Was ist eigentlich ein Beschluss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Was ist ein Beschluss in einer WEG ist die Frage, die wir für Wohnungseigentümer beantworten.

Der Beschluss ist ein wichtiges Mittel, um die Verwaltung einer WEG sicherzustellen. Er unterscheidet sich dabei von der Vereinbarung, der alle Eigentümer einer WEG zustimmen müssen und die deutlich seltener zur Anwendung kommt.

In den vergangenen Beiträgen ist das Wort Beschluss relativ oft vorgekommen und man merkt daran, dass es sich um etwas Wichtiges im Zusammenhang mit der Hausverwaltung handelt. Natürlich, eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt immer wieder Verwaltungsangelegenheiten rund um das Gemeinschaftseigentum – trifft also Entscheidungen, die der zuständige WEG-Verwalter dann umsetzen muss. Doch für Sie als Wohnungseigentümer ist es wichtig zu wissen, was aus der Perspektive des Wohnungseigentumsgesetz genau ein Beschluss ist. Bedenkt man, dass es auch noch Vereinbarungen gibt, wird der Sachverhalt etwas komplexer als es der häufig gebrauchte Begriff „Beschluss“ vermuten lässt. Lesen Sie hier, was ein Beschluss genau ist, wie er zustande kommt und was beim Fassen von Beschlüssen beachtet werden muss.

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Ohne den Beschluss ist die Verwaltung einer WEG praktisch nicht möglich.

Fasst eine WEG keine Beschlüsse, würde dies in das reine Chaos führen. Beschlüsse sind eine wichtige Handlungsgrundlage für den Verwalter, um seinen Aufgaben nachzukommen. Er ist gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz sogar dazu verpflichtet, Beschlüsse umzusetzen. Und wie so oft sieht das in der Praxis anders aus.

Das Streichen eines Gartenzauns in einer WEG als Beispiel für einen Beschluss.
Der Gartenzaun der WEG sieht nicht mehr ganz so ansehnlich aus. Der Zaun soll nach Meinung mehrerer Wohnungseigentümer durch einen Malermeister komplett neu gestrichen werden. Damit dieser Wunsch umgesetzt werden kann, muss zunächst ein entsprechender Tagesordnungspunkt bei der Hausverwaltung eingereicht werden. Dann wird das Thema auf der Eigentümerversammlung besprochen und es wird ein entsprechender Beschluss gefasst. Hinsichtlich einer solchen Maßnahme reicht eine einfache Mehrheit aus. Ohne das Mittel eines Beschlusses wäre eine WEG völlig aufgeschmissen. Die Hausverwaltung könnte das Gemeinschaftseigentum nicht verwalten.

Damit eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltung der Gemeinschaftsimmobilie sicherstellen kann, müssen Entscheidungen getroffen werden. Sie muss als Ganzes handeln können und gleichzeitig allen Miteigentümern die Möglichkeit geben, an der Verwaltung zu partizipieren. Dies wird über das Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen sowie bei den viel selteneren Umlaufbeschlüssen umgesetzt. Durch Abstimmung wird sozusagen die „Meinung der WEG“ gebildet. Mit einer Abstimmung trifft die WEG als Ganzes einen Beschluss, der – sofern keine rechtlichen Bedenken vorliegen – durch den bestellten Hausverwalter umgesetzt werden muss. Dabei gibt es Beschlüsse zu individuellen Themen sowie zu wiederkehrenden Angelegenheiten. So wird regelmäßig und zwar jährlich über die Jahresabrechnung für die WEG sowie über den neuen Wirtschaftsplan, den der Verwalter im Entwurf vorlegt, beschlossen. Die WEG kann die Jahresabrechnung annehmen oder ablehnen. Gleiches gilt für den Wirtschaftsplan, der auch die Höhe des Hausgeldes festlegt. Gäbe es keinen Beschluss, so wäre eine Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums also de facto nicht machbar. Wenn  Ihnen eine Wohnung gehört, werden Sie also immer mit dem Beschluss als Mittel der WEG-Verwaltung in Berührung kommen. Da es zusätzlich noch die Vereinbarung gibt, muss der Beschluss also durch bestimmte Merkmale gekennzeichnet sein. Widmen wir uns nun den Einzelheiten!

Der Beschluss im Detail: Was Sie als Wohnungseigentümer wissen müssen!

Für die Fassung eines Beschlusses sind, je nach Sachverhalt, unterschiedliche Mehrheiten erforderlich. Regelmäßig werden Beschlüsse hinsichtlich der Jahresabrechnung sowie des Wirtschaftsplans getroffen.

Die TOP-Liste bzw. Tagesordnung gibt die Themen für eine Eigentümerversammlung vor, zu denen Beschlüsse per Abstimmung getroffen werden sollen.
Die Tagesordnung legt fest, zu welchen Sachverhalten Beschlüsse gefasst werden sollen. Wichtig ist dabei, dass die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist und auch bleibt. Es müssen also immer ausreichend Miteigentumsanteile vertreten sein.

Ein Beschluss ist eine Maßnahme der WEG, die sich auf einen konkreten einmaligen Sachverhalt bezieht. Grundlegende Fragen zur Verwaltung der WEG werden nicht mit einem Beschluss festgelegt. Beschlüsse behandeln Einzelheiten wie etwa die Frage, ob das Dach im nächsten Wirtschaftsjahr saniert werden soll, ob ein Wechsel des Gartendienstes gewünscht ist, oder ob durch die Hausgemeinschaft ein Kostenvoranschlag für die Einrichtung einer gemeinsamen Satelliten-TV-Anlage eingeholt werden soll. Worüber in einer Eigentümerversammlung Beschlüsse zu fassen sind, das ist der Tagesordnung, die dem Einladungsschreiben beiliegt, zu entnehmen. Man spricht auch von der TOP-Liste, also der Liste der Tagesordnungspunkte. Wenn Sie als Wohnungseigentümer selbst einen Beschluss zu einem bestimmten Anliegen herbeiführen möchten, müssen Sie unter Einhaltung der Frist einen entsprechenden Antrag beim WEG-Verwalter einreichen.

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In der Beschlusssammlung werden sämtliche Beschlüsse einer WEG archiviert. Dieses Dokument ist von der Hausverwaltung zu führen und darf nicht den Protokollen der Eigentümerversammlungen widersprechen.

Abstimmmöglichkeiten bei der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Wenn in einer Eigentümerversammlung über ein Beschlussthema abgestimmt wird, haben Sie drei Möglichkeiten: 1. Sie stimmen dafür. 2. Sie stimmen dagegen. 3. Sie enthalten sich. Enthaltungen werden nicht mitgezählt und wirken sich somit wie eine „verlorene“ Stimme aus. Das kann aber manchmal gerade gewünscht sein, wenn man sich als Wohnungsbesitzer nicht festlegen möchte oder kann.

Ferner werden alle Beschlüsse, die eine WEG trifft, mittels Beschlusssammlung archiviert – eine Pflicht, die der Hausverwaltung zufällt. Selbstverständlich müssen auf einer Eigentümerversammlung ausreichend Miteigentumsanteile vertreten sein, damit Beschlüsse gefasst werden können (siehe Beschlussfähigkeit). Auch ist es erforderlich, dass Beschlüsse ausreichend genau formuliert sind, sodass sie keine inhaltlichen Interpretationen zulassen. In Abhängigkeit von dem Sachverhalt, über den ein Beschluss gefasst werden soll, sind unterschiedliche Mehrheiten erforderlich. Eine einfache Mehrheit reicht beispielsweise aus, um einen Beschluss zur Jahresabrechnung sowie zum Wirtschaftsplan herbeizuführen. Reparaturen können ebenfalls mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden. Soll jedoch in etwa eine Modernisierung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden, ist eine einfache Mehrheit nicht ausreichend – es bedarf einer qualifizierten Mehrheit (mind. 75 % der anwesenden Miteigentumsanteile).

Mehrheiten im Überblick

  • Einfache Mehrheit (Stimmen von mehr als 50% der in der Eigentümerversammlung vertretenen Stimmen).
  • Qualifizierte Mehrheit (mind. 75 % der in der Eigentümerversammlung vertretenen Stimmen).
  • Einstimmige Mehrheit (alle anwesenden Stimmen der Eigentümerversammlung).
  • Allstimmige Mehrheit (alle Stimmen gemäß Grundbuch).
Der Beschluss als wichtiges Mittel der WEG Hausverwaltung.
Durch Ihre Teilnahme an der Eigentümerversammlung samt Abstimmung über Beschlüsse Ihrer WEG haben Sie die Möglichkeit, die Verwaltung mitzugestalten. Die WEG-Hausverwaltung kann man durchaus als sehr demokratisch bezeichnen.

Beschlüsse sind auch dann bindend, wenn eine Wohnung an einen neuen Eigentümer verkauft wird. Zudem können sie nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Es ist also fahrlässig, eine Wohnung zu kaufen, ohne vor Abschluss des Kaufvertrages einen Blick in die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen zu werfen. Gleichzeitig sollten Sie  natürlich ebenfalls die letzten Jahres- bzw. Einzelabrechnungen prüfen und sich eine Kopie der Teilungserklärung geben lassen. So vermeidet man, dass man „die Katze im Sack“ kauft und unter Umständen als frischer Besitzer einer Eigentumswohnung direkt eine Sonderumlage entrichten muss.
Im nächsten Artikel von Hausverwaltung-Ratgeber.de geht es dann um die Vereinbarung, die im WEG-Alltag zwar seltener zur Anwendung kommt als ein Beschluss, aber deren Bedeutung und Auswirkungen Sie ebenfalls kennen sollten.

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