WEG Selbstverwaltung: Wenn ein Eigentümer Verwalter ist

Eine WEG kann man auch in Selbstverwaltung durch einen Eigentümer verwalten.

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft will verwaltet werden und muss hierzu einen Verwalter bestellen. Meistens handelt es sich dabei um professionelle WEG-Verwalter, welche diese Rolle gegen eine Vergütung übernehmen. Hausverwaltungen betreuen nicht selten mehrere Dutzend oder gar Hundert Eigentümergemeinschaften. Doch gibt es noch eine weitere Möglichkeit, die man nicht sehr häufig antrifft: Eine WEG in Selbstverwaltung. Dies bedeutet, dass die Hausverwaltung durch einen Miteigentümer wahrgenommen wird, der zum Verwalter bestellt worden ist. Meistens erhält dieser dafür eine Aufwandsentschädigung. In diesem Beitrag erläutern wir Ihnen, wann eine Selbstverwaltung möglich ist und welche möglichen Vor- sowie Nachteile damit verbunden sein können. Ebenso gibt es Tipps für Eigentümer, welche mit dem Gedanken spielen, die Rolle des Verwalters in Eigenregie wahrzunehmen.

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Jede Eigentümergemeinschaft benötigt einen Verwalter – ob extern oder in Eigenregie

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt die Bestellung eines Verwalters für die WEG vor. Es schreibt nur nicht vor, wer diese Aufgabe übernimmt. Die Selbstverwaltung ist eine Option, die in manchen Fällen sehr attraktiv sein kann.

Eine WEG in Selbstverwaltung bestellt einen Eigentümer zum Verwalter.
Eine WEG muss stets einen Verwalter bestellt haben. Die Selbstverwaltung ist eine Alternative zur Bestellung eines professionellen Hausverwalters. Wenn alle Voraussetzungen stimmen, kann dies eine sehr attraktive Form der Verwaltung sein. DIY im Bereich Verwaltung geht also auch!

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist festgelegt, dass eine Eigentümergemeinschaft per Beschluss einen Verwalter bestellen muss (§ 26 WEG Bestellung und Abberufung des Verwalters). Beim ersten Vertragsabschluss ist die Dauer der Verwalterbestellung auf drei Jahre beschränkt, hiernach auf fünf Jahre. Von einer Bestellung des WEG-Verwalters auf fünf Jahre wird jedoch in den meisten Fällen abgeraten, da dieser Zeitraum schlichtweg zu lang ist und man nicht weiß, wie sich eine Hausverwaltung entwickelt. Drei Jahre ist da in der Regel die bessere Option.
Früher erlaubte das Wohnungseigentumsgesetz nur die Bestellung professioneller Verwalter. Doch schon seit mehreren Jahren ist auch die Bestellung eines Eigentümers zum Verwalter – also eine Verwaltung in Eigenregie – möglich. Ob nun ein professioneller Verwalter oder ein Eigentümer die bessere Wahl für die Verwaltung der WEG ist, hängt vom konkreten Einzelfall ab.

Übrigens: Sollte eine WEG aufgrund ungünstiger Umstände auf einmal ohne eine Verwaltung dastehen, gibt es sogar die Möglichkeit, einen Zwangsverwalter durch das zuständige Gericht bestellen zu lassen. Das damit verbundene Vorgehen ist jedoch sehr aufwendig und es sollte im Sinne eines jeden Miteigentümers sein, eine teure Zwangsverwaltung zu vermeiden.

Wann kommt die Selbstverwaltung einer WEG in Frage?

Ein Eigentümer einer WEG kann die Selbstverwaltung gegen eine Aufwandsentschädigung übernehmen.
Ein kompetenter Eigentümer mit Spaß an Verwaltungsangelegenheiten kann durchaus die Selbstverwaltung übernehmen. Gerade Miteigentümer mit Berufen wie Verwaltungsfachangestellter, Steuerberater oder Controller sind denkbar gut geeignet, um die WEG-Verwaltung zu übernehmen. Voraussetzung: Der Eigentümer möchte diese Aufgabe wirklich übernehmen und alle Eigentümer der WEG sind damit einverstanden.

Obwohl selbstverwaltete WEGs eher ein Sonderfall darstellen, gibt es Rahmenbedingungen unter denen diese Verwaltungsform durchaus sinnvoll erscheinen kann. Nicht jede WEG ist mit einem professionellen Hausverwalter besser dran, was verschiedene Ursachen haben kann. Damit eine Eigentümergemeinschaft sich mit gutem Gewissen für eine Selbstverwaltung entscheiden kann, sollte diese mit klaren Vorteilen sowohl für die Miteigentümer als auch für denjenigen Eigentümer, der die Rolle des Verwalters übernimmt, verbunden sein. Wenn die Voraussetzungen stimmen, kann eine Selbstverwaltung durchaus die beste Option für eine WEG sein und mit einem niedrigen Hausgeld sowie mit einem guten Bauzustand der Immobilie verbunden sein.

Eine Selbstverwaltung ist meistens die bessere Option als eine schlechte oder gar unseriöse Hausverwaltung, die nur viel Geld kostet und wenig leistet.

Potenzielle Gründe für eine Selbstverwaltungen

  • Es handelt sich um eine eher kleinere WEG mit wenigen Wohnungen.
  • Die WEG versteht sich gut und die Eigentümer sind nicht zerstritten.
  • Es findet sich keine Hausverwaltung, die bereit wäre, die WEG zu verwalten.
  • Man hat schlechte Erfahrungen mit unseriösen Hausverwaltungen gemacht.
  • Unter den Eigentümern befindet sich eine besonders kompetente Person in Verwaltungsangelegenheiten, die auch die Bereitschaft zur Selbstverwaltung erkennen lässt.
  • Man möchte die Hausgeldzahlungen (laufende Kosten, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage) möglichst gering halten.

Eine Selbstverwaltung ist dann möglich, wenn alle Eigentümer der WEG zustimmen. Eine einzige Gegenstimme bei der Beschlussfassung und die WEG muss sich auf die Suche nach einer professionellen Hausverwaltung machen.

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Voraussetzungen für eine Selbstverwaltung

Es müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen, damit ein Eigentümer als Verwalter bestellt werden kann und darf.
Wann darf eine WEG in die Selbstverwaltung gehen? Grundsätzlich dann wenn alle Eigentümer damit einverstanden sind und einen entsprechenden Beschluss fassen. Dazu muss man jedoch einen Miteigentümer finden, der sich für diese verantwortungsvolle und arbeitsreiche Aufgabe bereiterklärt.
  • Alle Eigentümer sind mit der Selbstverwaltung einverstanden und es findet sich ein kompetenter Miteigentümer, der bereit ist, sich zum Verwalter der WEG bestellen zu lassen.
  • Man ist in der WEG bereit, jenen Eigentümer zu unterstützen, der sich im Rahmen der Selbstverwaltung zum Verwalter bestellen lässt und die damit verbundenen Aufgaben in Eigenregie erledigt.
  • Ein einziger Eigentümer, der sich gegen einer Selbstverwaltung ausspricht und dieser nicht zustimmt, reicht aus, damit diese unmöglich gemacht wird. Dann muss durch die Gemeinschaft per Beschluss ein professioneller Verwalter bestellt werden.
  • Es findet sich ein Miteigentümer, der bereit ist, sich zum Verwalter bestellen zu lassen und der auch über die erforderlichen fachlichen wie persönlichen Kompetenzen verfügt.
  • Die Größe und Komplexität des Gemeinschaftseigentums hält sich in Grenzen.
  • Der Bauzustand des Objekts befindet sich in einem guten Zustand, sodass keine aufwendigen Sanierungspläne erstellt werden müssen (siehe auch Sonderumlage).

Die Selbstverwaltung ist meistens mit Einsparungen beim Hausgeld verbunden. Die Verwaltergebühren sind minimal oder entfallen sogar ganz – je nachdem, wie sich die WEG mit ihrem verwaltenden Miteigentümer abstimmt.

Mögliche Vorteile einer selbstverwalteten WEG

Wenn alles stimmt, kann die Selbstverwaltung zu einem günstigen Hausgeld führen.
Wenn WEGs erfolgreich selbst verwaltet werden, können sich die Eigentümer meistens über ein niedriges Hausgeld und über einen guten Bauzustand des Objekts freuen.
  • Der Verwalter ist Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft und hat ein starkes persönliches Interesse, dass das Gemeinschaftseigentum in einem guten Bauzustand gehalten wird und dass sich das Hausgeld auf einem angemessenen Niveau bewegt.
  • Die Wahrscheinlichkeit, dass mit der Selbstverwaltung eine unseriöse Verwaltung etabliert wird ist gering. Die Gefahr an einen unseriösen professionellen WEG-Verwalter zu geraten ist in Deutschland leider noch immer viel zu groß (siehe Themen: Treuhandkonto, hohes Hausgeld, Versicherungsvermittlung, inkompetente Verwaltungsbeiräte, aggressives Verhalten in Eigentümerversammlungen etc.).
  • Die Kosten für eine professionelle Hausverwaltung werden eingespart, da der selbst verwaltende Miteigentümer zumeist unentgeltlich oder gegen eine Aufwandsentschädigung arbeitet.
  • Das Gemeinschaftseigentum ist dem Miteigentümer, der die Selbstverwaltung übernommen hat, zumeist gut bekannt, sodass dieser die Schwachstellen und potentielle Probleme kennt.
  • Der Verwalter wohnt meistens in der Anlage und kann Bauvorhaben ganz anders begleiten, als dies bei einem professionellen Verwalter der Fall wäre.
  • Ein Kontakt zwischen den Eigentümern der WEG und dem Verwalter ist leichter und informeller möglich, da man sich ggf. häufiger sieht und Probleme direkt besprechen kann.
  • Bei Bedarf sind Umlaufbeschlüsse leichter zu realisieren, da der verwaltende Miteigentümer vor Ort ist und die anderen Eigentümer zwecks Unterzeichnung des Beschlussantrags im Umlaufverfahren leichter aufsuchen kann.

Mögliche Nachteile einer WEG in der Selbstverwaltung

Die Selbstverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit Nachteilen verbunden sein.
Die Selbstverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch mit diversen Nachteilen behaftet sein. Verwaltungsaufgaben können trocken sein und für den Verwalter besteht ein Haftungsrisiko. Eine Vermögensschadensversicherung und ein Vertrag mit der WEG sind mehr als empfehlenswert.
  • In der Regel verfügt kein Eigentümer einer WEG über das Fachwissen eines professionellen Verwalters. Hierdurch kann es leichter zu Fehlern in der Verwaltung – in etwa bei der Jahresabrechnung oder bei der Erstellung des Wirtschaftsplans – kommen. Gerade die formellen Dinge kosten viel Zeit und erfordern entsprechende Kompetenzen.
  • Hausverwaltungen verfügen in der Regel über ein Netz an Handwerkern und Dienstleistern. In der Selbstverwaltung muss eine WEG dieses erst einmal aufbauen.
  • Für den verwaltenden Miteigentümer entsteht ein Haftungsrisiko, gegen das er sich absichern muss.
  • Sobald ein Eigentümer gegen eine Selbstverwaltung stimmt oder interverniert, muss ein professioneller Verwalter bestellt werden. Dabei ist es ganz gleich wie gut die Verwaltung unter dem Miteigentümer lief. Die gesamte WEG muss der Selbstverwaltung zustimmen.
  • In WEGs gibt es mitunter Querulanten und schlecht informierte Eigentümer mit wenig Wissen und starken Meinungen. Auch inkompetente und übergriffige Beiräte sind leider nicht so ganz selten. Diese können einem Miteigentümer, der die Selbstverwaltung übernommen hat, stark zusetzen und die Verwaltungstätigkeit erheblich erschweren.
  • Der selbst verwaltende Eigentümer könnte eigene Interessen innerhalb der WEG stark in den Vordergrund rücken und einfacher ohne Widerstände umsetzen, was nicht immer zum Vorteil oder im Interesse der Gemeinschaft oder einzelner Miteigentümer ist.
  • Die Hemmschwelle anderer Eigentümer auf eine mangelhafte Verwaltung hinzuweisen könnte geringer sein, weil der Verwalter kostenlos oder nur für eine Aufwandsentschädigung arbeitet. Ebenso könnte der ein oder andere Eigentümer Konflikte scheuen, wenn man als Nachbarn gemeinsam in einer Immobilie wohnt.
  • WEGs sind sehr teilweise sehr dynamische Gruppen. Wohnungen werden verkauft und gekauft oder auf andere Eigentümer überschrieben. So kann es passieren, dass sehr schwierige Eigentümer Teil der WEG werden, welche die Selbstverwaltung sehr erschweren und zu einer Zumutung machen.
  • Die Distanz zur Verwaltung kann unter Umständen nicht gewahrt werden, sodass Miteigentümer den gewählten Verwalter ständig mit Kleinigkeiten nerven. Bürozeiten
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Die Aufgaben des WEG-Verwalters in der Selbstverwaltung

Eine gute Selbstverwaltung kann für eine WEG viel vorteilhafter sein, als eine mittelmäßige oder schlechte Leistung einer professionellen Hausverwaltung. Trotzdem sollte man als Miteigentümer die Aufgaben einer WEG-Verwaltung nicht unterschätzen.

Die Aufgaben in der Selbstverwaltung sind genauso wie jene, die professionelle Hausverwaltungen übernehmen.
In der Selbstverwaltung müssen natürlich alle Aufgaben erledigt werden, die eine professionelle Hausverwaltung wahrnehmen würde. Die Klassiker sind beispielsweise die Erstellung eines Entwurfs zum Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung oder die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlung. Ein Verwalter, der zugleich Eigentümer ist, sollte auch auf die Unterstüzung durch die anderen Miteigentümer setzen können.

Natürlich kann man von einem Eigentümer, der sich zur Selbstverwaltung der WEG bereiterklärt hat, nicht die Leistungsfähigkeit einer professionellen Hausverwaltung erwarten. Dennoch muss eine Selbstverwaltung alle Aufgaben der WEG-Verwaltung abdecken. Der Eigentümer, der zum Verwalter bestellt worden ist, muss die WEG nach innen wie nach außen vertreten und das ganze Aufgabenspektrum eines hauptberuflichen Verwalters übernehmen. Natürlich kann er sich Unterstützung bei den anderen Eigentümern holen. Vielleicht helfen diese zum Beispiel beim Anfordern von Angeboten für Handwerkerdienstleistungen oder bei der Suche nach einem neuen Gartendienst. Manche Aufgaben können auch ausgelagert und von spezialisierten Anbietern übernommen werden (z. B. Dienstleister zur Erstellung von Jahresabrechnungen).

Ausgewählte Verwalteraufgaben im Überblick

Überlegen Sie selbst, Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten?

Sind Sie gefragt worden, ob Sie nicht die WEG verwalten wollen? Eine Entscheidung wie diese will wohl überlegt sein, denn eine Verwaltertätigkeit kann mit verschiedenen Konsequenzen verbunden sein. Insbesondere das Haftungsrisiko darf nicht übersehen werden. Somit sind eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung sowie ein Verwaltervertrag Pflicht!

Bei einer WEG mit schwierigen Eigentümern kommt eine Selbstverwaltung eher nicht in Frage.
Wenn Sie in Ihrer WEG schwierige Eigentümer oder gar Querulanten haben, sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie die Selbstverwaltung übernehmen wollen. In solchen Fällen ist Ärger schon fast vorprogrammiert.

In Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es grundsätzlich zwei Funktionen, bei denen man gut überlegen sollte, ob man sie wahrnimmt: Verwaltungsbeirat und Verwalter im Rahmen der Selbstverwaltung. Stellt man sich bei der Tätigkeit als Verwaltungsbeirat Fragen rund um das Haftungsrisiko, ist dieses im Rahmen einer Selbstverwaltung noch viel größer. Daneben kann eine Verwaltertätigkeit für Ihre WEG in Eigenregie wie bei der Wahrnehmung der Funktion des Verwaltungsbeirates auch Ihre persönliche Wohnqualität in der Anlage beeinträchtigen.

Als Verwalter einer WEG müssen Sie unbedingt die Teilungserklärung kennen, denn diese legt wichtige Spielregeln für die Verwaltung fest. Eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung ist ein Muss, wenn man die Verwaltung für die eigene WEG übernimmt!

Tipps, wenn Sie im Rahmen der Selbstverwaltung Verwalter geworden sind!

Wenn Sie die Aufgabe der Selbstverwaltung übernommen haben, kann es nur Ihr Ziel sein, das Gemeinschaftseigentum gut zu verwalten. Dabei helfen die Prinzipien der ordnungsgemäßen Verwaltung, denn auf diese hat ein jeder Eigentümer einen Anspruch und kann diese notfalls auf zivilrechtlichem Wege durchsetzen. Darüber hinaus gibt es mehrere Punkte, die Sie als Verwalter beachten sollten, wenn Sie diese verantwortungsvolle Funktion inne haben.

Hinweise für Eigentümer, die Ihre WEG verwalten

Pflicht bei der Selbstverwaltung: Vertrag ohne Muster und Vermögenschadenshaftpflichtversicherung.
Ohne diese beiden Voraussetzungen sollte niemand eine Selbstverwaltung für die WEG übernehmen: Vertrag und Vermögensschadensversicherung. Muster für den Vertrag lohnen sich in der Regel nicht, da jede WEG Besonderheiten aufweist. Am besten sucht man einen Fachanwalt für WEG-Recht, der einem einen entsprechenden maßgeschneiderten Entwurf vorbereitet. Dann steht das Fundament für eine Selbstverwaltung.
  • Der Abschluss eines Vertrages mit der WEG wird dringend empfohlen. Ein auf WEG-Recht spezialisierter Anwalt kann dabei helfen. Insbesondere müssen die Themen Haftung und Vergütung verbindlich geregelt sein.
  • Schließen Sie unbedingt eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung ab. Die Kosten sollten Sie der WEG in Rechnung stellen, da sie schließlich für diese tätig werden.
  • Behalten Sie sich einen Rücktritt als Verwalter für den Fall vor, dass die Verantwortung oder der Umfang der Tätigkeit Sie in der Praxis überfordern sollte. Dies sollten Sie den anderen Eigentümern der WEG
  • Versuchen Sie in Ihrer Rolle als Verwalter möglichst neutral zu bleiben, auch wenn Sie eigene Interessen haben. Respektieren Sie die Meinung der anderen Eigentümer und akzeptieren Sie Beschlüsse, die nicht so ausfallen, wie sie es sich wünschen. Trennen Sie also zwischen der Rolle Miteigentümer und Verwalter.
  • Lassen Sie sich nicht in Streitereien oder Meinungsverschiedenheiten einzelner Eigentümer hineinziehen.
  • Arbeiten Sie stets transparent (gute Dokumentation) und bleiben Sie in Ihrer Verwaltung so unangreifbar (siehe Rechnungsprüfung / Belegprüfung).
  • Seien Sie ganz penibel bei den Zahlen und arbeiten Sie sehr sorgfältig.
  • Holen Sie immer ausreichend Angebote für Dienstleistungen ein (mind. drei Angebote).
  • Wenn Sie unsicher mit der Erstellung von Dokumenten wie dem Wirtschaftsplan oder der Jahresabrechnung sind, können Sie mit Einverständnis der WEG diese Aufgaben an extern vergeben. Das kostet zwar, ist aber deutlich sicherer, als diese Aufgaben mit gefährlichem Halbwissen anzugehen.

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