Was ist eigentlich mit Teileigentum und Wohnungseigentum gemeint?

Eine WEG kann Sondereigentum in Form von Wohnungseigentum und Teileigentum enthalten.

Bei den verschiedenen Bezeichnungen von Eigentum in WEGs kann man leicht durcheinanderkommen. Mit diesem Beitrag schaffen wir Klarheit hinsichtlich der verschiedenen Eigentumsformen, die Ihnen in einer WEG begegnen können.

In den bisherigen Beiträgen kamen vor allem die Begriffe Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum vor. Dabei wurde geklärt, dass man immer Sondereigentum sowie Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum erwirbt, wenn man eine Eigentumswohnung kauft. Mit diesem Besitz sind sowohl Rechte als auch Pflichten (z. B. Hausgeld zahlen) verbunden. Neben dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum gibt es im Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaft weitere Begriffe, die genutzt werden, um Besonderheiten des Eigentums kenntlich zu machen. Dazu gehören das Wohnungseigentum sowie das Teileigentum. Zu finden sind diese Begrifflichkeiten direkt im ersten Paragrafen des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG), der nicht umsonst den Titel „Begriffsbestimmungen“ trägt. Was ist nun der Unterschied zwischen Sondereigentum, Teileigentum und Wohnungseigentum?

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Was nicht Sondereigentum ist, gehört zum Gemeinschaftseigentum der WEG!

Im Zweifelsfall sollten Sie davon ausgehen, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Bohren Sie in die Wand, wird sich der Bohrkopf ab einer bestimmten Tiefe im Bereich des Gemeinschaftseigentum befinden.

Die Aufteilung des Sondereigentums in Form von Wohnungs- und Teileigentum findet sich in der Teilungserklärung und ist auch im Grundbuch eingetragen.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt es immer auf die genaue Einteilung gem. Teilungserklärung bzw. Grundbuch an. Diese Dokumente bestimmen, um welche Art von Eigentum es sich handelt. Ein Blick in die Teilungserklärung ist immer Pflicht, bevor Sie eine Wohnung oder eine Praxis bzw. ein Ladenlokal kaufen möchten. Daraus lassen sich die Rechte und Pflichten des jeweiligen Miteigentümers bestimmen.

Grundsätzlich gibt es nur zwei Arten von Eigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Erstens das Sondereigentum sowie zweitens das Gemeinschaftseigentum. Kauft man beispielsweise eine Eigentumswohnung, umfasst der Kauf die eigentliche Wohnung, bei der es sich um Sondereigentum handelt, plus Miteigentumsanteile an der WEG bzw. am Gemeinschaftseigentum. Die Miteigentumsanteile sind natürlich nicht als abgetrennter Teil des Gartens, des Gartenzaunes oder des Dachs zu sehen, sondern als prozentuale Beteiligung an der WEG als Ganzes. Auch umfassen die Miteigentumsanteile einen Teil der Instandhaltungsrücklage und definieren zugleich, welchen Anteil Sie an den Kosten der WEG zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums zu tragen haben. Die Trennung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist nicht immer ganz einfach, doch ganz grob kann man sagen, dass alles, was zur einzelnen Wohnung gehört, Sondereigentum ist, während alles andere dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet wird. Was Sie mit Ihrem Sondereigentum machen, ist Ihnen weitestgehend freigestellt. Für das Gemeinschaftseigentum gilt dies selbstverständlich nicht. Nachdem wir nun wissen, was jeweils das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum ausmacht, stellt sich die Frage, warum es dann zusätzlich Teileigentum und Wohnungseigentum gibt.

Bei Sondereigentum handelt es sich um Wohnungseigentum oder Teileigentum.

Zum Sondereigentum gehören auch immer Miteigentumsanteile – unabhängig davon, ob es sich um Wohnungseigentum oder Teileigentum handelt.

Das Teileigentum in einer WEG kann gewerblich oder freiberuflich genutzt werden, z. B. als Ladengeschäft oder als Arztpraxis bzw. Rechtsanwaltskanzlei.
In manchen WEGs haben Sie gewerbliche oder freiberufliche Miteigentümer, die im Besitz von Teileigentum samt der entsprechenden Miteigentumsanteile sind. Dies kann Vorteile bedeuten, in vielen Fällen jedoch auch Nachteile, wenn man durch viel Publikumsverkehr gestört wird. Wenn man in etwa als Wohnungsbesitzer ständig von aufdringlichen Patienten aufgefordert wird, „gefälligst die Türe zu öffnen“, wenn man am Briefkasten nur nach der Post schauen möchte, kann dies auf Dauer eine Belastung darstellen. Im Gegenzug beteiligt sich der Besitzer von Teileigentum natürlich auch an den Ausgaben der gesamten WEG. Wägen Sie die möglichen Beeinträchtigungen durch die Nutzung von Teileigentum immer ab, bevor Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden.

Beim Sondereigentum, das einzelnen Besitzern zugeordnet werden kann, erfolgt eine weitere Unterteilung in Wohnungseigentum und Teileigentum. Wohnungseigentum ist dadurch bestimmt, dass es ausschließlich zu Wohnzwecken dient. Teileigentum wird hingegen gewerblich oder freiberuflich genutzt. Besitzer von Teileigentum haben zudem die gleichen Rechte und Pflichten wie die Besitzer von Wohnungseigentum. Wohnungseigentümergemeinschaften, die sowohl Wohnungseigentum und Teileigentum umfassen, sind mitunter keine Seltenheit.

Beispiele für Teileigentum

  • Arztpraxis
  • Rechtsanwaltskanzlei
  • Geschäft
  • Werkstatt

Wenn Sie sich für eine Wohnung in einer WEG mit Teileigentum interessieren, sollten Sie berücksichtigen, dass dies mit Einschränkungen einhergehen kann. Befindet sich im Erdgeschoss eine Arztpraxis, müssen Sie als Besitzer einer Wohnung im ersten oder zweiten Stock davon ausgehen, dass Sie regelmäßig auf fremde Menschen im Hausflur treffen werden. Je nach Wohnlage und Publikum nicht immer schön und wünschenswert.

In Teileigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf auch gewohnt werden.
Ein Ladengeschäft ist ebenfalls ein klassisches Beispiel für die Nutzung von Teileigentum. Wenn der Besitzer es möchte, ist eine gleichzeitige Nutzung des Teileigentums zu Wohnzwecken ebenfalls gestattet. Dies dürfte jedoch eher seltener vorkommen als die rein gewerbliche oder freiberufliche Nutzung.

Was Wohnungseigentum und was Teileigentum ist, wird durch die Teilungserklärung festgelegt. Eine Umwandlung des einen Eigentums in die andere Form des Eigentums ist nicht ohne Weiteres möglich. Sie können also nicht Wohneigentum dazu nutzen, ein Geschäft zu eröffnen, auch wenn sich Ihre Wohnung im Erdgeschoss befindet und Sie diese nicht für Wohnzwecke nutzen. Eine Änderung bedarf der Zustimmung aller Eigentümer der WEG, es handelt sich also um eine Vereinbarung. Diese muss auch in das Grundbuch eingetragen werden. Läuft noch ein Darlehen für das entsprechende Sondereigentum, das eine Änderung der Eigentumsform erfahren soll, ist ferner die Zustimmung des Gläubigers, also in den meisten Fällen die Zustimmung der Bank, erforderlich. Mit den Details kennt sich der Notar aus, den Sie ohnehin für ein solches Vorhaben konsultieren müssen. Eine Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum und umgekehrt ist natürlich mit diversen Kosten verbunden. Nun ist nur noch zu klären, ob man auch im Teileigentum wohnen darf: Ja, das ist möglich. So ist es bei ausreichender Fläche und entsprechender Aufteilung des Teileigentums denkbar, dass ein Gewerbetreibender oder Freiberufler die Räumlichkeiten für eigene Wohnzwecke nutzt.

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2 Kommentare

  1. Hallo –
    darf man im Teileigentum mit gewerblicher Nutzung wohnen,
    wenn in der Teilungserklärung für Freiberufler auch die Nutzung
    im Wohnungs-Eigentum erlaubt ist ? Das wäre also der umgekehrte
    Fall.

  2. Danke, dass sie den Begriff Wohnungseigentum erklären. Sie sagen, dass Wohnungseigentum zu Wohnzwecken dient. Ich verstehe das nicht ganz. Haben Sie ein Beispiel dafür? Vielen Dank im Voraus!

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