WEG-Eigenkonto oder Treuhandkonto: Was für Wohnungseigentümer wichtig ist!

Informationen zum Treuhandkonto und zum WEG-Eigenkonto mit Unterschieden und Nachteilen.

Die Frage der Kontoführung ist für eine WEG eine Frage der Sicherheit. Würden Sie einer Ihnen fremden oder weniger bekannten Person Ihr Geld anvertrauen? Wohl kaum. Bei einem Treuhandkonto tun Sie dies mehr oder weniger und vertrauen darauf, dass der Verwalter „schon irgendwie richtig“ damit umgehen wird.

Als Wohnungsbesitzer sind Sie Miteigentümer und damit Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Alle Kosten, die nicht Ihr Sondereigentum, also Ihre Wohnung, betreffen, sondern für das Gemeinschaftseigentum anfallen, wollen dabei natürlich beglichen werden. Ihren Anteil an den laufenden Kosten und der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage begleichen Sie auf monatlicher Basis in Form des Hausgeldes. Doch wohin überweisen Sie dieses Geld bzw. lassen dieses per Lastschrift einzahlen? Wissen Sie, wie viele Konten eine WEG benötigt und welche Form diese Konten haben sollten? Die klaren Antworten auf diese Fragen zu kennen, ist für Sie als Wohnungseigentümer sehr wichtig, denn bei einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltung ist nicht selten Ihr Geld einer unnötigen Gefahr ausgesetzt. Gerade bei der Kontenform, welche der zuständige Hausverwalter wählt, zeigt sich, ob Sie es mit einer seriösen oder einer eher fragwürdigen Hausverwaltung zu tun haben.

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Die Konten einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Eines für laufende Kosten und eines für die Instandhaltungsrücklage.

Damit eine Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Immobilie bewirtschaften kann, muss der Verwalter Zugriff auf die entsprechenden Gelder haben. Hierzu sind zwei Konten erforderlich, die mit dem Hausgeld aller Miteigentümer regelmäßig gespeist werden.

Ihr Hausgeld zahlen Sie entweder auf eine WEG-Eigenkonto oder auf ein Treuhandkonto. Auf dem Treuhandkonto ist die Instandhaltungsrücklage wenig sicher.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss viel Geld bereitstellen, um das Gemeinschaftseigentum zu bewirtschaften. Als Wohnungseigentümer leisten Sie Ihren Anteil daran und zwar mit Ihrem Hausgeld, das für laufende Kosten wie für die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage genutzt wird. Dabei ist es wichtig für Sie zu wissen, ob es sich bei den beiden Konten für die WEG um Treuhandkonten oder um WEG-Eigenkonten handelt. Dies hat klare Implikationen für die Sicherheit des Vermögens Ihrer WEG.

Im Rahmen der Bewirtschaftung einer WEG entstehen für das Gemeinschaftseigentum sind Ausgaben erforderlich, die man unterteilen kann. Erstens gibt es laufende Kosten, die beispielsweise für die Müllabfuhr oder für den Strom im Hausflur entstehen, zweitens können Kosten bei erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen entstehen. Diese Instandhaltungsmaßnahmen bedürfen in aller Regel einen Beschluss durch eine Eigentümerversammlung, da es sich um größere Vorhaben handelt, die auch entsprechend Geld kosten. Somit sind für die Hausverwaltung zwei Konten erforderlich: Ein Girokonto und ein Konto für die Instandhaltungsrücklage. Zur Ansparung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage ist eine Gemeinschaft gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sogar verpflichtet.
Ihren Anteil an den Ausgaben zahlen Sie, wie alle anderen Wohnungseigentümer auch, im Voraus über das Hausgeld, das monatlich auf das Girokonto der WEG eingeht. Der anfallende Anteil für die Instandhaltungsrücklage muss vom WEG-Verwalter regelmäßig auf das entsprechende Konto überwiesen werden. Schon bei mittelgroßen Immobilien entstehen so recht hohe Beträge. Nicht selten befinden sich auf dem Konto der Instandhaltungsrücklage fünfstellige Summen. Diese möchten Sie als Wohnungsbesitzer vermutlich in sicheren Händen wissen. Doch wann ist ein Konto für eine WEG sicher?

Das Treuhandkonto für WEGs: Klingt gut und seriös, ist es aber nicht!

Man darf sich nicht von dem schön klingenden Namen täuschen lassen. Treuhandkonten haben in vielen Fällen ihre Berechtigung, jedoch nicht im Zusammenhang mit der Verwaltung einer WEG.

Der Name weckt alleine schon Vertrauen. Man gibt etwas – in diesem Fall Geld – zu „treuen Händen“, die es dann auf seriöse Weise verwalten sollen. Die Idee ist gut, doch in der Praxis ist ein Treuhandkonto genau jene Kontenform, bei der Sie hellhörig werden sollten, wenn Ihr Verwalter einen entsprechenden Vorschlag zur Einrichtung solcher Konten macht oder das Vermögen Ihrer WEG gar schon auf solchen Konten hinterlegt hat. Das Problem hinsichtlich des Treuhandkontos ergibt sich aus den Eigentumsverhältnissen. Anbei die wichtigsten Informationen zum Treuhandkonto.

Das Treuhandkonto im Überblick

Das Treuhandkonto bietet einer WEG nur Nachteile, da der Kontoinhaber der Verwalter ist.
Das Treuhandkonto ist für eine WEG überaus ungünstig. Das Problem besteht vor allem darin, dass nicht die WEG, sondern der Verwalter der Kontoinhaber ist. Damit liegen die Rechte über das Konto allein bei ihm. Die Kontrollmöglichkeiten sind überaus gering – insbesondere, wenn der Verwalter die Einsichtnahme in die Kontostände oder in die Kontoauszüge unzulässigerweise verweigert. Dann wissen Sie zwar, dass es sich um einen unseriösen Verwalter handelt, an ihre Gelder kommt die WEG ohne Weiteres trotzdem nicht dran. Im Fazit ist das Treuhandkonto mit keinerlei Vorteilen für eine WEG verbunden.
  • Bei einem Treuhandkonto im Kontext der WEG-Verwaltung ist der Traugeber die Wohnungseigentümergemeinschaft, während der Verwalter die Funktion des Treuhänders übernimmt.
  • Der Kontoinhaber ist der Verwalter, der auch einen Vertrag mit der jeweiligen Bank abschließt, wenn er dort ein solches Konto einrichtet.
  • Der Verwalter muss bei der Kontoeröffnung angeben, dass die WEG der wirtschaftliche Berechtigte ist und dass er damit das Konto auf fremde Rechnung führt.
  • Die Bank haftet nicht dafür, wenn der Verwalter unberechtigterweise Geld von dem Treuhandkonto abbucht und dieses veruntreut.
  • Sie sind als WEG bei einem Treuhand darauf angewiesen, dass der Verwalter Ihnen Auskunft über die Kontostände und Buchungen gibt. Die Bank ist hierzu nicht verpflichtet und wird sich weigern – auch, wenn Sie nachweisen können, dass Miteigentümer der WEG sind.
  • Kommt es für Ihre WEG zu einem Verwalterwechsel, müssen auch die Konten gewechselt werden. Eine Umschreibung ist nicht möglich.
  • Im Falle einer Insolvenz des Verwalters passiert es leicht, dass die Gelder auf seinen Treuhandkonten zu seinem Vermögen und damit zur Insolvenzmasse gerechnet wird.
Im Rahmen der Hausverwaltung für WEGs kann es sehr problematisch für Wohnungseigentümer sein,. wenn Treuhandkonten anstatt WEG-Eigenkonten genutzt werden.
Auch, wenn es gegen seine Verpflichten verstößt, kann ein Verwalter einer WEG praktisch eine Einsicht in die Gelder der WEG verweigern, wenn es sich um Treuhandkonten handelt. Das darf er nicht, aber in einer solchen Situationen haben Sie als Wohnungseigentümer vermutlich ein wirkliches Problem.

Besonders kritisch bei Treuhandkonten ist also die Tatsache, dass der Verwalter der einzige Kontoinhaber ist und dass Sie als Wohnungsbesitzer kein Einsichtsrecht bei der Bank haben. Sie müssen also darauf vertrauen, dass der von Ihrer WEG bestellte Verwalter korrekt mit den hinterlegten Geldern der WEG umgeht. Sie vertrauen im Fazit einer anderen Person, die Sie oftmals nicht gut kennen, Ihr Geld an und müssen hoffen, dass er es richtig verwaltet. Im schlimmsten Fall haben Sie einen unseriösen Verwalter, der das Geld veruntreut oder einen solchen, der in die Insolvenz geht. Passiert letzteres, ist es möglich, dass sich andere Gläubiger von den Konten des Verwalters bedienen, bei dem es sich eigentlich um Ihr Geld handelt. Selbst, wenn eine WEG eine realistische Chance hat, auf dem Rechtsweg an ihr Geld zu kommen, ist dies mit unnötigen Aufwand und Zeit verbunden. Dies bedeutet reinsten Ärger.

Treuhandkonten sind für eine WEG besonders gefährlich, wenn der Verwalter kriminell ist. Dieser könnte sich rein theoretisch alle Gelder auszahlen lassen und versuchen, unterzutauchen. Im Falle von Treuhandkonten könnten Sie nicht einmal die zuständige Bank dafür haftbar machen. Es gibt viele deratige Fälle, die immer mal wieder in den Medien auftauchen – jedoch ohne, dass sich wirkliche Konsequenzen ergeben. Quasi jeder kann Verwalter werden und mit Treuhandkonten verwalten. Eigentümer sind nach wie vor wenig geschützt vor schwarzen Schafen.

In besonders spektakulären Fällen haben unseriöse Verwalter die Gelder auf den von ihnen geführten Treuhandkonten für Privatausgaben wie Pferden, teure Sportautos oder für anderweitige Freizeitzwecke genutzt. Das stellt selbstverständlich den Tatbestand der Untreue dar, doch aufgrund der Tatsache, dass kein Wohnungseigentümer einer WEG, und nicht einmal die Mitglieder des Verwaltungsbeirates, ein Einsichtsrecht bei der Bank haben, müssen Sie der Richtigkeit jener Unterlagen vertrauen, die der Verwalter im Rahmen der Rechnungsprüfung oder bei der Eigentümerversammlung vorlegt. Im Falle des pferdebegeisterten Verwalters wurden unter anderem Kontounterlagen gefälscht.

Das WEG-Eigenkonto: Mit einem offenen Fremdgeldkonto liegen Wohnungseigentümer richtig!

Seitdem Wohnungseigentümergemeinschaften im Jahr 2007 die Teilrechtsfähigkeit zuerkannt wurde, können diese als Inhaber von Konten auftreten. Das bietet Wohnungseigentümern wichtige Vorteile. Es gibt keinen vernünftigen Grund, warum ein WEG-Verwalter auf ein Treuhandkonto bestehen sollte.

Das WEG-Eigenkonto ermöglicht dem Verwaltungsbeirat Einsichtnahme in die Kontostände und eine Begrenzung der Verfügungshöhe für den WEG-Verwalter ist leicht umsetzbar.
WEG-Eigenkonten sind für eine jede WEG die sicherere Wahl. Es ist schließlich wichtig, dass sich eine WEG jederzeit einen Überblick über die eigenen Finanzen verschaffen kann. Dies ist eine klassische Aufgabe für den Verwaltungsbeirat. Der Beirat kann die Kontoauszüge von der Bank in Kopie erhalten oder einen Internetzugang eingerichtet bekommen, um einen Einblick in die Kontobuchungen zu erhalten.

Die Teilrechtsfähigkeit für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet vor allem, dass diese Verträge abschließen sowie klagen und verklagt werden können. Gleichzeitig wird ihnen damit aber auch zugestanden, Inhaber eigener Konten zu sein. Der Inhaber eines WEG-Eigenkontos (auch bekannt als offenes Fremdgeldkonto) ist also die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes. In Ihrer Rolle als Wohnungseigentümer können Sie trotzdem kein Mitinhaber eines WEG-Eigenkontos sein und dürfen somit verständlicherweise auch keine Verfügungen tätigen. Beim Namen des Kontoinhabers ist eine Bezeichnung wie „WEG Musterweg 1 + 2, 11111 Musterhausen“ und nicht „Maxi Musterfrau, Max Mustermann, Martin Musterstädter….“ einzutragen. Die Verfügungsgewalt über das Konto liegt ebenso bei der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit beim Verwalter, der mit der Verwaltung der WEG per Beschluss in einer Eigentümerversammlung bestellt worden ist.

Das WEG-Eigenkonto ist vor allem dahin gehend vorteilhaft, dass die WEG der Kontoinhaber ist und somit auch hinsichtlich der Höhe von Verfügungen Beschränkungen auferlegen kann. Zudem ist es möglich, dass der Verwaltungsbeirat automatisch Kopien der Kontoauszüge erhält oder Zugangsdaten, um den Zahlungsverkehr per Onlinebanking zu überwachen. Dies schafft ein im Vergleich zum Treuhandkonto sehr hohes Maß an Sicherheit und Transparenz.

Das WEG-Eigenkonto (offenes Fremdgeldkonto) im Überblick

Das WEG-Eigenkonto ist im Rahmen der Hausverwaltung dem Treuhandkonto überlegen und sollte von Ihnen als Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung gefordert werden, wenn kein solches existiert.
Die Nutzung von WEG-Eigenkonten für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein Merkmal ordnungsgemäßer Verwaltung. Kein seriöser Verwalter würde von sich aus auf die Idee kommen, Treuhandkonten für die Hausverwaltung einzurichten.
  • Inhaber eines WEG-Eigenkontos ist die WEG, nicht der Verwalter.
  • Zum erstmaligen Eröffnen eines WEG-Eigenkontos für eine Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt der Verwalter eine Vollmacht also Legitimation von der WEG sowie eine aktuelle Eigentümerliste inklusive der entsprechenden Adressen.
  • Sind für eine WEG zwei WEG-Eigenkonten eingerichtet worden, können diese auch nach einem Verwalterwechsel bestehen bleiben.
  • Der Verwaltungsbeirat hat die Möglichkeit zur Einsichtnahme in die Kontoauszüge des WEG-Eigenkontos (z. B. Kontoauszüge in Kopie, Zugriffsfunktion per Internet). Verfügungen darf dieser jedoch nicht vornehmen.
  • Das WEG-Eigenkonto gestattet eine Kontrolle der Verfügungen des Verwalters (z. B. Verfügungen nur bis zu einem bestimmten Betrag, Unterzeichnung durch den Beirat ab einem festgelegten Betrag).
  • Es gibt tatsächlich weniger bekannte Banken, die sich ganz auf WEG-Eigenkonten spezialisiert haben. Diese sind oftmals im Vergleich zu den größeren Banken mit umfangreichem Filialnetz die bessere Wahl, wenn es um die Einrichtung eines Kontos für eine WEG geht.

Eine ordnungsgemäße Verwaltung liegt mit Treuhandkonten nicht vor!

In der Regel müssen Zivilgerichte oftmals bei Streitigkeiten zwischen einem Verwalter und Wohnungseigentümern oder ganzen WEGs klären, was unter einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu verstehen ist. Eindeutig geklärt wurde, dass offene Treuhandkonten für die WEG-Verwaltung nicht als solche zu bezeichnen ist. Das ist ledliglich die graue Theorie.

Für eine gute Hausverwaltung ist ein WEG-Eigenkonto als offenes Fremdgeldkonto immer dem Treuhandkonto vorzuziehen.
Ihr Hausgeld muss zwar nicht im Tresor gelagert werden, doch sollte es sicher sein. Das WEG-Eigenkonto ist die beste Wahl, die Sie haben.


Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, dass der Verwalter die Gelder einer WEG von seinem eigenen Vermögen getrennt hält. Mit Treuhandkonten ist dies nicht der Fall. Ein seriöser Verwalter würde von sich aus nie auf die Idee kommen, Treuhandkonten für eine neuerlich übernommene WEG einzurichten. Eine saubere Trennung der Gelder des Verwalters und der von ihm verwalteten WEGs ist nur mittels WEG-Eigenkonten bzw. offenen Fremdgeldkonten möglich. Selbst, wenn ein Verwalter aus Unkenntnis heraus mit Treuhandkonten arbeiten würde, so sollte man einen Verwalterwechsel in Betracht ziehen, da dessen Kompetenz und Erfahrung mehr als fragwürdig wären. Leider können Sie erfahrungsgemäß keine Unterstützung seitens der Banken erwarten. In der Praxis zeigt sich, dass viele Bankangestellte sich mit diesem Sachverhalt überhaupt nicht auskennen und gerne einfach Treuhandkonten für die WEG-Verwalter einrichten. Vielfach ist nicht einmal der konkrete Unterschied zwischen den Kontoarten bekannt. Die lokale Bank ist also leider nicht immer der richtige Ansprechpartner, wenn Sie als Wohnungseigentümer Fragen zu einem sicheren WEG-Eigenkonto haben.

Warum hat sich die Problematik mit den Treuhandkonten bis heute nicht geklärt?

Besser als Treuhandkonten für die Hausverwaltung sind immer WEG-Eigenkonten, bei denen die Wohnungseigentümergmeinschaft Kontoinhaber ist.
Wie kann es sein, dass es für einen WEG-Verwalter noch möglich ist, Treudhandkonten einzurichten? Im Wesentlichen ist es ein Problem in der Praxis, da die Banken kein echtes Interesse daran haben, sich in die Thematik einzumischen. Die gesetzlichen Grundlagen sind eigentlich gegeben. Für WEG-Eigenkonten gibt es weniger bekannte Banken, die sich voll und ganz auf diese Kontoform spezialisiert haben.

Es sind mittlerweile mehr als 10 Jahre vergangen, seit dem Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland die Teilrechtsfähigkeit erhalten haben, doch noch immer existieren etliche Treuhandkonten und es gibt nach wie vor unzählige Verwalter, die mit dieser Form der Kontoführung arbeiten. Warum ist dies noch immer möglich?
Die Verpflichtung zur Nutzung von WEG-Eigenkonten also offenen Fremdgeldkonten ergibt sich aus dem WEG und macht damit einen Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung aus. Es ist keine Straftat, wenn ein Verwalter kein WEG-Eigenkonto für eine neu gewonnene WEG einrichtet, sondern ein Treuhandkonto. Das Verhältnis zwischen der WEG und dem Verwalter ist bei den meisten Streitigkeiten auf das Zivilrecht beschränkt. Eine WEG muss ihr Recht also zunächst einmal durchsetzen, was mit Anwalts- und Gerichtskosten verbunden ist. Zudem stellt sich die Frage, ob ein solcher Verwalter überhaupt noch tragbar ist. In den meisten Fällen lohnt sich bei Vorliegen von Treuhandkonten eine außerordentliche Kündigung und Abbestellung.
Nun könnte man meinen, dass die Banken ein Garant dafür wären, dass ein WEG-Verwalter keine Treuhandkonten mehr für die Hausverwaltung einrichten könne. Das ist leider weit gefehlt, denn die Banken haben von sich aus kein Interesse daran, sich in das Verhältnis zwischen WEGs und ihren Verwaltern einzumischen. Zum einen kennen sich die wenigsten Bankmitarbeiter mit dem WEG aus, wie man in der Praxis oftmals feststellen muss – und zum anderen verdient die Bank so oder so an der Eröffnung eines Kontos. Für die Bank ist schließlich der WEG-Verwalter der Kunde und nicht die WEG als Treugeber.
Eigentlich müsste der Gesetzgeber durchgreifen und es unmöglich machen, dass Treuhandkonten in der Konstellation WEG-Verwalter als Treuhänder und WEG als Treugeber eröffnet werden. Doch bekanntlich mahlen die Mühlen in der deutschen Justiz sehr langsam, was selbstverständlich auch auf das Thema Hausverwaltung und die Problematik mit den Treuhandkonten zutrifft.

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