Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?

Wann genau ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig, damit Beschlüsse gefasst werden können?

Die Eigentümerversammlung ist für eine Wohnungseigentümergemeinschaft von größter Wichtigkeit, denn dort werden in Form von Beschlüssen Entscheidungen hinsichtlich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums getroffen. So wird nicht nur die Jahresabrechnung, inklusive der Einzelabrechnungen für die jeweiligen Wohnungseigentümer, genehmigt, sondern ebenso der neue Wirtschaftsplan und weitere die Hausverwaltung betreffende Einzelheiten. Dazu zählen beispielsweise Beschlüsse rund um Instandsetzungsvorhaben, den Wechsel eines Dienstleisters oder die Nutzung des Gartens. Trotz der Bedeutung der Eigentümerversammlung kommt es nur sehr selten vor, dass alle Eigentümer respektive Miteigentumsanteile vertreten sind. Manche Wohnungseigentümer sind eventuell verhindert, andere haben keine Lust auf die Eigentümerversammlung, während weitere Eigentümer die Teilnahme aufgrund persönlicher Interessen grundsätzlich ablehnen. So unterschiedlich die Ursachen für ein Fernbleiben von der Eigentümerversammlung auch sein mögen, so wichtig ist deren Beschlussfähigkeit, um die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes zu gewährleisten. Wer nicht persönlich teilnehmen kann oder möchte, dem steht die Option zur Verfügung, eine Vollmacht auszustellen und konkrete Anweisungen für die Abstimmungen zu den einzelnen Tagesordnungspunkte (TOPs) geben.
Aufgrund der Bedeutung der Beschlussfähigkeit widmen wir diesem Thema einen eigenen Beitrag und klären dabei die Frage „Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?“.

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Beschlüsse setzen die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung voraus.

Eigentümerversammlungen können nur dann ihren Zweck erfüllen, wenn diese beschlussfähig sind. Anfechtbare Beschlüsse stellen immer ein Risiko für eine Hausverwaltung sowie für die Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit dar. Leicht kann es zu der Anfechtung von Beschlüssen kommen.

Eine Hausverwaltung ist nur mit beschlussfähigen Eigentümerversammlungen möglich, bei denen mehr als die Hälfe der Miteigentumsanteile anwesend sind.
Nur, wenn die Beschlussfähigkiet der Eigentümerversammlung gegeben ist, können die anwesenden Miteigentümer Entscheidungen für die WEG in Form von Beschlüssen treffen.

Ziel der Eigentümerversammlung ist es also, dass die WEG als gesamtes Entscheidungen hinsichtlich der Verwaltung ihres Gemeinschaftseigentums trifft. Zusätzlich ist die Eigentümerversammlung die richtige Veranstaltung, um Themen zu diskutieren und dem Hausverwalter sowie dem Verwaltungsbeirat Fragen zu stellen. Als Miteigentümer kann man sich dort einbringen und so, im Rahmen der Möglichkeiten, Einfluss auf die Verwaltung zu nehmen. Konkret handlungsfähig ist eine WEG aber nur, wenn sie in der Lage ist, verbindliche Beschlüsse zu fassen. Ist eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig und werden trotzdem Beschlüsse gefasst, können diese leicht angefochten werden. Hier reicht ein einzelner Eigentümer, um eine wirkungsvolle Anfechtungsklage über seinen Anwalt zu initiieren. Ein seriöser Verwalter würde also niemals über Beschlüsse abstimmen lassen, wenn die Eigentümerversammlung nicht das Kriterium der Beschlussfähigkeit erfüllt. In der Praxis kann das anders aussehen.

Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig – und wann nicht?

Beschlussunfähige Eigentümerversammlungen sind unnötige Zeitverschwendung für den WEG-Verwalter wie auch für die erschienenen Wohnungsbesitzer. In der Regel ist die Einberufung einer weiteren Eigentümerversammlung mit zusätzlichen Unkosten und Zeitaufwand verbunden. Besonders ärgerlich ist es, wenn einzelne Eigentümer die Versammlung vorzeitig verlassen, wodurch unter Umständen eine Beschlussunfähigkeit und damit eine Handlungsunfähigkeit herbeigeführt wird.

Ein WEG-Verwalter prüft immer zunächst die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung, bevor die TOP-Liste abgearbeitet wirde.
Der Verwalter wird nach der Begrüßung zunächst die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung feststellen, bevor die weiteren Tagesordnungspunkte behandelt werden.

Wenn Sie eine Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten, ist die Tagesordnung beigefügt. Diese beginnt normalerweise mit einem Tagesordnungspunkt (TOP), der beispielsweise „Begrüßung und Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung“ heißen könnte. Hierauf folgt direkt ein weiterer Tagesordnungspunkt, der in etwa „Feststellung der Beschlussfähigkeit“ lautet. Erst hiernach folgen TOPs, zu denen Beschlüsse gefasst werden. Der WEG-Verwalter muss also die Beschlussfähigkeit zu Beginn der Eigentümerversammlung prüfen und protokollieren. Dazu prüft er die Anwesenheit der Eigentümer samt Vollmachten und berechnet die anwesenden Miteigentumsanteilen. Dies kann bei größeren WEGs durch eine Anwesenheitsliste geschehen, die herumgereicht wird und durch die erschienenen Personen zu unterschreiben ist. Dazu sei angemerkt, dass eine Eigentümerversammlung eine nicht öffentliche Veranstaltung ist, also nur Eigentümer und geladene Gäste daran teilnehmen dürfen.

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Die Beschlussfähigkeit kommt dann zustande, wenn mehr als 50 % der Miteigentumsanteile durch anwesende Wohnungsbesitzer und Vollmachten erreicht wird.

Die Wiederholungsversammlung ist unabhängig von den vertretenen Miteigentumsanteilen beschlussfähig, wenn die erste Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig war.
Bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit stellen die Miteigentumsanteile die Grundlage für die Berechnung dar. Hier sind die Einträge im Grundbuch maßgeblich.

Beschlussfähig ist eine Eigentümerversammlung dann, wenn mit den anwesenden stimmberechtigten Wohnungsbesitzern mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind. Dies wird durch § 25 Abs. 3 WEG geregelt und nur maßgeblich für die Berechnung sind ausschließlich die Eintragungen im Grundbuch. Mögliche Abmachungen privater Natur, wie etwa Verträge zur Schenkung von Wohneigentum usw., entfalten für die Bestimmung der Beschlussfähigkeit somit keinerlei Wirkung. Andere Regelungen, die z. B. durch eine Gemeinschaftsordnung oder durch eine Vereinbarung der WEG zustande gekommen sind, können zwar möglich sein, doch sind andere Voraussetzung zur Feststellung der Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung in der Praxis eher selten.

Wenn einzelne oder mehrere Teilnehmer eine Eigentümerversammlung vorzeitig verlassen, können bei entsprechenden Miteigentumsverhältnissen keine Beschlüsse mehr gefasst werden.

Welche Auswirkungen hat es auf die Beschlussfähigkeit, wenn Eigentümer die Versammlung verlassen und nicht mehr als 50 % der Miteigentumsanteile vertreten sind?
Wenn einzelne oder mehrere Wohnungsbesitzer eine Eigentümerversammlung mittendrin verlassen, kann dies dazu führen, dass nicht mehr genug Miteigentumsanteile vertreten sind, um Beschlüsse zu fassen. Manchmal kann dies auch aus Kalkül geschehen, um die Eigentümerversammlung beschlussunfähig zu machen. Ein solches Verhalten kann man durchaus als verwerflich bezeichnen, da es die Handlungsfähigkeit der WEG unnötig einschränkt und zu weiterem Verwaltungsaufwand und Kosten führt.

Was passiert jedoch, wenn einzelne Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung im Verlauf der Veranstaltung verlassen und somit nicht an Abstimmungen teilnehmen? Dies wird dann zum Problem, wenn dadurch nicht mehr die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten sind. Wirksame Beschlüsse können dann nicht mehr gefasst werden. Eine Eigentümerversammlung kann also unter Umständen handlungsunfähig werden, wenn einzelne Eigentümer die Veranstaltung verlassen. In manchen Fällen wird dies durch Wohnungseigentümer bewusst gemacht, um eigene Interessen durchzusetzen und Beschlüsse zu vermeiden, die einem nicht gefallen. Die feine englische Art ist dies nicht und ein solches Verhalten dürfte nur noch zu weiteren Verwerfungen innerhalb der Gemeinschaft führen. Aufgrund dieses Umstandes muss der Hausverwalter als Leiter der Eigentümerversammlung immer dann die Miteigentumsanteile neu berechnen und die Beschlussfähigkeit prüfen, wenn ein Wohnungsbesitzer die Veranstaltung verlässt. Ebenso ist es denkbar, dass Eigentümer später zur Versammlung dazustoßen und damit die anwesenden Miteigentumsanteile so erhöhen, dass eine Eigentümerversammlung (wieder) beschlussfähig wird.

Was tut ein WEG-Verwalter, wenn eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig ist?

Ist eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig, muss der Verwalter zu einer zweiten, dann aber beschlussfähigen Versammlung einladen. Die Ladungsfrist ist selbstverständlich zu beachten.

Die Ladungsfrist muss gemäß WEG eingehalten werden, wenn der WEG-Verwalter zu einer weiteren beschlussfähigen Eigentümerversammlung lädt.
Ist eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig, so wird es die nächste unabhängig von den erscheinenden Wohnungsbesitzern (Miteigentumsanteile) sein. Die Hausverwaltung sollte dabei jedoch die Ladungsfrist beachten, damit die Beschlüsse nicht anfechtbar sind. Die Praxis, eine beschlussfähige Eigentümerversammlung direkt im Anschluss an die erste nicht beschlussfähige Versammlung durchzuführen, ist wenig empfehlenswert. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Verwalter eine solche Maßnahme mit seinem Einladungsschreiben kundtut.

Wenn der Verwalter zu der Feststellung kommt, dass die aktuelle Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig ist, bleibt ihm nichts anderes übrig, als eine sogenannte Wiederholungsversammlung, also eine neue Eigentümerversammlung, einzuberufen. Dazu muss der Verwalter wiederum die vorgeschriebene Ladungsfrist von mindestens zwei Wochen einhalten. Die Einladung wird dann jedoch den Hinweis erhalten, dass die dann stattfindende Eigentümerversammlung definitiv beschlussfähig sein wird, ohne Berücksichtigung der tatsächlich erscheinenden Wohnungseigentümer. Es müssen folglich nicht mehr die Hälfte aller Miteigentumsanteilen vertreten sein, damit Beschlüsse gefasst werden können. Durch diese Regelung wird die Möglichkeit umgangen, dass einzelne oder mehrere Miteigentümer durch ihre Abwesenheit die Handlungsfähigkeit einer WEG nachhaltig beeinträchtigen.

Wenn ein Hausverwalter auf die sogenannte „Eventualeinberufung“ als Mittel zur Einberufung einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung zurückgreift, sind die dann gefassten Beschlüsse fast immer anfechtbar. Dies liegt daran, dass die Ladungsfrist von zwei Wochen einer Einhaltung bedarf.

Eine Wiederholungsversammlung, die einer nicht beschlussfähigen Eigentümerversammlung folgt, ist mit zusätzlichen Kosten für die WEG verbunden.
Ist eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig, kommt es zu einer Wiederholungsversammlung. Zu dieser sollte der WEG-Verwalter unter Berücksichtigung der Ladungsfrist von zwei Wochen einladen. Eine Widerholungsversammlung ist dabei mit zusätzlichen Kosten für die WEG und mit einem Zeitaufwand für die teilnehmenden Miteigentümer verbunden. Wer möchte sich ernsthaft wertvolle Zeit dafür freischaufeln?

Manche WEG-Verwalter bewegen sich jedoch auf dünnem Eis, wenn sie diese Option noch effizienter nutzen möchten und in ihrem Einladungsschreiben direkt eine weitere Eigentümerversammlung im Anschluss an die erste Versammlung ankündigen, sollte diese nicht beschlussfähig sein. Dies mag zwar zunächst elegant aussehen, um sich selbst und den erschienenen Wohnungseigentümern den Aufwand eines weiteren Termins für eine Eigentümerversammlung zu ersparen, doch ist dies nur dann möglich, wenn die Gemeinschaftsordnung ein solches Vorgehen erlaubt. Entscheidet sich ein WEG-Verwalter trotzdem dafür, gehen er und die Teilnehmer der zweiten Eigentümerversammlung das Risiko ein, Beschlüsse zu fassen, die anfechtbar sind. Wie gesagt, hier reicht ein einzelner Miteigentümer aus, um solche Beschlüsse nachträglich aufheben zu lassen. Zudem kann der Verwalter bei Nichteinhaltung der korrekten Ladungsfrist möglicherweise in finanzieller Sicht haftbar gemacht werden. Somit ist es auch klar, dass eher fragwürdige Hausverwaltungen zu diesem Mittel greifen, um den eigenen Arbeitsaufwand möglichst gering zu halten. Ein seriöser Verwalter würde sich diesem Risiko aus Prinzip heraus schon nicht aussetzen und sein Wirken an allen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ausrichten.

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung im Fazit.

Es ist nie verkehrt, sich als Wohnungsbesitzer mit der Beschlussfähigkeit auszukennen. So kann es bei Eigentümerversammlungen sinnvoll sein, selbst mitzuzählen, ob die Mehrheit der Miteigentumsanteilen anwesend ist. Die Beschlussfähigkeit ist besonders wichtig, wenn es um entscheidende Beschlüsse wie die Abwahl und Abberufung eines WEG-Verwalters oder um die Einleitung von rechtlichen Schritten durch die WEG geht.

Tipps und Infos rund um die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung sowie der Wiederholungsversammlung.
Es ist oftmals sehr ärgerlich, wenn eine Eigentümerversammlung keine Beschlüsse fassen kann, weil die Beschlussfähigkeit nicht vorliegt. Das WEG hat jedoch mit der Wiederholungsversammlung, bei die Beschlussfähigkeit definitiv gegeben ist, ein Mittel geschaffen, um die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes sicherzustellen.

Die Grundlage für eine funktionierende Hausverwaltung bildet mitunter die Eigentümerversammlung. Die WEG entscheidet mittels Beschlüssen, wie das Gemeinschaftseigentum verwaltet und genutzt werden soll. Verbindliche Beschlüsse können jedoch nur auf Eigentümerversammlungen entstehen, die beschlussfähig sind. Dazu müssen mehr als 50 % der Miteigentumsanteile durch die teilnehmenden Wohnungsbesitzer (unter Berücksichtigung von Vollmachten) vertreten sein. Ist dies nicht der Fall, muss eine weitere Versammlung einberufen werden. Besondere Vorsicht ist dann für Verwalter und Eigentümer geboten, wenn einzelne Personen eine Eigentümerversammlung verlassen und dadurch die Beschlussunfähigkeit herbeiführen – ob unabsichtlich oder aus anderen Motivationsgründen heraus. Ist eine Eigentümerversammlung beschlussunfähig, muss der WEG-Verwalter eine weitere unter Einhaltung der verbindlichen Ladungsfrist von mindestens zwei Wochen einberufen.

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