Was darf ein Verwaltungsbeirat nicht? Wenn inkompetente Beiräte einer WEG große Probleme bereiten!

Was darf der Verwaltungsbeirat einer WEG nicht? Antworten und Tipps bei inkompetenten Beiräten.

Ja es gibt Sie: Beiräte aus der Hölle! Warum es manchmal für eine WEG besser sein kann, keinen Verwaltungsbeirat zu wählen, anstatt ungeeignete Personen walten zu lassen, erklären wir Ihnen in diesem Blogpost.


Die ehrenamtliche Tätigkeit als Verwaltungsbeirat in einer WEG ist oftmals nicht sonderlich beliebt, doch es finden sich meistens Miteigentümer, die bereit sind, die damit verbundene Verantwortung zu übernehmen und sich einer Wahl zu stellen. Dies können Miteigentümer sein, die aufgrund ihres Berufs in Verwaltungsangelegenheiten bewandert sind, aber leider auch solche, die sich zu wichtig nehmen und endlich mal ein Gefühl von  Macht spüren wollen. Besteht der Verwaltungsbeirat Ihrer WEG aus einem oder mehreren Miteigentümern der ersten Kategorie, können Sie überaus froh sein und die Wahrscheinlichkeit, dass es zu Problemen in der Hausverwaltung kommt, dürfte eher gering sein. Haben Sie es jedoch mit solchen Wohnungsbesitzern zu tun, die fachlich und / oder menschlich inkompetent für ein Wirken als Verwaltungsbeirat sind, kann daraus viel Ärger entstehen. Meistens verstehen solche Beiräte ihre Funktion völlig falsch und nutzen diese, um sich wichtig zu tun. In der Regel leiden unter inkompetenten Verwaltungsbeiräten nicht nur die Eigentümer einer WEG, sondern ebenfalls der Hausverwalter. Der Verwaltungsbeirat übernimmt zwar wichtige Pflichten, doch echter Einfluss ist damit wirklich nicht verbunden. Da es vielfach Probleme mit übereifrigen und fragwürdigen Beiräten gibt, steht dieses Thema nun im Vordergrund unseres heutigen Beitrags.

Manche Miteigentümer fühlen sich in ihrer eigenen Welt wie ein „Beirat der Herzen“, doch tatsächlich vernachlässigen diese ihre eigentlichen Pflichten und übernehmen Kompetenzen, die ihnen gar nicht zustehen. Damit verbunden ist zumeist der Wunsch, anderen Miteigentümern Anweisungen erteilen zu können. Dafür wird dann gerne auf die Hausordnung verwiesen, die für einen selbst dann natürlich nicht gilt. Nehmen Sie sich in Acht vor solchen Beiräten!

Ein schlechter Verwaltungsbeirat kann einer WEG nachhaltig schaden!

Wollen Sie es mit Ihrer Stimme verantworten, dass ein ungeeigneter Verwaltungsbeirat nicht nur Ihnen, sondern der ganzen WEG das Leben schwer macht? Leicht kann ein Beirat die ganze Stimmung in einer WEG zum Kippen bringen und zugleich zu einem gestörten Verhältnis zur Hausverwaltung und den Handwerkern führen. Das geht zudem fast immer mit zusätzlichen Kosten einher, die vermeidbar sind.

12 Punkte, die der Verwaltungsbeirat einer WEG nicht darf.
Das könnte er sein: Ein typischer Vertreter des inkompetenten und größenwahnsinnigen Verwaltungsbeirates! Manche Menschen sind schlichtweg charakterlich nicht geeignet, um Verantwortung zu übernehmen. Unsere Liste fasst 12 Punkte zusammen, die ein Verwaltungsbeirat eben nicht darf. Nehmen Sie sich in Acht vor WEGs, in denen ein inkompetenter und übergriffiger Miteigentümer einer Beiratstätigkeit nachgeht.

Das darf ein Verwaltungsbeirat nicht – 12 Punkte:

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  1. Wohnungseigentümern und dem WEG-Verwalter Anweisungen erteilen.
  2. Die Hausordnung aufstellen und / oder dessen Einhaltung überwachen.
  3. Handwerker oder sonstige Dienstleister eigenmächtig beauftragen.
  4. Arbeiten von Handwerkern bzw. Dienstleistern überwachen und abnehmen.
  5. Selber bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum tätigen.
  6. Kündigungen von Verträgen im Namen der WEG vornehmen.
  7. Sich nicht selbst an die Hausordnung halten.
  8. Auf eine unverhältnismäßige Vergütung für seine ehrenamtliche Tätigkeit bestehen.
  9. Beschlüsse eigenmächtig aufheben und / oder die Verwalterentlastung aussprechen oder den Verwalter im Namen der WEG nicht entlasten.
  10. Redeverbot erteilen auf Eigentümerversammlungen.
  11. In Eigenregie über die Instandhaltungsrücklage der WEG entscheiden.
  12. Buchungen für die WEG über die offenen Fremdgeldkonten (siehe WEG-Eigenkonto) tätigen.

Warum sollte ein WEG-Verwalter, der ausreichend Umsatz mit seinen vorhanden WEGs generiert, eine WEG langfristig verwalten, in welcher die Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat an eine Zumutung grenzt? Schon oft haben sich Beiräte so aufgeführt, dass kompetente WEG-Verwalter an einer Fortführung ihrer Verwaltungstätigkeit nicht mehr interessiert waren und es zu keiner Vertragsverlängerung kam.

Ein schlechter Verwaltungsbeirat kann zu Streit in einer WEG führen und die Stimmung kippen lassen.
Ganz abgesehen davon, dass die eigentlichen Aufgaben im Bereich der Rechnungsprüfung leiden, wird sehr oft die Stimmung in einer WEG durch einen nicht geeigneten Beirat negativ beeinflusst. Eine zerstrittene WEG ist ein leichtes Spiel für einen Hausverwalter mit fragwürdigen Arbeitsmethoden und unguten Absichten.

Bei den obigen Punkten sehen Sie, was in Bezug auf den Verwaltungsbeirat alles schief laufen kann. Insbesondere ist der Beirat nicht befugt, dem WEG-Verwalter Anweisungen zu erteilen und sich in dessen Tagesgeschäft einzumischen. Die Einmischung in Vorgänge, die nicht in seinen Zuständigkeitsbereich fallen, ist ein typisches Merkmal für inkompetente Beiräte. Das übergriffige Verhalten nimmt nicht selten im Laufe der Zeit zu, wenn man ihnen Raum gibt. Normalerweise ist es die Aufgabe des Verwalters, dem Beirat Einhalt zu gebieten und diesen über seine Pflichten im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes aufzuklären. Ein guter Verwalter wird dies im Sinne der gesamten WEG tun, ein schlechter nicht.

Der Verwaltungsbeirat hat eine vermittelnde Funktion. Sehr wichtig ist jedoch die Rechnungsprüfung, mit der die Arbeit des Verwalters stellvertretend für die WEG überprüft wird. Erst wenn eine WEG ohne einen Verwalter dasteht oder ein Verwalterwechsel anvisiert wird, kommen dem Verwaltungsbeirat besondere Aufgaben zuteil.

Inkompetente Beiräte einer WEG vernachlässigen oft die Rechnungsprüfung, um sich stattdessen aufzuspielen.
Die Kernaufgabe des WEG-Verwaltungsbeirates ist vermittelnder und beratender Natur. Dazu gehört insbesondere die unbeliebte Rechnungsprüfung für die Jahresabrechnung sowie eine Empfehlung zum Wirtschaftsplan. Diese Tätigkeiten werden jedoch häufig durch solche Beiräte vernachlässigt, die man getrost als inkompetent bezeichnen kann.

Der Verwaltungsbeirat hat grundsätzlich nur eine Vermittlungs- und Prüffunktion, wobei er der WEG lediglich Handlungsvorschläge unterbreiten kann. Dazu gehört beispielsweise die Prüfung des Wirtschaftsplans sowie die der Jahresabrechnung inkl. möglichem Vorschlag für eine Entlastung des WEG-Verwalters. Die Rechnungsprüfung ist eine verbindliche Aufgabe des Rechnungsprüfers, der zumeist auch zum Verwaltungsbeirat gehört. Darüber hinaus wird die Funktion des Beirates dann sehr wichtig, wenn eine WEG einen Verwalterwechsel vornimmt oder gar ganz ohne einen handlungsfähigen / handlungswilligen Hausverwalter sich selbst überlassen ist. Dazu erfahren Sie in einem zukünftigen Artikel mehr. Was kann man aber tun, wenn der Beirat sich förmlich daneben benimmt?

Der Verwaltungsbeirat macht Sachen, die er nicht darf: Was ist zu tun?

Es ist immer empfehlenswert, selbst Verantwortung zu übernehmen, wenn der Verwaltungsbeirat seine Zuständigkeiten falsch auffasst. Viele Wohnungseigentümer haben sich im Nachhinein schon sehr geärgert, nicht frühzeitig eingeschritten zu sein, wenn das „Kind in den Brunnen gefallen“ ist. Gehören Sie nicht dazu!

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Tipps und Hilfe, wenn Sie als Eigentümer unter einem schlechten Verwaltungsbeirat in Ihrer WEG leiden.
Zu fast jedem Problem gibt es eine passende Lösung. Hinsichtlich eines nicht geeigneten Miteigentümers, der sich als Beirat daneben benimmt und wichtige Aufgaben vernachlässigt, ist die Lösung mit etwas Arbeit verbunden.

Wenn Ihr Beirat dadurch auffällt, dass er Aufgaben wahrnimmt, die er nicht darf und einen Ton an den Tag legt, der unangemessen ist, gilt es zu handeln. Erfahrungsgemäß wird es immer schlimmer, wenn charakterlich nicht geeignete Personen in eine gefühlte Machtposition kommen. Je länger man mit geeigneten Maßnahmen wartet, umso schwieriger wird es, dem Verwaltungsbeirat Einhalt zu gebieten. Er lebt von stiller Zustimmung und Lethargie bzw. Desinteresse. Natürlich ist dies unangenehm und unter Umständen auch mit einem gewissen Zeitaufwand verbunden, doch langfristig lohnt sich ein rechtzeitiges Einschreiten allemal. Dies gilt gleichermaßen für die Stimmung in der Wohnanlage wie auch für die Finanzen der WEG. Wenn ein Verwaltungsbeirat beispielsweise gute Handwerker vergrault, weil er meint, diesen vorgesetzt zu sein, kann das in der Folge teuer werden, wenn diesr nicht mehr bereit sind, für die WEG zu arbeiten. Nicht selten wird das Hausgeld aufgrund solcher Umstände steigen.

Anmaßende Beiräte neigen oftmals dazu, dominierend aufzutreten. Die „Rangordnung“ beginnt dann bei einem selbst, führt über die anderen Miteigentümer bis hin zu den Mietern, die – aus welchen Gründen auch immer – Nachbarn von übereifrigen Beiräten als Menschen zweiter Klasse angesehen werden.

Wenn der WEG-Verwalter und der Verwaltungsbeirat gemeinsame Sache machen, leidet meistens die WEG unter einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltung.
Ein unseriöser Hausverwalter wird sich über jede WEG freuen, die über einen herrschsüchtigen und inkompetenten Verwaltungsbeirat verfügt. Dort hat er leichtes Spiel und kann meistens den Beirat dazu gewinnen, gemeinsame Sache zu machen. Der Verwaltungsbeirat bemerkt dabei häuftig nicht, dass seine persönlichen Schwächen auf geschickte Weise durch den Verwalter ausgenutzt werden. Eine solche Konstellation in einer WEG kann sehr schnell überaus teuer und unangenehm werden. Bei machen Beiräten dürfte ein solcher Verwalter geradezu ins Jubeln geraten.

Besonders problematisch wird es, wenn der Beirat mit einem unseriösen WEG-Verwalter gemeinsame Sache macht und in etwa nicht darauf besteht, dass bei Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsvorhaben drei Angebote eingeholt und verglichen werden. Gerade unseriöse Verwalter freuen sich fast immer über inkompetente Verwaltungsbeiräte – nicht nur, weil diese nicht merken, wenn etwas in der Hausverwaltung nicht stimmt, sondern vielmehr, weil diese lenkbar sind. Es wird dann oftmals nach einem unausgesprochenen Deal gehandelt: Keine Kritik am WEG-Verwalter gegen freie Hand in der WEG und gemeinsames Vorgehen gegen kritische Miteigentümer, die zurecht die Zustände in der WEG bemängeln.

Manch ein fragwürdiger Beirat versteht Kritik an seinem Agieren als Königsmord. Diesen Zahn sollten Sie ihm unbedingt ziehen, wenn sein Verhalten einer funktionierenden Hausverwaltung im Wege steht.

Tipps wie Sie mit einem unseriösen Verwalter und einem schlechten Beirat in Ihrer WEG umgehen können.
Für einen charakterlich nichtgeeigneten Verwaltungsbeirat stellt Kritik nicht selten „Königsmord“ dar. Die Welt wird dann in Schwarz und Weiss bzw. ein in „Für mich“ und „Gegen mich“ eingeteilt. Manche Beiräte müssen jedoch von Ihrem „Thron“ gestoßen werden.

Im schlimmsten Fall ist die Instandhaltungsrücklage in Gefahr, wenn die Rechnungsprüfung nicht ordentlich gemacht wird und nur aus Kaffeetrinken besteht. Ohnehin mögen fragwürdige Beiräte nur selten Papierkram und konzentrieren sich wenn überhaupt auf Schreiben, mit denen Sie vermeintlich etwas anordnen oder ihre eigene Wichtigkeit kundtun. So etwas passiert in WEGs viel häufiger, als Sie denken – und Ihnen sowie den Miteigentümern wird von Eigentümerversammlung zu Eigentümerversammlung vorgegaukelt, dass alles in Ordnung sei. Bei mehreren Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland ist nahezu jede Konstellation an Eigentümer-Verwaltungsbeirat-Hausverwalter vorhanden. Gerade wenn der Beirat und / oder der Verwalter nicht sachlich mit Kritik umgehen kann, ist Vorsicht geboten!

Kenntnisse im Wohnungseigentumsgesetz sind die beste Prävention gegen ungeeignete Personen im Verwaltungsbeirat. Vielfach geht dem ausuferndem Verhalten eines Beirates Unwissen seitens der Miteigentümer voraus. Wenn es heißt „Das haben wir schon immer so gemacht.“ ist normalerweise ein Punkt erreicht, an dem man konkrete Schritte einleiten muss – am besten in schriftlicher Form.

10 Maßnahmen gegen inkompetente Verwaltungsbeiräte

Hilfe und Tipps für Wohnungseigentümer, die einen ungeeigneten Verwaltungsbeirat abwählen möchten.
Mit den richtigen Infos fällt es leichter, eine geeignete Vorgehensweise zu finden, wenn Ihr Beirat seinen eigentlichen Aufgaben nicht nachkommt und stattdessen an seiner eigenen Machtbasis arbeitet. Die beste „Waffe“ dabei ist Wissen. Wer sich besser im WEG auskennt, ist klar im Vorteil. Unterschätzen Sie auch niemals die Gruppendynamik!
  1. Lesen Sie sich in die Vorgaben des WEG ein und informieren Sie sich umfassend, da die beste Waffe gegen einen unseriösen Beirat immer noch umfangreiches Wissen ist.
  2. Weisen Sie den Verwaltungsbeirat auf das WEG hin und klären Sie diesen auf, wo dessen Grenzen sind.
  3. Zeigen Sie sich nicht bereit, Kompetenzüberschreitungen des Beirates zu dulden.
  4. Sprechen Sie andere Miteigentümer auf das Fehlverhalten des Beirates an und informieren Sie diese über die üblichen Zuständigkeiten des Beirates.
  5. Fordern Sie den Beirat und / oder den WEG-Verwalter auf, die Missstände abzustellen. Bitte mit konkretem Termin.
  6. Kontaktieren Sie notfalls einen Fachanwalt, wenn das übergriffige Verhalten ein unerträgliches Maß erreicht hat, da dessen Briefe eventuell mehr bewirken können. Auch Abmahnungen sind denkbar.
  7. Nutzen Sie Ihr Rederecht in der Eigentümerversammlung und klären Sie die anwesenden Personen über das Verhalten des Beirates auf.
  8. Achten Sie darauf, dass der Tagesordnungspunkt „Wahl des Verwaltungsbeirates“ auf der nächsten Eigentümerversammlung behandelt wird.
  9. Stimmen Sie nicht für die Entlastung des Beirates, wenn Sie diesem nicht vertrauen.
  10. Seien Sie unter Umständen bereit, selbst zum Verwaltungsbeirat oder zum Rechnungsprüfer gewählt zu werden, wenn kein anderer Miteigentümer diese Aufgabe übernehmen möchte.

Sie sehen, dass es sich immer lohnt, eigenes Wissen in Bezug auf die WEG-Hausverwaltung aufzubauen – und nicht blind auf andere angewiesen zu sein. Das denkbar Schlimmste für unseriöse Beiräte und WEG-Verwalter zugleich sind informierte Eigentümer, die für ihre berechtigten Interessen einstehen und bereit sind, mehrere Eskalationsstufen zu durchlaufen, bis eine ordnungsgemäße Verwaltung sichergestellt ist. Ein guter Verwaltungsbeirat kann für eine Wohnungseigentümergemeinschaft Gold wert sein!

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1 Kommentar

  1. ehefrau von Verwaltungsbeirat klingelte an meiner Tür – ich bin Mieter – und sagte Sie müssen unterschreiben
    dann bekommen Sie 2 Schlüssel für die Mülltüranlage. Ich habe aber nur noch 1 Schlüssel. Wenn Sie den
    2. brauchen, kommenSie einfach runter!!,

    Ich bat, ein “Duplikat“ ausgehändigt zu bekommen, Frau …..sagte:“das gibt es nicht!!“.
    Als ich nach einiger Zeit meinen Schlüssel stecken habe lasse, behauptete die Frau vom Ver.beirat“ich kann
    mich nicht daran erinnern, daß ich bei Ihnen war!!!! Wollen Sie mich jetzt blöd anmachen!!!!!
    Ich bekam weder von ihr noch von der Hausverwaltung meinen mir zustehenden Schlüssel.
    Ist diese herrschsüchtige Frau vom Verwaltungsbeirat überhaupt berechtigt für solche handlungen?

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