Was ist eigentlich ein Beschluss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Was ist ein Beschluss in einer WEG ist die Frage, die wir für Wohnungseigentümer beantworten.

Der Beschluss ist ein wichtiges Mittel, um die Verwaltung einer WEG sicherzustellen. Er unterscheidet sich dabei von der Vereinbarung, der alle Eigentümer einer WEG zustimmen müssen und die deutlich seltener zur Anwendung kommt.

In den vergangenen Beiträgen ist das Wort Beschluss relativ oft vorgekommen und man merkt daran, dass es sich um etwas Wichtiges im Zusammenhang mit der Hausverwaltung handelt. Natürlich, denn eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt immer wieder Verwaltungsangelegenheiten rund um das Gemeinschaftseigentum – trifft also Entscheidungen, die der zuständige WEG-Verwalter dann konkret umsetzen muss. Doch für Sie als Wohnungseigentümer ist es wichtig zu wissen, was aus der Perspektive des Wohnungseigentumsgesetz genau ein Beschluss ist. Bedenkt man, dass es auch noch Vereinbarungen gibt, wird der Sachverhalt etwas komplexer, als es der häufig gebrauchte Begriff „Beschluss“ vermuten lässt. Lesen Sie hier, was ein Beschluss genau ist, wie er zustande kommt und was beim Fassen von Beschlüssen beachtet werden muss.

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Ohne den Beschluss ist die Verwaltung einer WEG praktisch nicht möglich.

Fasst eine WEG keine Beschlüsse, würde dies in das reine Chaos führen. Beschlüsse sind eine wichtige Handlungsgrundlage für den Verwalter, damit dieser seine Aufgaben nachkommen kann. Er ist gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz sogar dazu verpflichtet, Beschlüsse umzusetzen. Und wie so oft sieht das in der Praxis anders aus.

Das Streichen eines Gartenzauns in einer WEG als Beispiel für einen Beschluss.
Der Gartenzaun der WEG sieht nicht mehr ganz so ansehnlich aus. Der Zaun soll nach Meinung mehrerer Wohnungseigentümer durch einen Malermeister komplett neu gestrichen werden. Damit dieser Wunsch umgesetzt werden kann, muss zunächst ein entsprechender Tagesordnungspunkt bei der Hausverwaltung eingereicht werden. Dann wird das Thema auf der Eigentümerversammlung besprochen und es wird ein entsprechender Beschluss gefasst. Hinsichtlich einer solchen Maßnahme reicht eine einfache Mehrheit aus. Ohne das Mittel eines Beschlusses wäre eine WEG völlig handlungsunfähig. Die Hausverwaltung könnte das Gemeinschaftseigentum nicht verwalten.

Damit eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltung der Gemeinschaftsimmobilie sicherstellen kann, müssen unterschiedlichste Entscheidungen getroffen werden. Sie muss als Ganzes handeln können und gleichzeitig allen Miteigentümern die Möglichkeit geben, an der Verwaltung zu partizipieren. Dies wird über das Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen sowie bei den viel selteneren Umlaufbeschlüssen umgesetzt. Durch Abstimmung wird sozusagen die „Meinung der WEG“ gebildet. Mit einer Abstimmung trifft die WEG als Ganzes einen Beschluss, der – sofern keine rechtlichen Bedenken vorliegen – durch den bestellten Hausverwalter umgesetzt werden muss. Dabei gibt es Beschlüsse zu individuellen Themen sowie zu wiederkehrenden Angelegenheiten. So wurde regelmäßig und zwar jährlich über die Jahresabrechnung für die WEG sowie über den neuen Wirtschaftsplan, den der Verwalter im Entwurf vorlegt, beschlossen. Nach dem neuen WEG 2020 wird lediglich ein Beschluss über die Abrechnungsspitze gefasst. Mit den Ein- und Ausgaben der WEG  wird auch die Höhe des Hausgeldes festlegt, dessen Höhe für die meisten Wohnungseigentümer eine sehr große Rolle spielt. Gäbe es keinen Beschluss über die Finanzen, so wäre eine Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums also de facto nicht machbar. Wenn  Ihnen eine Wohnung gehört, werden Sie also immer mit dem Beschluss als Mittel der WEG-Verwaltung in Berührung kommen. Da es zusätzlich noch die Vereinbarung gibt, muss der Beschluss also durch bestimmte Merkmale gekennzeichnet sein. Widmen wir uns nun den Einzelheiten!

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Der Beschluss im Detail: Was Sie als Wohnungseigentümer wissen müssen!

Für die Fassung eines Beschlusses sind, je nach Sachverhalt, unterschiedliche Mehrheiten erforderlich. Regelmäßig werden dabei Beschlüsse hinsichtlich der Jahresabrechnung – genauer gesagt über die Abrechnungsspitze – getroffen.

Die TOP-Liste bzw. Tagesordnung gibt die Themen für eine Eigentümerversammlung vor, zu denen Beschlüsse per Abstimmung getroffen werden sollen.
Die Tagesordnung legt fest, zu welchen Sachverhalten Beschlüsse gefasst werden sollen. Mit der WEG-Reform wurde festgelegt, dass die Eigentümerversammlung bereits mit einem erschienenen Eigentümer oder einer einzigen Vollmacht immer beschlussfähig ist und auch bleibt. Es sind folglich stets ausreichend Miteigentumsanteile.

Ein Beschluss ist eine Maßnahme der WEG, die sich auf einen konkreten einmaligen Sachverhalt bezieht. Grundlegende Fragen zur Verwaltung der WEG werden nicht mit einem Beschluss festgelegt, außer, Sie legen mittels eines solchen fest, dass beispielsweise die finanzielle Zuständigkeit für Fenster (prinzipiell Gemeinschaftseigentum) stets beim Sondereigentümer liegt. Beschlüsse behandeln Einzelheiten wie etwa die Frage, ob das Dach im nächsten Wirtschaftsjahr saniert werden soll, ob ein Wechsel des Gartendienstes gewünscht ist, oder ob durch die Hausgemeinschaft ein Kostenvoranschlag für die Einrichtung einer gemeinsamen Satelliten-TV-Anlage eingeholt werden soll. Worüber in einer Eigentümerversammlung Beschlüsse zu fassen sind, das ist der Tagesordnung, die dem Einladungsschreiben beiliegt, zu entnehmen. Man spricht auch von der TOP-Liste, also der Liste der Tagesordnungspunkte. Wenn Sie als Wohnungseigentümer selbst einen Beschluss zu einem bestimmten Anliegen herbeiführen möchten, müssen Sie unter Einhaltung der Frist einen entsprechenden Antrag beim WEG-Verwalter einreichen.

In der Beschlusssammlung werden sämtliche Beschlüsse einer WEG archiviert. Dieses Dokument ist von der Hausverwaltung zu führen und darf nicht den Protokollen der Eigentümerversammlungen widersprechen.

Abstimmmöglichkeiten bei der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Wenn in einer Eigentümerversammlung über ein Beschlussthema abgestimmt wird, haben Sie drei Möglichkeiten: 1. Sie stimmen dafür. 2. Sie stimmen dagegen. 3. Sie enthalten sich. Enthaltungen werden nicht mitgezählt und wirken sich somit wie eine „verlorene“ Stimme aus. Das kann aber manchmal gerade gewünscht sein, wenn man sich als Wohnungseigentümer nicht festlegen möchte oder kann.

Ferner werden alle Beschlüsse, die eine WEG trifft, mittels Beschlusssammlung archiviert – eine Pflicht, die der Hausverwaltung zufällt. Selbstverständlich müssen auf einer Eigentümerversammlung ausreichend Miteigentumsanteile vertreten sein, damit Beschlüsse gefasst werden können (siehe Beschlussfähigkeit). Dieser Umstand erfuhr mit der Novelle des WEG eine große Änderung. Auch ist es erforderlich, dass Beschlüsse ausreichend genau formuliert sind, sodass sie keine inhaltlichen Interpretationen zulassen. In Abhängigkeit von dem Sachverhalt, über den ein Beschluss gefasst werden soll, sind unterschiedliche Mehrheiten erforderlich. Eine einfache Mehrheit reicht dank der Gesetzesänderung oft häufig aus, um Sanierungsstau entgegenzuwirken, der in vielen Gemeinschaften ein real existierendes Problem darstellt. Reparaturen können etwa mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden, da es meist um die Vermeidung weiterer Schäden und dringende Vorhaben geht.

Alle Mehrheiten im Überblick

  • Einfache Mehrheit (Stimmen von mehr als 50% der in der Eigentümerversammlung vertretenen Stimmen).
  • Qualifizierte Mehrheit (mind. 75 % der in der Eigentümerversammlung vertretenen Stimmen).
  • Einstimmige Mehrheit (alle anwesenden Stimmen der Eigentümerversammlung).
  • Allstimmige Mehrheit (alle Stimmen gemäß Grundbuch).
Der Beschluss als wichtiges Mittel der WEG Hausverwaltung.
Durch Ihre Teilnahme an der Eigentümerversammlung samt Abstimmung über Beschlüsse Ihrer WEG haben Sie die Möglichkeit, die Verwaltung aktiv mitzugestalten. Die WEG-Hausverwaltung kann man durchaus als sehr demokratisch bezeichnen.

Beschlüsse sind auch dann bindend, wenn eine Wohnung an einen neuen Eigentümer verkauft wird. Nicht nur die Beschlusssammlung ist der Ort, an dem erfolgte Beschlüsse verschriftlicht werden. Sofern es sich um solche handelt, die auf der Basis einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden, sind diese mit der WEG-Reform und gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG in das Grundbuch einzutragen. Dies wurde so konzipiert, damit Beschlüsse ihre Wirkung auch gegenüber Sondernachfolgern von Eigentümern entfalten. Aber dies betrifft nicht alle Beschlüsse. Jene, die auf Grundlage einer gesetzliche Öffnungsklausel von den Eigentümer beschlossen wurden, müssen nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG keine Grundbucheintragung erfahren. Das ist beispielsweise bei Änderungen zur Kostenverteilung der Fall. Es ist also fahrlässig, eine Wohnung zu kaufen, ohne vor Abschluss des Kaufvertrages einen Blick in die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen zu werfen. Gleichzeitig sollten Sie  natürlich ebenfalls die letzten Jahres- bzw. Einzelabrechnungen prüfen und sich eine Kopie der Teilungserklärung geben lassen. Eine Beschlusssammlung kann ebenfalls noch die ein oder andere Überraschung vorrätig haben. So vermeidet man, dass „die Katze im Sack“ gekauft wird und man unter Umständen als frischer Besitzer einer Eigentumswohnung direkt eine Sonderumlage entrichten muss.
Im nächsten Artikel von Hausverwaltung-Ratgeber.de geht es dann um die Vereinbarung, die im WEG-Alltag zwar seltener zur Anwendung kommt als ein Beschluss, aber deren Bedeutung und Auswirkungen Sie ebenfalls kennen sollten.

Dieser Beitrag wurde am 08.09.2021 aktualisiert.

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Über die Autorin

3 Kommentare

  1. Muss die WEG eine Verwaltung haben? Und wenn in einem 4Partein Haus / Eigentümer…nur eine Person eine Verwaltung haben möchte, müssen die anderen Eigentümer sich fügen?

  2. Ist eine Hausverwaltung dazu verpflichtet, die Eigentümer zu informieren, wenn sich herausgestellt hat, dass die Zustimmung zu einem Beschluss auf falschen und ungenügenden Infformationen erfolgte?

  3. Hallo
    Kann eine Verwaltung mit der Mehrheit der Eigentümer etwas beschliessen, obwohl nicht alle Eigentümer, bzw. Miteigentümer sind?

    Konkret: bei uns sind 12 Parteien, jede Partei hat sein eigener Kataster, plus gibt es noch zwei Kataster welche in Miteigentum sind und eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung existiert. Ich selber bin Miteigentümer „eines Miteigentumskatasters“ dort habe ich Rechte und somit Pflichten und bin Eigentümer eines der 12 Katasters.

    Jetzt wurde etwas beschlossen welches die 12 Parteien betrifft und die zwei Miteigentumskataster. Die Rechnungen sollen einfach durch zwölf geteilt werden. Ich habe natürlich dagegen gestimmt.

    Meiner Meinung muss ich mich nur an meinem Miteigentumskataster beteiligen.

    Was ist hier Ihre Meinung?

    Besten Dank für Ihre Bemühungen und Rückmeldung.

    freundliche Grüsse

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