Warum gute Hausverwalter es nicht immer leicht haben!

Gute Hausverwalter haben mit verschiedensten Problemen zu kämpfen, insbesondere mit dem schlechten Ruf der Immobilienbranche.

Auf Hausverwaltung-Ratgeber.de finden sich zahlreiche Artikel, die darauf hinweisen, was im Bereich der WEG-Verwaltung alles schiefgehen kann und worauf man als Wohnungseigentümer achten sollte. Im Zuge dessen wurden auch zahlreiche Tricks erwähnt, auf die unseriöse Verwalter immer wieder zurückgreifen und wie man diesen am besten begegnet. Der ein oder andere Leser des Blogs mag meinen, dass es nur schlechte Hausverwaltungen gibt, die kein Interesse an einer ordentlichen Verwaltung der von ihnen betreuten Objekte haben. Dem ist aber nicht so. Es gibt sie tatsächlich: Gute Hausverwalter mit einer seriösen Intention. Doch warum haben diese es nicht immer leicht im Rahmen Ihrer Tätigkeit in der WEG-Verwaltung?

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Was zeichnet eine gute Hausverwaltung aus?

Eine gute Hausverwaltung zeichnet sich durch Kompetenz, Transparenz und Engagement aus.

Hier finden SIe eine Liste mit den wichtigsten Merkmalen einer seriösen professionellen Hausverwaltung für WEG-Eigentum.
Für Sie als Wohnungsbesitzer ist es wichtig zu wissen, mit wem Sie es als Hausverwalter zu tun haben. Ist die Hausverwaltung gut, mittelmäßig oder gar unseriös?

Ich muss zunächst feststellen, dass ich bis dato nur einmal eine gute Hausverwaltung erlebt habe. Dies war bevor ich mir eine kleine Wohnung in Goslar gekauft habe, die bis dato von keiner einzigen guten Hausverwaltung verwaltet wurde. In dem Artikel „Hausverwaltungen in Goslar“ können Sie nachlesen, was ich in den vergangenen vier Jahren alles erlebt habe und womit noch immer viel zu viele Eigentümer in Deutschland zu kämpfen haben. Dennoch bin ich fest davon überzeugt, dass es auch gute und sogar ausgezeichnete Hausverwaltungen gibt. Man muss nur Glück haben und eine solche finden bzw. mit einer solchen einen Verwaltervertrag abschließen können. Gute Verwalter sind gefragt und können sich „ihre WEGs“ geradezu aussuchen. Bereitet eine WEG einer Hausverwaltung zu viele „Schwierigkeiten“, wird der Verwalter vielleicht keine Verlängerung des Vertrages nach Ablauf des Bestellungszeitraumes anbieten. Warum sollte ein guter Hausverwalter sich problematische WEGs antun, wenn stattdessen andere, deutlich angenehmere Eigentümergemeinschaften betreuen kann?

Merkmale einer guten Hausverwaltung

Eine gute Zusammenarbeit zwischen der WEG und der Hausverwaltung ist immer anzustreben.
Mit einer professionellen Hausverwaltung kann die Zusammenarbeit viel Freude bereiten. Guten Verwaltern liegt etwas an ihrer Arbeit und an ihrem Ruf. Davon profitieren dann auch die WEGs.
  • Hält Termine und Zusagen ein.
  • Bietet eine übliche Verfügbarkeit und Erreichbarkeit an.
  • Setzt sich für die Interessen der WEG ein und versucht zu einem angenehmen Klima beizutragen.
  • Lässt sich nicht in WEG-interne Streitereien hineinziehen und spielt die Eigentümer nicht gegeneinander aus.
  • Hält das Hausgeld (inkl. Zuführung zur Instandhaltungsrücklage) auf einer angemessen Höhe.
  • Kümmert sich zeitnah um Probleme am Objekt und sorgt für einen guten Bauzustand des Gemeinschaftseigentums.
  • Kann Kritik mit sachlichen und nachvollziehbaren Argumenten entkräften.
  • Zeichnet sich durch ein hohes Maß an Transparenz aus (z. B. Einholung von drei Angeboten für größere Bauvorhaben).
  • Gibt keinen Anlass zu Beanstandungen hinsichtlich der Kontoführung (WEG-Eigenkonten), der Buchhaltung oder der Beschlusssammlung.
  • Setzt Beschlüsse aus den Eigentümerversammlungen um.
  • Arbeitet auf kooperative Weise mit dem Verwaltungsbeirat und den Miteigentümern der WEG.
  • Verfügt über ein gutes Netz an Handwerkern und Dienstleistern – ohne, dass es zu Klüngelei kommt.
EIne gute Hausverwaltung ist sehr wichtig, um das Gemeinschaftseigentum optimal und im Sinne der Miteigentümer verwalten zu lassen.
Immobilien kosten meistens viel Geld. Daher ist es klar, dass man das Gemeinschaftseigentum in den Händen eines guten Verwalters wissen möchte. Leider gibt es in Deutschland bis heute keine Aufsichtsbehörde für WEG-Verwalter, obwohl diese immense Werte betreuen. Das ist traurig für ein Land, in dem so viel reglementiert ist.

Natürlich könnte diese Liste noch unendlich erweitert werden, doch sind damit die wichtigsten Punkte benannt worden. An dieser Stelle sei darauf hinzuweisen, dass ein guter Verwalter Ihnen nicht zwingend sympathisch sein muss. Achten Sie immer auf das, was dieser tut und weniger auf das, was er sagt. Viele WEGs lassen sich in etwa regelmäßig von Blendern hinters Licht führen: Alles ist für den WEG-Verwalter kein Problem, man zeigt sich interessiert und lächelt viel. Trotzdem passiert nichts und Versprechungen werden nicht eingehalten. Ausrede folgt auf Ausrede. Auch die Buchhaltung lässt zu wünschen übrig, wie die Belegprüfung zeigte. Dafür bekommt man natürlich ebenfalls allerlei Erklärungen aufgetischt. Aber wie könnte man einem solch freundlichen Verwalter böse sein? Es handelt sich eben um einen unseriösen Verwalter. Im Gegensatz dazu könnte Ihre WEG einen Verwalter haben, der etwas knauserig und / oder kurz angebunden ist. Trotzdem werden die Abmachungen eingehalten und Sie bekommen bei Nachfragen immer innerhalb kürzester Zeit ein zufriedenstellende Antwort. Was die Buchhaltung angeht, ist die Hausverwalter überaus pedantisch, was man ihm ansonsten auch anmerkt. Welchen Verwalter würden Sie favorisieren? Aus meiner Sicht ist Ihr Eigentum beim zweiten Verwalter vermutlich in deutlich besseren Händen!

Worunter gute Hausverwalter und deren Mitarbeiter leiden…

Wenn Menschen aufeinander treffen, kommt es immer wieder zu Konflikten. Ein Hausverwalter betreut normalerweise viele Eigentümergemeinschaften und hat daher regelmäßig Kontakt mit den verschiedensten Charakteren – einfachen wie schwierigen.

In fast jeder WEG gibt es schwierige Miteigentümer, die Querulanten sind.
Am meisten dürften gute Hausverwalter mit schwierigen Eigentümern zu kämpfen haben, die ganz besondere Vorstellungen von einer Verwaltung haben. Solche Miteigentümer können auf Dauer für die gesamte WEG zu einem Problem werden. Leider gibt es Charaktere, die einfach Spaß daran haben, anderen Menschen das Leben schwer zu machen.

Wer die Verwaltung von WEG-Eigentum ernst nimmt hat eine anspruchsvolle Tätigkeit, die Kompetenzen in den verschiedensten Bereichen erfordert und auch viel Zeit in Anspruch nimmt. Dementsprechend sollte man die erforderlichen persönlichen Eigenschaften sowie Fachkompetenzen mitbringen, wenn man die Absicht hat, Hausverwalter zu werden. Ein wesentlicher Anteil der Arbeit eines Verwalters macht der Umgang mit Menschen aus. Als erstes denkt man hier natürlich an die Eigentümer der verschiedenen WEGs sowie vielleicht auch deren Ehepartner. Darüber hinaus hat ein WEG-Verwalter nahezu täglichen Kontakt mit Handwerkern, Dienstleistern, Behörden und manchmal auch mit Rechtsanwälten. Der Verwalter nimmt also eine Schnittstellenfunktion wahr und muss täglich zwischen verschiedenen Interessen abwägen. In der Businesswelt würde man hier von Stakeholder Management sprechen.

Alltägliche Probleme vieler Hausverwaltungen

  • Nervige Eigentümer, die man geradezu als Querulanten bezeichnen könnte.
  • Eigentümer, die sich mit den Grundsätzen der Verwaltung von WEG-Eigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht auskennen und ständig Nachfragen haben.
  • Verwaltungsbeiräte, die sich aufspielen und viel zu wichtig nehmen.
  • Umgang mit unzuverlässigen Handwerkern und Dienstleistern.
  • Eigentümergemeinschaften, die sich gegen wichtige Instandsetzungsmaßnahmen wehren und einem Werterhalt des Gemeinschaftseigentums im Weg stehen.
  • Zerstrittene Gemeinschaften, in denen sich zwei oder mehrere Parteien ständig bekriegen und die Hausverwaltung in die Querelen hineinziehen möchten.
  • Eigentümer, die Ihrer Verpflichtung zur Zahlung von Hausgeld nicht in Gänze oder gar nicht nachkommen.
  • Durchführung nicht beschlossener und damit unerlaubter baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durch einzelne oder gar mehrere Eigentümer.
  • Eigentümer, die Handwerker und Dienstleister unnötig drangsalieren und diesen Anweisungen erteilen wollen.
  • Nichteinhaltung der Gemeinschaftsordnung durch Eigentümer und die daraus resultierenden Streitereien.
Für Eigentümer bedeuten unseriöse Hausverwaltungen meistens Ärger und Probleme mit dem Gemeinschaftseigentum.
Leider bieten manche Hausverwaltungen genügend Gründe, dass sich die Miteigentümer einer WEG ärgern. Fragwürdige Verwalter scheinen oftmals nicht zu wissen, wer Kunde und wer Dienstleister ist. Unter dem daraus resultierenden Misstrauen leiden dann unberechtigterweise auch die guten Hausverwaltungen, die es mit ihren Aufgaben und Pflichten ernst meinen.

Ein wesentliches Problem, mit dem sich gute Hausverwaltungen konfrontiert sehen, ist der schlechte Ruf der Branche. Durch die vielen schwarzen Schafe unter den WEG-Verwaltern mit unzähligen Geschichten rund um die Veruntreuung von WEG-Geldern in den Medien ist die Verunsicherung bei den Wohnungsbesitzern insgesamt gestiegen. Es reicht bereits ein unseriöser Verwalter, der eine Immobilie heruntergewirtschaftet hat, um die Miteigentümer einer WEG zukünftig misstrauisch zu machen. Die guten Verwalter müssen dann leider darunter leiden und man gibt ihnen unter Umständen nicht den Vertrauensvorschuss, den sie verdient haben. Somit schaden die fragwürdigen Hausverwalter nicht nur ihren Kunden, den Eigentümern, sondern auch ihren Kollegen bzw. Konkurrenten. Da helfen leider auch die neuen Berufszulassungsregelungen für Hausverwalter gemäß der Gewerbeordnung nicht, da die charakterliche Eignung nicht überprüft wird und es zudem keine Instanz gibt, welche die Arbeit der Hausverwaltungen in Deutschland überwacht. Hier dürfte also aus Sicht der Wohnungsbesitzer, aber auch aus der Pespektive der seriösen Hausverwaltungen, eindeutig Nachholbedarf durch den Gesetzgeber bestehen!

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Den richtigen Umgang mit seriösen Hausverwaltungen finden!

Die Arbeit eines guten Hausverwalters sollte man zu schätzen wissen. Niemand möchte einen kompetenten Hausverwalter verlieren. In der richtigen Situation kann also auch Lob angemessen sein!

Von einer guten Zusammenarbeit zwischen WEG, Hausverwaltung und Verwaltungsbeirat profitieren alle Parteien.
Ein gutes Verhältnis zwischen der WEG und der Hausverwaltung ist erstrebenswert. So kann Vertrauen entstehen.

Ein seriöser Hausverwalter ist für Sie als Eigentümer einer Wohnung geradezu Gold wert. Es ist ein gutes Gefühl, wenn Sie das Gemeinschaftseigentum in guten Händen wissen. Auf der einen Seite möchte man bei einer angemessenen Hausgeldhöhe mit gut gefüllter Instandhaltungsrücklage einen guten Bauzustand des Gemeinschaftseigentums wissen, zum anderen möchte man sich auch in der Anlage wohlfühlen. Ein kompetenter und umgänglicher Verwalter kann hierzu maßgeblich beitragen. Gleichzeitig macht der Kontakt mit einer freundlichen und kompetenten Hausverwaltung einfach Spaß. So kann langfristig ein gutes Verhältnis zwischen einer WEG und der Hausverwaltung entstehen, was dann beide zu schätzen wissen. Meistens zeigt der Zustand eines Objekts und die Stimmung in den Eigentümerversammlungen, wie es um die Verwaltung steht.
Leider gibt es jedoch immer wieder Risiken, die ein solches Verhältnis nachhaltig stören oder gar beenden können: Schwierige Miteigentümer und inkompetente Verwaltungsbeiräte.

Gefragte Hausverwalter können sich ihre Kunden aussuchen. Bereitet Ihre WEG einer solchen Hausverwaltung ständig unnötige Schwierigkeiten kann es durchaus passieren, dass Sie sich irgendwann einen neuen Verwalter suchen müssen.

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Tipps zur Zusammenarbeit mit kompetenten Hausverwaltungen

Gute Hausverwaltungen mit bestem Ruf können sich die WEGs aussuchen.
Vergessen Sie nicht, dass gute Hausverwaltungen sich ihre Kunden aussuchen können. Sie sind nicht darauf angewiesen, „Problem-WEGs“ mit schwierigen Miteigentümern zu betreuen. Manche WEGs haben sich verschätzt und standen dann ohne Verwalter da oder mussten einen sehr schlechten Verwalter bestellen. Dies bedeutet aber nicht, dass man sich als Wohnungseigentümer alles gefallen lassen müsste!
  • Seien Sie mit Ihren Anfragen geduldig und wahren Sie stets die Sachlichkeit.
  • Nutzen Sie nach Möglichkeit E-Mails zur Kommunikation, anstatt anzurufen.
  • Tätigen Sie keine Unterstellungen gegenüber der Hausverwaltung, wenn diese nicht zutreffen.
  • Geben Sie dem Hausverwalter die Möglichkeit, Ihre Fragen zu beantworten und Missverständnisse aus der Welt zu schaffen.
  • Verzichten Sie darauf, an Intrigen seitens fragwürdiger Miteigentümer und / oder Verwaltungsbeiräte zu beteiligen.
  • Nehmen Sie die Hausverwaltung in Schutz, wenn aus Ihrer Sicht sachliche Argumente dafür sprechen.
  • Suchen Sie immer erst das Gespräch, bevor Sie mit Maßnahmen drohen.
  • Pflegen Sie einen freundlichen Umgang und haben Sie Verständnis für Faktoren, welche die Hausverwaltung nicht beeinflussen kann.
  • Nerven Sie den WEG-Verwalter und seine Mitarbeiter nicht ständig mit Kleinigkeiten oder Belanglosigkeiten.
  • Wenn Sie die Notwenigkeit sehen, versuchen Sie schwierige Miteigentümer „einzufangen“ und diese davon abzuhalten, die Hausverwaltung unnötig zu belästigen.

1 Kommentar

  1. Hallo, wir werden uns hoffentlich von unserem jetzigen unseriösen Verwalter trennen können.
    Für eine 97 Einheiten umfassende WEG suchen wir einen neuen,seriösen Verwalter für den Bereich
    Ostholstein, möglichst Großenbrode, Fehmarn, Heiligenhafen und Oldenburg/Holstein.
    Können Sie uns helfen?
    Mit freundlichen Grüßen
    Bernhard Zühlsdorf

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