibt natürlich die Möglichkeit, sich vertreten zu lassen beim Notar, dafür ist eine Vollmacht notwendig. Im Falle dessen, dass der Verkauf sehr weit entfernt stattfindet und man nicht persönlich erscheinen kann ist es auch möglich, bei einem anderen Notar nachzubeurkunden. Dafür müssen Sie im Vorfeld mit Ihrem Notar in Kontakt treten, um sich zu erkundigen, ob er diese Möglichkeit anbietet.

4. Der Termin beim Notar

Ablauf: Nach der Begrüßung wird im Regelfall der Kaufvertrag verlesen, dies passiert meist im Eiltempo, wobei man jederzeit zu einzelnen Passagen Fragen stellen darf. Größere Unklarheiten sollten jedoch im Vorfeld bereits thematisiert worden sein. Sofern Korrekturen notwendig sind, werden diese vor Ort vorgenommen, der Vertrag neu ausgedruckt und dann von beiden Parteien und dem Notar unterzeichnet.

Im Falle einer Nachbeurkundung verläuft es so, dass der Notar die Unterlagen an den anderen Notar versendet. Dadurch können einige Tage zwischen dem ersten und zweiten Beurkundungstermin vergehen. Dies ist ein üblicher Prozess, führt aber zu Mehrkosten und bedarf einen höheren Zeitaufwand.

5. Nach dem Notartermin

Das Grundbuchamt spielt eine wichtige Rolle beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie. Der Notar prüft stets das Grundbuch.
Bei Immobilien spielt das Grundbuch eine wichtige Rolle. Dieses wird vom Notar geprüft, bevor der Vertrag aufgesetzt, unterschrieben und beurkundet wird.

Damit es zu keinem Zeitpunkt einen Zustand geben kann, in dem bspw. der Verkäufer das Haus noch einmal verkauft, ohne das Wissen des Käufers gibt es den “Zug-um-Zug Prozess” mit der Erwerbsvormerkung nach Beurkundung des Kaufvertrages.

Der Notar stellt zuerst Lastenfreiheit fest, bzw. weist die bestehenden Lasten im Kaufvertrag aus (eingetragene Grundschulden von Banken, Nießbrauchrechte, etc.). Nachdem der Vertrag unterschrieben ist, wird dieser an das zuständige Amtsgericht/Grundbuchamt übermittelt. Dieses lässt eine Erwerbsvormerkung eintragen. Mit dieser Vormerkung kann der Notar dann dem Käufer das Signal geben, den Kaufpreis zu bezahlen. Der Käufer hat jetzt Zeit, seiner Bank die Erwerbsvormerkung zu senden und die Auszahlung des Darlehens oder die Überweisung zu veranlassen. Dafür hat er i.d.R. zwei Wochen Zeit.

Nachdem der Kaufpreis ausgeschüttet wurde, muss der Verkäufer den Vollzug, also den Erhalt des vollständigen Kaufpreises, an den Notar melden. Sofern das Objekt belastet ist, wird auch die Löschung der Grundschuld der „Verkäufer Bank“ eingeholt, damit die Lasten aus dem Grundbuch gelöscht werden können. Nach der Zahlung des Kaufpreises wird dann durch den Notar der Vollzug an das Grundbuchamt mitgeteilt. Dadurch kommt es dann zur Eintragung und Löschung der Erwerbsvormerkung.

Der Käufer ist jetzt mit Lastenübertragung Eigentümer der Immobilie. Die Dauer des gesamten Vorgangs kann je nach Amtsgericht und Bankbearbeitungszeit zw. 4-10 Wochen dauern.

6. Zusammenfassung & Tipps

Zusammengefasst ist der Prozess in Deutschland zwar ein bürokratischer aber rechtlich anerkannter Prozess, bei dem für Sie keine Überraschungen auftauchen (sollten). Der Prozess wird jährlich hunderttausend Male in Deutschland durchgeführt und ist deutschlandweit einheitlich. Der Notar stellt sicher, dass alle rechtlichen Fragestellungen geklärt sind.

Die wichtigsten 5 Punkte kurz zusammengefasst:

  1. Bedeutung des Notars: Ein Notar ist bei einem Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben und sorgt dafür, dass alle Vertragsparteien ihre Pflichten erfüllen und die rechtlichen Anforderungen erfüllt werden.
  2. Kaufvertrag: Der Kaufvertrag wird vom Notar aufgesetzt und enthält alle Details des Immobilienkaufs, einschließlich des Kaufpreises, der Zahlungsmodalitäten und der vereinbarten Bedingungen.
  3. Beurkundung: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und bestätigt damit die Identität und die Geschäftsfähigkeit aller Beteiligten.
  4. Grundbuch: Der Notar überprüft das Grundbuch und stellt sicher, dass das Eigentum an der Immobilie rechtlich einwandfrei ist.
  5. Kosten: Die Kosten für den Notar und die Beurkundung werden in der Regel von beiden Parteien geteilt und hängen vom Kaufpreis und der Komplexität des Kaufvertrags ab.

Über den Autor: Dominik Gerloff

Foto des von Dominik Gerloff, estatefolio.de.
Dieser Gastbeitrag stammt von Dominik Gerloff, einer der Geschäftsführer der Estatefolio GmbH.

Dominik Gerloff hat seit 6 Jahren als Eigentümer die verschiedensten WEGs und den Vorgang des Immobilien An- und Verkaufs kennengelernt. In dieser Zeit hat er sich intensiv in das Thema Immobilie, Steuern, Gesellschaftsrecht einarbeiten müssen und festgestellt, dass es im Internet nur wenig Informationen für Wohnungseigentümer gibt. Um dies zu ändern, hat er 2021 den Blog estatefolio.de gegründet. Estatefolio bietet neben dem Blog ein digitales Immobilienverwaltungs-Tool für die Selbstverwaltung privater Immobilienbesitzer und Kapitalanleger.

Dieser Gastartikel wurde am 15.05.2023 veröffentlicht.

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